» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistökaupan purkaminen yhdistetään usein ostajan oikeuksiin silloin, kun kiinteistössä ilmenee olennainen virhe. Myös myyjällä voi kuitenkin olla oikeus purkaa kauppa.
Myyjän lakisääteinen purkuoikeus liittyy ostajan olennaiseen maksuviivästykseen. Purkaminen edellyttää lisäksi, että kauppakirjassa on sovittu kauppahinnan maksamisen olevan omistusoikeuden siirtymisen tai pysymisen ehtona.
Ilman tällaista ehtoa myyjä voi vaatia maksamatonta kauppahintaa, viivästyskorkoa ja edellytysten täyttyessä vahingonkorvausta, mutta ei purkaa kauppaa pelkän maksuviivästyksen perusteella.
Kaupan purkaminen on poikkeuksellinen seuraamus, joka edellyttää laissa säädettyjen purkuedellytysten täyttymistä. Purkamisen seurauksena osapuolten on lähtökohtaisesti palautettava toisiltaan saamansa suoritukset: ostaja palauttaa kiinteistön ja myyjä kauppahinnan.
Kun kauppahinta on myöhässä
Jos ostaja ei maksa kauppahintaa tai sen osaa sovittuna aikana taikka suorita muuta sovittua vastiketta, myyjä voi vaatia sopimuksen täyttämistä ja viivästyksestä aiheutuneen vahingon korvaamista.
Myyjä voi myös purkaa kaupan ja vaatia vahingonkorvausta, jos maksuviivästys on olennainen ja kauppakirjassa on sovittu, että kauppahinnan maksaminen on omistusoikeuden siirtymisen tai pysymisen ehtona (maakaaren 2 luvun 28 §).
Jos kuitenkin ostajan maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, myyjällä ei ole oikeutta purkaa kauppaa tai saada vahingonkorvausta. Esteen on oltava sellainen, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää.
Myyjällä on oikeus vaatia maksamattomalle kauppahinnalle korkolain mukaista viivästyskorkoa. Viivästyskorko on lähtökohtaisesti seitsemän prosenttiyksikköä kulloinkin voimassa olevaa viitekorkoa korkeampi (korkolain 4 §).
Maksuviivästyksen olennaisuus arvioidaan tapauskohtaisesti. Muutaman päivän viivästys ei yleensä oikeuta kaupan purkamiseen.
Jos sen sijaan merkittävä osa kauppahinnasta on maksamatta vielä kuukausia eräpäivän jälkeen eikä ostaja maksa maksukehotuksestakaan huolimatta, viivästys voi olla olennainen. Ostajan pelkkä rahapula ei yleensä oikeuta jättämään maksua suorittamatta.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Millainen ehto kauppakirjassa tarvitaan
Purkava ehto: Omistusoikeus siirtyy ostajalle heti kaupanteossa, mutta kauppa voidaan purkaa, jos ostaja ei maksa kauppahintaa sovitusti.
Omistuksenpidätysehto: Omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta, kun koko kauppahinta on maksettu sovitulla tavalla.
Ehdon on oltava kauppakirjassa, jotta se olisi sitova. Ehto voi olla voimassa enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä (maakaaren 2 luvun 2 §).
Kun maksu ei ole vielä erääntynyt
Myyjällä voi olla oikeus purkaa kiinteistökauppa jo ennen kauppahinnan erääntymistä, jos kauppakirjassa on sovittu kauppahinnan maksamisen olevan omistusoikeuden siirtymisen tai pysymisen ehtona ja on ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi silloin, kun ostaja asetetaan kaupanteon jälkeen konkurssiin tai hänet todetaan ulosmittauksessa varattomaksi.
Myyjä ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa, jos maksamatta oleva kauppahinta ei ole määrältään olennainen tai jos ostaja asettaa maksulle hyväksyttävän vakuuden kohtuullisessa ajassa maksukehotuksen jälkeen.
Jos kauppa puretaan, myyjällä on lisäksi oikeus vaatia aiheutuneen vahingon korvaamista (maakaaren 2 luvun 29 §).
Esimerkki: Myyt tontin 100 000 eurolla. Ostaja maksaa kaupassa 20 000 euroa, ja loput 80 000 euroa on maksettava vuoden kuluttua. Kauppakirjan mukaan omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta, kun koko hinta on maksettu.
Puolen vuoden kuluttua kaupanteosta ostaja asetetaan konkurssiin. Voit tällöin purkaa kaupan jo ennen loppukauppahinnan erääntymistä, ellei maksamatta olevalle 80 000 eurolle aseteta hyväksyttävää vakuutta kohtuullisessa ajassa maksukehotuksesi jälkeen.
Jos kiinteistökauppaan liittyy epäselvyyksiä tai riita, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistökaupassa.
Vahingonkorvaus purun lisäksi
Kiinteistökaupan purku ei vie myyjältä oikeutta vahingonkorvaukseen.
Ratkaisussa KKO 2002:44 ostajat olivat maksaneet kaupanteossa alle kolmanneksen kauppahinnasta ja jättäneet loppukauppahinnan maksamatta vielä sitä koskevan tuomion jälkeen. Kun kauppa myöhemmin purettiin ostajien olennaisen sopimusrikkomuksen vuoksi, kiinteistön arvo oli laskenut yleisen markkinahintojen alenemisen seurauksena.
Korkein oikeus velvoitti ostajat korvaamaan myyjille sovitun kauppahinnan ja kiinteistön purkuhetken käyvän arvon erotuksen. Korvausvastuuta ei poistanut se, ettei yleisestä hintakehityksestä johtunut arvonlasku ollut osapuolten ennakoitavissa. Ostajille ei myöskään tuomittu tuottokorkoa palautettaville suorituksille, koska myyjien ei katsottu saaneen varoista sellaista hyötyä, jonka korvaaminen olisi tapauksen olosuhteissa ollut kohtuullista.
Kauppa oli tehty ennen nykyisen maakaaren voimaantuloa. Ratkaisu osoittaa, että ostajan sopimusrikkomukseen perustuva purku voi johtaa myös markkinahintojen laskusta aiheutuneen vahingon korvaamiseen. Ratkaisun korkoa koskevaa lopputulosta ei kuitenkaan voida sellaisenaan soveltaa nykyisen maakaaren mukaisiin kauppoihin (KKO 2002:44).
Mitä purussa palautetaan
Kun kiinteistökauppa puretaan, ostajan on palautettava kiinteistö myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle.
Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai muuta hyötyä, hänen on suoritettava siitä kohtuullinen korvaus myyjälle. Myyjän puolestaan on korvattava ostajalle kohtuullisesti kiinteistön hoidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset sekä sellaiset hyödylliset kustannukset, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.
Myyjän on lisäksi maksettava kauppahinnalle korkolain mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Ostajalla on oikeus kohtuullisessa ajassa viedä pois kiinteistöltä rakentamansa rakennukset ja sellaiset hankkimansa laitteet, jotka eivät ole kiinteistön tavanomaisen käytön kannalta välttämättömiä tai joiden irrottamisesta ei aiheudu huomattavaa vahinkoa kiinteistölle.
Kumpikin osapuoli saa pidättyä omasta palautussuorituksestaan, kunnes toinen osapuoli täyttää palautusvelvollisuutensa ja suorittaa maksettavakseen kuuluvat korvaukset ja korot tai asettaa niiden maksamisesta hyväksyttävän vakuuden (maakaaren 2 luvun 33 §).
Myyjän oikeus vahingonkorvaukseen säilyy kaupan purkamisesta huolimatta. Myyjän on kuitenkin samalla palautettava saamansa kauppahinta korkoineen. Osapuolten vastakkaiset rahamääräiset saatavat voidaan kuittauksen edellytysten täyttyessä kuitata toisiaan vastaan.
Näin myyjä etenee
Tarkista ensin kauppakirjasta, onko kauppahinnan maksaminen sovittu omistusoikeuden siirtymisen tai pysymisen ehdoksi ja onko ehto edelleen voimassa. Selvitä sen jälkeen maksamatta oleva kauppahinta ja viivästyksen olennaisuus.
Lähetä ostajalle kirjallinen maksukehotus ja anna tilanteen edellyttämä kohtuullinen aika maksun suorittamiseen tai hyväksyttävän vakuuden asettamiseen. Jos purkamisen edellytykset täyttyvät, ilmoita purkuvaatimuksesta ostajalle kirjallisesti, jotta ilmoituksen sisältö ja ajankohta voidaan tarvittaessa näyttää toteen.
Ostaja voi vastustaa purkamista esimerkiksi sillä perusteella, ettei maksuviivästys ole olennainen, maksamatta jättämiselle on laissa tarkoitettu hyväksyttävä peruste, hyväksyttävä vakuus on asetettu ajoissa tai ettei kauppakirjassa ole pätevää purkamisen mahdollistavaa ehtoa.
Jos ostaja kiistää purkamisen tai kieltäytyy palauttamasta kiinteistöä, asia voidaan saattaa tuomioistuimen ratkaistavaksi. Kauppakirjan ehtoon perustuva kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille viimeistään kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä (maakaaren 2 luvun 2 §).
Jos osapuolet sopivat kaupan purkamisesta, purkusopimus on tehtävä kiinteistökaupalta edellytetyssä muodossa (maakaaren 2 luvun 5 §).
Juristi tarkistaa kauppakirjan ehdot ja maksuhistorian, arvioi purkuoikeuden edellytykset, laatii tarvittavat vaatimukset sekä selvittää vahingonkorvaukset ja palautettavat suoritukset. Hän voi myös neuvotella purkusopimuksen tai hoitaa oikeudenkäynnin.
Oikeudellinen arvio on hyödyllinen jo ennen purkuvaatimuksen esittämistä, sillä perusteeton purkaminen voi johtaa myyjän omaan sopimusvastuuseen.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa