» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistökauppa voidaan purkaa osapuolten yhteisellä sopimuksella, kauppakirjaan otetun purkavan ehdon perusteella tai laissa säädettyjen edellytysten täyttyessä. Kaupan purkaminen voi tulla kyseeseen esimerkiksi kiinteistön olennaisen virheen tai muun olennaisen sopimusrikkomuksen vuoksi. Jos osapuolet eivät pääse purkamisesta yhteisymmärrykseen, purkamista voidaan vaatia tuomioistuimessa.
Ostajan on nostettava kaupan purkamista koskeva kanne käräjäoikeudessa viimeistään kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §). Jos asia saatetaan kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi, lautakuntamenettelyn vaikutus määräaikaan määräytyy kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 23 §:n mukaisesti.
Ennen asian viemistä tuomioistuimeen tai kuluttajariitalautakuntaan ostajan on huolehdittava siitä, että virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettu myyjälle kohtuullisessa ajassa. Purkuvaatimuksen esittämisen jälkeenkään ostaja ei saa jäädä pitkäksi aikaa toimettomaksi, sillä purkuoikeus voidaan menettää jo ennen kymmenen vuoden määräajan päättymistä (KKO 2018:38).
Jos kauppakirjassa on sovittu lykkäävästä tai purkavasta ehdosta, kiinteistön palauttamista koskeva kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä (maakaaren 2 luvun 2 §).
Kumpi nostaa kanteen ja millä perusteella
Ostaja voi vaatia kiinteistökaupan purkamista esimerkiksi kiinteistön olennaisen virheen, myyjän kaupanteon jälkeen kiinteistölle aiheuttaman olennaisen vahingon, muun olennaisen suoritusvelvollisuuden laiminlyönnin tai olennaisen viivästyksen perusteella (maakaaren 2 luvun 17–19 ja 23–27 §).
Myyjä voi vaatia kiinteistökaupan purkua tai kiinteistön palauttamista lähinnä silloin, kun kauppakirjassa on purkava ehto tai omistuksenpidätysehto ja ostajan maksuviivästys on olennainen tai on ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan (maakaaren 2 luvun 28 ja 29 §).
Myyjän purkuoikeudesta kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purkaminen myyjän toimesta.
Tämä artikkeli keskittyy siihen, milloin kanne on nostettava ja mitkä määräajat sitä ennen on otettava huomioon.
Purkuperusteiden yleiskuva on artikkelissa Kiinteistökaupan purkaminen.
Kaikki määräajat ja mistä ne alkavat
Kiinteistökaupan purkuriidassa on otettava huomioon useita määräaikoja. Ne alkavat eri ajankohdista, ja niiden laiminlyönnillä voi olla erilaisia oikeudellisia seurauksia.
- Reklamaatio kohtuullisessa ajassa: Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Määräajan laiminlyönti johtaa lähtökohtaisesti siihen, ettei ostaja voi enää vedota virheeseen. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 25 §).
- Viiden vuoden määräaika: Laatuvirheestä on ilmoitettava pääsääntöisesti viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Sama määräaika koskee maakaaren 2 luvun 23 §:ssä ja 24 §:ssä tarkoitettuja myyjän sopimusrikkomuksia. Viiden vuoden takaraja ei koske vallintavirheitä eikä oikeudellisia virheitä. Siihen ei myöskään voi vedota myyjä, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Lisäksi määräajasta on poikkeus tietyissä ammattimaisen myyjän tekemissä asuin- ja vapaa-ajan kiinteistökaupoissa (maakaaren 2 luvun 10 § ja 25 §).
- Kymmenen vuoden määräaika purkukanteelle: Kaupan purkamista koskeva kanne on nostettava viimeistään kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Kuluttajariitalautakunnassa vireille pannun asian vaikutuksesta määräaikaan säädetään erikseen. Kymmenen vuoden määräaikaan liittyy myös laissa säädetty poikkeus tilanteessa, jossa ostajan saanto on julistettu tehottomaksi. Purkuoikeus voi lisäksi menetä jo aikaisemmin pitkäaikaisen passiivisuuden vuoksi.
- Kauppakirjan ehtoon perustuva palautuskanne: Jos kauppakirjassa on lykkäävä tai purkava ehto, kiinteistön palauttamista koskeva kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä. Ehdon on oltava kauppakirjassa, ja sen voimassaoloaika saa olla enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä. Jos kannetta ei nosteta määräajassa, kauppa jää pysyväksi.
- Hinnanalennus ja vahingonkorvaus: Rahasaataviin sovelletaan lähtökohtaisesti kolmen vuoden vanhentumisaikaa siitä, kun ostaja sai tai hänen olisi pitänyt saada riittävät tiedot virheestä ja vaatimuksensa perusteista. Lisäksi on otettava huomioon vanhentumislain mukainen kymmenen vuoden enimmäisaika sekä sitä koskevat poikkeukset. Vanhentuminen voidaan katkaista esimerkiksi riittävästi yksilöidyllä vaatimuksella tai nostamalla kanne (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 7, 10 ja 11 §).
Kolmen vuoden yleinen vanhentumisaika ei koske itse kiinteistökaupan purkuvaatimusta. Purkukanteen nostamiseen sovelletaan maakaaren erityissäännöstä, jonka mukaan kanne on nostettava viimeistään kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Purkuoikeus voi kuitenkin menetä jo tätä aikaisemmin ostajan pitkäaikaisen passiivisuuden vuoksi (KKO 2018:38).
Jos et ole varma, onko purkukanteen määräaika vielä voimassa, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistökaupassa.
Kymmenen vuotta ei ole turvaväli
Kymmenen vuoden kanneaika kuulostaa pitkältä. Sen varaan ei kuitenkaan kannata jättää asian hoitamista.
Ratkaisussa KKO 2018:38 ostaja oli ilmoittanut kiinteistön virheistä ja vaatinut kaupan purkamista ajoissa. Sen jälkeen yhteydenpito myyjiin kuitenkin päättyi, ja ostaja nosti purkukanteen vasta yli neljä vuotta viimeisen yhteydenoton jälkeen. Kymmenen vuoden kanneaika ei ollut vielä kulunut, mutta korkein oikeus katsoi ostajan menettäneen purkuoikeutensa passiivisuutensa vuoksi.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Ratkaisu osoittaa, ettei ajoissa tehty reklamaatio ja purkuvaatimus yksin riitä. Jos asiassa ei päästä sovintoon, ostajan on edistettävä vaatimustaan aktiivisesti ja tarvittaessa nostettava kanne ilman perusteetonta viivytystä.
Ratkaisu ei aseta tarkkaa aikarajaa sille, kuinka pitkä toimettomuus johtaa purkuoikeuden menettämiseen. Arvioinnissa huomioidaan muun muassa passiivisuuden kesto, sen vaikutukset myyjän asemaan ja asian selvittämiseen sekä mahdolliset hyväksyttävät syyt viivästymiselle. Ratkaisu koski kiinteistökauppaa, ei asunto-osakkeen kauppaa.
Mikä katkaisee määräajan ja mikä ei
Kiinteistökaupan purkukanne on pääsääntöisesti nostettava maakaaren mukaisessa kymmenen vuoden määräajassa. Kanne tulee vireille, kun haastehakemus saapuu käräjäoikeuden kansliaan (oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 1 §).
Pelkkä vaatimuskirje, neuvottelu tai myyjän lupaus selvittää asiaa ei lähtökohtaisesti pidennä purkukanteen nostamisen määräaikaa (velan vanhentumisesta annetun lain 2 §:n 3 momentti). Kuluttajariitalautakunnassa vireille pannun asian vaikutuksesta määräaikaan säädetään kuitenkin erikseen.
Hinnanalennus- ja vahingonkorvaussaatavien vanhentuminen voidaan katkaista myös vapaamuotoisesti. Vanhentuminen katkeaa esimerkiksi silloin, kun ostaja vaatii myyjältä suoritusta tai muistuttaa saatavasta, myyjä tunnustaa velan tai osapuolet sopivat vanhentumisen katkaisemisesta (velan vanhentumisesta annetun lain 10 §).
Katkaisutoimessa saatava on yksilöitävä kohtuudella vaadittavalla tavalla. Siitä on käytävä ilmi vaatimuksen peruste ja määrä, jos ne ovat katkaisuhetkellä tiedossa tai kohtuudella selvitettävissä.
Katkaisusta alkaa lähtökohtaisesti uusi kolmen vuoden vanhentumisaika (velan vanhentumisesta annetun lain 13 §). Vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ensimmäisen kerran ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta, jollei laissa säädetystä enimmäisajasta sovellu poikkeusta (velan vanhentumisesta annetun lain 7 §).
Kolme tilannetta
Esimerkki 1 – ostaja ehtii reklamoida ajoissa: Kiinteistön hallinta luovutetaan 1.4.2018. Ostaja havaitsee alapohjan kosteusvaurion 10.1.2023 ja ilmoittaa virheestä sekä purkuvaatimuksestaan myyjälle 2.2.2023. Laatuvirhettä koskeva viiden vuoden takaraja päättyy 1.4.2023, joten reklamaatio tehdään ajoissa myös tämän määräajan kannalta.
Purkukanne on nostettava viimeistään 1.4.2028. Ostajan on kuitenkin toimittava aktiivisesti, sillä pitkä passiivisuus voi johtaa purkuoikeuden menettämiseen jo ennen tätä.
Esimerkki 2 – toissijainen hinnanalennusvaatimus voi vanhentua: Ostaja havaitsee virheen 15.3.2023 ja reklamoi siitä vaatien kaupan purkamista. Hän ei kuitenkaan esitä hinnanalennusvaatimusta eikä myöhemmin katkaise siihen perustuvan saatavan vanhentumista. Vaikka purkukanteen kymmenen vuoden määräaika ei olisi vielä päättynyt, hinnanalennussaatava voi vanhentua jo 15.3.2026, jos ostajalla oli 15.3.2023 riittävät tiedot myös saatavan perusteista.
Tämän vuoksi purkuvaatimuksen yhteydessä kannattaa esittää toissijaisesti hinnanalennusvaatimus ja yksilöidä sen peruste sekä määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla. Jos tarkka euromäärä ei ole vielä selvillä, vaatimus on yksilöitävä käytettävissä olevien tietojen perusteella ja sitä on täsmennettävä selvitysten edetessä.
Esimerkki 3 – myyjän omistuksenpidätysehto: Kauppakirja tehdään 1.9.2021. Myyjä pidättää kauppakirjassa omistusoikeuden siihen asti, kunnes viimeinen kauppahintaerä on maksettu. Ehdolle ei ole sovittu erillistä voimassaoloaikaa, joten se on voimassa enintään viisi vuotta kaupanteosta eli 1.9.2026 asti.
Jos ostajan maksuviivästys on olennainen ja myyjällä on oikeus vaatia kiinteistön palauttamista ehdon perusteella, palautuskanne on nostettava viimeistään kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä eli 1.12.2026.
Jos kannetta ei nosteta määräajassa, kauppa jää pysyväksi eikä myyjä voi enää vaatia kiinteistön palauttamista kyseisen ehdon perusteella. Myyjä voi kuitenkin edelleen vaatia maksamatta olevaa kauppahintaa ja mahdollisia muita seuraamuksia niiden omien edellytysten ja määräaikojen mukaisesti.
Purkukanne ja toissijainen hinnanalennus
Kun virheen olennaisuus on epävarma, purkuvaatimuksen rinnalla kannattaa yleensä esittää toissijainen hinnanalennusvaatimus jo käräjäoikeudessa. Ratkaisussa KKO 2015:58 ostaja ei ollut esittänyt hinnanalennusvaatimusta alemmissa oikeusasteissa, eikä uutta vaatimusta voitu enää tutkia korkeimmassa oikeudessa.
Virheen olennaisuus on oikeudellinen arvio, jonka tuomioistuin tekee asiassa esitettyjen tosiseikkojen perusteella. Ratkaisussa KKO 2005:123 hovioikeus oli pitänyt virheen olennaisuutta riidattomana ja purkanut kaupan. Korkein oikeus kumosi ratkaisun ja palautti asian hovioikeuteen, koska myyjien tyytymättömyyttä käräjäoikeuden perusteluihin ei voitu sivuuttaa vain siksi, etteivät he olleet hakeneet muutosta heille myönteiseen lopputulokseen.
Purkuvaatimus on siksi perusteltava konkreettisilla seikoilla ja niitä tukevalla näytöllä. Tuomioistuin arvioi niiden perusteella, täyttyykö kaupan purkamisen edellyttämä olennaisuuskynnys.
Haastehakemuksen sisällöstä kerrotaan artikkelissa Haastehakemus ja kaupan purku.
Milloin virhe on purkuun riittävän olennainen, kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purkaminen vaatii olennaista virhettä.
Missä kanne nostetaan ja mitä se maksaa
Kanne voidaan nostaa joko vastaajan kotipaikan käräjäoikeudessa tai kiinteistön sijaintipaikan käräjäoikeudessa (oikeudenkäymiskaaren 10 luvun 8 §).
Riidan hävinnyt osapuoli joutuu pääsääntöisesti korvaamaan myös vastapuolen tarpeelliset ja kohtuulliset oikeudenkäyntikulut (oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §). Kiinteistökaupan purkuriidoissa tarvitaan usein kuntotutkimuksia, muita rakennusteknisiä selvityksiä ja asiantuntijatodistajia, joten kulut voivat nousta suuriksi.
Oikeusturvavakuutus voi korvata osan omista asianajo- ja oikeudenkäyntikuluista. Vakuutuksen korvauspiiri, enimmäiskorvaus ja omavastuu kannattaa selvittää ennen kanteen nostamista.
Ennen kannetta
- Varmista, että olet ilmoittanut virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi myyjälle ajoissa.
- Lähetä myyjälle kirjallinen vaatimuskirje, jossa erittelet vaatimustesi perusteet ja mahdolliset rahamääräiset vaatimukset.
- Laske kymmenen vuoden ja kolmen vuoden määräajat kalenteriin. Jos neuvottelut eivät etene, valmistele haastehakemus hyvissä ajoin. Älä jää odottelemaan määräaikojen päättymistä, sillä pitkä passiivisuus voi johtaa oikeuksien menettämiseen jo aiemmin.
Ostajan toimintajärjestyksestä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa purku.
Kanteessa ostajan on näytettävä, että virhe oli olemassa jo kaupantekohetkellä ja että se on olennainen. Siksi virhe kannattaa dokumentoida ja selvittää asiantuntijan avulla ennen korjauksia, ja myyjälle on annettava tilaisuus tutustua virheeseen ennen rakenteiden purkamista.
Todisteiksi kannattaa koota ainakin kauppakirja, hallinnan luovutusajankohdan osoittavat asiakirjat, myyntiesite ja myyjän antamat tiedot, kuntotarkastusraportti, reklamaatio ja näyttö sen toimittamisesta myyjälle, asiantuntijaselvitykset sekä osapuolten välinen kirjeenvaihto.
Kiinteistökaupan riita voidaan ratkaista myös ilman oikeudenkäyntiä esimerkiksi neuvottelemalla tai sovittelemalla.
Vaihtoehdoista kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppariidat.
Milloin juristista on hyötyä
Juristin apua kannattaa hakea viimeistään silloin, kun myyjä torjuu purkuvaatimuksen tai lakkaa vastaamasta. Juristi tarkistaa reklamaation riittävyyden ja määräajat, huolehtii rahavaatimusten vanhentumisen katkaisemisesta sekä arvioi virheen olennaisuutta ja käytettävissä olevaa näyttöä. Hän laatii tarvittavat vaatimukset ja asiakirjat, neuvottelee sovinnosta ja arvioi oikeudenkäynnin kuluriskin.
Apu on erityisen tärkeää, jos määräajat lähestyvät, yhteydenpito myyjään on ollut pitkään poikki tai riidan taloudellinen merkitys on suuri. Voit myös pyytää ensin maksuttoman selvityksen kiinteistökaupan purkukanteesta.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Mistä kymmenen vuotta lasketaan, jos kauppa tehtiin ennen hallinnan luovutusta?
Määräaika alkaa kiinteistön hallinnan luovutuksesta, ei kaupantekopäivästä. Jos kauppa tehtiin 1.3.2020 ja hallinta luovutettiin ostajalle 1.6.2020, purkukanne on nostettava viimeistään 1.6.2030.
2. Voiko kaupan purkaa ilman oikeudenkäyntiä?
Kyllä. Jos ostaja ja myyjä sopivat kaupan purkamisesta, oikeudenkäyntiä ei tarvita. Purkusopimus on tehtävä kiinteistökaupan määrämuodossa eli kirjallisesti kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä (maakaaren 2 luvun 5 §, 1 § ja 3 §).
Siitä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan vapaaehtoinen purkaminen.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa