Asuntokaupassa on erotettava toisistaan kiinteistön kauppa ja asunto-osakkeen kauppa. Kiinteistöllä tarkoitetaan asuntokaupan yhteydessä yleensä omakotitaloa ja asunto-osakkeella kerros- tai rivitaloa.

Kiinteistön kaupan purkaminen

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi virheen perusteella oikeus saada korvausta vahingosta. Ostaja ei kuitenkaan voi laatuvirheenä vedota seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan syntymistä. Ostajan on myös kerrottava virheestä ja vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa tai hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Ostajalla on myös tietyin edellytyksin oikeus purkaa kauppa, jos myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna aikana ja viivästys on olennainen.

Myös myyjällä on tietyin edellytyksin oikeus purkaa kauppa, jos ostaja ei sovittuna aikana maksa kauppahintaa ja kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona. Myyjällä voi olla oikeus purkaa kauppa myös ostajan ennakkoviivästyksen vuoksi.

Asunto-osakkeen kaupan purkaminen

Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on virheen perusteella oikeus purkaa asunto-osakkeen kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja ei ilmoita virheestä ja vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa, kun hän sai asunnon hallintaansa, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Ostajalla on myös oikeus purkaa kauppa, jos myyjä ei luovuta ajoissa asunnon hallintaa ja viivästyksestä aiheutuu ostajalla olennaista haittaa eikä purkamista voida pitää kohtuuttomana. Ostajalla voi myös olla oikeus purkaa kauppa tietyin edellytyksin myyjän ennakoidun viivästyksen vuoksi. Myyjällä on oikeus tietyin edellytyksin purkaa kauppa ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomusta voidaan pitää olennaisena.

Virhetilanteissa ostajalla on ensisijaisesti oikeus vaatia hinnanalennusta. Jos virhe tai sen aiheuttama haitta on kuitenkin olennainen, ostajalla on oikeus kiinteistö- tai asuntokaupan purkamiseen. Virheen olennaisuutta arvioitaessa otetaan huomioon mm. kauppahinta, rakennuksen ikä, korjauskustannusten määrä, myyjän tietoisuus virheestä, virheen vaikutus asumiseen ja ostajan asema. Purku on aina poikkeuksellinen ja viimeinen toimenpide. Usein asuntokauppaan liittyvissä virhettä koskevissa riidoissa kysymykseen tulee hinnanalennus ja vahingonkorvaus.

Asuntokaupan purku kosteusvaurion takia

Asuntokaupan voi purkaa kosteusvaurion takia, jos virheen ja purun edellytykset täyttyvät ja ostaja vetoaa virheeseen oikein ja tarpeeksi ajoissa. Kosteusvaurio voidaan katsoa asunnon kaupassa laatuvirheeksi. Asunnossa on laatuvirhe ensinnäkin, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asunnossa on laatuvirhe myös, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon. Tällainen erityinen seikka voisi olla juuri kosteusvaurio. Tilanteen virheellisyyttä arvioitaessa otetaan huomioon ostajan mahdollisuus havaita kyseinen virhe asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat. Jotta kyseessä olisi virhe, edellytetään myös, että laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Jos kosteusvaurion katsotaan täyttävän nämä virheen edellytykset, ostajan tulee tehdä siitä virheilmoitus. Ostaja ei saa nimittäin vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Kun arvioidaan, milloin virhe on havaittu tai milloin se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana pidetään ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Ostaja menettää oikeuden vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kuitenkin kulua kaupantekoajankohdasta. Tätä kahden vuoden määräaikaa ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja. Ostaja saa kuitenkin aina vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Tällöin ei siis edellytetä virheilmoituksen tekemistä. Jos myyjä on tiennyt kosteusvauriosta eikä hän ole sitä ostajalle ilmoittanut, myyjän menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana.

Ostaja ei myöskään saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Kosteusvaurio voi olla sellainen, että se olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole kuitenkaan velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Ostaja saa kuitenkin aina vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Jos asunnossa katsotaan olevan virhe ja ostaja on tehnyt virheilmoituksen asianmukaisesti, ostajalla on oikeus pidättyä maksamasta jäljellä olevaa osaa kauppahinnasta. Ostaja voi purkaa kaupan vain, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Lähtökohtana purkuedellytyksiä arvioitaessa pidetään siis virheen merkitystä ostajalle. Huomioon otetaan kuitenkin myös purun vakavat vaikutukset myyjän taloudelliseen tilanteeseen. Jos kosteusvaurion korjaaminen ei tule kysymykseen, kosteusvaurio voi oikeuttaa kaupan purkuun. Purku on kuitenkin viimesijainen keino, joten kynnys purkuun on korkea.

Asuntokaupan purku homeen takia

Asuntokaupan voi purkaa homeen takia, jos virheen ja purun edellytykset täyttyvät ja ostaja vetoaa virheeseen oikein ja tarpeeksi ajoissa. Home katsotaan asunnon kaupassa laatuvirheeksi. Asunnossa on laatuvirhe ensinnäkin, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asunnossa on laatuvirhe myös, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon. Tällainen erityinen seikka voisi olla juuri home. Tilanteen virheellisyyttä arvioitaessa otetaan huomioon ostajan mahdollisuus havaita kyseinen virhe asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat. Jotta kyseessä olisi virhe, edellytetään myös, että laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Jos virheen katsotaan täyttävän nämä edellytykset, ostajan tulee tehdä siitä virheilmoitus. Ostaja ei saa nimittäin vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Kun arvioidaan, milloin virhe on havaittu tai milloin se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana pidetään ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Ostaja menettää oikeuden vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kuitenkin kulua kaupantekoajankohdasta. Tätä kahden vuoden määräaikaa ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja. Ostaja saa kuitenkin aina vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Tällöin ei siis edellytetä virheilmoituksen tekemistä. Jos myyjä on tiennyt homeesta eikä hän ole sitä ostajalle ilmoittanut, myyjän menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana.

Ostaja ei myöskään saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole kuitenkaan velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Ostaja saa kuitenkin aina vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Jos asunnossa katsotaan olevan virhe ja ostaja on tehnyt virheilmoituksen asianmukaisesti, ostajalla on oikeus pidättyä maksamasta jäljellä olevaa osaa kauppahinnasta. Ostaja voi purkaa kaupan vain, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Lähtökohtana purkuedellytyksiä arvioitaessa pidetään siis virheen merkitystä ostajalle. Huomioon otetaan kuitenkin myös purun vakavat vaikutukset myyjän taloudelliseen tilanteeseen. Jos homevaurion korjaaminen ei tule kysymykseen, home asunnossa voi oikeuttaa kaupan purkuun. Purku on kuitenkin viimesijainen keino, joten kynnys purkuun on korkea.

Asuntokaupan purku ostajan toimesta

Ostajan oikeus purkaa asuntokauppa riippuu hieman siitä, onko kyseessä uuden asunnon kauppa vai käytetyn asunnon kauppa. Asuntokaupassa ostaja saa purkaa kaupan myyjän viivästyksen tai virheen perusteella. Viivästyksellä tarkoitetaan sitä, ettei myyjä luovuta asuntoa tai tarvittavia asiakirjoja ajoissa ostajan hallintaan. Virheellä tarkoitetaan esimerkiksi sitä, että asunto ei jollakin tavalla vastaa sitä, mitä on sovittu tai se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on antanut taikka se ei ole varustukseltaan sellainen, mitä ostaja on voinut edellyttää.

Ostajalla on oikeus purkaa käytetyn asunnon kauppa ensinnäkin, jos myyjä ei luovuta ajoissa asunnon hallintaa tai tarvittavia asiakirjoja. Tällaisessa tilanteessa edellytetään myös, että viivästyksestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa, eikä purkamista ole pidettävä kohtuuttomana. Ostaja ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa myyjän viivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun asunnon hallinta ja asianmukaiset asiakirjat on luovutettu.

Ostajalla on myös oikeus purkaa kauppa ennakolta, jos ennalta on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan. Tällöin ostaja saa purkaa kaupan jo ennen kuin sopimuksen sovittu täyttämisajankohta on käsillä.

Virhetapauksissa ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Muita seuraamuksia ovat oikeus pidättyä maksusta, hinnanalennus ja vahingonkorvaus.

Uuden asunnon kaupassa ostaja saa purkaa kaupan myyjän viivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen. Jos ostaja on asettanut myyjälle määrätyn lisäajan sopimuksen täyttämistä varten eikä tämä lisäaika ole kohtuuttoman lyhyt, ostaja saa purkaa kaupan, jos myyjä ei täytä sopimusta lisäajan kuluessa. Asetetun lisäajan kuluessa ostaja saa purkaa kaupan vain, jos myyjä ilmoittaa, ettei hän täytä sopimusta tämän ajan kuluessa. Ostaja ei saa purkaa kauppaa myyjän viivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun asunto ja asiakirjat on luovutettu hänen hallintaansa.

Voi olla kuitenkin niin, ettei myyjä ole pystynyt ennakoimaan viivästystä. Näissä tapauksissa, jos edellytykset täyttyvät, ostaja ei saa purkaa kauppaa, ellei tämä viivästys kestä yli 60 päivää. Edellytyksinä tälle ovat ensinnäkin se, että viivästys johtuu rakennustyötä kohdanneesta, myyjän ja työhön osallistuvien urakoitsijoiden sekä näiden käyttämien tavarantoimittajien vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevasta esteestä ja tätä estettä ei kohtuudella ole voitu ottaa huomioon kauppaa tehtäessä. Edellytyksenä on myös se, ettei viivästyksen seurauksia myöskään kohtuudella voitu välttää tai voittaa. Mikäli ostaja kuitenkin joutuisi kohtuuttomaan tilanteeseen, jos hänen olisi pysyttävä sopimuksessa, hän saa kuitenkin purkaa kaupan, vaikka edellä mainitut edellytykset täyttyisivät.

Jollei virheen oikaisu tule uuden asunnon kaupassa kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta tai jos on painavia syitä olettaa, ettei tällaista oikaisua tulla suorittamaan vaaditussa ajassa, ostaja saa purkaa kaupan, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Asuntokaupan purku ja vahingonkorvaus

Jos myyjä ei luovuta ajoissa asunnon hallintaa tai tarvittavia asiakirjoja, ostajalla on tiettyjä oikeussuojakeinoja. Ensinnäkin hän voi purkaa kaupan, jos viivästyksestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa, eikä purkamista ole pidettävä kohtuuttomana. Ostaja ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa myyjän viivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun asunnon hallinta ja tarvittavat asiakirjat on luovutettu. Toisekseen ostajalla on oikeus saada vahingonkorvausta, jollei myyjä osoita, ettei viivästys tai vahinko johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja tai kyseessä on uuden asunnon kauppa, ostajalla on kuitenkin oikeus purkaa kauppa ja saada vahingonkorvausta hieman helpommin kuin käytetyn asunnon kaupassa. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa tällaisessa tapauksessa, jos viivästyksestä aiheutuva sopimusrikkomus on olennainen. Kohtuuttomuuden vaatimusta ei siis tarvita. Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii myyjän viivästyksen vuoksi, jollei myyjä osoita, että viivästys johtuu hänen vaikutusmahdollisuuksiensa ulkopuolella olevasta esteestä, jota myyjän ei kohtuudella voida edellyttää ottaneen huomioon kaupantekohetkellä ja jonka seurauksia hän ei myöskään kohtuudella olisi voinut välttää eikä voittaa.

Edellä mainittujen välittömien vahinkojen lisäksi ostajalla on tietyin edellytyksin oikeus saada korvaus myös tietyistä välillisistä vahingoista. Ostajalle aiheutuvan välillisen vahingon myyjä on velvollinen korvaamaan vain, jos viivästys tai vahinko johtuu huolimattomuudesta myyjän puolella. Välillisenä vahinkona pidetään tulon menetystä, joka ostajalle aiheutuu sopimusrikkomuksen tai siitä johtuvien toimenpiteiden vuoksi sekä asunnon käyttöhyödyn olennaista menetystä, josta ei aiheudu suoranaista taloudellista vahinkoa, sekä muuta siihen rinnastettavaa haittaa, joka on olennainen. Oikeus välillisten vahinkojen korvaukseen on vain uuden asunnon kaupassa sekä tapauksissa, joissa myyjänä on elinkeinonharjoittaja.

Asuntokaupan purkuperusteet

Asuntokaupan saa purkaa viivästyksen tai virheen perusteella. Ostaja saa purkaa kaupan tietyin edellytyksin, mikäli asunnossa on virhe, tai myyjä viivästyy suorituksestaan. Myyjä saa purkaa asuntokaupan tietyin edellytyksin, jos ostaja viivästyy suorituksestaan. Viivästyksellä tarkoitetaan myyjän tapauksessa sitä, ettei myyjä luovuta asuntoa tai tarvittavia asiakirjoja ajoissa ostajan hallintaan. Jollei toisin ole sovittu, ostajalla on velvollisuus maksaa kauppahinta samalla, kun asunnon hallinta ja asiakirjat luovutetaan hänelle. Jos ostaja ei maksa kauppahintaa tänä ajankohtana, kyseessä on ostajan viivästys. Virheellä tarkoitetaan esimerkiksi sitä, että asunto ei jollakin tavalla vastaa sitä, mitä on sovittu tai se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on antanut taikka se ei ole varustukseltaan sellainen, mitä ostaja on voinut edellyttää.

Ensimmäinen purkuperuste on viivästys. Ostaja saa purkaa asuntokaupan viivästystapauksissa, jos myyjä viivästyy suorituksestaan ja viivästys voidaan katsoa olennaiseksi. Käytetyn asunnon kaupassa edellytetään viivästyksen aiheuttaman olennaisen haitan lisäksi sitä, että purkamista ei ole pidettävä kohtuuttomana. Ostaja saa purkaa kaupan jo ennen kuin sopimuksen sovittu täyttämisajankohta on käsillä, jos ennalta on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan. Myyjä saa purkaa kaupan ostajan viivästyksen perusteella, jos ostaja viivästyy suorituksessaan ja viivästyksen voidaan katsoa olevan olennainen.

Toinen purkuperuste on virhe. Ostaja saa purkaa kaupan tietyin edellytyksin, jos asunnossa on virhe. Virhe voi olla laatuvirhe, taloudellinen virhe tai oikeudellinen virhe. Asunnossa on laatuvirhe esimerkiksi silloin, kun asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Taloudellisella virheellä tarkoitetaan esimerkiksi sitä, jos myyjä on antanut ostajalle virheellisen tiedon yhtiövastikkeesta. Asunnossa on oikeudellinen virhe, jos esimerkiksi sivullinen omistaa asunnon. Virhetapauksissa ostaja saa purkaa kaupan, jos virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Asuntokaupan purkuaika

Asuntokaupan purkamiselle ei ole asetettu viivästystapauksissa mitään tiettyä aikaa. On kuitenkin tilanteita, minkä jälkeen purkua ei voi enää tehdä, jos myyjä tai ostaja viivästyy suorituksessaan. Ostaja ei esimerkiksi saa purkaa kauppaa myyjän viivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun asunnon hallinta ja tarvittavat tarkoitetut asiakirjat on luovutettu. Näitä tarvittavia asiakirjoja ovat osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat.

Ostaja ei voi myöskään purkaa kauppaa tilanteessa, jossa myyjä tiedustelee ostajalta, hyväksyykö tämä viivästyksestä huolimatta määrätyssä ajassa tapahtuvan sopimuksen täyttämisen eikä ostaja vastaa kohtuullisessa ajassa tiedustelun saatuaan. Tässä tapauksessa edellytetään myös, että myyjä todella täyttää sopimuksen ilmoittamassaan ajassa.

Myyjä ei myöskään saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle. Myyjä ei myöskään saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun viivästynyt maksu korkoineen on suoritettu.

Jos kauppa halutaan purkaa virheen takia, virheeseen on vedottava tietyn ajan kuluessa. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa virheen perusteella, jos virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Ostajan tulee vedota virheeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ostajan täytyy samalla ilmoittaa virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta. Tätä sääntöä ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja.

Uuden asunnon kaupassa ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita virhe viimeistään vuositarkastuksessa. Jos asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Ostaja saa kuitenkin edellä mainittuja aikoja noudattamatta vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Uuden asunnon kaupassa ostaja saa tällaisessa tapauksessa vedota virheeseen myös, jos virhe perustuu siihen, että asunto ei ominaisuuksiltaan täytä vaatimuksia, jotka sille on asetettu terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annetuissa säännöksissä tai määräyksissä. Oikeus on myös, jos virhe perustuu siihen, että asunnon ominaisuuksista muuten aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle.

Asuntokaupan purkusopimus

Ostaja tai myyjä voivat purkaa asuntokaupan joko tuomioistuimessa nostettavalla kanteella tai jos osapuolet ovat yksimielisiä purkamisperusteen olemassaolosta, purkusopimuksella. Asuntokaupan purku on kuitenkin mahdollista vain tietyin laissa säädetyin edellytyksin. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, mikäli asunnossa olevasta virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Myyjällä puolestaan on oikeus purkaa asuntokauppa ostajan maksuviivästyksen vuoksi. Sopimusrikkomuksen on tällöin oltava olennainen.

Koska kaupan purkaminen sopimuksella merkitsee omistusoikeuden luovuttamista takaisin myyjälle, asuntokaupan purkusopimus on tehtävä samassa muodossa kuin asunnon luovuttaminen. Kaupan purkamisessa on kyse siten itsenäisestä saannosta. Tästä syystä purkusopimus, jolla kiinteistön kauppa puretaan tai kiinteistö palautetaan myyjälle, on tehtävä kirjallisesti. Kiinteistön- tai asuntokauppaa ei siten voida purkaa suullisesti tai muulla vapaamuotoisella tavalla. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on lisäksi allekirjoitettava kauppakirja ja kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Mahdollinen valtuutus on tehtävä kirjallisesti. Purkusopimus ei ole sitova, ellei sitä ole tehty edellä mainitulla tavalla.

On myös huomattava, että sekä alkuperäinen asuntokauppa että asuntokaupan purku ovat varainsiirtoveronalaisia luovutuksia. Lisäksi molempien saantojen osalta, myös kaupan purkamisen, on haettava lainhuutoa. Purkaminen ei kuitenkaan vaikuta taannehtivasti ostajan tai myyjän oikeusasemaan, joten ostajalle myönnettyä lainhuutoa ei voida julistaa mitättömäksi eikä ostaja pääsääntöisesti voi saada takaisin jo maksamaansa varainsiirtoveroa. Varainsiirtovero voidaan kuitenkin hakemuksesta palauttaa ostajalle laissa eriteltyjen edellytysten täyttyessä.

Asuntokaupan virhe- ja purkutilanteissa kannattaa ottaa yhteyttä Minilexin lakimiehiin ja tiedustella tarkemmin, miten eri tilanteissa olisi järkevintä toimia.

Yhteenveto

• Asuntokaupan, eli asunto-osakkeen, kaupan purkaminen eroaa kiinteistökaupan purusta. Kiinteistöllä tarkoitetaan yleisesti omakotitaloa, kun taas asunto-osakkeet koskevat esimerkiksi rivi- ja kerrostaloja.
• Lähtökohtaisesti virheet asunnoissa yritetään korvata hinnan alennuksella. Jos kuitenkin virheestä seuraa olennaista haittaa ostajalle, kaupan voi purkaa.
• Kaupan purku on aina viimeinen toimenpide. Siihen ei turvauduta, ellei tilanteelle löydy muuta kohtuullista ratkaisua.
• Ostajan velvollisuuksiin kuuluu ilmoittaa mahdollisista laatuvirheistä kohtuullisessa ajassa myyjälle; ilman ilmoitusta oikeus vedota virheeseen voi kadota.
• Jos virhettä ei ole voitu havaita pintapuolisessa tarkastuksessa, virheestä seuraa huomattavaa haittaa ostajalle ja siihen vedotaan ajoissa, oli kyseessä laatuvirhe, virhe rakennusmateriaaleissa tai rakenteisiin kohdistuva virhe esimerkiksi home- tai kosteusvaurioina, siihen on oikeus vedota.
• Virheeseen vetoaminen rajoittuu virheisiin, joita ei ole ollut mahdollista havaita ostajan suorittamassa tarkastuksessa; jos ostaja on ollut virheestä tietoinen, tai näin voidaan olettaa, virheeseen ei voi vedota. Ostajalla on asuntokaupassa kaksi vuotta aikaa vedota virheeseen, ellei myyjä ole elinkeinoharjoittaja.
• Virheiden lisäksi syitä purkaa kauppa on myyjän viivästys asunnon hallinnan luovutuksessa tai ostajan maksuviive.
• Ennen varsinaista kaupan purkua, virheilmoituksen tekemisen jälkeen, ostajalla on oikeus pidättäytyä maksamasta jäljellä olevaa kauppahintaa. 
• Asuntokaupan purkamiselle ei ole asetettu virallista aikarajaa laissa, vaan tilanteet katsotaan tapauskohtaisesti.
• Kaupan purku tapahtuu joko tuomioistuimessa tai purkusopimuksella, joka laaditaan yksimielisesti, silloin kun molemmilla osapuolilla on tilanteesta sama näkemys.
• Kun kauppa puretaan, asunto palautuu myyjälle ja vastike ostajalle.

Summary in English

• Home sale, or a sale of a share of apartment house company, has a different termination process from estates. Home sale includes all forms of apartment buildings.
• When a defect is noticed, the primary action is to lower the price for the apartment. However, if the defect causes damage that can not be settled in other ways, the buyer has a right to terminate the sale.
• Terminating a sale is always the last resort.
• It is the buyer's responsibility to report defects to the seller; without a notification, the buyer loses their right to appeal.
• If the defect can not be detected during the superficial inspection, or it causes severe harm to the buyer, and it is appealed in reasonable time, it does not matter what sort of defect is in question; the buyer has a right to appeal.
• Appealing a defect is only possible, if the buyer has not been aware of the defect; if the buyer can be assumed to have known about the defect, they do not have the right to appeal.
• In addition to defects, a delay can be a reason to terminate the sale; buyer can terminate the sale if the seller has a delay when surrendering the apartment, and the seller can terminate the sale if the buyer has a delay in payments, causing significant harm to the seller.
• Before the termination, but after the notice of defect, the buyer has a right to hold the remaining payments.
• There are no official time limits for the termination, in theory they can be initiated when needed.
• The termination process takes place in court or with a contract of termination of sale. The contract must me made with consent from both parties.
• When the sale is terminated, the apartment is returned to the seller and the compensation to the buyer.

Kysymyksiä ja vastauksia

1. Milloin kaupan voi purkaa?

Kaupan purun ajankohta riippuu purun syystä; jos syynä on asunnon virhe, kuten kunto- tai laatuvirhe, eikä esimerkiksi hinnanalennus ole kohtuullinen korvaus, kaupan purkamisen voi aloittaa heti. Tämä kuitenkin vaatii, että virheestä ilmoitetaan myyjälle kohtuullisessa ajassa, ja virheen haitat arvioidaan objektiivisesti ulkopuolisen tahon avulla. Jos kyseessä on kaupan purku viivästyksen perusteella, ei tarvitse odottaa. Jos myyjä ei luovuta asunnon hallintaa tai viivästelee sen kanssa, ostajalla on oikeus purkaa kauppa ja pidättäytyä maksamasta loppua katteesta. Jos ostaja viivyttelee maksun kanssa, ja myyjälle syntyy tästä huomattavaa haittaa, on myyjällä oikeus purkaa kauppa ja saada kohtuullista korvausta.

2. Voiko kaupan perua ilman painavaa syytä?

Ei voi. Kaupan purkamiselle täytyy olla syy, joko asunnon virhe tai viivästys jommankumman osapuolen taholta. Virheet ovat kuitenkin laaja käsite, johon lukeutuu mm. laatuvirheet, rakenteelliset virheet, riittämättömät tiedot myyjän osalta, tai esimerkiksi asunnon ympäristöön kohdistuvien tietojen pitäminen ostajalta.

Aiheesta muualla

• Asuntokauppalaki (Finlex)
• Maakaari (Finlex)