» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistössä voi olla laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe (maakaaren 2 luvun 17–19 §). Virheen olemassaoloa arvioidaan lähtökohtaisesti sen mukaan, millainen kiinteistö oli kaupantekohetkellä.
Ostaja ei voi vedota seikkaan, josta hän tiesi kauppaa tehtäessä. Laatuvirheenä ostaja ei myöskään voi lähtökohtaisesti vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa (maakaaren 2 luvun 22 §).
Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Laatuvirheestä on lisäksi ilmoitettava pääsääntöisesti viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 25 §).
Kiinteistökaupan laatuvirhe voi johtua esimerkiksi siitä, ettei kiinteistö vastaa sovittuja ominaisuuksia tai myyjän antamia tietoja. Virhe voi olla kyseessä myös silloin, kun myyjä on jättänyt kertomatta ostajalle olennaisesta kiinteistön ominaisuudesta tai puutteesta. Lisäksi kiinteistössä voi olla salainen laatuvirhe, vaikka myyjäkään ei olisi ollut siitä tietoinen.
Kiinteistön laatuvirhe
Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan laatuvirhe, jos:
- Kiinteistö ei ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mitä osapuolet ovat sopineet.
- Myyjä on ennen kaupantekoa antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai muusta kiinteistön laatuun vaikuttavasta seikasta, ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
- Myyjä on jättänyt kertomatta ostajalle kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta olennaisesta ominaisuudesta, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
- Myyjä ei ole oikaissut havaitsemaansa ostajan virheellistä käsitystä kiinteistön aiottuun käyttöön vaikuttavasta ominaisuudesta, ja virheellisen käsityksen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
- Kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavanlaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostaja ei kuitenkaan lähtökohtaisesti voi vedota laatuvirheenä seikkaan, jonka hän tiesi kaupantekohetkellä tai joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa.
Ostajalla ei toisaalta ole ilman erityistä syytä velvollisuutta tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä tehdä teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia tutkimuksia. Erityinen syy tarkempaan selvittämiseen voi kuitenkin syntyä esimerkiksi kuntotarkastuksessa havaittujen vaurioiden tai muiden epäilyttävien seikkojen perusteella.
Kiinteistön vallintavirhe
Kiinteistössä voi olla vallintavirhe esimerkiksi silloin, kun:
- Myyjä on antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä, kuten kaavasta, tai jättänyt ilmoittamatta tällaisesta tiedossaan olevasta päätöksestä.
- Myyjä on antanut virheellisen tiedon tai jättänyt ilmoittamatta tiedossaan olevasta naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä.
- Myyjä ei ole oikaissut havaitsemaansa ostajan virheellistä käsitystä viranomaisen päätöksestä, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aikomallaan tavalla.
- Kiinteistöllä sijaitsevalla rakennuksella tai kiinteistöllä harjoitettavalla toiminnalla ei ole tarvittavaa lupaa.
Vallintavirheen arvioinnissa merkitystä on muun muassa sillä, mitä tietoja myyjä on antanut tai jättänyt antamatta ja onko virheellisen tiedon tai tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin voitu olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kaikki viranomaispäätöksiin tai lupiin liittyvät puutteet eivät siten automaattisesti merkitse vallintavirhettä.
Kiinteistön oikeudellinen virhe
Kiinteistössä on oikeudellinen virhe esimerkiksi silloin, kun:
- Ostaja voi menettää omistusoikeutensa kiinteistöön sen oikealle omistajalle tai kauppa voidaan julistaa tehottomaksi muun henkilön kuin myyjän vaatimuksesta.
- Myyjä on ennen kaupantekoa antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi lainhuudon saajasta taikka kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta tai vuokraoikeudesta, ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
- Ostaja ei voi saada lainhuutoa kiinteistöön myyjän saantokirjoissa olevan virheen vuoksi tai myyjän saanto on muutoin epäselvä.
Ostaja voi vedota oikeudelliseen virheeseen myös silloin, kun joku muu väittää, että hänellä on kiinteistöön edellä tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita. Ostajan ei siis tarvitse odottaa, että ulkopuolisen henkilön oikeus kiinteistöön vahvistetaan lopullisesti.
Virheen seuraamukset
Kiinteistökaupan virheen perusteella ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus hinnanalennukseen. Jos virhe on olennainen, ostaja voi hinnanalennuksen sijasta vaatia kaupan purkamista.
Ostajalla voi lisäksi olla oikeus vahingonkorvaukseen, ellei myyjä osoita toimineensa huolellisesti. Pelkän salaisen laatuvirheen perusteella vahingonkorvausta ei kuitenkaan yleensä saa. Poikkeuksena on ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavan tai myyvän elinkeinonharjoittajan vastuu tietyistä tarpeellisista kustannuksista, kun ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi (maakaaren 2 luvun 10, 17 ja 32 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Seuraamukset virhetyypeittäin esitetään artikkelissa Kiinteistökaupan purku tai hinnanalennus.
Purun ja hinnanalennuksen välistä valintaa käsitellään artikkelissa Kiinteistökaupan purku vai hinnanalennus.
Ostaja ei lähtökohtaisesti voi vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kaupantekohetkellä. Laatuvirheen osalta ostajan on myös otettava huomioon ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Myyjä ei kuitenkaan voi vedota ostajan tietoisuutta tai ennakkotarkastusta koskeviin rajoituksiin, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Kiinteistön virheellisyyttä arvioidaan lähtökohtaisesti kaupantekohetken tilanteen perusteella. Myyjä vastaa tuolloin olemassa olleesta virheestä, vaikka se ilmenisi vasta myöhemmin. Jos myyjä korjaa virheen asianmukaisesti ennen kiinteistön hallinnan luovutusta, ostaja ei yleensä voi enää vedota kyseiseen korjattuun virheeseen.
Ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Laatuvirheeseen vetoamista koskee lisäksi pääsääntöisesti viiden vuoden määräaika kiinteistön hallinnan luovutuksesta, mutta tähän on laissa säädetty poikkeuksia. Jos kiinteistöstä on löytynyt virhe, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistön virheriidassa.
Kolme virhettä arjen tilanteina
Virhetyypin tunnistamisella on käytännön merkitystä, sillä se vaikuttaa muun muassa siihen, mitä määräaikoja ostajan vaatimuksiin sovelletaan ja millä edellytyksillä hän voi saada vahingonkorvausta.
Esimerkki laatuvirheestä: Myyntiesitteessä omakotitalon asuinpinta-alaksi on ilmoitettu 140 neliömetriä, mutta kaupanteon jälkeen tehdyssä tarkistusmittauksessa se osoittautuu vain 118 neliömetriksi. Kyseessä voi olla laatuvirhe, jos ostajalle on annettu virheellinen tieto rakennuksen pinta-alasta ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Esimerkki vallintavirheestä: Kaupan jälkeen selviää, että kiinteistöllä sijaitsevalle pihasaunalle ei ole aikanaan haettu rakentamiseen vaadittua lupaa. Kyseessä voi olla vallintavirhe, jos rakennukselta puuttuu lain mukaan tarvittava lupa. Virheen olemassaolo ei lähtökohtaisesti edellytä, että myyjä olisi tiennyt luvan puuttumisesta.
Esimerkki oikeudellisesta virheestä: Kaupan jälkeen naapuri ilmoittaa, että hänellä on kirjallinen vuokrasopimus kiinteistön rantasaunan alueesta vielä seitsemäksi vuodeksi. Myyjä ei ole kertonut sopimuksesta ostajalle ennen kaupantekoa. Kyseessä voi olla oikeudellinen virhe, jos kiinteistöön kohdistuu tällainen sivullisen vuokraoikeus ja myyjän antamatta jättämän tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Salaisesta virheestä, jota kumpikaan osapuoli ei voinut havaita ennen kauppaa, kerrotaan tarkemmin artikkelissa Kiinteistökauppa ja piilevä virhe.
Mikä ei ole virhe
Kaikki kaupanteon jälkeen ilmenneet puutteet eivät tarkoita, että kiinteistössä olisi myyjän vastuulle kuuluva virhe. Virhettä ei yleensä ole esimerkiksi silloin, kun:
- kyse on rakennuksen ikään ja kuntoon nähden tavanomaisesta kulumisesta, johon ostajan on pitänyt varautua
- myyjä on käyttänyt yleisluontoisia ilmaisuja, kuten "hyväkuntoinen" tai "viihtyisä", antamatta kiinteistön ominaisuuksista virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja
- kiinteistön käyttöä rajoittava viranomaispäätös on tehty vasta kaupanteon jälkeen eikä myyjän antamissa tiedoissa ole ollut virhettä.
Arviointi on kuitenkin aina tapauskohtaista. Jos myyjä on tiennyt esimerkiksi rakennuksen vesivahingosta ja salannut sen ostajalta, hän ei voi vedota ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin, jos hänen menettelynsä on ollut kunnianvastaista ja arvotonta tai törkeän huolimatonta.
Ostajan tarkastus ja myyjän tiedot
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ja myyjän tiedonantovelvollisuus jakavat riskin kaupan osapuolten kesken.
Ostajalta edellytetään yleensä huolellista, tavanomaista kiinteistön tarkastamista ennen kaupantekoa. Tarkastus on pääsääntöisesti aistinvarainen, eikä ostajan tarvitse ilman erityistä syytä tehdä rakenteita avaavia tai muita tavanomaisesta poikkeavia tutkimuksia.
Jos esimerkiksi myyjän antamat tiedot, kuntotarkastusraportin havainnot tai rakennuksessa näkyvät vaurion merkit antavat erityistä aihetta epäillä virhettä, ostajalle voi kuitenkin syntyä velvollisuus selvittää asiaa tarkemmin. Tarkemman selvitysvelvollisuuden laajuus riippuu havaintojen laadusta ja olosuhteista.
Myyjä vastaa lähtökohtaisesti myös kiinteistönvälittäjän tai muun edustajansa ostajalle antamista kiinteistöä koskevista tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönneistä (maakaaren 2 luvun 20 §).
Siitä, miten vastuu käytännössä jakautuu ja milloin vastuunrajoitusehto sitoo, kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja virhevastuu.
Virheilmoitus: mitä siihen kirjoitetaan
Virheilmoitus eli reklamaatio on yksi ostajan tärkeimmistä toimenpiteistä kiinteistökaupan virhetilanteessa. Jos ostaja ei ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa, hän menettää lähtökohtaisesti oikeutensa vedota virheeseen. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Reklamaatiosta tulee käydä ilmi:
- mitä virhe koskee, miten se on ilmennyt ja milloin ostaja on havainnut sen
- mitä seuraamuksia ostaja vaatii virheen perusteella, esimerkiksi hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkamista.
Vaatimuksen tarkkaa euromäärää ei yleensä tarvitse ilmoittaa heti, jos virheen laajuus ja taloudelliset vaikutukset ovat vielä selvittämättä. Reklamaatiota voidaan täydentää myöhemmin, mutta myös vaatimukset ja niiden tarkennukset on esitettävä kohtuullisessa ajassa.
Laki ei edellytä reklamaatiolta tiettyä muotoa. Ilmoitus kannattaa kuitenkin tehdä kirjallisesti ja säilyttää todiste sen lähettämisestä ja perillemenosta. Näin ostaja voi tarvittaessa osoittaa, milloin ja mistä hän on reklamoinut sekä mitä vaatimuksia hän on esittänyt.
Pelkkä ilmoitus havaitusta virheestä ei aina riitä, vaan ostajan on ilmoitettava myyjälle myös virheeseen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa.
Ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat ilmoittivat myyjälle kiinteistön virheistä pian niiden havaitsemisen jälkeen ja kertoivat täsmentävänsä vaatimuksiaan myöhemmin. He ilmoittivat vaatimustensa sisällön kuitenkin vasta noin vuoden kuluttua. Korkein oikeus katsoi, ettei vaatimuksia ollut esitetty kohtuullisessa ajassa, minkä vuoksi ostajat menettivät oikeutensa vedota virheisiin.
Käytännössä reklamaatiossa kannattaa siis kertoa mahdollisimman varhain, vaatiiko ostaja esimerkiksi hinnanalennusta, vahingonkorvausta vai kaupan purkamista. Vaatimuksen tarkkaa euromäärää voidaan yleensä täsmentää myöhemmin, kun virheen laajuudesta ja kustannuksista saadaan lisätietoa. Myös tarkennukset on kuitenkin tehtävä kohtuullisessa ajassa.
Reklamaation ajoituksella suhteessa korjaus- ja purkutöihin on myös merkitystä.
Ratkaisussa KKO 2008:8 ostaja purki rakennuksen ja ilmoitti sen rakenteissa havaituista virheistä myyjälle vasta purkamisen jälkeen. Korkein oikeus katsoi, että ostajan olisi pitänyt ilmoittaa virheistä ennen purkutöitä, jotta myyjällä olisi ollut mahdollisuus tutustua niihin. Ostaja menetti oikeutensa vedota kyseisiin virheisiin.
Ratkaisu ei tarkoita, että ostajan pitäisi jättää kiireelliset vahingontorjuntatoimet tekemättä. Myyjälle on kuitenkin mahdollisuuksien mukaan varattava tilaisuus tutustua virheeseen ennen sellaisia korjaus- tai purkutöitä, jotka vaikeuttavat virheen myöhempää tutkimista.
Määräajat ja mistä ne alkavat
- Kohtuullinen aika: Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Kohtuullista aikaa arvioitaessa voidaan ottaa huomioon myös virheen selvittämiseen ja asiantuntija-avun hankkimiseen tarvittava aika. Sääntö koskee kaikkia kiinteistökaupan virhetyyppejä.
- Viiden vuoden määräaika: Laatuvirheestä on ilmoitettava pääsääntöisesti viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Sama määräaika koskee maakaaren 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettua myyjän kiinteistölle aiheuttamaa vahinkoa sekä 24 §:ssä tarkoitettua myyjän suoritusvelvollisuuden laiminlyöntiä (maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentti).
- Vallintavirheet ja oikeudelliset virheet: Viiden vuoden takaraja ei koske vallintavirheitä eikä oikeudellisia virheitä. Myös niistä ja niihin perustuvista vaatimuksista on kuitenkin ilmoitettava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun virhe olisi pitänyt havaita.
- Myyjän moitittava menettely: Myyjä ei voi vedota reklamaatiota koskeviin määräaikoihin, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
- Ammattimainen myyjä: Viiden vuoden takarajaa ei sovelleta myöskään silloin, kun ammattimaisesti kiinteistöjä rakentava tai myyvä elinkeinonharjoittaja on myynyt kiinteistön ostajalle asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi. Ostajan on tällöinkin lähtökohtaisesti reklamoitava virheestä ja vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa.
Esimerkki: Kiinteistön hallinta luovutettiin ostajalle 1.6.2020. Ostaja havaitsee 15.3.2026, että kiinteistöllä sijaitsevalta rantasaunalta puuttuu rakentamiseen vaadittu lupa. Vaikka hallinnan luovutuksesta on kulunut yli viisi vuotta, ostaja voi edelleen vedota mahdolliseen vallintavirheeseen, sillä viiden vuoden määräaika ei koske vallintavirheitä. Ostajan on kuitenkin ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa.
Jos kyse olisi sen sijaan ollut kosteusvauriosta eli mahdollisesta laatuvirheestä, ostaja olisi lähtökohtaisesti menettänyt oikeutensa vedota siihen 1.6.2025 jälkeen. Viiden vuoden määräaikaan on kuitenkin laissa säädetty poikkeuksia esimerkiksi myyjän erityisen moitittavan menettelyn ja tiettyjen ammattimaisen myyjän tekemien kauppojen osalta.
Pelkkä reklamaatio ei turvaa ostajan oikeuksia rajattomasti. Kaupan purkamista koskeva kanne on nostettava viimeistään kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle (maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentti).
Ostaja voi kuitenkin menettää oikeutensa vaatia kaupan purkamista jo ennen kymmenen vuoden määräajan päättymistä, jos hän jää reklamaation jälkeen pitkäksi aikaa toimettomaksi. Ratkaisussa KKO 2018:38 ostaja oli ilmoittanut purkuvaatimuksestaan ajoissa, mutta viivytteli sen jälkeen oikeudenkäynnin aloittamista useita vuosia. Korkein oikeus katsoi ostajan menettäneen purkuoikeutensa pitkäaikaisen passiivisuuden vuoksi.
Määräajoista kerrotaan artikkelissa Kanne kiinteistökaupan purkamiseksi.
Näin toimit, kun epäilet virhettä
Dokumentoi havaitsemasi virhe esimerkiksi valokuvilla ja kirjallisilla muistiinpanoilla. Ilmoita havainnosta myyjälle mahdollisimman pian ja varaa hänelle tilaisuus tutustua virheeseen ennen rakenteiden avaamista, purkamista tai korjaamista.
Seuraavista vaiheista kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa purku.
Milloin juristista on hyötyä
Juristin apua kannattaa hakea heti virheen havaitsemisen jälkeen. Juristi arvioi kauppakirjan ehdot, virhetyypin ja määräajat sekä auttaa laatimaan reklamaation ja siihen perustuvat vaatimukset. Riitatilanteessa hän voi arvioida asiantuntijaselvityksiä, neuvotella sovinnosta ja hoitaa oikeudenkäynnin. Voit myös pyytää ensin maksuttoman selvityksen kiinteistökaupan virheestä.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Koskeeko tämä myös kerrostaloasunnon kauppaa?
Ei yleensä. Asunto-osakkeen kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia, jonka virhesäännökset ja määräajat poikkeavat osittain maakaaren säännöksistä. Tämä artikkeli käsittelee kiinteistökauppaa, kuten omakotitalon, tontin tai mökkikiinteistön ostamista. Ratkaisevaa on, ostetaanko kiinteistö vai asunto-osakkeet.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa