Asunto- tai kiinteistökaupan jälkeen kaupan kohteessa voi ilmetä virhe tai virheitä, joilla voi olla oikeusvaikutuksia sekä myyjän että ostajan osalta. Jotta virhettä koskevat oikeusvaikutukset tulevat kyseeseen, asunnossa olevan virheen edellytetään olevan sellainen, että sen on voitu katsoa vaikuttavan kaupan tekemiseen. Salaisessa virheessä on kyse virheestä tai puutteellisuudesta, josta myyjä ja ostaja eivät ole olleet, tai josta heidän ei olisi pitänytkään olla tietoisia ennen kaupantekoa. Salaisen virheen tulee olla merkittävä, jotta siihen voidaan vedota. Salaisen virheen osalta virhekynnys on siis muita virheitä merkittävämpää virheellisyytä.

Erityisen merkittävää on, että asunto-osakkeiden ja kiinteistöjen kauppaa koskee eri sääntely myös virhevastuun osalta; asunto-osakkeiden kauppaa säännellään asuntokauppalaissa ja kiinteistökauppaa maakaaressa. Vaikka asuntokauppalaissa, toisin kuin maaressa, ei suoraan puhutakaan salaisesta virheestä on molempien osalta kuitenkin keskeistä se, että kaupan kohde poikkeaa merkittävästi siitä, mitä vastaavalta kaupan kohteelta voidaan yleensä olettaa.

Salainen virhe asunto-osakkeessa

Salaisesta virheestä käytetään myös termejä piilevä virhe tai abstrakti virhe. Kuten jo yllä todettiin, niin asunto-osakkeita koskevassa asuntokauppalaissa ei ole nimenomaista mainintaa asunnon salaisesta virheestä, kuten kiinteistöjä koskevassa maakaaressa. Asuntokauppalain esitöissä puhutaan kuitenkin piilevästä virheestä. Asunto-osakkeita koskee yleinen virhesäännös eli asuntokauppalain 6 luvun 11 §, jossa määritellään, milloin käytetyssä asunnossa on virhe. Asunto-osakkeiden osalta salaiseksi virheeksi on katsottu yleisen virhesäännöksen 4-kohta, jonka mukaan käytetyssä asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella yleinen varustetaso, yleiset vaatimukset, jotka koksevat yleisiä vaatimuksia kohtuullisesta asumistasosta sekä muut seikat. Kyseinen virhe on salainen, kun kaupan osapuolet eivät ole tienneet siitä ennen kaupantekoa.

Asuntokauppalakia koskevassa hallituksen esityksessä on katsottu, että jotta poikkeama ostajan perustelluista odotuksista katsottaisiin virheeksi, sen on oltava merkittävä. Tämä edellytys estää ostajaa vetoamasta merkitykseltään vähäisiin vikoihin ja puutteisiin.

Lain yleisen virhesäännöksen 4-kohdassa on mainittu asioita, jotka tulee ottaa huomioon asunnon tasoa arvioitaessa. Näistä asunnon ikä on yksi tärkeimmistä tekijöistä virhearvioinnissa. Iän suhteen huomioidaan mm. se, että asunnon luonnollinen kuluminen ei ole virhe. Asunnon iän lisäksi muita keskeisiä tekijöitä ovat muun muassa asunnon kauppahinta ja myyjän asunnosta antamat tiedot.

Salainen virhe kiinteistössä

Asuinkiinteistöjen, kuten omakotitalojen, luovutusten osalta sääntely tapahtuu maakaaren perusteella. Kiinteistöjen salainen virhe on luokiteltu yhdeksi laatuvirheen alakohdaksi ja siitä määrätään maakaaren 2 luvun 17 §:n 5-kohdassa. Sen mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa silloin, kun kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Myös kiinteistöjen salaisen virheen osalta virheeseen vetoaminen vaatii virheen merkittävyyttä, joka on ankarampi kuin muita virheellisyyksiä koskeva vaatimus virheen vaikutuksellisuudesta.

Kiinteistöjen osalta salainen virhe ilmenee usein nimenomaan kiinteistön rakennuksissa. Virheen arvioinnissa on huomioitava se, että poikkeama vastaavista rakennuksista ei oikeuta vetoamaan virheeseen, jos myös kauppahinta tai muut ehdot ovat poikenneet tavanomaisesta. Näin on esimerkiksi silloin, kun rakenteiltaan huonokuntoinen omakotitalo myydään suhteellisen edullisella kauppahinnalla. Tällöin kiinteistökauppaa ja salaista virhettä koskevien esitöiden ja oikeuskäytännön perusteella voidaan olettaa, että myös ostaja on ollut tietoinen kaupan kohteen tavanomaisesta tasosta poikkeavista ominaisuuksista. Huonokuntoisen kiinteistön myynti-ilmoituksissa kiinteistön kunto ilmoitetaan usein purkukuntoiseksi juuri reklamaatioiden, hinnanalennusvaatimusten ja muiden riitaisuuksien välttämiseksi.

Virheellisyyden määräävä ajankohta

Asuntokauppalaissa säädetään, että asunnon virheellisyyttä on arvioitava sen perusteella, millainen asunto on ominaisuuksiltaan vaaranvastuun, eli kaupan kohteen hallinnan siirtyessä ostajalle. Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa on ollut tänä ajankohtana, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Asunto-osakkeiden osalta virheellisyyden määräävänä, keskeisenä ajankohtana toimii siis asunnon hallinnan luovutus, ellei toisin ole sovittu.

Maakaaren mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on ollut kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä ennen kaupantekoa olleesta virheestä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin.

Ostajan tarkastusvelvollisuus ennen asuntokauppaa

Sekä asunto-osakkeiden että kiinteistöjen osalta virheisiin vetoamiseen liittyy ostajan tarkastusvelvollisuus. Asuntokauppalaissa on säännös asunnon ennakkotarkastuksesta. Ostaja ei siten saa vedota virheeseen, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa vedota virheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Asuntokauppalaissa on kuitenkin maininta, että ostaja ei ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä, ellei myyjä ole tähän kehottanut tai sille ole muuta erityistä syytä.

Maakaaressa säädetään, että ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Tarkastusvelvollisuus ei kuitenkaan ulotu seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, ellei tähän ole jotakin erityistä syytä. Ostajalla ei myöskään ilman erityistä syytä ole velvollisuutta tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä.

Ostajalla on kuitenkin oikeus vedota virheeseen tarkistusvelvollisuuden laiminlyönnistään huolimatta, jos myyjä on menetellyt tahallisesti, törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Sekä asunto-osakkeen että kiinteistön salaisen virheen osalta tarkastusvelvollisuudella ei siis ole juuri merkitystä, koska salaista virhettä ei ole mahdollista havaita normaalin tarkastuksen yhteydessä eikä ostajalta lähtökohtaisesti vaadita erityisiä tarkastustoimenpiteitä. Ostajan tulee siitä huolimatta hoitaa oma ennakkotarkastusvelvollisuutensa asianmukaisesti.

Ostajan velvollisuus reklamoida virheestä

Asuntokauppalaissa säädetään virheeseen vetoamisen ajallisesta vaikutuksesta. Jotta ostaja voi vedota virheeseen, hänen tulee ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa. Ajan katsotaan alkavan siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa ostajan tulee kuitenkin vedota virheeseen viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta tai kaupantekohetkestä. Tämän ajan jälkeen ostaja menettää lähtökohtaisesti oikeutensa vedota virheeseen. Asiaan on kuitenkin olemassa poikkeuksia silloin, kun myyjänä on elinkeinonharjoittaja tai jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Maakaaressa säädetään, että ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Laatuvirheeseen, kuten salaiseen virheeseen, tulee kuitenkin vedota aina viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Myöskään kiinteistöjen osalta ostaja ei kuitenkaan menetä tämänkään jälkeen oikeutta vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Sekä asunto-osakkeen että kiinteistön osalta salaiseen virheeseen vetoaminen tulee siis tapahtua lähtökohtaisesti kohtuullisessa ajassa sen huomaamisesta. Takarajaksi virheeseen vetoamiselle on kuitenkin asetettu asunto-osakkeiden osalta kaksi vuotta, jos kyse on käytetyn asunnon kaupasta ja asuinkiinteistöjen osalta viisi vuotta. Aikarajojen osalta on katsottu, että asunnossa olevien virheiden pitäisi pääasiassa tulla esiin kyseisten vuosien aikana eikä loputon mahdollisuus virheeseen vetoamiseen olisi kohtuullista myyjän kannalta. Myös sen selvittäminen, milloin virhe on tosiasiassa syntynyt sekä näyttökysymykset vaikeutuisivat pidemmän virheeseen vetoamisajan myötä.

Kohtuullista reklamaatioaikaa ei ole määritelty kummassakaan lainsäädännössä sen tarkemmin. Kohtuullisuus arvioidaan esitöiden perusteella sen mukaan, kuinka nopeasti tavanomaisen ostajan tulisi ymmärtää virheen merkitys. Kohtuullinen aika on vahvasti sidoksissa yksittäistapauksellisiin seikkoihin, minkä vuoksi sen pituudesta ei ole haluttu antaa kaavamaisia sääntöjä. Reklamaatioajan kohtuullisuutta ei arvioida vain ajan kulumisen perusteella, vaan huomioon tulee ottaa myös se, onko reklamaatiolle asetettujen tavoitteiden toteutuminen vaikeutunut virheiden havaitsemisen ja reklamaation tekemisen välisenä aikana. Asuntokaupan osalta kohtuullisen reklamaatioaikana voidaan oikeuskäytännön mukaan pitää muutamaa kuukautta ostajan havaitsemasta virheestä. Kiinteistökaupan salaisen virheen kohtuullisena reklamaatioaikana taas on pidetty noin 7-8 kuukautta siitä, kun ostaja havaitsi virheen. Mikäli myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti tai arvottomasti esimerkiksi salannut virheen ostajalta, pidentyy reklamaatioaika kymmeneen vuoteen.

Hinnanalennus salaisen virheen vuoksi

Asunto-osakkeen ostajalla on asunnon virheen perusteella oikeus pidättyä maksamasta jäljellä olevaa osaa kauppahinnasta. Ostaja ei kuitenkaan saisi pidättää sitä suurempaa rahamäärää, joka ilmeisesti ylittää ne vaatimukset, joihin hänellä on virheen perusteella oikeus. Samoin kiinteistön kaupassa ostaja saa pidättyä kauppahinnan maksamisesta vaatimustaan vastaavalta osalta, jos hän on vedonnut virheeseen.

Mikäli asunto-osakkeessa on virhe, ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen. Samoin maakaaren mukaan ostajalla on oikeus hinnanalennukseen kiinteistössä olevan laatuvirheen vuoksi. Lisäksi ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain mukaista korkoa kauppahinnan vastaanottopäivästä lähtien.

Hinnanalennus on ensisijainen ja keskeisin tapa korjata virheen vaikutukset niin asunto-osakkeessa kuin kiinteistössä ilmenneen virheen osalta. Hinnanalennuksen ideana on, että kauppahintaa alennetaan suhteessa virheen aiheuttamaan kiinteistön arvon alenemiseen. Koska virheen oikeusvaikutusten osalta ei vaadita myyjän tuottamusta, hinnanalennusvaatimus on käytettävissä silloinkin, kun kiinteistössä on salainen virhe. Tällöin edellytetään kuitenkin edellä mainitun mukaisesti virheen merkittävyyttä.

Asunto-osakkeiden osalta kohtuullinen hinnanalennus määritetään tapauskohtaisesti. Asuntokauppalain esitöiden mukaan hinnanalennuksen tapauskohtaisessa määrityksessä tulee ottaa huomioon muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöarvon, ulkonäön ja vaihtoarvon kannalta. Virheeseen nähden kohtuullisella hinnanalennuksella tarkoitetaan arvionvaraista määrää silloin, kun virhettä vastaavan hinnanalennuksen määrittäminen täsmällisesti on vaikeaa tai mahdotonta esimerkiksi siksi, että virheen vaikutuksia on hankala ennakoida.

Hinnanalennuksen tarkoituksena on sopimustasapainon säilyttäminen. Kun myyjän suoritus on ollut virheellinen, myös ostajan suoritusvelvollisuutta alennetaan virhettä vastaavalla määrällä. Kauppahintaa pyritään siten oikaisemaan vastaamaan sellaista kauppahintaa, jonka myyjä olisi saanut, jos asunnon puutteet olisivat kaupantekohetkellä olleet mahdollisten ostajien tiedossa. Näin hinnanalennus estää myyjää hyötymästä siitä, ettei ostaja ollut tietoinen kaikista kohteen ominaisuuksia.

Maakaaren mukaan hinnanalennus tulisi määrätä suhteellisen laskutavan mukaisesti. Hinnanalennus määrätään normaalisti vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Hinnanalennuksen jälkeen ostajan maksettavaksi jää myydyn, eli virheellisen, kiinteistön käypä hinta. Esimerkiksi voidaan ottaa kiinteistö, jonka käypä arvo on virheettömänä 60 000 euroa. Kiinteistö on myyty 90 000 eurolla ja sen arvo virheellisenä on ²/₃ käyvästä arvosta eli 40 000 euroa. Tällöin hinnanalennuksen määrä on 30 000 euroa eli ¹/₃ todellisesta kauppahinnasta. Ongelmallisinta on usein määrittää, mikä on myydyn kiinteistön ns. oikea käypä arvo.

Asuntojen ja asuinkiinteistöjen kauppaa koskevassa korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä hinnanalennusta on määritelty sen perusteella, mikä on ollut virheen tai virheellisen kaupan kohteen arvo, miten virheen oletetaan vaikuttaneen kauppahintaan, millaista vahinkoa virheestä on ostajalle aiheutunut ja paljonko virheen korjaaminen on maksanut. Hinnanalennuksessa ei tulisi lähtökohtaisesti ottaa huomioon virheen aiheuttamia kustannuksia, vaan ne tulisi korvata mahdollisuuksien mukaan vahingonkorvauksen kautta, mutta oikeuskäytännössä tämä raja on jokseenkin hämärtynyt.

Käytännössä hinnanalennuksen määrä arvioidaan usein virheen korjauskustannusten mukaisesti, vaikka tämä ei ole ollut varsinkaan maakaaren sääntelyn tarkoitus. Korjauskustannuksia käytettäessä hinnanalennus jää yleensä virheen korjauskustannuksia pienemmäksi, koska asunto tulee korjausten jälkeen tavallisesti parempaan kuntoon kuin ennen virhettä.

Kaupan purkaminen salaisen virheen vuoksi

Asuntokauppalaissa säädetään, että mikäli virheestä koituu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta pidetä kohtuullisena, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Kaupan purkaminen voi siis tulla kysymykseen vain olennaisten virheiden osalta ja kun hinnanalennus ei ole riittävä seuraamus virheen merkityksen vuoksi.

Myös maakaaren mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen.

Virheen olennaisuutta arvioidaan objektiivisesti, joten osapuolten käsitykset virheen olennaisuudesta eivät sellaisinaan ratkaise asiaa. Myöskään kaupan purkaminen virheen vuoksi ei edellytä myyjän tuottamusta, joten myös salainen virhe voi oikeuttaa purkamaan kaupan. Maakaaren hallituksen esityksessä on katsottu, että virhettä voidaan pitää olennaisena, jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin poistaa.

Purkuoikeutta rajoittaa kuitenkin tietyt asiat. Kaupan purkautuessa myyjän on palautettava kauppahinta ostajalle ja ostajan puolestaan asunnon hallinta takaisin myyjälle. Ostajalla on siten oikeus purkaa kauppa vain, jos hän voi palauttaa asunnon tai kiinteistön takaisin myyjälle. Osapuolten on myös korvattava kauppahintaan tai asuntoon liittyvät mahdolliset tuotot, hyödyt ja kustannukset molemmin puolin. Lisäksi kiinteistönkaupan osalta ostaja menettää oikeuden kaupan purkamiseen, ellei purkukannetta ole pantu vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Tämä säädös tulee kuitenkin kyseeseen vain niiden tilanteiden osalta, joissa kiinteistön virheeseen on voitu vedota vielä yleisen viiden vuoden takarajan jälkeenkin.

Onko ostajalla mahdollisuus saada vahingonkorvausta salaisen virheen takia?

Sekä asunto-osakkeen että kiinteistön kaupan kohdalla ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus vahingonkorvaukseen asunnon virheen takia. Vahingonkorvausta on mahdollista vaatia joko itsenäisesti tai muiden virhettä koskevien vaatimusten lisäksi. Myyjän vahingonkorvausvastuu kuitenkin poistuu, kun hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Myyjän vahingonkorvausvastuu on siis aina tuottamusperusteista. Tuottamus tai huolimattomuus tarkoittaa tässä tapauksessa sitä, että myyjä tiesi tai hänen piti tietää virheestä. Myyjä ei ole tietoinen salaisesta virheestä, eikä siinä ole kyse muutoinkaan myyjän huolimattomuudesta, joten ostajalla ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen salaisen virheen vuoksi.

Mikäli asunto-osake tai kiinteistö on ostettu ammatikseen asuntoja rakentavalta tai myyvältä elinkeinonharjoittajalta, myyjän vahingonkorvausvastuu on kuitenkin ankarampi. Tällöin vahingonkorvausvastuu voi tulla sovellettavaksi myös salaisen virheen osalta.

Myyjän takautumisoikeus

Asuntokauppalaissa säädetään myyjän takautumisoikeudesta erilaisissa virhevastuuta koskevissa tilanteissa. Jos asunnon myyjä on joutunut virhevastuuseen sellaisen tiedon perusteella, joka on peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeita asuntokauppa koskee, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus kyseiseltä yhteisöltä tai henkilöltä. Kyseinen taho voi kuitenkin välttää takautumisoikeuden mukaisen vastuun, jos hän osoittaa, ettei todistusta tai tietoa annettaessa ole menetelty huolimattomasti.

Samoin menetellään silloin, kun asunnon myyjä on joutunut vastuuseen sellaisesta asunnon virheestä, joka johtuu rakentamisen tai korjausrakentamisen suorittaneen tai muun elinkeinonharjoittajan virheestä. Myyjällä on tällöin oikeus saada vahingostaan korvaus elinkeinonharjoittajalta riippumatta siitä, onko myyjä sopimussuhteessa häneen. Rakentamisessa käytettyjen materiaalien tai laitteiden osalta korvausvastuu voi takautua myös näiden valmistajiin, maahantuojiin tai jälleenmyyjiin.

Myyjän takautumisoikeus voi tulla kyseeseen erityisesti salaisen virheen osalta, koska siinä on kyse tavallisesti nimenomaan rakenteissa tai materiaaleissa olevista virheistä, joista asuntokaupan osapuolet eivät ole olleet tietoisia ja joita ei ole voinut havaita päälle päin. Salaisen virheen kohdalla myyjän kannattaakin selvittää takautumisoikeuden mahdollisuutta.

Yhteenveto

• Salaista virhettä kutsutaan myös piileväksi virheeksi.
• Salainen virhe on asunto- tai kiinteistökaupan virhe, josta ei ole oltu tietoisia kaupan tekohetkellä.
• Salaisen virheen tulee olla merkittävä, jotta siihen voidaan vedota.
• Asuntokauppalain asunto-osakkeita koskevat säännökset eivät sääntele salaista virhettä maakaaren lailla. Asuntokauppalaissa on "virhesäännös" 6 luvun 11§ neljännessä kohdassa. Siinä määritellään virhe, jonka voi luokitella vastaamaan salaisen virheen määritelmää.
• Kiinteistön salainen virhe määräytyy maakaaren perusteella. Virheellisyys ilmenee pääasiallisesti kiinteistön rakennuksissa.
• Jos salaisesta virheestä on ollut ennakoivia merkkejä, kuten huomattavasti alhaisempi kauppahinta, on salaiseen virheeseen vetoaminen usein vaikeampaa.
• Asunto-osakkeen osalta käytetyn kiinteistön kaupassa reklamaatio salaisesta virheestä ja siihen liittyvät vaatimukset tulee tehdä viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta tai kaupanteosta. Ostajan täytyy vedota virheeseen kohtuullisessa ajassa, jotta oikeus reklamaatioon säilyy, mutta "kohtuullista aikaa" ei ole tarkemmin määritelty laissa.
• Kiinteistön kaupassa ostaja voi vedota salaiseen virheeseen viiden vuoden ajan hallinnan luovutuksesta.
• Hinnanalennus on ensisijainen tapa korjata salaisen virheen vaikutukset. Salaisen virheen perusteella asunto-osakkeen ostajalla saattaa olla oikeus pidättäytyä maksamasta virhettä vastaavaa osaa jäljellä olevasta kauppahinnasta.
• Sekä asuntokauppalain että maakaaren mukaan ostajalla saattaa olla oikeus purkaa kauppa salaisen virheen perusteella. Tällöin vaatimuksena on, että ostajalle koituu virheestä olennaista haittaa eikä muu seuraamus ole kohtuullinen.
• Virheen olennaisuus täytyy arvioida objektiivisesti.
• Kaupan purkautuessa kiinteistö palautuu myyjälle ja kauppahinta ostajalle.

Summary in English

• A secret error is also called a hidden error.
• A secret error is an error in a housing or real estate transaction that was not known at the time of the transaction.
• A secret error must be significant in order to be invoked.
• The provisions of the Housing Transactions Act concerning housing shares do not regulate secret error as a land code. The Housing Transactions Act contains a "error provision" in the fourth paragraph of Chapter 6, Section 11. It defines an error that can be categorized to meet the definition of a secret error.
• The property's secret error is determined by the land code. Mistakes are mainly manifested in the structures of the property.
• If there have been predictive signs of a secret error, such as a significantly lower price, it is often more difficult to invoke a secret error.
• In the case of a used property transaction, a complaint of a secret error and related claims must be made no later than two years after the transfer of possession or the conclusion of the transaction. The buyer must invoke the error within a reasonable time in order to preserve the right to the complaint, but the "reasonable time" is not specified in the law.
• In a property transaction, the buyer may invoke a secret error for a period of five years from the disposal of possession.
• Price reduction is the primary way to correct the effects of a secret error. On the basis of a secret error, the buyer of the housing share may have the right to refrain from paying the part of the remaining  price corresponding to the error.
• According to both the Housing Act and the Land Code, the buyer may have the right to dissolve the purchase on the basis of a secret error. In this case, the requirement is that the buyer suffers material harm from the error and that the other penalty is not reasonable.
• The materiality of the error must be objectively assessed.
• When the transaction is cancelled, the property is returned to the seller and the purchase price to the buyer.

Kysymyksiä ja vastauksia

1.Mitä salainen virhe tarkoittaa asuntokaupassa?

Salaisessa virheessä on kyse merkittävästä asunnossa olevasta virheestä, josta myyjä ja ostaja eivät ole tienneet eikä heidän olisi pitänytkään tietää kaupantekohetkellä. Salaista virhettä ei ole voitu havaita myöskään ostajan ennen kaupantekoa tekemässä asunnon ennakkotarkastuksessa. 

2.Millä muilla termeillä salaista virhettä kutsutaan?

Asunnossa olevaa salaista virhettä voidaan kutsua myös piileväksi virheeksi tai abstraktiksi virheeksi.

3.Kenellä on virhevastuu salaisen virheen osalta?

Asunnon myyjällä on vastuu asunnossa ilmenevistä virheistä. Virhevastuu ei edellytä tuottamuksellisuutta, joten myyjällä on virhevastuu myös salaisen virheen osalta. Jossain tapauksissa virhevastuu voi olla takautumisoikeuden kautta myös esimerkiksi asunnon rakennuttajalla.

4. Kuinka kauan myyjän vastuu salaisesta virheestä kestää?

Asuntokaupassa myyjän vastuu käytetyn asunnon kaupassa kestää kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta tai kaupanteosta. Kiinteistökaupassa myyjän vastuu kestää viisi vuotta hallinnan luovutuksesta.

5.Mitä oikeusvaikutuksia salaisesta virheestä syntyy?

Salaisen virheen oikeusvaikutuksia ovat ostajan mahdollisuus vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua. Näistä hinnanalennus on ensisijainen ja yleisin vaihtoehto. Lisäksi ostajalla saattaa olla oikeus pidättäytyä kauppahinnan maksusta.

6. Onko ostajalla oikeus vahingonkorvaukseen salaisen virheen takia?

Asuntokaupoissa myyjän vahingonkorvausvastuu poistuu, kun hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Myyjän vahingonkorvausvastuu on siis  tuottamusperusteista, minkä vuoksi ostajalla ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen salaisen virheen osalta. Mikäli asunnon myyjänä on asuntoja rakentava tai myyvä elinkeinonharjoittaja, ostajalla voi kuitenkin olla mahdollisuus vahingonkorvaukseen myös salaisen virheen takia.

7.Miten salaista virhettä koskevalta vastuulta voi suojautua?

Koska salaisessa virheessä on kyse nimenomaan virheestä, joka ei ole myyjän tiedossa, sitä koskevaa vastuuta on vaikea ennakoida. Asunnon kauppakirjaan voidaan tosin kirjata vastuunrajoitusehtoja, joilla salaista virhettä koskevaa vastuuta voidaan pyrkiä rajaamaan ulkopuolelle. Vastuunrajoitusehdot eivät tosin ole mahdollisia elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisissä kaupoissa ja muissakin tapauksissa ehdot voidaan katsoa kohtuuttomiksi. Asunnon tai kiinteistön hyvällä rakentamisella, remontoimisella ja hoidolla myyjä voi parhaiten suojatua salaisen virheen aiheuttamia korvausvaatimuksia vastaan. Asunnon tai kiinteistön omistajan kannattaa pitää kirjaa asuntoon tai kiinteistöön tehdyistä korjaus- ja huoltotoimenpiteistä.

8.Mitä tarkoittaa virheen vaikutuksellisuus ja salaisen virheen merkittävyys?

Kaikkien asunnon virheiden ehtona on virheen vaikutuksellisuus eli virheen tunnusmerkistön täyttävää seikkaa pidetään virheenä vain, jos sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Salaisen virheen osalta ehtona on kuitenkin virheen merkittävyys eli se, että asunto poikkeaa merkittävästi siitä, mitä on siltä on kaupantekohetkellä voitu edellyttää. Salaisen virheen osalta virheellisyyden tulee siten olla muita virheitä korkeampi.

Aiheesta muualla

• Maakaari (Finlex)
• Asuntokauppalaki (Finlex)