Asuntokauppalaki koskee asunto-osakkeiden ja muiden asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden ja osuuksien kauppaa. Tavallisimmin se tarkoittaa kerros-, rivi- tai paritaloasunnon ostamista asunto-osakeyhtiöstä. Laki koskee myös esimerkiksi keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden ja asunto-osuuskunnan osuuden kauppaa sekä soveltuvin osin asunnon vaihtoa. Osaomistusasunnoista säädetään lisäksi erikseen. Lakia ei sovelleta kiinteistön kauppaan, vaikka kiinteistöllä olisi omakotitalo, eikä aikaosuusasunnon kauppaan, asumisoikeuden luovuttamiseen tai sellaisen osuuskunnan osuuden luovuttamiseen, joka antaa vain oikeuden vuokrata asunnon osuuskunnalta (asuntokauppalain 1 luvun 1 §). Sovellettavat säännökset riippuvat muun muassa siitä, onko kyse uuden vai käytetyn asunnon kaupasta ja toimiiko myyjä elinkeinonharjoittajana. Myös ostajan kuluttaja-asemalla on merkitystä erityisesti säännösten pakottavuuden kannalta.

Keskeiset asiat

• Kaupan kohde ratkaisee, ei talon tyyppi. Osakkeina myytävään omakotitaloon sovelletaan asuntokauppalakia, kiinteistönä myytävään maakaarta.
• Asuntokauppalaki koskee myös keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä, kun ostat osakkeet, jotka antavat oikeuden hallita asuntoa.
• Rakentamisvaiheen erityissuoja koskee laissa säädetyin edellytyksin asunto-osakkeiden tai muiden asunnon hallintaan oikeuttavien osuuksien tarjoamista kuluttajille ennen kuin yhtiön rakennukset on hyväksytty käyttöön. Suojan soveltumiseen vaikuttavat myös laissa säädetyt poikkeukset.
• Uuden asunnon kaupan säännöt koskevat kauppaa, jossa perustajaosakas tai muu elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa. Käytetyn asunnon säännöt koskevat käytettynä myytävää asuntoa ja asuntoa, jonka muu kuin elinkeinonharjoittaja myy ensimmäistä kertaa käyttöön.
• Kun myyjä on elinkeinonharjoittaja ja ostaja kuluttaja, ostajan vahingoksi poikkeava ehto on mitätön. Yksityinen myyjä voi poiketa käytetyn asunnon säännöistä kirjallisesti, mutta kuluttajaostajan virheoikeuksia voi rajoittaa vain yksilöityjen seikkojen osalta.
• Käytetyn asunnon virheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai se olisi pitänyt havaita. Kun myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja, ilmoitus on yleensä tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Määräaikaan on kuitenkin laissa säädetty poikkeuksia.
• Asunto-osakkeen ostaja maksaa 1,5 prosentin varainsiirtoveron ja ilmoittaa siitä Verohallinnolle. Ensiasunnon ostajan vapautus poistui kaupoista, joiden sopimus on tehty 1.1.2024 tai sen jälkeen.

Mitä asuntokauppalaki koskee ja mitä ei

Laki koskee asunto-osakkeen kauppaa, muun asunnon hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden kauppaa, kuten asunto-osuuskunnan osuuden, ostajan suojaa uuden asunnon kaupassa rakentamisvaiheessa sekä soveltuvin osin vaihtoa (1 luvun 1 §). Asunto-osakkeella tarkoitetaan asunto-osakeyhtiön tai muun osakeyhtiön osaketta, joka yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan asuntoa (1 luvun 3 §).

Lakia ei sovelleta, kun kyse on:

• kiinteistön tai määräalan kaupasta. Silloin sovelletaan maakaarta.
• aikaosuusasunnon kaupasta. Aikaosuuksista säädetään kuluttajansuojalaissa.
• asumisoikeusasunnon asumisoikeuden luovuttamisesta. Siitä säädetään asumisoikeusasunnoista annetussa laissa.
• osuuskunnan osuudesta, joka antaa vain oikeuden tehdä vuokrasopimus osuuskunnan kanssa.

Omakotitalo myydään yleensä kiinteistönä, jolloin kauppaan sovelletaan maakaarta. Kauppa tehdään joko kaupanvahvistajan vahvistamalla luovutuskirjalla tai laissa säädetyin edellytyksin sähköisesti Kiinteistövaihdannan palvelussa. Jos sama talo on kiinteistöosakeyhtiön tai asunto-osakeyhtiön omistuksessa ja myydään osakkeina, sovelletaan asuntokauppalakia. Sama koskee paritaloasuntoa: osakkeiden kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia, kiinteistön määräosan kauppaan maakaarta. Asunto-osakkeiden vaihdossa kumpikin osapuoli on sekä myyjän että ostajan asemassa.

Rakentamisvaiheen erityissuoja, kuten turva-asiakirjat, kauppahintojen maksutili ja vakuudet, koskee tilannetta, jossa osaketta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvonta on hyväksynyt kaikki yhtiön rakennukset käyttöön. Ostettavaksi tarjoamista on myös varaus, jossa kuluttaja maksaa yli neljä prosenttia kauppahinnasta (2 luvun 1 §). Pelkkä ennakkomarkkinointi, jossa asunnon voi varata ilman seuraamuksia ja enintään neljän prosentin varausmaksulla, ei vielä kuulu rakentamisvaiheen suojan piiriin. Rakentamisvaiheen suojaan sovelletaan laissa säädettyä poikkeusta pienissä yhtiöissä, joissa on enintään kolme asuntoa eikä kyse ole asunto-osakeyhtiöstä tai asunto-osuuskunnasta. Asuntokauppalain rakentamisvaiheen sääntelyä ei myöskään sovelleta ryhmärakennuttamislain mukaiseen ryhmärakennuttamiseen (2 luvun 1 b §). Uuden asunnon kaupan säännöksiä voidaan silti soveltaa pienessäkin yhtiössä, jos myyjä on perustajaosakas tai elinkeinonharjoittaja.

Lue lisää: Milloin asuntokauppalaki ei sovi asuntokauppaan

Asunto-osakeyhtiö

Asunto-osakeyhtiö omistaa yleensä rakennuksen ja joko omistaa tontin tai hallitsee sitä esimerkiksi vuokrasopimuksen perusteella. Kun ostat asunnon taloyhtiöstä, ostat yhtiön osakkeita, jotka antavat sinulle oikeuden hallita tiettyä asuntoa. Asunto-osakeyhtiössä yli puolet huoneistojen lattiapinta-alasta on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi (asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 2 §). Yhtiöjärjestyksessä määrätään, mitkä osakkeet antavat oikeuden mihinkin huoneistoon ja millä perusteella yhtiövastike maksetaan.

Osakkeenomistajat käyttävät päätösvaltaa yhtiökokouksessa, ja yhtiökokouksen valitsema hallitus vastaa yhtiön hallinnosta. Osakkeenomistaja ei lähtökohtaisesti vastaa henkilökohtaisesti taloyhtiön veloista. Hän vastaa kuitenkin esimerkiksi yhtiövastikkeiden ja muiden lain tai yhtiöjärjestyksen perusteella hänelle kuuluvien maksujen suorittamisesta.

Yhtiökokous voi päättää ottaa asunnon yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi esimerkiksi, jos vastiketta ei makseta, asuntoa hoidetaan niin huonosti, että siitä on haittaa muille, tai asuntoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestystä (8 luvun 2 §). 1.10.2026 alkaen perusteena voi olla myös se, että asunnon lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkaille asumisesta poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. 30.9.2026 asti lyhytaikainen vuokraaminen ei ollut oma hallintaanottoperusteensa, vaan hallintaan ottaminen edellytti jotakin muuta laissa säädettyä perustetta. Ennen päätöstä hallituksen on annettava kirjallinen varoitus. Yhtiö ei voi itse myydä osakkeitasi, mutta se voi periä vastikkeen oikeusteitse ja tarvittaessa ulosoton kautta.

Korkein oikeus katsoi, että alle 30-vuotiaan osakkaan asuminen yhtiössä, jonka yhtiöjärjestyksen mukaan asunnoissa saivat asua vain 55 vuotta täyttäneet, oli oleellisesti yhtiöjärjestyksen vastaista eikä rikkomus ollut vähäinen (KKO 2017:22). Ratkaisu ei tarkoita, että kaikki ikärajamääräykset olisivat aina päteviä, mutta se osoittaa, että yhtiöjärjestys kannattaa lukea ennen kauppaa.

Lue lisää: Mikä on asunto-osakeyhtiö?

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö

Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä ei ole vaatimusta, että yli puolet lattiapinta-alasta olisi asuntoja. Siinä voi olla esimerkiksi pelkkiä liiketiloja tai sekä liiketiloja että asuntoja. Osakkeet antavat silti oikeuden hallita tiettyä huoneistoa tai muuta tilaa. Asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön lähtökohtaisesti, mutta yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, ettei lakia sovelleta lainkaan tai että siitä sovelletaan vain osaa. Silloin muilta osin sovelletaan osakeyhtiölakia (asunto-osakeyhtiölain 28 luvun 1 ja 2 §). Eräistä säännöksistä yhtiöjärjestyksellä ei voi poiketa, esimerkiksi osakehuoneistorekisteriä koskevista säännöksistä. 1.10.2026 alkaen luetteloon kuuluvat myös vesimaksua koskeva säännös ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön vahingonkorvausvastuu. 30.9.2026 asti vesimaksua koskeva säännös ei kuulunut luetteloon, eikä laissa ollut keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön vahingonkorvausvastuuta koskevaa 28 luvun 5 §:ää.

Asunnon ostajalle kauppa on pitkälti samanlainen kummassakin yhtiömuodossa, koska asuntokauppalaki koskee molempia. Ero näkyy kaupan jälkeen: keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä yhtiöjärjestys voi muuttaa sitä, kuka vastaa korjauksista, miten kustannukset jaetaan ja miten yhtiökokous kutsutaan koolle. Korkein oikeus hyväksyi keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä yhtiöjärjestyksen mukaisen viikon kokouskutsuajan, vaikka asunto-osakeyhtiölain mukainen aika olisi ollut kaksi viikkoa (KKO 2020:28). Ratkaisu koski tämän yhtiön yhtiöjärjestystä. Pienissä uusissa kohteissa ero näkyy jo kaupassa: jos rakenteilla olevassa kiinteistöosakeyhtiössä on enintään kolme asuntoa, ostaja ei saa rakentamisvaiheen suojaa.

1.10.2026 alkaen asunto-osakeyhtiön osakkeet voivat tietyin edellytyksin antaa oikeuden hallita myös toisessa rakennuksessa tai toisella kiinteistöllä sijaitsevaa pysäköintipaikkaa, jos yhtiöllä on siihen laissa tarkoitettu pysyväisluonteinen oikeus (asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 2 §:n 3 momentti). 30.9.2026 asti osakkeet saattoivat tuottaa oikeuden hallita vain huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.

Lue lisää: Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiön ero

Asuntoyhteisö, osaomistusasunto ja perustajaosakas

Asuntoyhteisö on asuntokauppalain käsite. Sillä tarkoitetaan asunto-osakeyhtiötä, muuta osakeyhtiötä, jonka osakkeet antavat oikeuden hallita asuntoa, sekä asunto-osuuskuntaa (1 luvun 3 §). Siksi esimerkiksi keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on asuntoyhteisö, jos sen osakkeet antavat oikeuden hallita asuinhuoneistoa. Jos et ole varma, sovelletaanko asuntokauppalakia juuri sinun kauppaasi, voit pyytää maksuttoman selvityksen asuntokauppalain soveltumisesta.

Osaomistusasunnossa asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden tai osuuksien omistusoikeus on jaettu perustajaosakkaan tai muun elinkeinonharjoittajan ja asunnon hallintaoikeuden saajan kesken. Asunnon hallinta perustuu lisäksi vuokra- tai muuhun sopimukseen. Tavallinen yhteisomistus, esimerkiksi puolisoiden tai sisarusten yhdessä omistama asunto, ei ole osaomistusasunto. Osaomistusasunto ei ole myöskään sama kuin asumisoikeusasunto, jonka luovuttamiseen asuntokauppalakia ei sovelleta.

Asuntokauppalaki koskee osaomistusasuntoja, jollei laissa toisin mainita (1 luvun 2 §), ja niistä on lisäksi erityissääntöjä:

• Kun perustajaosakas myy osuuden osaomistusasunnosta rakentamisvaiheessa, kauppakirjasta on käytävä ilmi, voiko ostaja ostaa lisäosuuksia, millä hinnalla tai millä perusteella hinta määräytyy ja sitoutuuko myyjä lunastamaan osuudet takaisin. Korkotukilainalla rahoitetuissa osaomistusasunnoissa sopimuksen sisällöstä säädetään osittain erikseen (2 luvun 11 b §).
• Osaomistusyhtiön perustajaosakkaan on asetettava ostajien hyväksi vakuus. Rakentamisvaiheen vakuus on vähintään kymmenen prosenttia urakkahinnasta, ja sen tilalle tulee vähintään kahden prosentin vakuus, joka vapautuu kahden vuoden kuluttua käyttöönottohyväksynnästä, jollei ostaja vastusta vapautumista (2 luvun 18 b §).
• Osakekirjat säilytetään turva-asiakirjojen säilyttäjällä niin kauan kuin osaomistussuhde jatkuu.
• Jos osaomistusasunnon virhettä ei korjata eikä virhe oikeuta purkamaan kauppaa, ostaja saa hinnanalennuksen sijasta kohtuullisen korvauksen virheen aiheuttamasta haitasta (4 luvun 25 §).

Perustajaosakas on henkilö tai yhteisö, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asunnon hallintaan oikeuttavan osuuden rakentamisvaiheen aikana. Käytännössä se on usein rakennuttaja. Perustajaosakkaana ei pidetä esimerkiksi yksityishenkilöä, joka on merkinnyt osuuden ennen rakentamisvaiheen päättymistä hankkiakseen asunnon itselleen tai perheenjäsenelleen (1 luvun 4 §).

Lue lisää: Mitä tarkoittavat asuntoyhteisö ja osaomistusasunto?

Kuluttaja ja elinkeinonharjoittaja

Asuntokaupassa kuluttaja on ihminen, joka hankkii asunnon pääasiassa muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaa varten (1 luvun 3 §). Kuluttaja voi olla vain luonnollinen henkilö, joten esimerkiksi taloyhtiö tai muu yhtiö ei ole kuluttaja. Kuluttaja-asema voi säilyä, vaikka asunnossa tehtäisiin myös etätöitä, kunhan asuminen on pääasiallinen käyttötarkoitus. Myös sijoitusasunnon hankkiva voi joissakin tilanteissa olla kuluttaja. Arvio riippuu siitä, hankitaanko asunto pääasiassa muuhun kuin elinkeinotoimintaan ja onko vuokraustoiminta kokonaisuutena elinkeinotoimintaa.

Elinkeinonharjoittaja on henkilö tai yhteisö, joka myy asuntoja ammattimaisesti, esimerkiksi rakennusliike tai rakennuttaja. Myös yksityinen ihminen voi olla elinkeinonharjoittaja. Korkein oikeus katsoi, että kaksi yksityishenkilöä, jotka olivat ostaneet 62 asuntoa, muodostaneet niistä kaksi taloyhtiötä ja myyneet asuntoja kaikille halukkaille, olivat elinkeinonharjoittajia, vaikka heillä ei ollut toiminimeä eivätkä he olleet kirjanpitovelvollisia (KKO 2012:21). Se, joka myy omaa kotiaan tai satunnaisesti yhtä sijoitusasuntoaan, ei yleensä ole elinkeinonharjoittaja.

Asemalla on merkitystä, koska kuluttajaa suojaavista säännöistä ei voi sopia toisin elinkeinonharjoittajan kanssa. Kun käytetyn asunnon myyjä on elinkeinonharjoittaja ja ostaja kuluttaja, kahden vuoden takaraja virheilmoitukselle ei koske ostajaa, ja kauppakirjan vastuunrajoitukset voivat olla mitättömiä (6 luvun 2 ja 14 §). Kuluttajalla voi olla oikeus nostaa elinkeinonharjoittajaa vastaan kanne myös oman kotipaikkansa käräjäoikeudessa. Oikea oikeuspaikka on tarkistettava tapauksen ja sovellettavien oikeuspaikkasäännösten perusteella.

Lue lisää: Keitä ovat kuluttaja ja elinkeinonharjoittaja?

Milloin asunto on käytetty

Käytetyn asunnon kauppaa koskevia säännöksiä sovelletaan, kun asunto myydään käytettynä. Säännöksiä sovelletaan myös eräisiin tilanteisiin, joissa muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon ensimmäistä kertaa käyttöön otettavaksi uudis- tai korjausrakentamisen jälkeen (6 luvun 1 §). Ratkaisevaa ei siis ole pelkästään se, onko asunnossa asuttu, vaan myös se, kuka asunnon myy.

• Rakennuttaja eli perustajaosakas myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa: uusi asunto, asuntokauppalain 4 luku.
• Muu elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai siihen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen: uusi asunto, 4 luku.
• Muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen: lähtökohtaisesti käytettyä asuntoa koskevat säännökset, 6 luku. Jos myyjä on kuitenkin asuntokauppalain tarkoittama perustajaosakas, uuden asunnon kauppaa koskevat säännökset voivat tulla sovellettaviksi 4 luvun 1 §:n mukaisesti.
• Asunnossa on jo asuttu tai se on ollut vuokralla: käytetty asunto, 6 luku.

Jos ostat käytetyn asunnon suoraan rakennuttajalta, esimerkiksi rakennuttajan aiemmin vuokralle antaman asunnon, voit esittää virheen perusteella vaatimuksia uuden asunnon säännösten mukaan (6 luvun 1 §:n 2 momentti). Jos elinkeinonharjoittaja on tehnyt tai teettänyt asuntoon korjaus- tai parannustöitä ennen kauppaa, ostajalla voi olla oikeus vaatia korjaustöissä ilmenevän virheen oikaisua asuntokauppalain edellytysten mukaisesti (6 luvun 18 §).

Laaja peruskorjaus voi tehdä vanhasta talosta lain silmissä uuden. Korkein oikeus arvioi kerrostaloa, jonka asunnot oli myyty laajan peruskorjauksen aikana ja jonka alapohjasta ja viemäröinnistä löytyi vakavia vikoja. Kyse oli uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta, joten myyjä vastasi uuden asunnon säännösten mukaan (KKO 2016:22). Ratkaisevaa on, onko korjauksella pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus. Tavallinen putki- tai julkisivuremontti ei yleensä tee asunnosta uutta.

Lue lisää: Milloin on kyseessä käytetty asunto?

Uuden ja käytetyn asunnon kaupan erot

Uuden asunnon kaupassa laki on pakottava kuluttajan hyväksi (4 luvun 2 §), ja ostajaa suojaavat lisäksi rakentamisvaiheen vakuudet ja vuositarkastus. Käytetyn asunnon kaupassa korostuvat ostajan oma tarkastus ja nopea virheilmoitus.

• Vuositarkastus: vain uudessa asunnossa. Myyjän on järjestettävä se aikaisintaan 12 ja viimeistään 15 kuukauden kuluttua siitä, kun rakennus on hyväksytty käyttöön, ja ostajalla on vähintään kolme viikkoa aikaa tehdä huomautuksia pöytäkirjaan (4 luvun 18 §).
• Virheilmoitus: uudessa asunnossa vuositarkastuksessa havaittavista virheistä on ilmoitettava laissa säädetyssä määräajassa. Myöhemmin havaittavasta virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai se olisi pitänyt havaita. Uuden asunnon kaupassa ei ole käytetyn asunnon kaupan kaltaista yleistä kahden vuoden takarajaa. Käytetyssä asunnossa ilmoitus tehdään kohtuullisessa ajassa ja yksityisen myyjän kaupassa viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta.
• Ensisijainen keino: uudessa asunnossa virheen korjaus. Käytetyssä asunnossa hinnanalennus, vakavassa virheessä purku ja lisäksi vahingonkorvaus.
• Vahingonkorvaus: uuden asunnon myyjän vahingonkorvausvastuu määräytyy asuntokauppalain mukaan. Vastuun edellytykset riippuvat muun muassa vahingon laadusta ja siitä, onko kyse välittömästä vai välillisestä vahingosta. Käytetyn asunnon yksityinen myyjä vastaa, jollei se osoita, ettei virhe johdu sen huolimattomuudesta. Jos käytetyn asunnon myyjä on elinkeinonharjoittaja, purku ja vahingonkorvaus määräytyvät uuden asunnon säännösten mukaan (6 luvun 16 §:n 4 momentti ja 17 §:n 2 momentti).
• Kauppahinnan turva: uuden asunnon kaupassa asuntokauppalaki rajoittaa sitä, kuinka suuri osa kauppahinnasta voidaan periä ennen asunnon hallinnan luovutusta ja ostajan tarkastusmahdollisuutta. Laissa säädetään myös kauppahinnan osan tallettamisesta ostajan suojaksi (4 luvun 29 §). Käytetyn asunnon kaupassa tällaisia lakisääteisiä maksujärjestelyjä ei ole.

Käytetyn asunnon kahden vuoden takaraja ei estä vetoamasta virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (6 luvun 14 §:n 3 momentti). Korkein oikeus katsoi myyjän menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti, kun hän oli vakuuttanut ostajille vedeneristyksen olevan asennettu, vaikka ei tiennyt sitä. Ostajat saivat vedota virheeseen, vaikka ilmoitus tehtiin yli kaksi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen (KKO 2007:91). Tavallinen asunnon kehuminen ei riitä.

Kuluttajariitalautakunta voi käsitellä toimivaltaansa kuuluvia asuntokauppariitoja ja antaa niistä ratkaisusuosituksen. Lautakunnan toimivalta ja se, kuka voi saattaa asian käsiteltäväksi, on tarkistettava asian laadun perusteella. Lautakunnan ratkaisu on suositus.

Lue lisää: Mitä eroa on uuden ja käytetyn asunnon kaupalla

Miten asuntokauppalaki suojaa ostajaa

Asuntokauppalaki suojaa asunto-osakkeen ostajaa kolmella tavalla. Se kertoo, milloin asunnossa on virhe ja mitä voit silloin vaatia. Laki voi antaa ostajalle oikeuden pidättyä maksamasta osaa kauppahinnasta, jos asunnossa on virhe tai myyjän suoritus viivästyy. Pidätettävän määrän on oltava oikeassa suhteessa ostajan vaatimukseen ja tilanteeseen. Uuden asunnon kaupassa se suojaa lisäksi vakuuksilla ja vuositarkastuksella. Suoja on vahvin, kun myyjä on ammattilainen, esimerkiksi rakennusliike, ja ostaja kuluttaja.

Käytetyssä asunnossa on virhe esimerkiksi, jos se ei vastaa sovittua, jos myyjä on antanut väärää tietoa tai jättänyt kertomatta asiasta, josta ostaja perustellusti odotti tietoa, tai jos asunto on selvästi huonommassa kunnossa kuin ostaja saattoi perustellusti odottaa (6 luvun 11 §). Et kuitenkaan voi vedota virheenä asiaan, josta sinun täytyy olettaa tienneen, tai asiaan, joka olisi pitänyt huomata tarkastuksessa. Rakenteita avaavia tai muita erityisiä teknisiä tutkimuksia sinun ei tarvitse tehdä ilman erityistä syytä (6 luvun 12 §).

Yleinen ehto, jonka mukaan asunto myydään sellaisena kuin se on, ei yksin poista ostajan oikeuksia. Yksityisen myyjän ja kuluttajaostajan välisessä kaupassa ostajan tiettyjä oikeuksia voidaan rajoittaa vain laissa säädetyin edellytyksin, muun muassa yksilöimällä rajoituksen kohteena olevat seikat (6 luvun 2 §:n 2 momentti). Asuntokauppalaki edellyttää rakentamisvaiheen suojaksi laissa säädettyjä vakuuksia (2 luvun 11 ja 17 §). Vakuuden puuttumisen vaikutus yksittäisen kaupan sitovuuteen on arvioitava sovellettavien säännösten ja tapauksen olosuhteiden perusteella. KKO 2013:51 (äänestys) osoittaa, ettei vakuuden puuttumisesta voida tehdä kaikissa tilanteissa automaattista päätelmää kaupan sitomattomuudesta.

Myyjä vastaa ostajaa kohtaan myös siitä, että välittäjän ja isännöitsijäntodistuksen tiedot pitävät paikkansa (6 luvun 27 §). Ratkaisussa KKO 2010:17 ostaja saattoi vaatia korvausta myös isännöitsijäntodistuksen antaneelta yhtiön edustajalta. Ratkaisu annettiin aiemman asunto-osakeyhtiölain aikana.

Lue lisää: Miten asuntokauppalaki suojaa ostajaa

Mitkä esineet kuuluvat kauppaan

Käytetyn asunnon kauppaan kuuluvat asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka olivat asunnossa silloin, kun se esiteltiin ostajalle, jollei toisin ole sovittu (6 luvun 3 §). Tällaisia ovat esimerkiksi jääkaappi, pakastekaappi ja sähköliesi. Myyjän tavallinen irtaimisto, kuten televisio tai irrallinen mikroaaltouuni, ei kuulu kauppaan. Pelkkä astianpesukoneen paikka ei yleensä tarkoita, että itse kone kuuluisi kauppaan. Jos kone on kuitenkin luvattu myynti-ilmoituksessa tai kauppakirjassa, arvio tehdään myös näiden tietojen perusteella.

Uuden asunnon kauppaa koskevassa 4 luvussa ei ole omaa tarpeistosäännöstä. Kauppaan kuuluu se, mitä on sovittu ja mitä myyjä on luvannut esimerkiksi esitteessä tai rakennustapaselosteessa. Jos luvattu varuste puuttuu, asunnossa voi olla virhe. Myös käytetyn asunnon kaupassa myyjän mukanaan viemä kauppaan kuulunut esine voi olla virhe, josta on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa. Epäselvät esineet, kuten pyykinpesukone, kannattaa luetella kauppakirjassa.

Lue lisää: Mitkä esineet kuuluvat asunnon tarpeistoon?

Asunnon myynti, kun asuntoon on hallintaoikeus

Hallintaoikeus antaa oikeuden hallita ja käyttää asuntoa, mutta ei omistusoikeutta. Se voi perustua testamenttiin, lakiin, kuten lesken oikeuteen pitää puolisoiden yhteinen koti hallinnassaan, kauppa- tai lahjakirjaan tai vuokrasopimukseen.

Hallintaoikeuden vaikutus omistajan mahdollisuuteen myydä tai pantata asunto riippuu oikeuden perusteesta ja sitä koskevista säännöksistä. Testamenttiin perustuvan käyttöoikeuden osalta sovelletaan perintökaaren käyttöoikeutta koskevia säännöksiä. Myös lesken lakisääteinen oikeus pitää yhteinen koti hallinnassaan on otettava huomioon. Jos suostumusta ei saada, tuomioistuin voi hakemuksesta sallia myynnin, jos siihen on syytä. Kiinteistön kohdalla suostumus on annettava asiakirjassa, jonka kaksi esteetöntä henkilöä todistaa oikeaksi. Ilman suostumusta tai lupaa tehty kauppa on pätemätön hallintaoikeuden haltijaa kohtaan (perintökaaren 12 luvun 6 §). Hallintaoikeuden haltija puolestaan ei omista asuntoa, joten hän voi luovuttaa sen vain omistajan luvalla.

Jos omistaja ja hallintaoikeuden haltija päättävät yhdessä myydä asunnon, hallintaoikeus ei katoa. Se siirtyy kauppahintaan ja sillä ostettuun uuteen asuntoon (perintökaaren 12 luvun 8 §). Jos kauppahinta jää haltijan hallintaan, hänen on sijoitettava rahat omistajan nimiin varmalla ja tuottavalla tavalla, jollei omistaja tai tuomioistuin ole antanut lupaa toimia toisin. Sopikaa silti kirjallisesti, mitä rahoille tehdään, ja kirjatkaa, että hallintaoikeus siirtyy uuteen asuntoon.

Ostajan kannattaa tarkistaa, onko osakkeisiin merkitty osakehuoneistorekisteriin lakiin tai testamenttiin perustuva rajoitus, ja kysyä myyjältä, asuuko asunnossa vuokralainen. Jos vuokralainen on jo muuttanut asuntoon, vuokrasopimus sitoo yleensä myös uutta omistajaa. Jos myyjä ei kerro hallintaoikeudesta ja ostajan on sen vuoksi hyväksyttävä toisen oikeus asuntoon, kyse voi olla oikeudellisesta virheestä (asuntokauppalain 6 luvun 21 §). Hallintaoikeudesta voi luopua myös teoilla. Korkein oikeus katsoi kiinteistöä koskeneessa ratkaisussa, että äiti oli luopunut elinikäisestä hallintaoikeudestaan: hän oli muuttanut pois, merkintä oli poistettu rekisteristä hänen ja tyttären yhteisestä hakemuksesta, ja tytär oli myynyt kiinteistöstä määräaloja (KKO 2021:10). Luopumista ei kuitenkaan päätellä kevein perustein, eikä pelkkä poismuutto yksin tarkoita luopumista.

Lue lisää: Hallintaoikeus asunnon myynti

Varainsiirtovero ja ilmoitus verottajalle

Kun ostat asunto-osakkeen, sinun on maksettava varainsiirtovero ja tehtävä siitä ilmoitus Verohallinnolle kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Vero on 1,5 prosenttia kauppahinnasta, ja veron perusteeseen lisätään asuntoon kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta (varainsiirtoverolain 20 §). Jos kauppa tehdään kiinteistönvälittäjän kautta, vero maksetaan kaupanteon yhteydessä, ja välittäjä tekee ilmoituksen. Uuden asunnon kaupassa, jossa asunnon myy rakennuttaja tai muu elinkeinonharjoittaja, vero on maksettava kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.

Esimerkiksi 150 000 euron kauppahinnasta ja 10 000 euron yhtiölainaosuudesta vero on 1,5 prosenttia 160 000 eurosta eli 2 400 euroa. Ensiasunnon ostaja maksaa nykyisin veron samalla tavalla kuin muut ostajat, koska vapautus poistui kaupoista, joiden sopimus on tehty 1.1.2024 tai sen jälkeen.

Myöhässä maksetulle verolle peritään viivästyskorkoa, ja puuttuvasta tai virheellisestä ilmoituksesta voidaan määrätä veronkorotus. Verohallinnon oikeus määrätä varainsiirtovero määräytyy varainsiirtoverolain määräaikasäännösten perusteella. Pääsääntöön liittyy laissa säädettyjä poikkeuksia, joiden vuoksi veroa voidaan tietyissä tilanteissa määrätä myöhemminkin. Määräaikaa voidaan tietyissä tilanteissa jatkaa vuodella, ja erikseen säädetyissä tilanteissa veroa voidaan määrätä vielä pidemmän ajan kuluessa (varainsiirtoverolain 33 b–33 d §). Omistajanvaihdos merkitään taloyhtiön osakeluetteloon vasta, kun varainsiirtoveron maksamisesta on selvitys.

Lue lisää: Ilmoitus verottajalle asuntokaupasta

Asuntokauppalain tausta: hallituksen esitykset

Asuntokauppalaki (843/1994) säädettiin hallituksen esityksen HE 14/1994 vp perusteella, ja se tuli voimaan 1.9.1995. Esitys kertoo, mitä lailla tavoiteltiin, mutta sitä on luettava yhdessä nykyisen lain kanssa, koska lakia on muutettu monta kertaa. Ennen lakia uuden asunnon ostajan suoja perustui pankkien vapaaehtoiseen RS-järjestelmään, ja laki teki suojasta pääosin pakollisen. Esityksessä ei ollut vakiokorvausta eikä varausmaksua. Ne lisättiin lakiin vasta lailla 795/2005, joka tuli voimaan 1.1.2006.

Hallituksen esityksessä HE 58/1997 vp ehdotettiin, että uuden asunnon ostajia suojaava suorituskyvyttömyysvakuus otetaan käyttöön tarkistettuna ja taloudellisesti kevyempänä. Laki annettiin 17.10.1997 (941/1997). Kun perustajaosakas myy asuntoja rakentamisvaiheessa, sen on järjestettävä vakuus sen varalta, ettei se myöhemmin pysty vastaamaan rakennusvirheistä, esimerkiksi konkurssin vuoksi. Vakuuden on nykyään oltava voimassa kymmenen vuotta käyttöönottohyväksynnästä (asuntokauppalain 2 luvun 19 §). Vakuus koskee vain tiettyjä rakennusvirheitä ja lähtökohtaisesti vain virheitä, joita ei olisi pitänyt havaita vuositarkastuksessa. Vähäiset virheet voivat jäädä omavastuun vuoksi yhtiön tai ostajan maksettaviksi.

Mitä kannattaa tehdä

• Selvitä ensin, ostatko asunto-osakkeen tai muun osuuden vai kiinteistön. Se ratkaisee, sovelletaanko kauppaan asuntokauppalakia vai maakaarta.
• Tarkista, onko myyjä elinkeinonharjoittaja vai yksityishenkilö ja onko asunto uusi vai käytetty.
• Jos asunto on rakenteilla, selvitä, kuinka monta asuntoa yhtiössä on ja onko kyse asunto-osakeyhtiöstä.
• Lue yhtiöjärjestys ja isännöitsijäntodistus. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä katso erityisesti, sovelletaanko asunto-osakeyhtiölakia.
• Osaomistusasunnossa tarkista kauppakirjasta lisäosuuksien hinta ja takaisinlunastuksen ehdot.
• Tarkasta asunto huolellisesti ennen kauppaa ja kirjaa kauppakirjaan epäselvät tarpeistoesineet.
• Selvitä, onko asuntoon jollakulla hallintaoikeus tai asuuko siinä vuokralainen.
• Maksa varainsiirtovero ja tee ilmoitus määräajassa, jos välittäjä ei hoida niitä.
• Kun virhe löytyy, ilmoita siitä ja vaatimuksistasi myyjälle kirjallisesti ja viivyttelemättä. Uudessa asunnossa osallistu vuositarkastukseen ja lue pöytäkirja huomautusajassa.

Milloin juristista on hyötyä

Juristista on hyötyä, jos et ole varma, sovelletaanko kauppaasi asuntokauppalakia vai maakaarta, jos on epäselvää, onko asunto uusi vai käytetty tai onko myyjä elinkeinonharjoittaja, tai jos ostat asunnon pienestä rakenteilla olevasta yhtiöstä. Apua kannattaa hakea myös, jos kauppakirjassa on laaja vastuunrajoitus, myyjä kiistää virheen, määräaika on mennyt tai lähestyy, harkitset kaupan purkua tai hallintaoikeuden haltija ei suostu asunnon myyntiin. Voit myös pyytää ensin maksuttoman selvityksen asuntokauppaasi sovellettavista säännöistä.

Tavalliset ongelmat

• Omakotitalon kauppaa pidetään asuntokauppana, vaikka kaupan kohde on kiinteistö ja siihen sovelletaan maakaarta.
• Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestys jää lukematta, ja korjausvastuu tai kustannusten jako yllättää kaupan jälkeen.
• Pienen rakenteilla olevan kiinteistöosakeyhtiön ostaja luulee saavansa rakentamisvaiheen suojan.
• Yksityiseltä ostettua, vasta valmistunutta asuntoa pidetään uutena, vaikka kauppaan sovelletaan käytetyn asunnon säännöksiä.
• Ammattimaisesti asuntoja myyvä yksityishenkilö esiintyy tavallisena myyjänä ja vetoaa kahden vuoden takarajaan tai vastuunrajoitukseen.
• Kauppakirjaan kirjataan yleinen "sellaisena kuin se on" -ehto, jonka luullaan poistavan kaikki ostajan oikeudet.
• Virheilmoitusta lykätään kahden vuoden takarajaan asti, vaikka kohtuullinen aika alkoi jo virheen huomaamisesta.
• Myyjä vie muuttaessaan laitteen, joka kuului kauppaan.
• Asunto myydään ilman hallintaoikeuden haltijan suostumusta, tai kauppahinnan käytöstä ei sovita kirjallisesti.
• Ensiasunnon ostaja olettaa olevansa vapautettu varainsiirtoverosta.

Keskeinen sääntely

• Asuntokauppalaki (843/1994): soveltamisala, osaomistusasunnot, määritelmät ja perustajaosakas (1 luvun 1–4 §), rakentamisvaiheen suoja ja sen rajoitukset (2 luvun 1 ja 1 b §), osaomistusasunnon kauppasopimus ja vakuus (2 luvun 11 b ja 18 b §), suorituskyvyttömyysvakuus (2 luvun 19–19 b §), uuden asunnon kauppa (4 luku), käytetyn asunnon kauppa (6 luku, erityisesti 1–3, 11–18, 21 ja 27 §).
• Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009): asunto-osakeyhtiö (1 luvun 2 §, 3 momentti 1.10.2026 alkaen), hallintaanotto (8 luvun 2 §, lyhytaikaisen vuokraamisen peruste 1.10.2026 alkaen) ja keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö (28 luvun 1, 2 ja 5 §). Muutokset L 535/2026, voimaan 1.10.2026.
• Maakaari (540/1995): kiinteistön kauppa.
• Perintökaari (40/1965): lesken hallintaoikeus (3 luvun 1 a §) sekä käyttöoikeuden alainen omaisuus ja sen sijaan tullut omaisuus (12 luvun 4–6 ja 8 §).
• Varainsiirtoverolaki (931/1996): verokanta ja peruste (20 §), maksuaika (21 §), ilmoitus (30 §) ja veron määräämisen määräajat (33 b–33 d §).
• HE 14/1994 vp, HE 58/1997 vp ja laki 795/2005.

Päivitetty 1.10.2026