» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Neuvottelut eivät itsessään estä vanhentumista. Hinnanalennus ja vahingonkorvaus vanhenevat kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se, vaikka puhuisit myyjän kanssa koko ajan.
Vanhentumisen voi katkaista kolmella tavalla neuvottelujen aikana: lähettämällä myyjälle vaatimuksen, josta käyvät ilmi peruste ja määrä, sopimalla kirjallisesti, että vanhentuminen on katkaistu, tai saamalla myyjältä velan tunnustuksen (velan vanhentumisesta annetun lain 10 §). Katkaisusta alkaa uusi kolmen vuoden aika.
Jos vaadit kaupan purkua, neuvottelut eivät riitä lainkaan, vaan purkukanne on pantava vireille ajoissa.
Kaksi eri määräaikaa: reklamaatio ja vanhentuminen
Reklamaatio ja vanhentuminen ovat eri asioita. Reklamaatio säilyttää oikeutesi vedota virheeseen. Se on pääsääntöisesti tehtävä myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta ja laatuvirheestä viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 25 §).
Myyjä ei kuitenkaan voi vedota ilmoituksen myöhästymiseen, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (25 §:n 3 momentti). Jos oikeus vedota virheeseen on menetetty, vanhentumisen katkaiseminen ei enää auta.
Reklamaation tekemisestä kerrotaan artikkelissa Miten kiinteistön virheestä reklamoidaan oikein?.
Vanhentuminen taas koskee rahasaatavaasi. Vaikka reklamaatio olisi tehty oikein, hinnanalennus- ja korvaussaatava vanhenee, jos vanhentumista ei katkaista. Tässä artikkelissa keskitytään tähän toiseen riskiin.
Mitkä määräajat kulkevat neuvottelujen aikana?
Hinnanalennus ja vahingonkorvaus vanhenevat kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se (vanhentumislain 4 § ja 7 §:n 1 momentin 1 kohta). Reklamaation määräaikaa arvioidaan erikseen maakaaren perusteella. Kumpikaan määräaika ei ala vasta neuvottelujen alkamisesta tai päättymisestä. Lisäksi vanhentuminen on katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta (7 §:n 2 momentti).
Kaupan purku on eri asia. Purkukanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta luovutettiin (maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentti). Tätä kanneaikaa ei voi katkaista kirjeellä tai sopimuksella, vaan vain oikeudellisella toimella, kuten kanteella tai tuomioistuinsovittelulla (vanhentumislain 2 §:n 3 momentti ja 11 §).
Myös asian vireilletulo kuluttajariitalautakunnassa katkaisee purkukanteen määräajan kulumisen. Asian saa panna vireille tuomioistuimessa kolmen kuukauden kuluessa lautakunnan päätöksen antamisesta, vaikka alkuperäinen määräaika päättyisi tätä aikaisemmin (laki kuluttajariitalautakunnasta 23 §).
Kolme tapaa katkaista vanhentuminen neuvottelujen aikana
Vanhentumislaki luettelee vapaamuotoiset katkaisutavat:
- Vaadit myyjältä suoritusta tai muistutat häntä saatavasta. Tämä on ostajan oma keino, eikä se edellytä myyjän suostumusta.
- Sovitte myyjän kanssa siitä, että vanhentuminen on katkaistu, tai maksujärjestelystä tai muusta velan ehtojen muutoksesta.
- Myyjä maksaa osan vaatimuksesta tai muuten tunnustaa velan sinulle.
Pelkkä neuvotteleminen ei kuulu luetteloon. Myyjän lupaus "katsoa asiaa" tai "palata asiaan" ei yleensä ole velan tunnustamista. Jos myyjä sen sijaan kirjoittaa vastaavansa virheestä ja kiistää vain summan, kyse voi olla tunnustamisesta, mutta siihen ei kannata luottaa ilman omaa katkaisutoimea.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Millainen vaatimus katkaisee vanhentumisen?
Katkaisu edellyttää, että saatava yksilöidään. Korvauksessa ja hyvityksessä vaatimuksesta on käytävä ilmi saatavan peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla, elleivät ne ole jo myyjän tiedossa (vanhentumislain 10 §:n 2 momentti). Pelkkä tieto siitä, että kiinteistössä on virhe, ei riitä.
Varmin vaatimus kertoo:
- mitä virhe koskee ja miksi myyjä vastaa siitä
- mitä vaadit, esimerkiksi hinnanalennusta tai vahingonkorvausta
- vaatimuksen summan tai ainakin perustellun arvion siitä, esimerkiksi korjaustarjouksen perusteella. Jos määrää ei voi vielä arvioida euroina, kerro, miten vaatimus muodostuu ja miksi tarkka summa selviää vasta myöhemmin.
Ratkaisussa KKO 2012:75 korkein oikeus katsoi, että kiinteistökaupan virheeseen perustuvan hinnanalennusvaatimuksen vanhentuminen oli katkaistu, vaikka ostaja ei ollut vielä ilmoittanut tarkkaa euromäärää. Ostaja oli kuitenkin kertonut, millä perusteella hinnanalennuksen määrä muodostui. Tarkemman määrän selvittäminen olisi edellyttänyt asiantuntemusta, eikä sitä voitu siinä vaiheessa kohtuudella vaatia.
Hyvin laadittu reklamaatio voi siis katkaista vanhentumisen jo itsessään. Korkein oikeus on rakennusurakkaa koskevassa ratkaisussa KKO 2019:88 katsonut, että tilaajan reklamaatiokirje, jossa virheet yksilöitiin ja vaadittiin niiden korjaamista, katkaisi vanhentumisen myös myöhemmin esitetyn korjauskustannusten korvausvaatimuksen osalta. Ratkaisussa todettiin myös, että pelkkä virheilmoitus ilman vaatimusta ei katkaise vanhentumista.
Ratkaisu ei koske kiinteistökauppaa, joten se on vain havainnollistus. Kiinteistökaupassa varminta on mainita aina peruste ja ainakin summittainen arvio määrästä.
Kirjallinen sopimus katkaisusta
Jos neuvottelut venyvät, pyydä myyjää allekirjoittamaan lyhyt sopimus vanhentumisen katkaisemisesta. Vanhentumislain mukaan osapuolet voivat sopia siitä, että vanhentuminen on katkaistu. Katkaisusta alkaa uusi vanhentumisaika.
Sen sijaan pelkkä sopimus lakisääteisen vanhentumisajan pidentämisestä voi olla tehoton, sillä vanhentumislain säännöksistä ei saa sopia velallisen vahingoksi (3 §). Siksi sopimuksessa kannattaa todeta nimenomaisesti, että vanhentuminen on katkaistu.
Mallilauseke: "Osapuolet sopivat, että ostajan kiinteistön [kiinteistötunnus] virheeseen perustuvien hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimusten vanhentuminen on katkaistu tämän sopimuksen allekirjoituspäivänä."
Jos myyjiä on useita, jokaisen on allekirjoitettava sopimus tai vaatimus on lähetettävä jokaiselle. Vanhentuminen katkeaa vain sen velallisen osalta, jonka kanssa sovitaan tai johon katkaisu kohdistetaan (vanhentumislain 19 §).
Katkaisun jälkeen alkaa uusi aika
Vapaamuotoisesta katkaisusta alkaa kulua uusi, yhtä pitkä eli yleensä kolmen vuoden vanhentumisaika (vanhentumislain 13 §). Jos velasta annetaan lainvoimainen tuomio tai muu laissa tarkoitettu ulosottoperuste, vanhentumisaika on kuitenkin viisi vuotta. Katkaisu ei siis ratkaise asiaa pysyvästi. Merkitse kalenteriin päivä, jolloin uusi aika päättyy, ja katkaise vanhentuminen uudelleen ennen sitä, jos neuvottelut jatkuvat.
Kun neuvottelut eivät etene
Vanhentuminen katkeaa myös, kun panet asian vireille käräjäoikeudessa tai kuluttajariitalautakunnassa tai kun asia otetaan käsiteltäväksi tuomioistuinsovittelussa. Tuomioistuinsovittelu sopii, kun molemmat haluavat sovintoa mutta neuvottelut ovat jumissa. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu on suositus, joka ei sido.
Purkuvaatimuksessa pitkä odottaminen on erityisen vaarallista. Ratkaisussa KKO 2018:38 ostaja oli reklamoinut ja vaatinut purkua ajoissa, mutta nosti kanteen vasta yli neljä vuotta viimeisen yhteydenoton jälkeen. Korkein oikeus katsoi, että ostaja oli menettänyt purkuoikeutensa passiivisuutensa vuoksi, vaikka kymmenen vuoden kanneaika ei ollut kulunut. Samalla korkein oikeus totesi, ettei vanhentumislain kolmen vuoden aikaa sovelleta purkuvaatimukseen.
Jos siis haluat purkaa kaupan, älä anna neuvottelujen kestää vuosia ilman selvää etenemissuunnitelmaa.
Jos myyjä ei vastaa lainkaan, katso artikkeli Myyjä ei vastaa kiinteistöreklamaatioon: milloin asia kannattaa viedä eteenpäin?.
Kolme tilannetta
Esimerkki 1: Ostaja lähettää myyjälle reklamaation, jossa hän vaatii hinnanalennusta kosteusvauriosta ja arvioi määräksi noin 20 000 euroa korjaustarjouksen perusteella. Neuvottelut kestävät vuoden. Vaatimus on todennäköisesti katkaissut vanhentumisen, jos se on tullut myyjän tietoon. Katkaisusta alkaa uusi kolmen vuoden vanhentumisaika.
Esimerkki 2: Ostaja on ilmoittanut virheestä, mutta keskustelut myyjän kanssa ovat olleet vain puheluita, joissa myyjä lupaa selvittää asiaa. Havainnosta on kulunut lähes kolme vuotta. Ostajan kannattaa lähettää heti kirjallinen vaatimus, jossa on peruste ja summa, tai pyytää myyjää allekirjoittamaan katkaisusopimus.
Esimerkki 3: Ostaja vaatii kaupan purkua, ja myyjä ehdottaa vuodesta toiseen uusia tapaamisia. Kirjeet eivät katkaise purkukanteen määräaikaa, ja pitkä passiivisuus voi viedä purkuoikeuden jo aiemmin. Ostajan kannattaa viedä asia käräjäoikeuteen, tuomioistuinsovitteluun tai kuluttajariitalautakuntaan.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, kun neuvottelut ovat kestäneet kuukausia ilman tulosta tai kolmen vuoden raja lähestyy. Juristi laskee, milloin kukin määräaika päättyy, ja tarkistaa, onko aiemmista viesteistä jokin jo katkaissut vanhentumisen. Hän laatii yksilöidyn vaatimuksen tai katkaisusopimuksen ja huolehtii, että se kohdistuu kaikkiin myyjiin. Jos myyjä tarjoaa sovintoa, juristi tarkistaa ehdot, ettei sovinto vie oikeutta myöhemmin löytyviin virheisiin.
Tästä kerrotaan artikkelissa Myyjä tarjoaa sovintoa kiinteistöriidassa: miten varmistan maksun ja rajaan ehdot?.
Jos sopuun ei päästä, juristi valitsee oikean katkaisutoimen ja vie asian eteenpäin ennen määräaikojen päättymistä.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Riittääkö sähköposti vanhentumisen katkaisuun?
Riittää. Vapaamuotoinen vaatimus voidaan esittää sähköpostilla, kunhan siitä käyvät ilmi peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla. Säilytä viesti ja tieto sen lähettämisestä, koska joudut tarvittaessa näyttämään, että myyjä sai sen.
2. Myyjä on jo myöntänyt kirjallisesti, että virhe on olemassa. Pitääkö minun silti katkaista vanhentuminen?
Kannattaa. Virheen olemassaolon myöntäminen ei välttämättä tarkoita, että myyjä tunnustaisi myös korvausvelvollisuutensa. Lähetä oma yksilöity vaatimus, niin katkaisu ei jää riippumaan myyjän sanavalinnoista.
3. Kuluuko reklamaatioaika, jos neuvottelut ovat jo käynnissä?
Jos olet jo ilmoittanut virheestä ja vaatimuksistasi, reklamaatio on tehty. Neuvottelujen aikana löytyvistä uusista virheistä on kuitenkin ilmoitettava erikseen.
Tästä kerrotaan artikkelissa Kiinteistöstä löytyi uusi vaurio reklamaation jälkeen: miten täydennän vaatimusta?.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa