Minilex - Lakipuhelin

Asunnon salainen virhe


» Lakipuhelin neuvoo kokemuksella - Soita 0600 12 450 »

Asuntokaupassa törmätään ajoittain tilanteeseen, jossa kaupankohteena olleessa asunnossa todetaan olevan virhe. Kyseessä saattaa olla ns. piilevä eli salainen virhe, taloudellinen virhe, laatuvirhe tai oikeudellinen virhe. Selvitämme tässä artikkelissa nämä eri virhetyypit ja kerromme kuinka reklamaatiotilanteissa tulisi toimia.

Asunnossa katsotaan olevan virhe silloin, kun asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Ostajan perusteltuja odotuksia arvioitaessa otetaan huomioon asunnon ikä, asunnon sijaintialueen tavanomainen varustetaso, asunnon hinta, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Myyjän tulee ennen kaupantekoa kertoa ostajalle kaikki asunnossa olevat virheet, joista myyjä on tietoinen. Toisaalta myös asunnon ostajalla on velvollisuus tarkastaa ostamansa asunnon kunto. Asunnossa oleva virhe voi kuitenkin olla salainen. Salaisella virheellä tarkoitetaan asunnossa olevaa virhettä, josta myyjä ei ole ollut tietoinen ja josta hänen ei olisi pitänytkään tietää ja jota ostaja ei ole voinut asuntoa tarkastaessaan havaita. Toisin sanoen virhe on piilevä.

Onko asunnossasi salainen virhe? - Selvitä tilanteesi helposti

Myyjä on vastuussa myös virheestä, joka asunnossa on ollut silloin kun vaaranvastuu siirtyy ostajalle, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Vaaranvastuu siirtyy ostajalle lähtökohtaisesti silloin, kun asunnon hallinta luovutetaan ostajalle. Näin ollen myyjä voi olla vastuussa myös asunnossa olevasta piilevästä virheestä. Jotta ostaja voisi esittää myyjälle virhevaatimuksia piilevän virheen vuoksi edellytetään kuitenkin, että asunto eroaa ostajan perustelluista odotuksista merkittävästi. Tällä tarkoitetaan sitä, että asunnon on poikettava merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut odottaa ja edellyttää ottaen huomion asunnon iän ja hänelle asunnosta annetut tiedot. Mitä uudemmasta asunnosta on kysymys, sitä parempaa kuntoa asunnolta voidaan edellyttää. Toisaalta, mitä vanhempi asunto on, sitä enemmän ostajalla on syytä olettaa, että asunnossa on kulumisesta ja iästä johtuvia vikoja sekä korjaustarpeita. Arvioon vaikuttavat tietysti myös asunnossa mahdollisesti tehdyt peruskorjaukset. Viimekädessä tuomioistuin arvioi, onko piilevää virhettä pidettävä merkittävänä.

Asuinnoissa ilmenevät piilevät virheen aiheuttavat runsaasti riitoja asunnon ostajien ja myyjien välillä. Usein riidan aiheuttaa kosteusvaurio tai homeongelma, joka ilmenee vasta jonkin aikaa sen jälkeen kun ostaja on saanut asunnon hallintaansa. Piileviä virheitä koskevat riitaisuudet ovat usein varsin monimutkaisia, joten asiassa on syytä aina kääntyä lakimiehen puoleen.

Piilevä virhe asunnossa - Mitä minun tulisi tehdä?

 

Asunnon salainen virhe ja hinnanalennus

 

Kiinteistön tai asunnon salaisesta eli piilevästä virheestä usein sekä ostaja että myyjä ovat olleet kauppaa tehtäessä tietämättömiä. Tällöin ostaja ei ole havainnut virhettä tarkastaessaan kohdetta ennen kauppaa eikä myyjä ole ollut tietoinen virheestä. Virheen katsotaan olevan salainen, mikäli asunto tai kiinteistö virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti edellyttää kiinteistöstä tai asunnosta kiinnitetään huomiota siihen, poikkeaako kohde siitä keskitasosta, mitä normaalisti voidaan edellyttää saman tyyppiseltä kohteelta. Arvioinnissa kiinnitetään huomiota muun muassa rakennuksen hintaan ja ikään, tehtyihin peruskorjauksiin ja alueella tavanomaiseen varustetasoon. Virheeltä edellytetään kuitenkin tiettyä merkittävyyttä eikä aivan pientä virhettä katsota salaiseksi virheeksi. Toisaalta mitä useamman arviointikriteerin voidaan katsoa täyttyvän, sitä todennäköisemmin kyseessä on virhe. Kuitenkaan merkittävääkään poikkeamaa tästä normaalitasosta ei katsota virheeksi, jos ostaja on ennen kauppaa tiennyt virheestä tai poikkeama on asianmukaisesti huomioitu kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa.

Salaisen virheen vuoksi ostajan oikeuskeinot ovat hinnanalennus tai virheen ollessa olennainen kaupan purku. Ostajan tulee ilmoittaa sekä kiinteistössä olevasta virheestä että hinnanalennusvaatimuksestaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt havaita virhe. Mikäli ostaja ei vetoa virheeseen kohtuullisessa ajassa ostajan passiivisuuden katsotaan tarkoittavan, että hän on hiljaisesti hyväksynyt kiinteistössä olevan virheen ja luopunut vaateistaan myyjää kohtaan. Tässä vaiheessa riittää kuitenkin, että ostaja ilmoittaa virheestä ja hinnanalennusvaatimuksesta. Tarkempi rahamääräinen vaatimus voidaan esittää myöhemmin. On kuitenkin huomattava, että rahavaatimusten esittämistä koskee kuitenkin yleinen vanhentumisaika.

Hinnanalennus vai kaupan purku? - Kumpi soveltuu tilanteeseeni paremmin?

 

Asunnon taloudellinen virhe

 

Asunnon tai kiinteistön taloudellinen virhe merkitsee sitä, että myyjä on ennen kaupantekoa laiminlyönyt ilmoittaa ostajalle jostain asuntoon liittyvästä taloudellisesta velvoitteesta tai vastuusta, jolla on ostajan ja kaupan ehtojen kannalta merkitystä. Taloudellinen virhe koskee sekä uuden että käytetyn asunnon kauppaa. Laissa esitetään kolme erilaista taloudellista virhettä.

Ensinnäkin asunnossa on taloudellinen virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista. Tällaisia velvoitteita tai vastuita ovat esimerkiksi tieto yhtiövastikkeesta, osakkeisiin kohdistuvasta velkaosuuden määrästä tai asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta. Edellytyksenä on, että annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Toiseksi taloudellisena virheenä pidetään sitä, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon edellisistä velvoitteista ja vastuista, josta myyjän täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon ostajan mahdollisuus saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa. Myös tältä osin edellytetään, että laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Kolmanneksi ns. salaisena taloudellisena virheenä pidetään sitä, kun asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittäväksi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Tällöin kyse on seikasta, josta myyjä ei ole tiennyt kaupantekohetkellä, mutta jolla on ostajan kannalta huomattavaa taloudellista merkitystä. Tällainen salainen virhe voi olla esimerkiksi taloyhtiön vastuulle kuuluva korjaus.

Myyjän ollessa elinkeinonharjoittaja, asunnossa katsotaan olevan taloudellinen virhe aina, jos myyjä on jättänyt ilmoittamatta ensimmäisessä kohdassa tarkoitetun tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnista annettujen säädösten mukaisesti olisi ollut velvollinen antamaan ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Ostaja on velvollinen reklamoimaan taloudellisesta virheestä myyjälle määräajassa tai hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Taloudellisen virheen johdosta ostajalla saattaa olla muun muassa oikeus pidättäytyä kauppahinnan maksamisesta, purkaa kauppa taikka saada hinnanalennusta tai vahingonkorvausta.

Tarkempia tietoja taloudellisesta virheestä ja auntokauppaan liittyvistä asioista voit kysyä Minilexin lakimiehiltä.

Reklamoi taloudellisesta virheestä oikein

 

Asuntokauppa ja laatuvirhe

 

Laatuvirhettä voidaan pitää yhtenä tyypillisimmistä virheistä asuntokaupoissa. Laatuvirheet ilmenevät kohteen fyysisissä, havaittavissa ominaisuuksissa, esimerkiksi väärin ilmoitetut pinta-alatiedot sekä kosteusvauriot rakenteissa kategorisoidaan laatuvirheiksi.

Laatuvirheen määritelmä on kuvattu asuntokauppalain yleisessä virhesäännöksessä. Ensinnäkin, asunnossa on laatuvirhe, mikäli se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Niin ikään asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta. Tärkeää on huomata virheen vaikutuksellisuus: myyjän antamien virheellisten tietojen tulee olla vaikuttanut kauppaan. Laatuvirheeksi katsotaan myös se, että myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta seikasta, josta myyjän täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja saattoi perustellusti olettaa saavansa tiedon. Myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin tulee myös olla sellainen, että laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asunnossa on myös virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan taikka muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on perusteltua aihetta edellyttää. Arvioinnissa otetaan huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueen tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Yleisen virhesäännöksen viimeinen kohta käsittelee piileviä virheitä.

Tärkeää on huomata myös eri lakien soveltamisalat, jotka riippuvat asuntotyypistä. Lisäksi täytyy yleensä huomioida onko kyseessä uuden vai käytetyn asunnon kauppa.

Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä, taikka joka hänen olisi tullut havaita ennen kaupantekoa tehtävässä ennakkotarkastuksessa. Ostajan tulee myös tehdä myyjälle ilmoitus virheestä ja virheeseen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen taikka hänen olisi pitänyt se havaita. Jollei ostaja tee ilmoitusta myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on hänelle luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Ostajalla on oikeus virheen perusteella kohtuulliseen hinnanalennukseen. Kaupan purku tulee kyseeseen olennaisten virheiden kohdalla.

Laatuvirheen lisäksi on olemassa vallintavirhe, oikeudellinen virhe sekä taloudellinen virhe asuntokaupassa. Asunto on monen ihmisen suurimpia hankintoja elämänsä aikana, joten niihin liittyy monia, niin tunteellisia kuin taloudellisia aspekteja. Tämän vuoksi asuntokauppaan liittyvissä epävarmuuksissa ja lisäkysymyksissä, esimerkiksi virheen seurauksista kannattaa yhteydessä lakipuhelimeen.

 

 

Asuntokauppa ja merkittävä virhe

 

Asuntokaupassa merkittävästä virheestä puhuttaessa tarkoitetaan lähtökohtaisesti lain mukaista olennaista virhettä, joka voi olla peruste kaupan purkamiselle. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa silloin, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Asunnon ikä ja mahdollisesti suoritetun korjaustyöt vaikuttavat arvioitaessa myyjän virhevastuuta ja näin ollen virheen merkittävyyttä. Käytetyn asunnon kaupassa ostajalle asetetaan lähtökohtaisesti ankarammat vaatimukset asunnon ennakkotarkastukselle. Myyjä on usein yksityishenkilö, jonka vuoksi merkittävän virheen arvioinnissa osapuolten väliselle sopimukselle annetaan suuri painoarvo. Uuden asunnon kaupassa sen sijaan asunnon voidaan olettaa olevan moitteettomassa kunnossa.  

Asuntokaupan osalta ostajalla on katsottu olevan rajoitetumpi oikeus vaatia kaupan purkamista kuin esimerkiksi irtaimen kaupan osalta. Tämä johtuu lähtökohtaisesti siitä, että asuntokaupassa purkamisella voidaan katsoa olevan vakava vaikutus myyjän taloudelliseen tilanteeseen. Purkamisen edellytyksiä tarkasteltaessa otetaan huomioon erityisesti virheen merkitys ostajan kannalta. Merkitystä on esimerkiksi sillä, millaiset mahdollisuudet ostajan on korjauttaa virhe. Mikäli virhe on korjattavissa, usein merkittävänkin virheen osalta kaupan purkamisen sijasta ostajalla on oikeus hinnanalennukseen virheestä aiheutuneiden kustannusten osalta.
 

Ostajan tulee muistaa vedota olennaiseen virheeseen kohtuullisessa ajassa, kun on käynyt ilmeiseksi, että purkamisen edellytykset ovat käsillä. Muutoin hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, vaikka sen voitaisiinkin katsoa olevan merkittävä. Purkamisperusteen on katsottu olevan käsillä virheen osalta silloin, jos hinnanalennusta ei voida pitää riittävänä korvauksena ja virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa.

Oikeuskäytännössä olennaiseksi virheeksi ja näin ollen perusteeksi kaupan purkamiselle on katsottu esimerkiksi tapaus, jossa myyjä on jättänyt kertomatta rakennuksen rakenteisiin liittyvistä puutteista, vaikka hänen katsotaan olleen niistä tietoinen. Myös rakennuksessa ilmenneet merkittävät kosteusvauriot ovat olleet peruste kaupan purkamiselle.

Merkittävä virhe asuntokaupassa tulee aina arvioida tapauskohtaisesti ja tämän vuoksi on hyvä ottaa vielä erikseen yhteyttä Minilexin lakimiehiin.

 

 

Taloudellinen ja oikeudellinen virhe asuntokaupassa

 

Sekä uudessa että käytetyssä asunnossa voi olla oikeudellinen tai taloudellinen virhe. Ostaja voi siis tietyin edellytyksin vedota näihin virheisiin, joista myyjä on yleensä vastuussa. Oikeudellinen virhe liittyy sivullisen, esimerkiksi pantinhaltijan, oikeuteen kaupan kohteeseen. Sivullinen voi esimerkiksi omistaa kaupan kohteen tai osan siitä taikka hänellä voi olla rajoitetumpi oikeus, kuten pantti- tai vuokraoikeus, siihen.

Taloudellinen virhe tarkoittaa virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa tai tietojen antamisen laiminlyöntiä kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta, tai asuntoyhteisön taloudellisesta tilanteesta. Lisäksi edellytetään, että tietojen antamisen tai laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Taloudellisen virheen muodostavat myös muutamat muut virheelliset tiedot ja tiedon antamatta jättämiset.

 

Asunnon virheellisyyden määräävä ajankohta

 

Asunnon virheellisyyttä arvioidaan sen perusteella, millainen asunto on ollut ominaisuuksiltaan vaaranvastuun siirtyessä myyjältä ostajalle. Vaaranvastuu siirtyy ostajalle yleensä silloin, kun asunto luovutetaan ostajan hallintaan.

Myyjä vastaa sellaisesta virheestä, joka asunnossa on ollut vaaranvastuun siirtymishetkellä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Tällöin tulee siis arvioida, onko virheen perusteena oleva seikka ollut jo tuona ajankohtana olemassa. Esimerkiksi oven lukkojen murtuminen muutamassa vuodessa voi olla osoitus siitä, että osat ovat olleet laadultaan alun perin huonompia kuin mitä ostajalla oli ollut oikeus edellyttää.

 

Kenelle virheestä on reklamoitava?

 

Ostajan on tehtävä reklamaatio eli virheilmoitus myyjälle pääsäännön mukaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita ja kun hän sai tiedon ensimmäisestä myyjästä. Rakentamisvaiheen aikaiset ja muut vakuudet ovat voimassa myöhempien ostajien hyväksi, jos nämä ovat ostaneet asunnon vakuuden voimassaoloaikana.

Jos virhe on asunnon laitteissa, on kuluttajaostajalla oikeus esittää vaatimuksensa suoraan elinkeinonharjoittajalle, kuten laitteen valmistajalle, joka on luovuttanut laitteen jälleenmyyntiä tai asuntotuotantoa varten. Mikäli asunnon aikaisempi omistaja on menettänyt oikeutensa vedota tähän virheeseen, on tilanne aina reklamointimielessä haastavampi.


- Lakipuhelin neuvoo joka päivä klo 6 - 24 -


Aiheeseen liittyvät artikkelit

 

Selaa lakitietoa

 

» Edullisempaa lakipalvelua - jätä yhteydenottopyyntö »