» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Rakentamisvaihe tarkoittaa asuntokauppalaissa aikaa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista (asuntokauppalain 1 luvun 5 §:n 1 momentti). Rakentamisvaiheen sääntely suojaa ostajaa silloin, kun asuntoja myydään ennen rakennuksen valmistumista.
Laissa ei ole nimenomaisesti määritelty rakentamisvaiheen alkamisen ajankohtaa, mutta rakentamisvaiheen voidaan katsoa alkaneen viimeistään silloin, kun kohteita aletaan tarjota kuluttajille ostettaviksi sellaisin ehdoin, että kuluttajat eivät ilman seuraamuksia voi vetäytyä tekemistään kaupoista.
Rakentamisvaihe päättyy pääsääntöisesti, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu asuntokauppalain 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus. Osaomistusyhteisössä rakentamisvaihe päättyy, kun rakennus tai rakennukset on hyväksytty kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi. Jos kyse on yhteisölle myöhemmin rakennettavista uusista asuinhuoneistoista, rakentamisvaihe päättyy, kun uudet asuinhuoneistot on hyväksytty käyttöön otettaviksi (asuntokauppalain 1 luvun 5 §).
Milloin rakentamisvaihe alkaa
Laissa ei ole nimenomaista säännöstä rakentamisvaiheen alkamisajankohdasta. Ratkaisevaa on käytännössä se, milloin ostajansuojaa koskevia 2 luvun säännöksiä aletaan soveltaa. Asuntokauppalain 2 luvun säännöksiä sovelletaan, kun asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai yhteisölle lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi (2 luvun 1 §:n 1 momentti).
Ostettavaksi tarjoamista on (2 luvun 1 §:n 2 momentti):
- tarjoaminen sellaisin ehdoin, ettei kuluttaja voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta; tai
- tarjoaminen sellaisin ehdoin, että kuluttaja saa vetäytyä ilman seuraamuksia, mutta hänen on varauksen yhteydessä maksettava rahamäärä, joka ylittää neljä prosenttia sovitusta kauppahinnasta.
Seuraamuksena ei pidetä velvollisuutta maksaa vastiketta erillisestä lisä- tai muutostöiden suunnittelua koskevasta toimeksiannosta (2 luvun 1 §:n 3 momentti).
KKO 2013:51: Rakenteilla olevasta paritalohuoneistosta tehtiin esisopimus 18.12.2005, jonka yhteydessä ostajat maksoivat 50 000 euron varausrahan. Lopullinen kauppakirja allekirjoitettiin 30.3.2006. Ostajien huoneisto oli hyväksytty käyttöön 17.3.2006, mutta paritalon toinen huoneisto ja siten koko rakennus vasta 10.5.2006. KKO katsoi, että esisopimus velvoitti ostajat tekemään lopullisen kaupan, joten he eivät voineet vetäytyä siitä ilman seuraamuksia. Asunto-osakkeita oli näin ollen ryhdytty tarjoamaan ostettaviksi rakentamisvaiheen aikana, ja kauppaan sovellettiin asuntokauppalain 2 luvun säännöksiä. Ratkaisussa oli merkitystä sillä, että rakentamisvaihe ei ollut päättynyt ennen esisopimuksen eikä lopullisen kauppakirjan tekemistä.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Uuden hallituksen valinta
Kun rakennusvalvonta on hyväksynyt yhtiön rakennukset käyttöön, yhtiön hallituksen on ilman aiheetonta viivytystä kutsuttava koolle yhtiökokous, johon kutsutaan myös kaikki osakkeenostajat. Kokouksessa esitetään välitilinpäätös ja selvitys taloussuunnitelman toteutumisesta, annetaan tiedot rakennustyön teknisestä toteutumisesta ja valitaan yhtiölle hallitus ja tilintarkastajat. Hallituksen vaalissa osakkeenostaja käyttää äänivaltaa perustajaosakkaan luovuttaman osakkeen osalta. Kutsussa on kerrottava, milloin vakuus vapautuu ilman ostajan suostumusta ja miten ostaja voi estää sen. Kokousta ei tarvitse järjestää osaomistusyhtiössä (2 luvun 23 §).
Uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen
Rakentamisvaiheen sääntely voi koskea myös korjausrakentamista, jos se on kokonaisuutena arvioiden uudisrakentamiseen verrattavaa. Arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa korjausten laajuus, niiden kohdistuminen rakennukseen sekä hankkeen tavoitteet ja toteutus. Tavanomainen kunnossapito tai yksittäinen korjaustyö ei yleensä yksinään täytä tätä edellytystä.
KKO 2016:22: Rakennuksessa tehtiin laaja peruskorjaus, ja asunnot myytiin korjausrakentamisvaiheessa. Alapohjassa ja viemäröinnissä oli vakavia vikoja, eikä alapohjaa ollut tarkastettu tai korjattu kuten esitteessä kerrottiin. KKO sovelsi uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä. Asunto-osakeyhtiöllä oli oikeus vaatia myyjää korvaamaan alapohjan korjaus (4 luvun 18 a §).
Miksi ajankohdalla on merkitystä
- Turva-asiakirjat on luovutettava säilytettäviksi ennen kuin osakkeita aletaan tarjota ostettaviksi (2 luvun 4 §:n 2 momentti). Rakentamisvaiheen päätyttyä ne luovutetaan yhtiölle (2 luvun 4 a §).
- Rakentamisvaiheen vakuus on oltava voimassa vähintään kolme kuukautta käyttöönottohyväksynnästä, ja sen tilalle asetetaan rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, joka on voimassa vähintään 15 kuukautta käyttöönottohyväksynnästä (2 luvun 17 §).
- Suorituskyvyttömyysvakuus on voimassa, kunnes 10 vuotta on kulunut käyttöönottohyväksynnästä (2 luvun 19 §).
- Perustajaosakkaan konkurssi rakentamisvaiheen aikana johtaa 2 luvun 14 §:n menettelyyn, rakentamisvaiheen jälkeen 4 luvun 13 §:n 2 momentin menettelyyn.
- Jos asunto myydään 2 luvun alaisesta yhteisöstä alle vuoden kuluessa rakentamisvaiheen päättymisestä, myyjän on asetettava vakuus kaupan täyttämisestä, ellei aiempi vakuus riitä (4 luvun 3 §).
Esimerkki
Rakennusliike aloittaa kerrostalon markkinoinnin 1.3.2025. Kuluttaja maksaa 1.3.2025 varausmaksun, joka on 5 prosenttia kauppahinnasta, ja saa perua varauksen ilman muita seuraamuksia. Koska varausmaksu ylittää 4 prosenttia, asuntoa on tarjottu ostettavaksi 2 luvun tarkoittamalla tavalla, ja rakentamisvaiheen ostajansuoja koskee kauppaa. Rakennus hyväksytään käyttöön 15.9.2026, ja uusi hallitus valitaan yhtiökokouksessa 20.10.2026. Rakentamisvaihe päättyy 20.10.2026 (havainnollistava esimerkki). Jos et ole varma, koskeeko rakentamisvaiheen ostajansuoja kauppaasi, voit pyytää maksuttoman selvityksen rakentamisvaiheen ostajansuojasta.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Milloin rakentamisvaiheen ostajansuoja alkaa koskea minua?
Kun asuntoa tarjotaan sinulle ostettavaksi niin, ettet voi vetäytyä ilman seuraamuksia, tai kun varauksen yhteydessä on maksettava yli neljä prosenttia kauppahinnasta, vaikka varauksesta saisi vetäytyä (asuntokauppalain 2 luvun 1 §).
2. Päättyykö rakentamisvaihe, kun muutan asuntoon?
Ei välttämättä. Rakentamisvaihe päättyy pääsääntöisesti, kun rakennusvalvonta on hyväksynyt kaikki rakennukset käyttöön ja yhtiölle on valittu uusi hallitus. Osaomistusyhteisössä riittää käyttöönottohyväksyntä (1 luvun 5 §).
3. Miksi uuden hallituksen valinnalla on merkitystä ostajalle?
Sen jälkeen päätösvalta siirtyy ostajille. Käyttöönoton jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa ostajat käyttävät äänivaltaa hallituksen vaalissa, ja kokouksessa annetaan tietoja taloussuunnitelman ja rakennustyön toteutumisesta (2 luvun 23 §).
4. Voiko peruskorjattu talo kuulua rakentamisvaiheen sääntelyyn?
Voi, jos korjaus on laajuudeltaan uudisrakentamiseen verrattavaa. Tavanomainen korjaus ei riitä. KKO 2016:22:ssa laajan peruskorjauksen aikana myytyihin asuntoihin sovellettiin uuden asunnon kaupan säännöksiä.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa