» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Reklamaatioaika alkaa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se (maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentti). Kun virhe paljastuu vähitellen, määräajan alkaminen ei edellytä, että vaurion koko laajuus tai korjaushinta olisi jo selvillä. Ensimmäiset epäilyttävät merkit voivat käynnistää velvollisuuden selvittää asiaa, vaikka virheen tarkka laajuus ei vielä olisi tiedossa.
Kohtuulliseen aikaan sisältyy aika tutkia asiaa ja kysyä neuvoa asiantuntijalta (HE 120/1994), mutta tutkimukset on käynnistettävä viipymättä. Laissa ei ole kuukausirajaa. Turvallisinta on ilmoittaa myyjälle jo konkreettisesta epäilystä ja täydentää ilmoitusta tutkimusten edetessä.
Havaitsit vai olisi pitänyt havaita
Laki tuntee kaksi alkamishetkeä. Ensimmäinen on se, kun todella huomasit virheen. Toinen on se, kun sinun olisi pitänyt huomata se. Et voi siis lykätä reklamaation tekemistä jättämällä selvät merkit huomiotta.
Arvioinnissa kysytään, olisiko huolellinen ostaja samoista merkeistä ymmärtänyt epäillä vikaa. Tällaisia merkkejä ovat esimerkiksi tumma läikkä lattialistan vieressä, kupruileva maali, tunkkainen haju tai kasvava halkeama. Ne voivat antaa aiheen epäillä virhettä ja ryhtyä selvittämään sitä.
Reklamaatioaika voi alkaa jo ennen lopullisen tutkimusraportin tai korjaustarjouksen valmistumista, jos havaintojen perusteella virhe olisi pitänyt havaita. Alkamishetki arvioidaan tapauskohtaisesti.
Tutkimiseen saa käyttää aikaa, mutta ei hukata sitä
Hallituksen esityksen mukaan kohtuulliseen aikaan sisältyy aika tutkia asiaa ja konsultoida asiantuntijaa (HE 120/1994). Voit siis tilata kosteusmittauksen tai kuntotutkimuksen ennen kuin esität lopulliset vaatimuksesi.
Aika kuluu kuitenkin jo selvitysvaiheessa. Jos odotat kuukausia ennen kuin tilaat tutkimuksen, myyjä voi perustellusti väittää, että viive johtui sinusta eikä tutkimuksen vaativuudesta.
Käytännössä toimi näin:
- Kirjaa ensimmäinen havainto päivämäärineen ja ota valokuvat.
- Tilaa tutkimus heti ja säilytä tilausvahvistus.
- Ilmoita myyjälle jo nyt, mitä olet havainnut, että tutkimus on tilattu ja mitä alustavasti vaadit.
- Kutsu myyjä paikalle, kun rakenteita avataan.
- Täydennä ilmoitusta heti, kun raportti valmistuu.
Kun myyjä saa tiedon epäilystä ajoissa, hänen on vaikeampi väittää, että reklamaatio tehtiin liian myöhään. Samalla hän saa tilaisuuden tutustua virheeseen ennen korjauksia.
Siitä, miten reklamaatio kirjoitetaan ja mitä siihen liitetään, kerrotaan artikkelissa Miten kiinteistön virheestä reklamoidaan oikein?.
Sama virhe laajenee vai löytyykö uusi virhe
Kun virhe selviää vaiheittain, erota kaksi tilannetta.
Jos tutkimus osoittaa, että aiemmin ilmoitettu virhe on luultua laajempi, voit yleensä täydentää alkuperäistä reklamaatiota. Arvioinnissa merkitystä on sillä, mitä alkuperäisessä ilmoituksessa kerrottiin virheestä ja miten myöhemmin havaittu vaurio liittyy siihen. Täydennä ilmoitusta kohtuullisessa ajassa siitä, kun uudet tiedot ovat selvinneet, ja tarkenna tarvittaessa myös vaatimuksiasi.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Jos kyse on kokonaan uudesta ja erillisestä virheestä, esimerkiksi kattorakenteiden virheestä aiemmin ilmoitetun kylpyhuonevaurion lisäksi, siitä on ilmoitettava erikseen. Tämän virheen kohtuullinen reklamaatioaika alkaa siitä, kun havaitsit sen tai sinun olisi pitänyt se havaita.
Jo aiemmin havaitusta virheestä on silti ilmoitettava ajoissa. Ilmoitusta ei saa lykätä uusien löydösten odottamiseksi.
Täydentämisestä kerrotaan artikkelissa Kiinteistöstä löytyi uusi vaurio reklamaation jälkeen: miten täydennän vaatimusta?.
Myös vaatimukset kuuluvat samaan aikatauluun
Kohtuullinen aika koskee sekä virheestä ilmoittamista että siihen perustuvia vaatimuksia. Ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat ilmoittivat virheistä pian, mutta kertoivat vaatimuksensa vasta noin vuoden kuluttua. He menettivät oikeutensa, koska vaatimuksia ei esitetty kohtuullisessa ajassa. Sama ratkaisu kertoo, että summittainen arvio määrästä riittää.
Kun virhe selviää vähitellen, et siis voi odottaa lopullista korjauslaskua. Kerro vaatimuksen laji ja karkea arvio jo varhain.
Tästä kerrotaan artikkelissa Kiinteistövirheen korjaushinta ei ole vielä tiedossa: miten yksilöin vaatimukseni?.
Millaiset viiveet ovat olleet liian pitkiä?
Ratkaisussa KKO 2008:8 omakotitalon ostaja havaitsi virheitä kesän aikana, purki talon ja rakensi uuden. Myyjille hän ilmoitti vasta joulukuussa. Korkein oikeus katsoi ilmoituksen myöhästyneeksi kyseisissä olosuhteissa.
Arvioinnissa merkitystä oli myös sillä, että rakennus oli purettu ennen reklamaatiota, mikä vaikeutti myyjien mahdollisuuksia tutustua väitettyihin virheisiin. Ratkaisusta ei voi johtaa kaikissa tilanteissa sovellettavaa kuukausimääräistä määräaikaa.
Myöskään KKO 2016:69:stä ei voi johtaa kiinteää kuukausirajaa. Ratkaisut eivät tarkoita, että muutaman kuukauden viive olisi aina hyväksyttävä. Molemmissa tapauksissa ratkaisevaa oli, että myyjä ei saanut ajoissa tietoa, jota laki edellyttää: ratkaisussa KKO 2008:8 tietoa virheistä ennen rakenteiden purkamista ja ratkaisussa KKO 2016:69 tietoa vaatimuksista. Mitä selvempi havainto on, sitä nopeammin sinun odotetaan toimivan.
Viiden vuoden takaraja
Kohtuullisen ajan lisäksi laatuvirheestä on ilmoitettava viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta luovutettiin sinulle (maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentti). Viiden vuoden määräaika koskee myös tiettyjä muita maakaaressa tarkoitettuja sopimusrikkomuksia. Näitä ovat kiinteistön vahingoittaminen ja oikeudeton käyttö (2 luvun 23 §:n 1 momentti) sekä myyjän suoritusvelvollisuuden täyttämättä jättäminen (2 luvun 24 §).
Raja lasketaan hallinnan luovutuksesta, ei virheen havaitsemisesta. Jos virhe alkaa näkyä vasta neljännellä tai viidennellä vuodella, ilmoita myyjälle heti, vaikka tutkimukset olisivat kesken.
Viiden vuoden määräaika ei koske oikeudellista virhettä eikä vallintavirhettä. Määräaikaa ei myöskään sovelleta, jos olet ostanut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itsellesi tai perheenjäsenillesi elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä (maakaaren 2 luvun 10 §:n 2 kohta).
Lisäksi ostaja voi vedota virheeseen määräajan jälkeen, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (2 luvun 25 §:n 3 momentti).
Viimeksi mainitusta kerrotaan artikkelissa Talosta löytyi virhe vuosien päästä: milloin myyjän salailuun voi vedota?.
Rahavaatimuksen vanhentuminen on arvioitava erikseen
Hinnanalennusta ja vahingonkorvausta koskeviin vaatimuksiin sovelletaan lähtökohtaisesti kolmen vuoden vanhentumisaikaa (velan vanhentumisesta annetun lain 4 § ja 7 §:n 1 momentin 1 kohta). Vanhentumisajan alkamisessa merkitystä on sillä, milloin ostaja havaitsi kaupan kohteessa olevan virheen tai puutteen tai milloin hänen olisi pitänyt se havaita.
Reklamaation oikea-aikaisuus ja rahavaatimuksen vanhentuminen on kuitenkin arvioitava erikseen. Vanhentuminen voidaan katkaista lain mukaisilla toimenpiteillä, jolloin alkaa uusi vanhentumisaika. Älä siksi oleta, että ajoissa tehty reklamaatio yksin turvaa rahavaatimuksesi kaikissa tilanteissa.
Katkaisusta kerrotaan artikkelissa Kiinteistövirheestä neuvotellaan: miten estän korvausvaatimuksen vanhentumisen?.
Kolme tilannetta
Esimerkki 1: Ostaja näkee kylpyhuoneen seinän alaosassa tumman läiskän. Hän tilaa kosteusmittauksen saman viikon aikana ja ilmoittaa myyjälle havainnosta ja alustavasta hinnanalennusvaatimuksesta. Raportti valmistuu kuukauden kuluttua, ja ostaja täydentää vaatimustaan heti. Ostaja on toiminut todennäköisesti ajoissa.
Esimerkki 2: Ostaja huomaa saman läiskän ja tunkkaisen hajun, mutta tilaa tutkimuksen vasta puolen vuoden kuluttua. Raportti vahvistaa laajan vaurion. Myyjä voi vedota siihen, että aika alkoi jo ensimmäisistä merkeistä, ja ostajan on vaikea perustella pitkää taukoa ennen tutkimusta.
Esimerkki 3: Ostaja on reklamoinut ajoissa kylpyhuoneen vauriosta. Korjausten aikana selviää, että myös vesikaton aluskate puuttuu. Jos kyse on erillisestä virheestä, sen kohtuullinen reklamaatioaika alkaa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Mitä myyjä väittää ja miten varaudut?
Myyjän tavallisin väite on, että sinun olisi pitänyt huomata virhe paljon aiemmin. Hän voi vedota esimerkiksi siihen, että kerroit naapurille hajusta jo edellisenä talvena tai että tummuma näkyy vanhoissa valokuvissa.
Paras suoja on oma aikajana: milloin näit ensimmäisen merkin, milloin tilasit tutkimuksen, milloin raportti valmistui ja milloin ilmoitit myyjälle. Säilytä viestit, tilausvahvistukset ja raportit. Näin voit osoittaa, että tauot johtuivat tutkimuksesta eivätkä odottelusta.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, kun virheen ensimmäisestä merkistä on jo kulunut aikaa tai myyjä väittää ilmoitusta myöhästyneeksi. Juristi kokoaa aikajanan asiakirjoista ja arvioi, mistä hetkestä kohtuullinen aika todennäköisesti lasketaan. Hän arvioi, onko kyse saman virheen laajenemisesta vai uudesta virheestä, ja laatii täydennyksen niin, ettei mikään havainto jää ilmoittamatta.
Hän tarkistaa myös viiden vuoden rajan ja rahavaatimusten vanhentumisen. Jos myyjä vetoaa myöhästymiseen, juristi arvioi riidan riskit ennen kuin lähdet oikeudenkäyntiin.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Myyjä pyysi odottamaan kuntotutkimuksen tuloksia ennen kuin puhutaan vaatimuksista. Kuluuko aika silti?
Kuluu. Myyjän pyyntö ei pysäytä kohtuullista aikaa. Jos olet jo ilmoittanut virheestä ja alustavista vaatimuksistasi, odottaminen on turvallisempaa. Pyydä silti myyjää vahvistamaan kirjallisesti, ettei hän vetoa ilmoituksen myöhästymiseen odotusajan vuoksi.
2. Kuntotarkastaja sanoi ennen kauppaa, että jälki on vanha ja kuivunut. Myöhemmin vaurio osoittautui laajaksi. Mistä aika alkaa?
Aika alkaa siitä, kun sinun olisi pitänyt ymmärtää epäillä vikaa. Jos jälki pysyi pitkään ennallaan, aika voi alkaa vasta uusista merkeistä, kuten jäljen kasvamisesta tai hajusta. Jos tiesit jäljestä jo ennen kauppaa, myyjä voi lisäksi väittää, ettei kyse ole virheestä lainkaan, koska tiesit asiasta (2 luvun 22 §).
Tästä kerrotaan tarkemmin artikkelissa Ostajan velvollisuus tarkastaa kiinteistö.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa