» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Saannonmoite tarkoittaa, että kiinteistön oikea omistaja vaatii tuomioistuimessa ostajan saannon julistamista tehottomaksi, koska myyjän oma saanto oli virheellinen. Ostaja ei kuitenkaan aina menetä kiinteistöä: jos myyjällä oli lainhuuto eikä ostaja tiennyt eikä hänen pitänyt tietää ongelmasta, kauppa jää yleensä pysyväksi. Jos ostaja menettää kiinteistön, hän voi vaatia rahansa ja korvausta myyjältä, myyjän edeltäjältä ja tietyissä tilanteissa valtiolta.
Kiinteistön myyjä ei aina olekaan sen oikea omistaja, vaikka hän olisi myynyt kiinteistön eteenpäin. Jos tämä käy myöhemmin ilmi, oikea omistaja voi nostaa saannonmoitekanteen ostajaa vastaan. Kanne voidaan nostaa myös kiinteistöön viimeksi lainhuudon saanutta vastaan, vaikka hän olisi jo luovuttanut kiinteistön edelleen. Tällöin myös uusi ostaja on haastettava oikeudenkäyntiin, jos luovutus tulee ilmi (maakaaren 13 luvun 11 §).
Jos kanne menestyy, kiinteistö palautuu oikealle omistajalle. Kanne ei kuitenkaan menesty, jos ostaja on saanut maakaaren mukaisen suojan (maakaaren 3 luvun 1 § sekä 13 luvun 4 ja 10 §).
Näin voi käydä esimerkiksi silloin, kun kiinteistö on luovutettu ilman oikean omistajan suostumusta. Myyjän saanto on voinut olla pätemätön useasta eri syystä. Esimerkiksi kiinteistön luovutuskirja on voitu väärentää.
Jos kiinteistö palautuu oikealle omistajalle, ostaja voi kohdistaa vaatimuksensa myyjään. Tällöin hän voi vaatia kauppahinnan palauttamista ja vahingon korvaamista. Vaatimukset voi kohdistaa myyjän sijasta myös siihen myyjän edeltäjään, jonka saannossa ollut virhe johti kiinteistön menettämiseen (maakaaren 3 luvun 2 §).
Ostaja saa pitää kiinteistöstä saamansa tuoton ja hyödyn, jos hän ei kauppaa tehdessään tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjä ollut kiinteistön oikea omistaja. Toisaalta hän on oikealle omistajalle korvausvastuussa, mikäli kiinteistön arvo on hänen toimenpiteidensä tai laiminlyöntiensä johdosta huonontunut, jollei korvaus ole olosuhteisiin nähden kohtuuton (3 luvun 3 §).
Oikean omistajan on maksettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista. Ostaja voi saada korvausta myös kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista, jos hän ei kauppaa tehdessään tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjä ollut kiinteistön oikea omistaja (maakaaren 3 luvun 4 §).
Milloin ostaja saa pitää kiinteistön?
Kauppaan perustuva saanto jää pysyväksi, vaikka myyjä ei ollut oikea omistaja, jos myyjällä oli kaupan hetkellä lainhuuto tai vireillä oleva lainhuutohakemus, jonka perusteella lainhuuto myönnetään, eikä ostaja tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjä ollut oikea omistaja. Tätä kutsutaan vilpittömän mielen suojaksi. Oikea omistaja voi silloin hakea korvausta valtiolta (13 luvun 6 §:n 1 momentti).
Suojaa ei saa, jos oikean omistajan luovutuskirja, muu saantokirja tai edustajan valtakirja on väärennetty, jos oikea omistaja on pakotettu luovutukseen väkivallalla tai henkeen tai terveyteen kohdistuvalla uhkauksella tai jos myyjä on erehdyksessä merkitty lainhuudon saajaksi (13 luvun 5 §; oikeustoimilain 28 §). Silloin ostaja voi menettää kiinteistön, mutta hänellä voi olla oikeus saada vahingostaan korvausta valtiolta (13 luvun 6 §:n 2 momentti).
Korvaus edellyttää, että ostaja olisi muuten saanut 4 §:n mukaista vilpittömän mielen suojaa, mutta suoja estyy 5 §:ssä tarkoitetun poikkeuksen vuoksi.
Suoja koskee vain luovutuksia, kuten kauppaa ja lahjaa. Perintönä, testamentilla tai osituksessa kiinteistön saanut ei saa vilpittömän mielen suojaa (13 luvun 9 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Lisäksi ostajaa voi suojata nautintasuoja. Sen perusteella kiinteistön saa pitää henkilö, joka on saanut siihen lainhuudon ja hallinnut sitä omistajana kymmenen vuoden ajan, jos hän ei saannon hetkellä tiennyt eikä hänen pitänyt tietää kiinteistön joutuneen pois oikealta omistajalta. Oikea omistaja menettää oikeutensa vaatia kiinteistöä takaisin, jollei hän nosta kannetta määräajassa.
Kymmenen vuoden aikaa laskettaessa voidaan ottaa huomioon myös aiempien omistajien lainhuuto ja omistajanhallinta. Lain esitöiden mukaan nautintasuoja voi syntyä myös silloin, kun kiinteistö on joutunut pois oikealta omistajalta väärennetyn luovutuskirjan avulla. Jos oikea omistaja menettää kiinteistön nautintasuojan vuoksi, valtio ei ole velvollinen korvaamaan menetystä (HE 120/1994).
Kaksi erilaista tilannetta
Esimerkki 1: B väärentää A:n allekirjoituksen kauppakirjaan, saa tilaan lainhuudon ja myy tilan sinulle 100 000 eurolla. Et tiedä väärennöksestä eikä sinun olisi pitänytkään tietää siitä. A nostaa moitekanteen kahden vuoden kuluttua. Koska A:n kauppakirja oli väärennetty, et saa tavallista vilpittömän mielen suojaa ja menetät tilan. Voit kuitenkin vaatia korvausta valtiolta sekä kauppahinnan palautusta ja vahingonkorvausta B:ltä.
Esimerkki 2: A myy tilansa B:lle, koska B on petollisesti johtanut hänet harhaan, ja kauppa on siksi pätemätön (oikeustoimilain 30 §). B saa lainhuudon ja myy tilan sinulle. Jos et tiennyt etkä sinun pitänyt tietää petoksesta, saat pitää tilan, ja A voi hakea korvausta valtiolta.
Ostajan vaatimukset myyjälle
Kun ostaja voi menettää kiinteistön oikealle omistajalle, kiinteistössä on oikeudellinen virhe (maakaaren 2 luvun 19 §:n 1 momentin 1 kohta). Ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, purkaa kaupan ja saada kauppahinnan takaisin. Lisäksi hän voi vaatia vahingonkorvausta, josta myyjä vapautuu, jos hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (19 §:n 3 momentti ja 32 §:n 2 momentti).
Ostajan ei tarvitse odottaa riidan ratkeamista: virheeseen voi vedota jo, kun oikea omistaja esittää vaatimuksensa ja sille on todennäköisiä perusteita (19 §:n 2 momentti).
Määräajat
Ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun sait tiedon oikean omistajan vaatimuksesta tai sinun olisi pitänyt saada se (maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentti). Laatuvirheitä koskeva viiden vuoden takaraja ei koske tätä tilannetta. Purkukanteen kymmenen vuoden määräaika ei estä vetoamasta oikeuksiin, jos saantosi on julistettu tehottomaksi (34 §:n 3 momentti).
Hinnanalennus ja vahingonkorvaus vanhenevat kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se, ellei vanhentumista katkaista esimerkiksi myyjälle esitetyllä vaatimuksella (vanhentumislain 4, 7 ja 10 §). Purussa palautettavan kauppahinnan vanhentumisen alkamishetki on tulkinnanvarainen, joten laske sillekin varmuuden vuoksi kolme vuotta virheen havaitsemisesta.
Oikean omistajan ja ostajan väliset tuottoa, kustannuksia ja kiinteistön arvon alentumista koskevat vaatimukset on esitettävä kanteella kahden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on palautettu oikealle omistajalle. Määräajan jälkeenkin vaatimuksen voi esittää kuittauksena toisen osapuolen nostamassa oikeudenkäynnissä (maakaaren 3 luvun 5 §).
Ostaja saa pitää kiinteistön hallinnassaan, kunnes oikea omistaja on maksanut tarpeellisten ja hyödyllisten kustannusten korvaukset tai asettanut niistä vakuuden (3 luvun 4 §:n 3 momentti). Korvauskanne valtiota vastaan on nostettava kahden vuoden kuluessa siitä, kun omistusoikeutta koskeva tuomio on saanut lainvoiman (13 luvun 8 §).
Näin toimit, kun saat haasteen
- Ilmoita moitekanteesta heti myyjälle ja sille edeltäjälle, jonka saannossa virhe väitetään olevan, ja kerro, mitä vaadit.
- Kokoa kauppakirja, lainhuutotodistus kaupan ajalta, myyjän saantokirja, maksutositteet ja viestit myyjän kanssa.
- Kirjaa, mitä tiesit myyjän omistuksesta kauppaa tehtäessä, koska vilpitön mieli ratkaisee monta asiaa.
- Säilytä tositteet kiinteistön hoitokuluista ja parannuksista sekä tiedot kiinteistöstä saamastasi tuotosta.
- Selvitä, milloin sinulle ja mahdollisille aiemmille omistajille on myönnetty lainhuuto ja kuinka kauan kiinteistöä on hallittu omistajana.
Mitä vastapuoli voi väittää?
Oikea omistaja voi väittää, että sinun olisi pitänyt epäillä myyjän oikeutta, että kyse on väärennyksestä tai muusta 13 luvun 5 §:n poikkeuksesta tai että arvo on alentunut sinun toimiesi vuoksi. Myyjä voi väittää, että ilmoitit vaatimuksesi liian myöhään tai ettei hän toiminut huolimattomasti. Kumpaankin kannattaa varautua asiakirjoilla.
Saannonmoite ja puolison suostumus
Saannonmoite on eri asia kuin tilanne, jossa puoliso vaatii kaupan julistamista pätemättömäksi, koska puolisoiden yhteisenä kotina käytetty kiinteistö on myyty ilman hänen kirjallista suostumustaan. Puolison kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun hän sai tiedon kaupasta. Kauppa tulee kuitenkin päteväksi, jos ostajalle on myönnetty lainhuuto eikä hän tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjällä ollut oikeutta myydä (avioliittolain 38 §).
Milloin juristista on hyötyä?
Saannonmoitteessa on kyse koko kiinteistön arvosta, joten juristin apu on yleensä tarpeen heti haasteen saavuttua. Juristi selvittää saantoketjun ja lainhuudot, arvioi vilpittömän mielen suojan ja nautintasuojan, vastaa kanteeseen ja esittää tuottoa ja kustannuksia koskevat vaatimukset oikeassa ajassa. Hän myös ilmoittaa vaatimuksesi myyjälle ja edeltäjälle sekä huolehtii valtion korvausta koskevasta kanteesta, jos kiinteistö menetetään.
Usein kysyttyä
Onko saannonmoitteelle määräaikaa?
Maakaaressa ei ole saannonmoitteelle omaa kanneaikaa, mutta nautintasuoja rajaa sen käytännössä. Kun lainhuudon saanut on hallinnut kiinteistöä omistajana kymmenen vuotta vilpittömässä mielessä, oikea omistaja menettää oikeutensa vaatia kiinteistöä takaisin, jollei hän ole nostanut kannetta tänä aikana.
Koskevatko nämä säännöt myös vanhoja kauppoja?
Maakaaren säännöt koskevat maakaaren voimassa ollessa tehtyjä kauppoja. Jos kauppa on tehty ennen maakaaren voimaantuloa, sovelletaan aiempaa lakia.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa