» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kun kiinteistökauppa puretaan, ostaja palauttaa kiinteistön ja myyjä kauppahinnan korkoineen. Ostaja voi purkaa kaupan vain olennaisen virheen tai sopimusrikkomuksen vuoksi, ja purkuoikeuden voi menettää myöhästyneen ilmoituksen, kiinteistön edelleenmyynnin tai pitkän odottelun takia. Jos talo on myyty nimenomaan purkukuntoisena, rakennuksen huono kunto ei yleensä anna oikeutta purkuun.
Kiinteistökauppa voidaan purkaa laissa säädetyillä perusteilla tai osapuolten kauppakirjassa sopimilla lainmukaisilla ehdoilla. Ostaja voi vaatia purkua esimerkiksi kiinteistön olennaisen virheen vuoksi. Myyjä puolestaan voi purkaa kaupan tietyissä tilanteissa, jos ostaja laiminlyö velvollisuutensa.
Ostajan oikeus purkaa kauppa
Ostaja voi purkaa kiinteistökaupan, jos kiinteistössä on olennainen laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe (maakaaren 2 luvun 17–19 §). Ostaja ei kuitenkaan yleensä saa vedota virheeseen, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehdessään.
Laatuvirheeseen ei myöskään yleensä saa vedota, jos se olisi voitu havaita kiinteistön tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa. Nämä rajoitukset eivät kuitenkaan suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 22 §).
Ostaja voi purkaa kaupan myös silloin, jos myyjä on kaupanteon jälkeen aiheuttanut kiinteistölle olennaista vahinkoa. Näin voi käydä esimerkiksi silloin, kun myyjä laiminlyö kiinteistön asianmukaisen hoidon, käyttää kiinteistöä oikeudettomasti tai muuten vahingoittaa sitä huolimattomuudellaan. Purku voi tulla kyseeseen myös silloin, jos myyjä perustaa kaupanteon jälkeen oikeudettomasti kiinteistöä rasittavan panttioikeuden tai erityisen oikeuden.
Ostaja voi purkaa kaupan myös silloin, jos myyjä laiminlyö kauppaan liittyvän rakentamisvelvollisuuden tai muun suoritusvelvollisuuden ja sopimusrikkomus on koko kaupan kannalta olennainen.
Ostaja voi vaatia kaupan purkua myös silloin, jos myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa tai maakaaren 2 luvun 12 §:n 2 momentissa tarkoitettuja asiakirjoja sovittuna aikana. Purkaminen edellyttää, että viivästys on olennainen eikä ostaja ole ottanut kiinteistöä vastaan (maakaaren 2 luvun 27 §).
Ostaja ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa vetoamalla virheeseen tai sopimusrikkomukseen, ellei hän ilmoita virheestä tai sopimusrikkomuksesta ja niihin perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai rikkeen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä tai kiinteistön vahingoittamista taikka myyjän suoritusvelvollisuutta koskevasta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.
Myyjä on kuitenkin vastuussa myös viiden vuoden jälkeen, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Viiden vuoden raja ei koske vallintavirhettä eikä oikeudellista virhettä, eikä kiinteistöä, jonka ostaja on hankkinut asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi ammattimaiselta rakentajalta tai myyjältä (maakaaren 2 luvun 10 ja 25 §).
Ostaja voi purkaa kaupan vain, jos hän pystyy palauttamaan kiinteistön myyjälle. Ostajalla voi lisäksi olla oikeus vahingonkorvaukseen.
Pelkästä salaisesta laatuvirheestä ei yleensä saa vahingonkorvausta, mutta hinnanalennus tai kaupan purku voi tulla kyseeseen. Muista laatuvirheistä myyjä voi vapautua vahingonkorvausvastuusta osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentti ja 32 §:n 2 momentti).
Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavalta tai myyvältä elinkeinonharjoittajalta, sovelletaan lisäksi 2 luvun 10 §:n 3 kohdan erityissäännöstä. Sen perusteella myyjä voi joutua korvaamaan laissa tarkoitetut kustannukset myös salaisen virheen tapauksessa tai huolellisesta toiminnastaan huolimatta.
Myyjän oikeus purkaa kauppa
Myyjä voi purkaa kiinteistökaupan, jos ostaja ei maksa kauppahintaa kokonaan ja maksuviivästys on olennainen. Purkaminen edellyttää lisäksi, että kauppakirjassa on sovittu kauppahinnan maksamisen olevan kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona. Myyjällä ei kuitenkaan ole oikeutta purkaa kauppaa, jos maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta vastaavasta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää (maakaaren 2 luvun 28 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Myyjä voi tietyissä tilanteissa purkaa kaupan jo ennen kauppahinnan erääntymistä. Tämä edellyttää, että kauppakirjassa on sovittu kauppahinnan maksamisen olevan kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona ja että jokin seuraavista edellytyksistä täyttyy:
1) ostaja on kaupan tekemisen jälkeen asetettu konkurssiin;
2) ostaja on kaupan tekemisen jälkeen todettu ulosmittauksessa varattomaksi; tai
3) on muutoin ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan.
Myyjä ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa, jos maksamatta oleva kauppahinta ei ole määrältään olennainen tai jos siitä asetetaan hyväksyttävä vakuus kohtuullisessa ajassa maksukehotuksen antamisen jälkeen. Jos kauppa puretaan, myyjällä on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Laissa määrättyjen ehtojen lisäksi kaupan osapuolet voivat kirjallisesti sopia kauppakirjassa, että kauppa saadaan purkaa jollakin muulla perusteella. Ehto sitoo enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä, ja kanne kiinteistön palauttamisesta on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä (maakaaren 2 luvun 2 §). Sopimus, jolla kiinteistön kauppa puretaan tai kiinteistö palautetaan myyjälle, on tehtävä samalla tavalla kuin kiinteistökauppa, jotta se olisi sitova.
Jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle.
Milloin virhe on niin olennainen, että kaupan voi purkaa?
Laissa ei ole prosenttirajaa. Hallituksen esityksen mukaan virhe on olennainen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Arvio tehdään objektiivisin perustein (HE 120/1994), joten ostajan oma pettymys ei yksin tee virheestä olennaista.
Kun virhe on olennainen, ostaja saa itse valita, vaatiiko hän purkua vai hinnanalennusta. Lievemmästä virheestä ostaja saa hinnanalennuksen ja edellytysten täyttyessä vahingonkorvauksen.
Korkein oikeus purki ratkaisussa KKO 2015:58 vuonna 1955 rakennetun talon kaupan. Alapohjasta ja pesutiloista löytyi kosteus- ja lahovaurioita, ja terveystarkastaja suositteli, ettei talossa asuta. Korjaus olisi maksanut noin 29 prosenttia 68 000 euron kauppahinnasta, ja korjaus oli välttämätön ja kiireellinen. KKO hylkäsi ajatuksen 40 prosentin rajasta, mutta ratkaisusta ei voi päätellä, että 29 prosenttia riittäisi aina.
Jos vaadit purkua oikeudessa, esitä toissijaisesti hinnanalennusta jo käräjäoikeudessa: samassa asiassa korkeimmassa oikeudessa ensimmäistä kertaa esitettyä hinnanalennusvaatimusta ei enää tutkittu.
Milloin purkuoikeuden menettää?
Jos olet jo myynyt kiinteistön eteenpäin, et voi palauttaa sitä, eikä purku yleensä ole enää mahdollinen (maakaaren 2 luvun 34 §:n 1 momentti).
Jos kiinteistön arvo on alentunut sinun toimenpiteesi tai laiminlyöntisi vuoksi, voit purkaa kaupan vain korvaamalla arvon alentumisen. Tavallinen käyttö tai tapaturmainen vahinko ei estä purkua (HE 120/1994).
Jos kiinteistöä rasittaa ostajan perustama panttioikeus, esimerkiksi asuntolainan vakuutena, purku edellyttää, että maksat myyjälle sen määrän, joka panttioikeuden nojalla voidaan periä kiinteistöstä (34 §:n 2 momentti). Käytännössä lainajärjestely on sovittava pankin kanssa ennen purkua.
Purkukanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta luovutettiin (34 §:n 3 momentti).
Ratkaisussa KKO 2018:38 ostaja oli reklamoinut ja vaatinut purkua ajoissa, mutta nosti kanteen vasta yli neljä vuotta viimeisen yhteydenottonsa jälkeen. Ostaja menetti purkuoikeutensa passiivisuuden vuoksi, vaikka kymmenen vuotta ei ollut kulunut. Jos viet asian kuluttajariitalautakuntaan, kanneaika katkeaa, ja kanteen saa nostaa kolmen kuukauden kuluessa lautakunnan päätöksestä (laki kuluttajariitalautakunnasta 23 §).
Mitä purussa palautetaan?
Myyjä maksaa palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä, jona hän sai kauppahinnan. Ostaja korvaa kiinteistöstä saamansa merkittävän tuoton, kuten vuokratulot, mutta tavanomaisesta käytöstä, kuten lyhytaikaisesta asumisesta, ei hallituksen esityksen mukaan makseta.
Myyjä korvaa kohtuullisesti kiinteistön hoidon tarpeelliset kulut ja arvoa lisänneet kustannukset. Kumpikin saa pidättää oman palautuksensa, kunnes toinen maksaa oman osuutensa tai asettaa vakuuden (maakaaren 2 luvun 33 §).
Varainsiirtovero palautetaan hakemuksesta, kun kauppa puretaan tuomiolla tai sopimuksella tilanteessa, jossa se olisi voitu purkaa tuomiolla (varainsiirtoverolain 40 §:n 2 momentti).
Kun myyjä purkaa kaupan
Ratkaisussa KKO 2002:44 kauppa oli tehty ennen nykyisen maakaaren voimaantuloa, ja ostajat olivat jättäneet huomattavan osan kauppahinnasta maksamatta. Kauppa purettiin myyjien vaatimuksesta, ja ostajat velvoitettiin korvaamaan kiinteistön arvon alentuminen, vaikka se johtui yleisestä hintatason laskusta. Ostajille ei myöskään tuomittu heidän vaatimaansa tuottokorkoa palautettavalle kauppahinnan osalle.
Ratkaisu osoittaa, että ostajan maksuviivästyksen vuoksi tapahtuvaan kaupan purkuun voi liittyä huomattava vahingonkorvausvastuu. Koska kauppa oli tehty ennen maakaaren voimaantuloa, ratkaisusta ei kuitenkaan voida suoraan päätellä nykyisen lain mukaisia korkoseuraamuksia. Nykyisin myyjän purkuoikeudesta ostajan maksuviivästyksen vuoksi säädetään maakaaren 2 luvun 28 §:ssä ja purun jälkeisistä palautuksista 33 §:ssä.
Purkukuntoiseksi myyty talo
Jos talo myydään nimenomaan purkukuntoisena, ostaja ei yleensä voi vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua pelkästään rakennuksen huonon kunnon perusteella. Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehdessään.
Lisäksi salaisen virheen arvioinnissa otetaan huomioon kauppahinta ja muut kaupan olosuhteet. Hallituksen esityksen mukaan poikkeamaa ei pidetä salaisena virheenä, jos se on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa (maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohta; HE 120/1994). Pelkkä purkukuntoisena myynti ei kuitenkaan vapauta myyjää kaikesta virhevastuusta.
Myyjä vastaa kuitenkin edelleen antamistaan tiedoista ja siitä, mitä hän jätti kertomatta, esimerkiksi pilaantuneesta maaperästä, rasitteista tai rakentamista rajoittavista päätöksistä. Yleinen ehto "myydään siinä kunnossa kuin se on" ei yksin riitä rajoittamaan ostajan oikeuksia, vaan rajoituksesta on sovittava yksilöidysti (9 §:n 2 momentti).
Esimerkki: Ostat tontin, jolla oleva mökki on nimenomaisesti myyty purkukuntoisena. Et yleensä voi vaatia hyvitystä mökin lahonneista hirsistä, jos niiden huono kunto on kuulunut kaupassa tiedossa olleisiin seikkoihin. Jos myyjä kuitenkin kertoi, että tontille saa rakentaa omakotitalon, mutta voimassa oleva kaava estää rakentamisen, kyse voi olla vallintavirheestä.
Toimi näin, jos harkitset purkua
- Ilmoita virheestä ja purkuvaatimuksesta myyjälle kirjallisesti heti, kun olet selvittänyt virheen pääpiirteissään.
- Hanki asiantuntijan lausunto virheen laajuudesta, korjauskustannuksista ja mahdollisesta terveyshaitasta.
- Älä pura tai korjaa vaurioituneita rakenteita ennen kuin myyjä on saanut tilaisuuden tutustua virheeseen.
- Selvitä pankin kanssa, miten asuntolaina hoidetaan purussa.
- Jos myyjä kiistää vaatimuksen, selvitä, voiko asian viedä kuluttajariitalautakuntaan. Tarvittaessa voit nostaa kanteen käräjäoikeudessa. Huolehdi määräajoista myös silloin, kun yrität ratkaista riidan neuvottelemalla.
Milloin juristista on hyötyä?
Purku on kiinteistöriidan suurin vaatimus, ja väärä valinta voi maksaa paljon. Juristi arvioi lausuntojen perusteella, onko virhe olennainen, ja laatii vaatimuksen niin, että toissijainen hinnanalennus on mukana alusta asti. Hän laskee palautukset ja korot, laatii purkusopimuksen oikeassa muodossa, jos myyjä suostuu, ja riidassa valmistelee kanteen ja arvioi kuluriskin.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa