» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Saat hinnanalennuksen, jos ostamassasi asunnossa on virhe ja ilmoitat virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle ajoissa. Käytetyssä asunnossa ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta ja viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun sait asunnon hallintaasi.
Uudessa asunnossa myyjällä on ensin velvollisuus ja oikeus korjata virhe, ja hinnanalennusta voi vaatia, jos korjausta ei tehdä. Alennuksen on vastattava virhettä tai oltava muuten kohtuullinen.
Asuntokaupassa hinnanalennus on yleinen seuraamus asunnossa olevasta virheestä. Ostajalla on tällöin oikeus virhettä vastaavaan tai muutoin virheeseen nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen. Lähtökohtana on, että kauppa jää virheestä huolimatta voimaan.
Hinnanalennus edellyttää, että asunnossa on virhe. Asunto-osakkeiden kaupassa virheen ominaisuudet on määritelty erikseen uuden ja käytetyn asunnon osalta (asuntokauppalain 4 luvun 14 ja 15 § ja 6 luvun 11 §).
Molempien osalta virheeksi luetaan muun muassa se, että asunto ei vastaa sitä, mitä on sovittu tai asunnosta on annettu virheellistä tietoa. Virheiden on oltava sellaisia, että niiden voidaan olettaa vaikuttaneen kaupantekoon. Kiinteistöjen virheistä säädetään erikseen maakaaressa.
Uuden asunnon kaupassa ilmennyt virhe pyritään yleensä ensin oikaisemaan. Jos oikaisu ei tule kysymykseen tai jollei sitä tehdä, ostajalla on oikeus vaatia virheeseen nähden kohtuullista hinnanalennusta (asuntokauppalain 4 luvun 22–24 ja 25 §). Lisäksi ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.
Hinnanalennuksen edellytyksenä on, että ostaja ilmoittaa sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt havaita virhe. Ratkaisevana ajankohtana pidetään hetkeä, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.
Yksityisten välisessä käytetyn asunnon kaupassa virheestä on ilmoitettava kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksen tai, mikäli asunto on jo ostajan hallinnassa, kaupanteon jälkeen. Uuden asunnon kaupassa virheeseen tulee vedota pääasiassa vuositarkastuksen yhteydessä. Mikäli virhettä ei ole voinut havaita vuositarkastuksessa, virheeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta.
Kun edellä mainitut ajankohdat kuluvat umpeen, ostaja menettää lähtökohtaisesti oikeutensa vedota virheeseen. Tähän on kuitenkin olemassa poikkeussääntöjä silloin, kun on kyse tietyistä törkeistä virheistä. Määräajat eivät estä vetoamasta virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, ja uudessa asunnossa myös, jos virhe aiheuttaa vaaraa terveydelle tai omaisuudelle (asuntokauppalain 4 luvun 19–20 § ja 6 luvun 14 §).
Ostajalla ja myyjällä on kuitenkin oikeus sopia keskenään kaupan ehdoista, kuten määräajasta, johon mennessä virheeseen on vedottava, mikäli ostaja haluaa vaatia hinnanalennusta. Mikäli ostaja ja myyjä ovat tehneet tällaisen sopimuksen, näitä ehtoja noudatetaan, ellei ehtoja katsota kohtuuttomiksi. Kohtuuttomia sopimusehtoja on mahdollista sovitella.
Sopimusvapautta rajoittaa kuitenkin laki. Uuden asunnon kaupassa ostajan asemaa ei voi heikentää sopimuksella. Käytetyn asunnon kaupassa ostajan vahingoksi poikkeava ehto on mitätön, jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja ostaja kuluttaja. Jos myyjä on yksityishenkilö ja ostaja kuluttaja, ostajan oikeuksia virheen perusteella voidaan rajoittaa vain kirjallisessa sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta (asuntokauppalain 4 luvun 2 § ja 6 luvun 2 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Milloin asunnossa on virhe?
Asunnossa on virhe esimerkiksi, jos:
- se ei vastaa sitä, mitä on sovittu
- se ei vastaa myyjän ennen kauppaa antamia tietoja, ja tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan
- myyjä jätti kertomatta asiasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon
- käytetty asunto on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta olettaa huomioon ottaen hinta, ikä ja muut seikat
- uusi asunto ei ole hyvän rakentamistavan mukainen tai siitä aiheutuu terveyshaittaa.
Et voi vedota virheenä asiaan, josta sinun voidaan olettaa tienneen, tai asiaan, joka sinun olisi pitänyt huomata asuntonäytössä tai tarkastuksessa. Sinun ei kuitenkaan tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän antamia tietoja tai teettää teknisiä tutkimuksia (asuntokauppalain 6 luvun 12 §).
Kuinka suuri hinnanalennus on?
Laki edellyttää, että alennus vastaa virhettä tai on muuten virheeseen nähden kohtuullinen. Käytännössä määrä arvioidaan usein korjauskustannusten tai virheen aiheuttaman arvonalennuksen perusteella. Jos korjaus parantaa asunnon tasoa, esimerkiksi vanha pinta korvataan uudella, alennus voi jäädä korjauskustannuksia pienemmäksi.
Esimerkki 1: Ostat käytetyn asunnon 200 000 eurolla. Myyjä kertoi kylpyhuoneen olevan remontoitu vuonna 2018, mutta remontti osoittautuu pelkäksi pintaremontiksi, ja vedeneristys on uusittava. Kuntotarkastaja arvioi korjauksen hinnaksi 14 000 euroa. Jos alennukseksi sovitaan esimerkiksi 12 000 euroa, myyjä palauttaa sen korkolain mukaisine korkoineen siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan (asuntokauppalain 6 luvun 16 §).
Esimerkki 2: Uudessa asunnossa parketti narisee pahasti. Ilmoitat asiasta vuositarkastuksessa. Rakennuttaja lupaa korjata asian, mutta ei tee mitään puoleen vuoteen, vaikka asetit korjauksille kohtuullisen määräajan. Voit joko vaatia hinnanalennusta tai teettää korjauksen muulla ja vaatia korjauskustannukset korvattaviksi.
Esimerkki 3: Huomaat kosteusvaurion maaliskuussa 2026, mutta ilmoitat siitä myyjälle vasta vuoden kuluttua. Vaikka kahden vuoden takaraja ei olisi umpeutunut, ilmoituksen voidaan katsoa olevan myöhässä, koska se on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.
Voinko pidättyä maksamasta kauppahinnan?
Voit pidättää osan maksamattomasta kauppahinnasta virheen perusteella, mutta et enempää kuin on selvästi tarpeen vaatimustesi perusteella (asuntokauppalain 4 luvun 21 § ja 6 luvun 15 §).
Korkeimman oikeuden linjauksia
- Kiinteistön ostajat ilmoittivat virheistä pian, mutta kertoivat vaatimustensa tarkan sisällön vasta noin vuoden kuluttua. He menettivät oikeutensa vedota virheisiin (KKO 2016:69).
- Kiinteistön ostaja vaati ensin kaupan purkua, ja kanne hylättiin. Myöhempää hinnanalennuskannetta samoista virheistä ei enää voitu käsitellä (KKO 2013:23).
Mitä tämä tarkoittaa sinulle: ilmoita sekä virhe että vaatimuksesi ajoissa, äläkä jää odottamaan. Jos viet asian oikeuteen, esitä purku- ja hinnanalennusvaatimus samassa oikeudenkäynnissä.
Toimi näin, jos epäilet asunnon virhettä
- Dokumentoi virhe valokuvin ja pyydä tarvittaessa asiantuntijan lausunto.
- Ilmoita virheestä myyjälle kirjallisesti heti, kun ymmärrät sen merkityksen.
- Kerro samalla, mitä vaatimuksia esität virheen perusteella, esimerkiksi hinnanalennusta, sekä arvio määrästä.
- Tarkista kauppakirjasta, onko virhevastuuta rajattu yksilöidyillä ehdoilla.
- Uudessa asunnossa ilmoita virheet vuositarkastuksessa ja tarkista pöytäkirja.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, jos myyjä kiistää virheen, hinnanalennuksen määrästä ei päästä sopuun, olet epävarma ilmoitusajan riittävyydestä tai harkitset kaupan purkua tai oikeudenkäyntiä. Jos epäilet, että ostamassasi asunnossa on virhe, voit pyytää maksuttoman selvityksen hinnanalennuksen edellytyksistä.
Kysymyksiä ja vastauksia
Mitä, jos ostaja uskoo, että virheen oikaisemista ei tulla suorittamaan uuden asunnon kaupassa?
Uuden asunnon kaupan tilanteessa, missä ostaja uskoo, ettei virheen oikaisemista tulla suorittamaan, ostajalla on oikeus vaatia kohtuullista tai virhettä vastaavaa hinnanalennusta. Ostajalla tulee kuitenkin olla painavia syitä olettaa, ettei virheen oikaisemista tulla toteuttamaan.
Voiko myyjä korjata virheen käytetyssä asunnossa hinnanalennuksen sijaan?
Käytetyn asunnon kauppaa koskien laista ei löydy uuden asunnon kaupan kaltaista oikaisusääntöä. Ostajalla on oikeus hinnanalennukseen. Osapuolet voivat kuitenkin myös sopia, että myyjä korjaa virheen.
Riittääkö pelkkä ilmoitus virheestä?
Ei, sinun on ilmoitettava myyjälle myös virheeseen perustuvat vaatimuksesi, esimerkiksi hinnanalennus. Tarkan euromäärän voi täsmentää myöhemmin, mutta vaatimusten sisältöä ei kannata viivyttää kohtuuttomasti.
Voiko hinnanalennuksen lisäksi saada vahingonkorvausta?
Voi. Käytetyn asunnon yksityinen myyjä vastaa virheen aiheuttamasta vahingosta, ellei hän pysty osoittamaan, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Elinkeinonharjoittajan vastuu määräytyy asuntokauppalain 4 luvun 26 §:n mukaan. Vahingonkorvaus voi kattaa esimerkiksi tutkimuskulut tai väliaikaisen asumisen, jos niitä ei hyvitetä hinnanalennuksella (asuntokauppalain 6 luvun 17 §).
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa