» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistönkaupan purkaminen tarkoittaa, että osapuolet palauttavat toisilleen kaupasta saamansa suoritukset. Käytännössä myyjä saa kiinteistön takaisin ja ostaja saa maksamansa kauppahinnan takaisin korkoineen.
Ostajan on lisäksi korvattava myyjälle kiinteistöstä saamansa merkittävä tuotto tai hyöty. Myyjän puolestaan on maksettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön tarpeellisista hoitokustannuksista ja sen arvoa lisänneistä kustannuksista. Palautettavalle kauppahinnalle maksetaan korkolain mukaista korkoa (maakaaren 2 luvun 33 §).
Kiinteistönkaupan purkaminen edellyttää pääsääntöisesti, että toinen osapuoli on rikkonut sopimusta olennaisesti. Purkuperusteena voi olla esimerkiksi kiinteistön olennainen virhe tai muu olennainen sopimusrikkomus.
Olennaisuutta arvioidaan sen perusteella, kuinka merkittävä virhe tai sopimusrikkomus on kaupan kokonaisuuden kannalta. Virhe voi olla olennainen esimerkiksi silloin, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aiottuun tarkoitukseen eikä virhettä voida korjata kohtuullisin kustannuksin tai kohtuullisessa ajassa.
Jos virhe on olennainen, ostaja voi valita, vaatiiko hän kaupan purkamista vai hinnanalennusta (HE 120/1994 vp).
Ostajan on nostettava kaupan purkamista koskeva kanne kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta.
Ostajan purkuperusteet
Ostajalla on oikeus purkaa kiinteistönkauppa, jos kiinteistössä on olennainen virhe. Kyse voi olla laatuvirheestä, vallintavirheestä tai oikeudellisesta virheestä.
Ostaja voi purkaa kaupan myös silloin, jos myyjä on kaupanteon jälkeen huolimattomuudellaan vahingoittanut kiinteistöä tai käyttänyt sitä oikeudettomasti ja tästä on aiheutunut kiinteistölle olennaista vahinkoa.
Purkuoikeus voi syntyä myös silloin, jos myyjä laiminlyö muun kiinteistönkauppaan liittyvän suoritusvelvollisuutensa ja sopimusrikkomus on olennainen.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Lisäksi ostaja voi purkaa kaupan, jos myyjä viivästyy olennaisesti kiinteistön hallinnan luovutuksessa eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan.
Purkuperusteet tarkemmin (maakaaren 2 luku):
- Laatuvirhe (17 §): Kiinteistö ei vastaa sovittua, myyjä on antanut virheellisen tiedon tai jättänyt kertomatta jotain, myyjä ei ole oikaissut ostajan väärää käsitystä tai kiinteistössä on merkittävä salainen virhe.
- Vallintavirhe (18 §): Myyjä on antanut virheellisen tiedon tai jättänyt kertomatta esimerkiksi kaavasta, rakennuskiellosta tai muusta viranomaisen päätöksestä. Virhe voi koskea myös puuttuvaa rakennus- tai toimintalupaa taikka sitä, ettei ostettua määräalaa voida muodostaa kiinteistöksi tai käyttää rakennuspaikkana.
- Oikeudellinen virhe (19 §): Sivullisella on kiinteistöön oikeus, joka voi estää tai rajoittaa ostajan oikeuksia. Kyse voi olla esimerkiksi kiinteistön omistusoikeudesta, panttioikeudesta tai vuokraoikeudesta. Oikeudellinen virhe voi syntyä myös silloin, jos ostaja ei saa lainhuutoa myyjän saannon epäselvyyden vuoksi. Riittää, että sivullisen väitteelle on todennäköisiä perusteita.
- Myyjän toiminta kaupan jälkeen (23 §): Myyjä laiminlyö kiinteistöstä huolehtimisen, käyttää sitä oikeudettomasti, vahingoittaa sitä huolimattomuudellaan tai perustaa kiinteistöön oikeudettomasti panttioikeuden tai muun rasittavan oikeuden. Purkaminen edellyttää olennaista sopimusrikkomusta.
- Muun suoritusvelvollisuuden laiminlyönti (24 §): Myyjä jättää esimerkiksi rakentamatta kaupassa sovitun rakennuksen. Kaupan purkaminen edellyttää, että laiminlyönti on olennainen koko kaupan kannalta.
- Myyjän viivästys (27 §): Myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna aikana tai viivästyy lainhuudon saamiseksi tarvittavien saantokirjojen tai muiden sovittujen asiakirjojen luovuttamisessa. Purkaminen edellyttää olennaista viivästystä ja sitä, ettei ostaja ole ottanut kiinteistöä vastaan.
Ostaja voi purkaa kaupan vain, jos hän voi palauttaa kiinteistön. Jos ostaja on pantannut kiinteistön, hänen on ensin maksettava myyjälle se, mikä panttioikeuden nojalla voidaan periä kiinteistöstä (maakaaren 2 luvun 34 §).
Esimerkki: Ostat määräalan omakotitalon rakentamista varten. Kaupan jälkeen selviää, ettei määräalaa voida kiinteistönmuodostamislain rajoitusten vuoksi muodostaa rakennuspaikaksi. Kyse voi olla vallintavirheestä.
Jos kiinteistökauppaan liittyy epäselvyyksiä tai riita, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistökaupassa.
Koska et voi käyttää määräalaa siihen tarkoitukseen, jota varten ostit sen, virhe on todennäköisesti olennainen. Voit tällöin vaatia kaupan purkamista ja mahdollisesti vahingonkorvausta. Myyjä voi kuitenkin vapautua vahingonkorvausvastuusta, jos hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 32 §).
Myyjän purkuperusteet
Myyjä voi purkaa kiinteistönkaupan, jos ostaja ei maksa kauppahintaa tai muuta sovittua vastiketta ajallaan ja maksuviivästys on olennainen. Purkaminen edellyttää lisäksi, että kauppakirjassa on sovittu kauppahinnan maksamisen olevan omistusoikeuden siirtymisen tai pysymisen ehtona.
Myyjällä ei kuitenkaan ole purkuoikeutta, jos maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta vastaavasta esteestä, jota ostaja ei ole kohtuudella voinut välttää.
Myyjä voi purkaa kaupan myös ennen kauppahinnan tai sen olennaisen osan erääntymistä, jos on ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan. Näin voi olla esimerkiksi silloin, jos ostaja asetetaan konkurssiin tai todetaan ulosotossa varattomaksi. Myös tällöin purkaminen edellyttää kauppakirjaan otettua omistusoikeutta koskevaa ehtoa.
Ennen eräpäivää kauppaa ei kuitenkaan saa purkaa, jos maksamatta oleva määrä on epäolennainen tai ostaja asettaa siitä hyväksyttävän vakuuden kohtuullisessa ajassa myyjän maksukehotuksen jälkeen (maakaaren 2 luvun 28 ja 29 §).
Ilman kauppakirjaan otettua purkuehtoa myyjä ei voi purkaa kauppaa pelkän maksuviivästyksen perusteella. Hän voi kuitenkin vaatia maksamatta olevaa kauppahintaa viivästyskorkoineen sekä korvausta aiheutuneesta vahingosta.
Kauppakirjassa sovittu peruste
Laissa säädettyjen purkuperusteiden lisäksi kauppakirjassa voidaan sopia muista kaupan purkamisen perusteista. Kauppakirjaan voidaan ottaa myös omistuksenpidätysehto, jonka mukaan omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta, kun kauppahinta on maksettu tai muu sovittu ehto on täyttynyt.
Ehto on sitova vain, jos se on kirjattu kauppakirjaan, ja se voi olla voimassa enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä. Kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on nostettava kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä (maakaaren 2 luvun 2 §:n 2 momentti).
Ilmoitus ja olennaisuuden näyttäminen
Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se.
Laatuvirheestä sekä maakaaren 2 luvun 23 §:n 1 momentissa ja 24 §:ssä tarkoitetuista sopimusrikkomuksista on pääsääntöisesti ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Määräaikaan on poikkeuksia esimerkiksi silloin, kun myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 25 §).
Vallintavirheisiin ja oikeudellisiin virheisiin ei sovelleta tätä viiden vuoden enimmäisaikaa. Määräaikaa ei sovelleta myöskään kiinteistöjä ammattimaisesti myyvään elinkeinonharjoittajaan, jolta ostaja ostaa kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itselleen tai perheenjäsenelleen (maakaaren 2 luvun 10 §).
Olennaisuus on tuomioistuimen oikeudellinen arvio. Tuomioistuin ei ole sidottu siihen, että osapuolet pitävät olennaisuutta riidattomana (KKO 2005:123).
Siksi on tärkeää kerätä näyttöä virheen laadusta, korjauskustannuksista ja korjauksen kestosta. Näyttönä voidaan käyttää esimerkiksi asiantuntijalausuntoja, kustannusarvioita ja valokuvia.
Juristi selvittää, mikä purkuperuste tilanteeseen soveltuu ja täyttyvätkö purkamisen edellytykset. Hän laatii tarvittavat ilmoitukset ja vaatimuskirjeen, neuvottelee vastapuolen kanssa ja hoitaa tarvittaessa oikeudenkäynnin. Jos purkuoikeus on epävarma, juristi arvioi myös mahdollisuutta esittää hinnanalennusvaatimus toissijaisena vaatimuksena.
Jos kiinteistöstä löytyi virhe, voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, oikeuttaako virhe kaupan purkuun.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa