» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistökaupan purku on järein keino toimia silloin kun kiinteistössä on riittävän suuri virhe tai kiinteistökaupassa on muu olennainen sopimusrikkomus.
Ennen purkuvaatimuksen esittämistä kannattaa arvioida, voisiko hinnanalennus tai myyjän kanssa sovittu virheen korjaaminen olla tarkoituksenmukaisempi ratkaisu.
Ostajan ei kuitenkaan tarvitse ensin vaatia hinnanalennusta tai korjausta. Jos virhe on olennainen ja purkamisen muut edellytykset täyttyvät, ostaja voi valita hinnanalennuksen ja kaupan purkamisen välillä (HE 120/1994 vp). Myyjällä ei ole maakaaren perusteella yleistä oikeutta eikä velvollisuutta korjata virhettä, mutta osapuolet voivat sopia korjaamisesta.
Kiinteistökaupan purkaminen virheen perusteella edellyttää, että virhe on olennainen. Olennaisuutta arvioitaessa otetaan huomioon muun muassa se, voiko ostaja käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla ja voidaanko virhe korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin (HE 120/1994 vp).
Arviointi tehdään tapauskohtaisena kokonaisarviointina, eikä kaupan purkamiselle ole kiinteää korjauskustannusten prosenttirajaa. Myös mahdolliset terveyshaitat sekä korjausten laajuuteen ja kustannuksiin liittyvä epävarmuus voivat vaikuttaa arviointiin (KKO 2015:58).
Kiinteistökaupan purkaminen voi tulla kyseeseen myös muiden olennaisten sopimusrikkomusten perusteella, esimerkiksi silloin, kun myyjä viivästyy kiinteistön hallinnan luovuttamisessa tai laiminlyö muita kauppaan perustuvia velvollisuuksiaan. Purkamisen edellytykset riippuvat sopimusrikkomuksen laadusta ja siihen sovellettavista säännöksistä.
Lakiin perustuvien purkuoikeuksien lisäksi kauppakirjassa voidaan sopia ehdosta, jonka täyttyessä kauppa voidaan purkaa. Tällaisen ehdon pätevyyteen ja voimassaoloon sovelletaan maakaaren säännöksiä (maakaaren 2 luvun 2 §). Kaupan osapuolet voivat myös myöhemmin sopia kaupan purkamisesta yhteisymmärryksessä (maakaaren 2 luvun 5 §).
Jos myyjä tarjoaa virheen korjaamista, ostajan ei lähtökohtaisesti tarvitse hyväksyä tarjousta. Korjausmahdollisuudella voi kuitenkin olla merkitystä arvioitaessa, onko virhe riittävän olennainen kaupan purkamiseksi. Arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa se, voidaanko virhe korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin.
Jos et ole varma, onko virhe riittävän olennainen, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistökauppariidassa.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Näin etenet, kun harkitset purkamista
- Ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi ajoissa. Tee reklamaatio myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se (maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentti). Kerro, mitä virhe koskee ja vaaditko esimerkiksi ensisijaisesti kaupan purkamista ja toissijaisesti hinnanalennusta. Tarkkoja euromääriä voidaan yleensä täsmentää myöhemmin. Vaatimusten ilmoittamista ei kuitenkaan saa viivyttää perusteettomasti. Ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat menettivät oikeutensa vedota virheisiin, koska he ilmoittivat vaatimustensa sisällön vasta noin vuoden kuluttua alkuperäisestä virheilmoituksesta.
- Varaa myyjälle mahdollisuus tutustua virheeseen. Älä lähtökohtaisesti pura tai korjaa rakenteita ennen kuin olet ilmoittanut virheestä myyjälle ja antanut hänelle kohtuullisen mahdollisuuden tutkia sitä. Ratkaisussa KKO 2008:8 ostaja menetti oikeutensa vedota virheisiin purettuaan rakennuksen ennen reklamaatiota. Kiireellisiä vahingontorjuntatoimia ei kuitenkaan tarvitse lykätä. Dokumentoi tällöin havainnot ja tehdyt toimenpiteet huolellisesti.
- Hanki asiantuntijaselvitykset. Selvitä virheen laatu, laajuus, korjaustarve ja arvioidut kustannukset esimerkiksi kuntotutkimuksen avulla. Kokoa myös kauppakirja, myyntiesite, kuntotarkastusraportti sekä myyjän ja kiinteistönvälittäjän antamat tiedot.
- Täsmennä vaatimuksesi kirjallisesti. Kerro myyjälle, mikä virhe kiinteistössä on, millä perusteella katsot myyjän vastaavan siitä ja miksi vaadit kaupan purkamista tai hinnanalennusta. Täydennä aiempaa reklamaatiota tutkimustulosten perusteella ilman aiheetonta viivytystä.
- Selvitä sovinnon mahdollisuus. Jos pääsette sopimukseen, kirjatkaa selvästi, mitä sovitaan ja mistä vaatimuksista luovutaan. Sovintosopimus voi estää myöhempien samaan kauppaan liittyvien vaatimusten esittämisen (KKO 2014:70). Jos sovitte itse kiinteistökaupan purkamisesta, purkusopimuksessa on noudatettava muotovaatimuksia: sopimus on tehtävä kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.
- Nosta tarvittaessa kanne. Jos sovintoa ei synny, kaupan purkamista voidaan vaatia käräjäoikeudessa. Hinnanalennus kannattaa esittää toissijaisena vaatimuksena jo samassa oikeudenkäynnissä. Huomioi myös purkukanteen määräaika ja oikeudenkäyntikulujen riski.
Mitä purussa palautetaan
Kiinteistökaupan purkamisessa myyjä palauttaa ostajalle kauppahinnan korkolain mukaisine korkoineen. Ostaja puolestaan palauttaa kiinteistön myyjälle. Lähtökohtaisesti ostajalla ei ole oikeutta purkaa kauppaa, ellei hän pysty luovuttamaan kiinteistöä takaisin (maakaaren 2 luvun 33 ja 34 §).
Ostaja voi joutua korvaamaan myyjälle kiinteistöstä saamansa merkittävän tuoton tai käyttöhyödyn. Tavanomaisesta asumisesta ei yleensä tarvitse maksaa korvausta, mutta esimerkiksi kiinteistöstä saadut huomattavat vuokratulot voidaan ottaa huomioon (HE 120/1994 vp).
Jos kiinteistön arvo on alentunut ostajan toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi, ostaja voi joutua korvaamaan arvonaleneman myyjälle. Tavanomainen käyttö ja siitä aiheutuva kuluminen eivät kuitenkaan lähtökohtaisesti estä kaupan purkamista.
Myyjän on lisäksi korvattava ostajalle kiinteistöön kohdistuneet kohtuulliset tarpeelliset kustannukset sekä sellaiset hyödylliset kustannukset, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Korvattavia voivat olla esimerkiksi kiinteistön säilyttämiseksi välttämättömät korjaukset ja sen arvoa nostaneet parannustyöt.
Jos ostaja on pantannut kiinteistön asuntolainansa vakuudeksi, panttioikeus on otettava huomioon kaupan purkamisen yhteydessä. Ostajan on huolehdittava siitä, ettei myyjälle palautettavaan kiinteistöön jää ostajan velasta johtuvaa panttivastuuta. Käytännössä lainan takaisinmaksusta ja vakuuksien vapauttamisesta on sovittava pankin kanssa osana purkujärjestelyä.
Esimerkki: Ostat omakotitalon 180 000 eurolla ja teet siihen 15 000 euron keittiöremontin. Myöhemmin alapohjasta löytyy laaja lahovaurio, jonka vuoksi talossa ei voida asua ennen mittavia korjauksia.
Jos kauppa puretaan, myyjä palauttaa sinulle 180 000 euron kauppahinnan korkoineen. Voit lisäksi saada korvausta keittiöremontin kohtuullisista kustannuksista siltä osin kuin remontti on lisännyt kiinteistön arvoa. Korvaus ei siis välttämättä vastaa remonttiin käyttämääsi 15 000 euroa.
Tavanomaisesta asumisesta ei yleensä tarvitse maksaa myyjälle erillistä käyttöhyötykorvausta.
Määräajat
Ostajan on nostettava kaupan purkamista koskeva kanne viimeistään kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §). Oikeus kaupan purkamiseen voi kuitenkin menetä jo aiemmin, jos ostaja jää reklamaation jälkeen pitkäksi aikaa toimettomaksi (KKO 2018:38).
Laatuvirheestä on lisäksi ilmoitettava myyjälle pääsääntöisesti viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Määräajasta on poikkeuksia esimerkiksi silloin, kun myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, sekä tietyissä ammattimaisen myyjän tekemissä asuin- ja vapaa-ajan kiinteistökaupoissa (maakaaren 2 luvun 10 § ja 25 §).
Hinnanalennus- ja vahingonkorvaussaataviin sovelletaan lähtökohtaisesti kolmen vuoden vanhentumisaikaa, joka alkaa, kun ostaja on saanut tai hänen olisi pitänyt saada riittävät tiedot virheestä ja vaatimuksensa perusteista. Lisäksi on otettava huomioon vanhentumislain mukainen kymmenen vuoden enimmäisaika ja sitä koskevat poikkeukset. Vanhentuminen voidaan katkaista esimerkiksi riittävästi yksilöidyllä vaatimuksella tai nostamalla kanne (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 7, 10 ja 11 §).
Kaupan purkamisen perusteella palautettavan kauppahinnan vanhentumista on arvioitava erikseen. Sen alkamishetkeen voi liittyä tulkintakysymyksiä, joten ostajan ei pidä luottaa siihen, että pelkkä reklamaatio tai purkuvaatimuksen esittäminen turvaa kaikki rahasaatavat. Vaatimusten määräajat ja vanhentumisen katkaiseminen kannattaa selvittää hyvissä ajoin.
Juristi voi arvioida kuntotutkimuksen ja muiden selvitysten perusteella, onko virhe olennainen, laatia reklamaation ja vaatimuskirjeen, neuvotella myyjän kanssa sekä huolehtia määräaikojen noudattamisesta. Apua kannattaa hakea ennen rakenteiden avaamista tai lopullisten vaatimusten esittämistä.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa