» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Reklamaatio on ilmoitus myyjälle siitä, että kiinteistössä on virhe. Kerro siinä, mikä on vialla, miten vika ilmenee ja mitä vaadit. Ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se (maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentti).
Laatuvirheestä on lisäksi pääsääntöisesti ilmoitettava viiden vuoden kuluessa siitä, kun sait kiinteistön hallintaasi. Tarkkaa euromäärää ei tarvita heti, mutta vaatimuksia ei saa jättää auki pitkäksi aikaa. Tee ilmoitus kirjallisesti, jotta voit myöhemmin näyttää, milloin ja mitä ilmoitit.
Miksi reklamaatio ratkaisee niin paljon?
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita siitä myyjälle ajoissa. Ilman ajoissa tehtyä reklamaatiota et yleensä voi vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta etkä kaupan purkua, vaikka virhe olisi todellinen ja vakava. Sääntö koskee kaikkia virhetyyppejä (HE 120/1994): laatuvirhettä, kuten kosteusvauriota, vallintavirhettä, kuten puuttuvaa rakennuslupaa, ja oikeudellista virhettä, kuten kertomatta jätettyä kiinnitystä.
Reklamaatiolla on kaksi tehtävää. Myyjä saa tilaisuuden tutustua virheeseen ennen kuin rakenteita avataan tai korjataan. Lisäksi myyjä saa tietää, mitä häneltä vaaditaan, eikä hänen tarvitse elää vuosia epätietoisena.
Kenelle ilmoitus tehdään?
Ilmoitus tehdään myyjälle. Jos myyjiä on useita, esimerkiksi pariskunta tai sisarukset, lähetä ilmoitus jokaiselle myyjälle erikseen ja säilytä todisteet lähettämisestä. Näin vähennät epäselvyyksiä siitä, kenelle ilmoitus on tehty ja kehen vaatimus kohdistuu. Tällä on merkitystä myöhemmin myös vanhentumisen kannalta, koska vanhentuminen katkeaa vain sen velallisen osalta, johon katkaisu kohdistetaan (velan vanhentumisesta annetun lain 19 §).
Pelkkä ilmoitus kiinteistönvälittäjälle ei ole varma tapa, koska laki nimeää vastaanottajaksi myyjän. Jos olet ilmoittanut vain välittäjälle, lähetä ilmoitus heti myös myyjälle.
Tästä kerrotaan artikkelissa Reklamaatio tehtiin vain välittäjälle: säilyikö oikeus vaatia myyjältä hyvitystä?
Jos ostit kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi, voit tietyissä tilanteissa kohdistaa laatuvirhettä koskevan vaatimuksen myyjän sijasta talon aiemmin myyneeseen ammattirakentajaan tai urakoitsijaan. Silloin ilmoitus tehdään tälle elinkeinonharjoittajalle (2 luvun 26 §).
Milloin reklamaatio on tehtävä?
Kohtuullinen aika alkaa, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se. Aika ei siis ala vasta silloin, kun virheen koko laajuus tai korjaushinta on selvillä. Kohtuulliseen aikaan sisältyy kuitenkin aika tutkia asiaa ja kysyä neuvoa asiantuntijalta (HE 120/1994). Laissa ei ole kuukausirajaa, vaan arvio tehdään tapauskohtaisesti.
Turvallisinta on ilmoittaa myyjälle heti, kun epäily on konkreettinen, esimerkiksi kun kosteusmittaus näyttää poikkeavia lukemia. Ilmoitusta voi täydentää, kun tutkimukset valmistuvat.
Kun virhe paljastuu vaiheittain, reklamaatioajan laskemisesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa Kiinteistön virhe selvisi vähitellen: mistä reklamaatioaika alkaa?
Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2008:8 osoittaa, miksi reklamaatiota ei kannata viivyttää. Tapauksessa omakotitalon ostaja havaitsi virheitä kesällä, purki talon ja rakensi tilalle uuden. Myyjille hän ilmoitti virheistä vasta joulukuussa. Korkein oikeus katsoi reklamaation myöhästyneeksi tapauksen olosuhteissa. Merkitystä oli myös sillä, että rakennus oli purettu ennen ilmoitusta, mikä vaikeutti myyjien mahdollisuutta tutustua väitettyihin virheisiin. Ratkaisusta ei voi johtaa kaikissa tilanteissa sovellettavaa kiinteää reklamaatioaikaa.
Mitä tästä seuraa sinulle: älä pura, korjaa tai peitä virhettä ennen kuin myyjä on saanut ilmoituksen ja tilaisuuden tutustua siihen. Poikkeus on kiireellinen vahingon torjuminen, kuten vuotavan putken sulkeminen. Silloinkin kannattaa kuvata kaikki ennen töitä.
Jos korjaukset on jo aloitettu, katso artikkeli Ostaja aloitti korjaukset ennen myyjän tarkastusta: miten virhe todistetaan?
Mitä reklamaatiossa pitää kertoa?
Hallituksen esityksen mukaan ilmoituksesta on käytävä ilmi kolme asiaa (HE 120/1994):
- mitä virhe koskee, esimerkiksi kylpyhuoneen lattiaa tai alapohjaa
- miten virhe ilmenee, esimerkiksi kosteuslukemina, hajuna tai halkeamina
- millaisia vaatimuksia esität
Pelkkä viesti "talossa on ongelmia" ei riitä, jos myyjä ei ymmärrä, mitä se koskee. Toisaalta sinun ei tarvitse tietää virheen syytä eikä virhetyyppiä tarvitse nimetä juridisesti oikein.
Vaatimukset: kerro, mitä haluat
Vaatimusten ilmoittaminen on kohta, jossa reklamaatio useimmin pettää. Laki edellyttää ilmoitusta sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksista. Vaatimuksen tarkkaa euromäärää ei tarvitse ilmoittaa heti, ja ilmoitusta saa täydentää myöhemmin (HE 120/1994).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Ratkaisu KKO 2016:69 näyttää, mitä tämä tarkoittaa käytännössä. Ostajat ilmoittivat myyjälle virheistä pian ja varasivat oikeuden tarkentaa vaatimuksiaan myöhemmin. Varsinaiset vaatimukset he kertoivat vasta noin vuoden kuluttua. Korkein oikeus katsoi, ettei vaatimuksia ollut esitetty kohtuullisessa ajassa, ja ostajat menettivät oikeutensa.
Samalla korkein oikeus linjasi kaksi ostajalle hyödyllistä asiaa. Sillä, kutsutaanko rahavaatimusta hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi, ei ole ratkaisevaa merkitystä, ja summittainen arvio määrästä riittää. Jos olet epävarma siitä, onko sinulla oikeus vahingonkorvaukseen, voit ilmoittaa aluksi sekä hinnanalennus- että vahingonkorvausvaatimuksen ja täsmentää niitä myöhemmin. Ratkaisu on selostettu tarkemmin sivulla KKO 2016:69.
Mitä tästä seuraa sinulle: pelkkä varaus "vaatimukset esitetään myöhemmin" ei suojaa. Kerro jo ensimmäisessä ilmoituksessa, mitä vaadit. Anna arvio summasta heti, kun se on mahdollista, ja täydennä sitä tutkimusten edetessä.
Jos korjaushinta on vielä täysin auki, katso artikkeli Kiinteistövirheen korjaushinta ei ole vielä tiedossa: miten yksilöin vaatimukseni?
Mitä voit vaatia
Jos kiinteistössä on lain tarkoittama virhe ja oikeutesi vedota siihen on säilynyt, voit vaatia hinnanalennusta. Jos laatuvirhe on olennainen, voit vaatia sen sijaan kaupan purkua (2 luvun 17 §:n 2 momentti). Virhe on olennainen esimerkiksi silloin, kun et voi käyttää kiinteistöä aikomallasi tavalla eikä virhettä voi korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin (HE 120/1994). Jos harkitset purkua, mainitse se jo ensimmäisessä ilmoituksessa.
Vahingonkorvausta voit vaatia esimerkiksi silloin, kun virhe johtuu myyjän antamasta virheellisestä tiedosta tai siitä, että myyjä on jättänyt kertomatta tiedossaan olleen vian. Myyjä voi vapautua vahingonkorvausvastuusta osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (2 luvun 32 §:n 2 momentti). Pelkästään salaisen virheen perusteella ostajalla ei yleensä ole oikeutta vahingonkorvaukseen.
Jos olet kuitenkin ostanut kiinteistön itsellesi tai perheenjäsenillesi asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavalta tai myyvältä elinkeinonharjoittajalta, myyjän vahingonkorvausvastuu on tavallista laajempi. Maakaaren 2 luvun 10 §:n 3 kohdan mukaan myyjän on korvattava sopimusrikkomuksesta johtuvat korjauskustannukset, muut tarpeelliset kustannukset sekä hyödyttömiksi käyneistä toimenpiteistä aiheutuneet kulut, vaikka kyseessä olisi salainen virhe tai myyjä voisi osoittaa toimineensa huolellisesti. Korvauksen määrä riippuu aiheutuneista kustannuksista ja muista tapauksen olosuhteista.
Korvattavista eristä kerrotaan artikkelissa Vahingonkorvaus kiinteistön kaupassa ja valinnasta artikkelissa Kiinteistökaupan purku vai hinnanalennus.
Kiinteistökaupassa myyjällä ei ole lakiin perustuvaa oikeutta eikä velvollisuutta korjata virhettä, mutta korjaamisesta voidaan sopia (HE 120/1994). Jos kirjoitat reklamaatioon vain "vaadin korjausta", myyjälle ei käy ilmi, vaaditko hinnanalennusta, vahingonkorvausta vai kaupan purkua. Kirjoita siksi aina myös rahavaatimus tai purkuvaatimus.
Jos myyjä tarjoutuu korjaamaan, katso artikkeli Myyjä tarjoaa talon virheen korjaamista: pitääkö ostajan hyväksyä tarjous?
Muoto ja näyttö
Reklamaatio on vapaamuotoinen. Laki ei vaadi kirjallista muotoa, mutta sitä suositellaan (HE 120/1994). Riidassa joudutaan näyttämään, että ilmoitus tehtiin, milloin se tehtiin ja mitä siinä sanottiin. Puhelu on pätevä ilmoitus, mutta sen sisältöä on vaikea todistaa jälkikäteen. Lähetä siksi sähköposti tai kirje, josta jää todiste. Jos ilmoitit ensin puhelimessa, vahvista keskustelu sähköpostilla samana päivänä.
Kokoa talteen ja tarvittaessa reklamaation liitteiksi:
- kauppakirja liitteineen, myyntiesite ja kuntotarkastusraportti
- valokuvat ja videot virheestä päivämäärineen
- kosteusmittaukset ja asiantuntijan lausunnot
- muistiinpano siitä, milloin ja miten havaitsit virheen
- korjaustarjoukset, kun saat niitä.
Malliteksti
Muokkaa mallia omaan tilanteeseesi:
"Reklamaatio kiinteistön virheestä. Ostin teiltä kiinteistön [kiinteistötunnus ja osoite] kauppakirjalla [päivä]. Havaitsin [päivä], että [esimerkiksi kylpyhuoneen lattian vierustoilla on poikkeavia kosteuslukemia ja seinän alaosa on tummunut]. Kosteusmittauksen mukaan [lyhyt tulos]. Katson, että kiinteistössä on virhe, josta te vastaatte myyjänä. Vaadin teiltä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta edellä kuvatun virheen perusteella. Alustava arvioni rahavaatimusteni yhteismäärästä on noin [summa] euroa. Katkaisen tällä ilmoituksella myös näiden rahavaatimusten vanhentumisen. Täydennän vaatimusta, kun rakenneavausten ja korjaustarjousten tulokset valmistuvat. Teillä on tilaisuus tutustua virheeseen [päivä] mennessä ennen korjaustöiden aloittamista. Liitteinä valokuvat ja mittausraportti."
Lähetä viesti jokaiselle myyjälle ja säilytä lähetetty viesti liitteineen.
Viiden vuoden takaraja ja sen poikkeukset
Laatuvirheestä on ilmoitettava viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta luovutettiin sinulle, käytännössä yleensä avainten luovutuksesta (2 luvun 25 §:n 2 momentti). Takarajaa ei lasketa kaupantekopäivästä eikä virheen havaitsemisesta. Sama raja koskee myös kiinteistön vahingoittamista ja oikeudetonta käyttöä (2 luvun 23 §:n 1 momentti) sekä myyjän suoritusvelvollisuuden täyttämättä jättämistä (2 luvun 24 §). Jos et ilmoita ajoissa, menetät oikeuden vedota laatuvirheeseen, vaikka et olisi voinut havaita sitä aiemmin.
Viiden vuoden raja ei koske:
- oikeudellista virhettä eikä vallintavirhettä (HE 120/1994); niistäkin on silti ilmoitettava kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta
- kiinteistöä, jonka ostit itsellesi tai perheenjäsenillesi asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavalta tai myyvältä elinkeinonharjoittajalta (2 luvun 10 §:n 2 kohta)
- vaatimusta, jonka kohdistat 26 §:n nojalla aiempaan elinkeinonharjoittajaan (26 §:n 3 momentti).
Lisäksi myyjä ei saa suojaa myöhästyneestä ilmoituksesta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (2 luvun 25 §:n 3 momentti). Tämä koskee sekä kohtuullista aikaa että viiden vuoden rajaa. Esimerkiksi myyjän tietoinen ja vakava virheen salaaminen voi olla sellaista kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä, jonka vuoksi myyjä ei voi vedota reklamaation myöhästymiseen (HE 120/1994). Tavallinen huolimattomuus ei riitä.
Tästä kerrotaan artikkelissa Talosta löytyi virhe vuosien päästä: milloin myyjän salailuun voi vedota?
Reklamaation jälkeen: älä jätä asiaa lepäämään
Ajoissa tehty reklamaatio ei yksin turvaa oikeuksiasi. Ratkaisussa KKO 2018:38 ostaja reklamoi ja vaati kaupan purkua ajoissa. Purkukanteen hän nosti kuitenkin vasta yli neljä vuotta viimeisen yhteydenottonsa jälkeen. Korkein oikeus katsoi, että ostaja oli menettänyt purkuoikeutensa passiivisuutensa vuoksi, vaikka purkukanteen kymmenen vuoden määräaika hallinnan luovutuksesta ei ollut kulunut (2 luvun 34 §:n 3 momentti). Jos myyjä kiistää vaatimuksesi, vie asiaa eteenpäin johdonmukaisesti.
Rahavaatimuksella on lisäksi oma vanhentumisaikansa. Hinnanalennus ja vahingonkorvaus vanhenevat kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se (vanhentumislain 4 § ja 7 §:n 1 momentin 1 kohta). Vahingonkorvauksen ja muun sopimusrikkomukseen perustuvan hyvityksen vanhentuminen on katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta (vanhentumislain 7 §:n 2 momentti). Tämä määräaika ei kuitenkaan pidennä maakaaren mukaisia reklamaatioaikoja.
Reklamaatio voi samalla katkaista rahavaatimuksen vanhentumisen, jos siinä yksilöidään vaatimus ja ilmoitetaan sen peruste ja arvioitu määrä olosuhteisiin nähden riittävän tarkasti (vanhentumislain 10 §:n 1 momentin 3 kohta ja 2 momentti). Pelkkä ilmoitus virheestä ei riitä. Vanhentumisen katkeaminen arvioidaan erillään reklamaation riittävyydestä. Katkaisusta alkaa uusi kolmen vuoden aika (13 §).
Neuvottelujen aikaisesta katkaisusta kerrotaan artikkelissa Kiinteistövirheestä neuvotellaan: miten estän korvausvaatimuksen vanhentumisen?
Jos myyjä ei vastaa eikä asia ratkea neuvottelemalla, asuinkiinteistön kauppaa koskevan riidan voi viedä kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen (laki kuluttajariitalautakunnasta 2 §:n 1 momentin 2 kohta). Kuluttajariitalautakunta voi käsitellä myös yksityishenkilöiden välisiä asuinkiinteistön kauppaa koskevia riitoja. Lautakunnan ratkaisu on suositus, joka ei sido osapuolia.
Vaihtoehdoista kerrotaan artikkelissa Myyjä ei vastaa kiinteistöreklamaatioon: milloin asia kannattaa viedä eteenpäin?
Mitä myyjä tavallisesti vastaa?
Myyjä kiistää reklamaation usein jollakin näistä perusteista. Kun tunnet ne etukäteen, osaat koota oikean näytön jo ensimmäiseen ilmoitukseen.
- Ilmoitus tuli liian myöhään. Myyjä väittää, että havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se paljon aiemmin. Muistiinpano havaintohetkestä ja tutkimusten aikataulusta auttaa tähän.
- Ilmoituksessa ei ollut vaatimuksia. Myyjä vetoaa siihen, että kerroit vain virheestä. Tähän auttaa, että vaatimus ja arvio ovat mukana alusta asti.
- Kyse ei ole virheestä vaan tavallisesta kulumisesta tai talon iästä. Salaisessa virheessä kiinteistöä verrataan samalla seudulla oleviin, saman ikäisiin ja laatuisiin kiinteistöihin (HE 120/1994). Asiantuntijan lausunto rakenteen kunnosta ja odotettavasta käyttöiästä on tässä tärkein näyttö.
- Tiesit asiasta tai sinun olisi pitänyt huomata se tarkastuksessa (2 luvun 22 §). Kuntotarkastusraportti ja myyjän antamat tiedot ratkaisevat, mitä sinulta saattoi odottaa.
- Virhettä ei voi enää todeta, koska rakenteet on korjattu. Tämän väitteen torjut parhaiten antamalla myyjälle tilaisuuden tutustua virheeseen ennen töitä.
Kolme tilannetta
Esimerkki 1: Ostaja huomaa muuttoa seuraavana syksynä kylpyhuoneen seinän alaosan tummuneen. Hän tilaa kosteusmittauksen ja lähettää kahden viikon kuluttua molemmille myyjille sähköpostin, jossa kertoo mittaustuloksen, vaatii hinnanalennusta ja arvioi määräksi noin 15 000 euroa. Ostajan asema on hyvä, vaikka summa voi vielä muuttua.
Esimerkki 2: Ostaja soittaa myyjälle ja kertoo kosteusongelmasta, mutta ei lähetä mitään kirjallista. Vuoden kuluttua myyjä kiistää koko puhelun. Ostaja joutuu näyttämään puhelun sisällön muulla tavoin. Jos puhelussa ei esitetty mitään vaatimuksia, ne voivat olla tässä vaiheessa jo myöhässä.
Esimerkki 3: Ostaja on ostanut uuden omakotitalon rakennusliikkeeltä asunnokseen. Kuuden vuoden kuluttua yläpohjasta löytyy rakennusvirhe. Viiden vuoden takaraja ei estä vaatimusta, koska myyjä on ammattimainen rakentaja. Virheestä on silti ilmoitettava kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on eniten hyötyä ennen ensimmäistä ilmoitusta tai heti sen jälkeen, kun myyjä kiistää vastuunsa. Juristi käy läpi kauppakirjan, myyntiesitteen ja kuntotarkastusraportin ja arvioi, onko kyse maakaaren tarkoittamasta laatuvirheestä, esimerkiksi salaisesta virheestä tai myyjän virheellisistä tiedoista johtuvasta virheestä. Arvio vaikuttaa siihen, voitko vaatia vahingonkorvausta ja koskeeko sinua viiden vuoden raja.
Hän laatii reklamaation, jossa yksilöidään virhe, siihen perustuvat vaatimukset ja niiden alustava määrä. Samalla hän huolehtii siitä, että ilmoitus täyttää myös vanhentumisen katkaisulle asetetut vaatimukset. Hän neuvoo, mitä rakenteita saa avata ja milloin myyjälle varataan tilaisuus tarkastukseen.
Jos neuvottelut eivät tuota tulosta, juristi arvioi kuluriskin ja oikeusturvavakuutuksen kattavuuden ja vie asian kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Myyjä vastasi, ettei virhe kuulu hänelle. Pitääkö reklamaatio tehdä uudelleen?
Ei tarvitse. Ajoissa tehty reklamaatio säilyy voimassa, vaikka myyjä kiistää vastuunsa. Kiistäminen on kuitenkin merkki siitä, että sinun on päätettävä seuraavasta askeleesta, kuten lisäselvityksestä, sovintoneuvottelusta tai riidan viemisestä eteenpäin.
2. Korjauksissa löytyi lisää vaurioita. Riittääkö ensimmäinen ilmoitus?
Ilmoita uusista havainnoista myyjälle erikseen ja täydennä vaatimuksiasi. Jos kyse on kokonaan uudesta, erillisestä virheestä, reklamaation kohtuullinen määräaika alkaa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se.
Tästä kerrotaan artikkelissa Kiinteistöstä löytyi uusi vaurio reklamaation jälkeen: miten täydennän vaatimusta?
3. Kuntotarkastusraportissa mainittiin riski juuri tästä rakenteesta. Kannattaako reklamoida?
Kannattaa, jos epäilet virhettä. Myyjä voi kuitenkin vedota siihen, että tiesit riskistä tai sinun olisi pitänyt tutkia asiaa tarkemmin ennen kauppaa. Se, voitko vedota virheeseen, ratkaistaan myöhemmin, mutta myöhästynyttä ilmoitusta ei voi korjata.
Tarkastuksesta kerrotaan artikkelissa Ostajan velvollisuus tarkastaa kiinteistö.
4. Virhe on piilevä. Miten tiedän, voinko ylipäätään vedota siihen?
Salaiseen virheeseen voi vedota, jos kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavalta kiinteistöltä voi perustellusti odottaa (2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohta).
Edellytyksistä kerrotaan artikkelissa Milloin kiinteistökaupassa voi vedota piilevään virheeseen?
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa