» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kosteusvaurio voi olla kiinteistön laatuvirhe, jos talo on ollut jo kaupantekohetkellä sovittua huonommassa kunnossa, myyjä on antanut virheellisiä tietoja tai jättänyt kertomatta olennaisista seikoista taikka vaurio on salainen ja merkittävä (maakaaren 2 luvun 17 §).
Jos havaitset kosteusvaurion, dokumentoi se ja ilmoita asiasta myyjälle mahdollisimman pian. Anna myyjälle mahdollisuus tutustua vaurioon ennen rakenteiden avaamista tai korjaamista, jos se on mahdollista. Selvitä vaurion laajuus tarvittaessa asiantuntijan avulla ja ilmoita myyjälle kohtuullisessa ajassa sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksistasi (maakaaren 2 luvun 25 §).
Tavallisin seuraamus on hinnanalennus. Vahingonkorvausta voi saada tietyin edellytyksin, kun taas kaupan purkaminen edellyttää olennaista virhettä.
Ensimmäiset askeleet, kun kosteutta löytyy
Kosteusvaurioriidan ratkaisuun vaikuttaa usein se, miten toimit heti vaurion havaitsemisen jälkeen. Siksi asioiden etenemisjärjestyksellä on merkitystä.
- Kuvaa ja kirjaa heti. Ota valokuvia ja videoita kosteusjäljistä, tummuneista pinnoista ja muista vaurion merkeistä. Kirjaa myös havaitsemasi hajut ja päivämäärä, jolloin huomasit ensimmäiset merkit vauriosta.
- Vältä rakenteiden avaamista ja korjausten aloittamista ennen vaurion selvittämistä. Tee kuitenkin välttämättömät toimet lisävahinkojen estämiseksi, kuten vesivuodon katkaiseminen. Dokumentoi myös nämä toimet.
- Ilmoita vauriosta myyjälle mahdollisimman pian. Kerro, että selvität vaurion laajuutta ja tulet tarvittaessa vaatimaan hinnanalennusta tai muuta hyvitystä. Tarkkaa euromäärää ei tarvitse vielä tietää.
- Anna myyjälle mahdollisuus tutustua vaurioon. Ilmoita myös mahdollisista rakenteiden avauksista etukäteen, jotta myyjä voi halutessaan osallistua tutkimuksiin oman asiantuntijansa kanssa.
- Teetä kosteus- ja rakennetutkimus asiantuntijalla. Pelkkä pintakosteusmittaus ei yleensä riitä selvittämään vaurion syytä, laajuutta tai syntyajankohtaa.
- Esitä yksilöity vaatimus. Kun vauriosta on saatu riittävät selvitykset, ilmoita myyjälle, mistä virheestä on kyse, mihin vaatimus perustuu ja mitä hyvitystä vaadit.
- Aloita tarvittavat korjaukset, kun vaurio on riittävästi selvitetty ja dokumentoitu. Säilytä laskut, mahdolliset näytteet sekä korjausten aikana otetut valokuvat.
Onko kosteusvaurio myyjän vastuulla?
Myyjä vastaa kaupantekohetkellä kiinteistössä olleesta virheestä, vaikka se havaittaisiin vasta myöhemmin (maakaaren 2 luvun 21 §). Kosteusvaurion ei siis tarvitse olla kaupantekohetkellä näkyvissä. Riittää, että vaurio tai sen aiheuttanut rakenteellinen puute, kuten puuttuva vedeneristys tai virheellisesti rakennettu alapohja, oli olemassa jo kaupantekohetkellä ja täyttää laatuvirheen edellytykset.
Maakaaren mukaan laatuvirheitä on viittä eri tyyppiä. Kosteusvaurioiden kohdalla niistä neljä on erityisen merkityksellisiä (maakaaren 2 luvun 17 §):
- Talo ei vastaa sovittua. Esimerkiksi kauppakirjassa on ilmoitettu, että “kylpyhuone on remontoitu ja vedeneristetty vuonna 2019”, mutta vedeneristys puuttuu.
- Myyjä tai hänen välittäjänsä antoi virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakenteista tai kunnosta, esimerkiksi "talossa ei ole ollut kosteusongelmia" (maakaaren 2 luvun 20 §).
- Myyjä on jättänyt kertomatta aiemmasta vesivuodosta, kosteusvauriosta tai muusta olennaisesta havainnosta, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää. Tiedonantovelvollisuus voi koskea myös seikkoja, joiden perusteella rakenteissa on syytä epäillä vauriota (HE 120/1994 vp).
- Kyseessä on salainen virhe, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt eikä heidän olisi pitänyt tietää. Talo poikkeaa tällöin laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavalta talolta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Erolla on käytännön merkitystä. Kolmessa ensimmäisessä tilanteessa ostajalla voi olla oikeus hinnanalennuksen lisäksi vahingonkorvaukseen. Salaisen virheen perusteella tavallinen yksityinen myyjä ei sen sijaan ole vahingonkorvausvastuussa (maakaaren 2 luvun 17 §). Ammattimaisen myyjän vastuu voi olla tätä laajempi.
Salaisen virheen merkittävyydestä ja vertailutasosta kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja piilevä virhe.
Rakenteiden vioista yleensä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja rakennusvirhe.
Kaikki kosteusvauriot eivät ole kiinteistökaupan laatuvirheitä. Myyjä ei lähtökohtaisesti vastaa vanhan talon tavanomaisesta kulumisesta, kaupanteon jälkeen syntyneistä vaurioista tai ostajan oman remontin aiheuttamista vahingoista. Siksi asiantuntijan on tärkeää selvittää erityisesti vaurion syy ja arvioitu syntyajankohta.
Olisiko vaurio pitänyt huomata ennen kauppaa?
Ostajan selonottovelvollisuuden laiminlyönti on yksi myyjän tavallisimmista vastaväitteistä. Ostaja ei yleensä voi vedota virheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita ennen kauppaa tehdyssä tavanomaisessa tarkastuksessa.
Ostajan ei kuitenkaan tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai tehdä tavanomaisesta poikkeavia teknisiä tutkimuksia, kuten avata tai porata rakenteita (maakaaren 2 luvun 22 §).
Erityinen syy tarkempaan tutkimiseen voi syntyä esimerkiksi kuntotarkastusraportin perusteella. Ratkaisussa KKO 2019:16 raportissa kerrottiin alapohjan lahovaurioista ja suositeltiin lisätutkimuksia. Koska ostajat eivät edellyttäneet lisätutkimuksia ennen kauppaa, he eivät voineet myöhemmin vedota alapohjan vaurioihin.
Ratkaisussa KKO 2020:23 ostajat olivat saaneet ennen kauppaa kosteusmittauspöytäkirjan, jonka mukaan kellarissa oli kosteutta mutta sen yläpuolisissa rakenteissa ei. Kaupan jälkeen alapohjasta ja ulkoseinien alaosista löytyi kosteus- ja mikrobivaurioita.
Myyjät katsoivat, että ostajien olisi pitänyt tutkia rakennusta tarkemmin. Korkein oikeus totesi, että rakennuksen ikä, rakenne ja kellarin kosteus antoivat aihetta tavallista perusteellisempaan tarkastukseen. Ostajat olivat kuitenkin saaneet luottaa asiantuntijan tekemiin mittauksiin, joissa rakenteet oli todettu kuiviksi. He eivät siten olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan. Asia palautettiin hovioikeuteen sen arvioimiseksi, oliko kiinteistössä laatuvirhe.
Ratkaisu osoittaa, että ennen kauppaa tehdyillä tutkimuksilla ja niiden sisällöllä on suuri merkitys. Asiantuntijan mittauksiin voi tietyissä tilanteissa luottaa, mutta kaikki mittaukset eivät automaattisesti riitä. Olennaista on, mitä on tutkittu, mitä tulokset osoittavat ja onko lisätutkimuksia suositeltu.
Jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, esimerkiksi salannut tai peittänyt tietämänsä kosteusvaurion, hän ei voi vedota ostajan tarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin vapautuakseen virhevastuusta (maakaaren 2 luvun 22 §).
Myyjän ja ostajan vastuun jakautumisesta kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja virhevastuu.
Älä avaa rakenteita ennen kuin myyjä on kuultu
Myyjällä on oikeus perehtyä virheeseen, ennen kuin todisteet katoavat.
Ratkaisussa KKO 2008:8 omakotitalon ostaja havaitsi rakennuksessa virheitä kesällä, purki talon ja aloitti uuden rakentamisen. Hän ilmoitti virheistä myyjille vasta joulukuussa, kun vanha rakennus oli jo purettu.
Korkein oikeus katsoi, että ostajan olisi pitänyt ilmoittaa virheistä kohtuullisessa ajassa ja joka tapauksessa ennen rakenteiden purkamista kokonaan. Koska myyjät eivät olleet saaneet mahdollisuutta tutustua väitettyihin virheisiin, ostaja menetti oikeutensa vedota niihin, vaikka hänen vaatimuksensa olivat lähes kauppahinnan suuruiset.
Ratkaisu osoittaa, että virheestä on ilmoitettava ajoissa ja myyjälle on lähtökohtaisesti annettava mahdollisuus selvittää vaurio ennen sen korjaamista tai purkamista. Välttämättömiä toimia lisävahinkojen estämiseksi ei kuitenkaan tarvitse lykätä kohtuuttomasti.
Käytännössä kannattaa toimia näin:
- Kutsu myyjä kirjallisesti tutustumaan vaurioon ja ehdota muutamaa sopivaa ajankohtaa lähiviikoille.
- Jos myyjä ei vastaa tai saavu paikalle, dokumentoi yhteydenotot ja huolehdi siitä, että asiantuntija tallentaa rakenteiden avaamisen ja tehdyt havainnot huolellisesti.
- Jos vaurio on laaja tai asuminen aiheuttaa terveyshaittaa, välttämättömiä korjauksia ei pidä viivyttää kohtuuttomasti. Vahingon paheneminen ostajan oman passiivisuuden vuoksi voi pienentää korvausta (maakaaren 2 luvun 32 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Mitä asiantuntijalta kannattaa kysyä
Kaupan aikainen kuntotarkastus on yleensä pääosin aistinvarainen tarkastus.
Kosteusvaurioriidan selvittämiseksi tarvitaan usein perusteellisempi kosteus- ja rakennetutkimus, jossa rakenteita voidaan avata, kosteutta mitata ja tarvittaessa ottaa materiaalinäytteitä. Jos epäillään terveyshaittaa, asiantuntija arvioi myös sisäilmatutkimusten tarpeen.
Pelkkä haitallisen aineen löytyminen rakenteista ei aina osoita, että siitä aiheutuu terveyshaittaa asumiselle. Ratkaisussa KKO 2019:41 korkein oikeus katsoi, ettei rakenteissa olevan kivihiilipien (kreosootin) ollut näytetty aiheuttaneen väitettyä haittaa ennen rakenteiden avaamista. Siksi kiinteistön laatuvirhe jäi näyttämättä.
Pyydä asiantuntijaa vastaamaan kirjallisesti ainakin näihin:
- mikä vaurio on ja kuinka laaja se on
- mikä on vaurion syy, esimerkiksi rakennevirhe, vuoto vai puutteellinen tuuletus
- milloin vaurio tai sen syy on todennäköisesti syntynyt, eli oliko se olemassa kaupantekohetkellä
- olisiko vaurion voinut havaita tavallisessa tarkastuksessa ilman rakenteiden avaamista
- millainen korjaus tarvitaan ja mitä se maksaa
- Parantaako korjaus talon tasoa verrattuna siihen, millainen talon olisi pitänyt olla kaupantekohetkellä, ja kuinka suuri osa kustannuksista johtuu tästä tasonparannuksesta?
Viimeinen kysymys on tärkeä, sillä hinnanalennus voi olla korjauskustannuksia pienempi, jos korjaukset nostavat talon arvoa tai parantavat sen tasoa verrattuna siihen, millainen talon olisi pitänyt olla kaupantekohetkellä (KKO 2009:31). Jos talosta löytyi kosteusvaurio kaupan jälkeen, voit pyytää maksuttoman selvityksen vaatimuksistasi.
Virheilmoitus: mitä siihen kirjoitetaan
Ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se (maakaaren 2 luvun 25 §).
Kohtuullista aikaa arvioitaessa huomioidaan myös virheen selvittämiseen ja asiantuntijan käyttämiseen tarvittava aika. Ilmoitusta ei kuitenkaan kannata lykätä tutkimusten valmistumiseen asti, vaan sitä voidaan täydentää myöhemmin.
Laki ei edellytä ilmoitukselta tiettyä muotoa, mutta se kannattaa tehdä kirjallisesti esimerkiksi sähköpostilla. Näin voit tarvittaessa osoittaa, milloin ilmoitit virheestä ja mitä vaadit.
Hyvässä virheilmoituksessa kerrotaan:
- kiinteistön tiedot, kauppapäivä ja hallinnan luovutuspäivä
- milloin ja miten vaurio havaittiin
- mitä vauriosta tiedetään nyt ja mitä vielä selvitetään
- mihin virheväite perustuu: esimerkiksi myyjän antama tieto, kertomatta jäänyt vuoto tai salainen virhe
- mitä vaadit myyjältä: hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai olennaisen virheen perusteella kaupan purkua
- että vaatimuksen euromäärä tarkentuu tutkimusten valmistuttua
- kutsu myyjälle tulla katsomaan vauriota.
Vaatimusten tarkka euromäärä voi täsmentyä myöhemmin, mutta myyjälle on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa, mitä virheen perusteella vaaditaan. Ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat ilmoittivat virheistä pian niiden havaitsemisen jälkeen, mutta esittivät vaatimustensa sisällön vasta noin vuoden kuluttua. Korkein oikeus katsoi, että vaatimukset oli esitetty liian myöhään, ja ostajat menettivät oikeutensa vedota virheisiin.
Virheilmoituksesta yleisesti kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja virhe.
Esimerkki virheilmoituksesta: "Ostimme kiinteistön 12.4.2025 ja saimme sen hallintaamme 1.6.2025. Havaitsimme 3.9.2026 kosteutta ja homeen hajua kylpyhuoneen ja makuuhuoneen välisen seinän alaosassa.
Myyntiesitteen mukaan kylpyhuone on remontoitu ja vedeneristetty. Katsomme, että kyseessä on kiinteistön laatuvirhe. Vaadimme hinnanalennusta sekä korvausta virheen selvittämisestä aiheutuvista ja muista korvattavista kuluista. Täsmennämme vaatimustemme euromäärät asiantuntijatutkimuksen valmistuttua.
Rakenteita on tarkoitus avata 17.9.2026 klo 9.00. Teillä on mahdollisuus tulla paikalle itse tai oman asiantuntijanne kanssa tutustumaan vaurioon."
Jos osa kauppahinnasta on vielä maksamatta, voit pidättyä maksamasta virheeseen perustuvaa vaatimustasi vastaavan osan (maakaaren 2 luvun 30 §). Pidätä vain sellainen määrä, jonka voit perustella. Liian suuren summan pidättäminen voi johtaa siihen, että joudut vastuuseen perusteettomasta maksun viivästymisestä.
Mitä voit vaatia
- Hinnanalennus. Ostajalla on oikeus hinnanalennukseen laatuvirheen perusteella, vaikka myyjä ei olisi toiminut huolimattomasti. Hinnanalennus perustuu sovitun kauppahinnan ja kiinteistön virheellisenä kaupantekohetkellä olleen arvon erotukseen. Käytännössä sen arvioinnissa käytetään usein lähtökohtana korjauskustannuksia. Myyjän on maksettava hinnanalennukselle korkoa siitä päivästä, jona hän vastaanotti kauppahinnan (maakaaren 2 luvun 31 §).
- Vahingonkorvaus. Ostaja voi saada vahingonkorvausta, jos kiinteistö ei vastaa sovittua, myyjä on antanut virheellisiä tietoja, jättänyt olennaisia tietoja kertomatta tai jättänyt oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen. Korvattavia voivat olla esimerkiksi tutkimus- ja asiantuntijakulut, tilapäisen asumisen kustannukset sekä muut virheestä aiheutuneet kulut. Myyjä voi vapautua vahingonkorvausvastuusta osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Pelkkä salainen virhe ei yleensä oikeuta vahingonkorvaukseen (maakaaren 2 luvun 17 § ja 32 §).
- Kaupan purku. Kaupan purkaminen edellyttää olennaista virhettä. Olennaisuudelle ei ole kiinteää prosenttirajaa, vaan sitä arvioidaan kokonaisuutena. Ratkaisussa KKO 2015:58 kaupan purkamiseen oikeutti terveyshaittaa aiheuttanut kosteus- ja lahovaurio, jonka arvioidut korjauskustannukset olivat noin 29 prosenttia kauppahinnasta. Purkukynnyksestä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purkaminen vaatii olennaista virhettä ja valinnasta artikkelissa Kiinteistökaupan purku vai hinnanalennus.
Jos ostit talon asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi rakennusliikkeeltä tai muulta elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä, asemasi on vahvempi. Myyjä korvaa korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset myös salaisesta virheestä ja vaikka myyjä olisi toiminut huolellisesti. Myyjä ei voi myöskään vedota viiden vuoden reklamaatiorajaan (maakaaren 2 luvun 10 §).
Esimerkki: sama vaurio, kaksi eri lopputulosta
Perhe ostaa 1980-luvun omakotitalon yksityiseltä myyjältä 280 000 eurolla. Kaupan jälkeen alapohjasta löytyy laaja kosteusvaurio. Asiantuntijan mukaan korjaus maksaa 42 000 euroa, josta 6 000 euroa on tasonparannusta. Tutkimukset maksavat 3 500 euroa ja tilapäinen asunto korjauksen ajan 4 500 euroa.
Tilanne A: Salainen virhe. Myyjä ei tiennyt siitä, eikä kukaan olisi voinut havaita sitä tavallisessa tarkastuksessa. Jos vaurio poikkeaa merkittävästi siitä, mihin 1980-luvun talon ostajan oli perusteltua varautua, perhe voi vaatia hinnanalennusta.
Lähtökohtana on korjauskustannus ilman tasonparannusta eli noin 36 000 euroa. Lopullinen hinnanalennus ei kuitenkaan välttämättä vastaa tätä summaa. Koska kyseessä on salainen virhe ja myyjä on yksityishenkilö, perhe ei yleensä voi vaatia 8 000 euron tutkimus- ja asumiskuluja vahingonkorvauksena.
Tilanne B: Myyjä jätti kertomatta aiemmasta vuodosta. Myyjä oli korjannut saman kohdan vuotoa kymmenen vuotta aiemmin, mutta ei kertonut siitä ostajalle. Jos vaurio liittyy tähän vuotoon, kyse on tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.
Perhe voi vaatia hinnanalennusta ja lisäksi vahingonkorvausta esimerkiksi 8 000 euron tutkimus- ja asumiskuluista, jos ne ovat tarpeellisia ja johtuvat virheestä. Myyjä voi vapautua vahingonkorvausvastuusta osoittamalla toimineensa huolellisesti, mutta olennaisen aiemman vuodon kertomatta jättäminen voi vaikeuttaa tämän osoittamista.
Lopputulos riippuu siitä, mitä perhe pystyy näyttämään toteen. Siksi aiemmista korjauksista kannattaa selvittää esimerkiksi kuitit, valokuvat ja mahdolliset naapureiden tai entisten asukkaiden havainnot ennen vaatimusten lopullista täsmentämistä.
Virheeseen liittyvät määräajat
- Virheilmoitus ja vaatimukset: Ilmoita myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se. Jos ilmoitus myöhästyy, voit menettää oikeutesi vedota virheeseen (maakaaren 2 luvun 25 §).
- Viiden vuoden takaraja: Laatuvirheestä on yleensä ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Takaraja ei kuitenkaan suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ammattimainen myyjä ei myöskään voi vedota siihen asuinkiinteistön kaupassa (maakaaren 2 luvun 10 ja 25 §).
- Rahavaatimuksen vanhentuminen: Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset vanhentuvat pääsääntöisesti kolmessa vuodessa siitä, kun tiesit tai sinun olisi pitänyt tietää virheestä ja siitä vastuussa olevasta myyjästä. Vanhentumiselle on lisäksi yleensä kymmenen vuoden enimmäisaika, joka lasketaan sopimusrikkomuksesta. Vanhentumisen voi katkaista esimerkiksi esittämällä myyjälle riittävän yksilöidyn vaatimuksen tai viemällä asian tuomioistuimeen tai kuluttajariitalautakuntaan. Katkaisun jälkeen alkaa uusi kolmen vuoden vanhentumisaika (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 7, 10, 11 ja 13 §).
Esimerkki: Kiinteistön hallinta luovutettiin ostajalle 1.3.2024. Ostaja havaitsee vaurion 20.10.2026 ja ilmoittaa siitä heti myyjälle. Samalla hän kertoo vaativansa hinnanalennusta. Viiden vuoden takaraja päättyy 1.3.2029, mutta se ei pidennä virheilmoitukselle säädettyä kohtuullista aikaa. Tutkimusten valmistuttua ostaja esittää 15.1.2027 yksilöidyn hinnanalennusvaatimuksen, josta ilmenevät vaatimuksen peruste ja määrä. Tämä katkaisee rahavaatimuksen vanhentumisen. Uusi kolmen vuoden vanhentumisaika päättyy 15.1.2030, ellei vanhentumista katkaista uudelleen.
Mitä myyjä tavallisesti väittää
Kosteusvaurioriidassa myyjä voi vedota yhteen tai useampaan seuraavista perusteista:
- Vaurio johtuu talon iästä ja tavanomaisesta kulumisesta eikä ole niin merkittävä, että kyse olisi laatuvirheestä.
- Ostajan olisi pitänyt havaita vaurio ennen kauppaa, tai kuntotarkastusraportti antoi aiheen tarkempiin tutkimuksiin.
- Vaurio on syntynyt vasta kaupan jälkeen esimerkiksi ostajan remontin, uuden vesivuodon tai puutteellisen tuuletuksen vuoksi.
- Ostaja ilmoitti virheestä liian myöhään tai avasi rakenteet antamatta myyjälle mahdollisuutta tutustua vaurioon.
- Korjaussuunnitelma on tarpeettoman laaja tai sisältää tasonparannuksia, joiden kustannukset eivät kuulu myyjän vastuulle.
- Kauppakirjassa on vastuunrajoitusehto, joka koskee kyseistä vauriota.
Myyjän vastuuta voidaan rajoittaa vain riittävän yksilöidyllä kauppakirjan ehdolla. Yleinen lauseke, kuten ”myydään siinä kunnossa kuin se on”, ei yleensä riitä rajoittamaan ostajan oikeuksia (maakaaren 2 luvun 9 §).
Hyvässä vaatimuskirjeessä varaudutaan myyjän mahdollisiin vastaväitteisiin. Siinä perustellaan, miksi vauriota ei voitu havaita ennen kauppaa, miksi vaurio tai sen syy oli olemassa jo kaupantekohetkellä ja miten vaadittu summa on laskettu.
Neuvottelu, sovinto ja kuluttajariitalautakunta
Useimmat kosteusvaurioriidat ratkeavat neuvottelemalla. Yksilöity vaatimuskirje asiantuntijan lausuntoineen on neuvottelun pohja. Myyjä saattaa tarjoutua korjaamaan vaurion itse. Maakaaren mukaan myyjällä ei kuitenkaan ole lähtökohtaisesti oikeutta eikä velvollisuutta korjata virhettä, mutta osapuolet voivat sopia korjaamisesta (HE 120/1994).
Sovintosopimuksen sisältö on tärkeä, sillä se voi estää myöhemmät vaatimukset. Ratkaisussa KKO 2014:70 ostajat olivat sopineet myyjien kanssa kertakaikkisesta 15 000 euron korvauksesta ja samalla luopuneet kaikista muista kiinteistökauppaan liittyvistä vaatimuksista. He eivät siksi voineet myöhemmin vaatia korvausta uusista, vasta sovinnon jälkeen ilmenneistä virheistä. Kirjaa siksi tarkasti, mitä vaurioita sovinto koskee ja koskeeko se myös vielä tuntemattomia virheitä.
Jos neuvottelut eivät johda sovintoon, asunnoksi ostetun talon kauppaa koskevan riidan voi viedä kuluttajariitalautakuntaan (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 2 §). Lautakunnan käsittely on maksuton, mutta sen antama ratkaisusuositus ei sido osapuolia. Ennen asian viemistä lautakuntaan kannattaa ottaa yhteyttä kuluttajaneuvontaan, sillä lautakunta voi muuten jättää asian käsittelemättä (14 §).
Asian vireilletulo lautakunnassa katkaisee rahavaatimusten vanhentumisen. Se vaikuttaa myös kaupan purkamista koskevaan määräaikaan laissa säädetyllä tavalla (vanhentumislain 11 § ja kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 23 §).
Jos riita etenee käräjäoikeuteen, hävinnyt osapuoli joutuu yleensä maksamaan myös vastapuolen tarpeelliset ja kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Kuluvastuuseen voivat vaikuttaa myös osapuolten tekemät sovintotarjoukset (KKO 2022:56).
Kotivakuutukseen sisältyvä oikeusturvavakuutus voi korvata osan omista asianajo- ja oikeudenkäyntikuluista. Tarkista vakuutuksen ehdot, korvausraja ja omavastuu jo ennen riidan viemistä eteenpäin.
Riidan vaiheista ja kuluriskistä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppariidat.
Asiakirjat, jotka kannattaa koota
- kauppakirja ja esisopimus sekä hallinnan luovutuksen ajankohta
- myyntiesite, myynti-ilmoitus ja myyjän kirjalliset vastaukset kysymyksiin
- kuntotarkastusraportti, kosteusmittauspöytäkirjat ja muut kaupan aikaiset selvitykset
- myyjältä saadut tiedot aiemmista korjauksista ja vuodoista
- omat valokuvat ja muistiinpanot havaintohetkestä alkaen
- virheilmoitus, kutsu tarkastukseen ja kaikki myyjän kanssa vaihdetut viestit
- asiantuntijan tutkimusraportti, mittaukset, näytetulokset ja korjaussuunnitelma
- tarjoukset, laskut ja kuitit korjauksista, tutkimuksista ja tilapäisestä asumisesta.
Tavalliset virheet yksin toimiessa
- Rakenteet avataan tai korjaus aloitetaan ennen kuin myyjä on saanut tilaisuuden tutustua vaurioon.
- Myyjälle kerrotaan vauriosta puhelimessa, mutta vaatimuksia ei esitetä kirjallisesti.
- Vaatimusten lajia ei kerrota, koska odotetaan lopullisten korjauskustannusten selviämistä.
- Vedotaan vain salaiseen virheeseen, vaikka myyjä on saattanut tietää vauriosta. Tällöin mahdollinen vahingonkorvaus voi jäädä vaatimatta.
- Asiantuntijalta tilataan pelkkä korjaussuunnitelma, eikä selvitetä, milloin vaurio on syntynyt tai olisiko sen voinut havaita ennen kauppaa.
- Allekirjoitetaan sovintosopimus, joka estää vaatimusten esittämisen myös myöhemmin ilmenevistä vaurioista.
Mitä juristi tekee kosteusvaurioriidassa
Kosteusvaurioriidassa juristista on eniten hyötyä jo alkuvaiheessa. Hän arvioi kauppakirjan ja muiden asiakirjojen perusteella, mihin virheeseen voidaan vedota ja mitä korvauksia vaatia. Hän auttaa laatimaan virheilmoituksen ajoissa ja varmistamaan, että myyjä saa mahdollisuuden tutustua vaurioon.
Juristi ohjaa asiantuntijatutkimuksia, laatii tutkimusten perusteella vaatimuskirjeen ja neuvottelee sovinnosta. Hän huolehtii, ettei sovintosopimus tarpeettomasti estä myöhempiä vaatimuksia. Jos sovintoa ei synny, hän arvioi oikeudenkäynnin riskit ja auttaa asian viemisessä eteenpäin. Apua kannattaa hakea heti vaurion löydyttyä, mieluiten ennen rakenteiden avaamista. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen kosteusvauriosta talokaupassa ennen rakenteiden avaamista.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Voinko asua talossa, kun epäilen homevauriota?
Se riippuu vaurion laadusta ja laajuudesta. Jos epäilet terveyshaittaa, teetä huoneilmamittaus ja voit pyytää kunnan terveydensuojeluviranomaista arvioimaan asunnon. Viranomaisen arvio asumiskelpoisuudesta on myös hyvää näyttöä.
Tilapäisen asumisen tarpeellisia kuluja voi vaatia vahingonkorvauksena, jos vahingonkorvauksen edellytykset täyttyvät. Yksityinen myyjä ei yleensä vastaa niistä pelkän salaisen virheen perusteella. Ammattimaisen myyjän vastuu voi olla laajempi.
2. Myyjä ei vastaa viesteihin. Mitä teen?
Lähetä virheilmoitus ja kutsu vaurion tarkastamiseen kirjallisesti, esimerkiksi sähköpostilla tai kirjattuna kirjeenä. Säilytä todisteet lähettämisestä.
Jos myyjä ei vastaa, dokumentoi rakenteiden avaaminen huolellisesti ja jatka tarvittavia tutkimuksia. Myyjän vaikeneminen ei pysäytä määräaikoja, joten esitä vaatimuksesi ajoissa.
3. Kauppakirjassa on useita myyjiä. Kenelle ilmoitan?
Lähetä virheilmoitus ja vaatimukset jokaiselle kauppakirjassa mainitulle myyjälle. Näin voit tarvittaessa osoittaa, että kaikki myyjät ovat saaneet ilmoituksen ajoissa.
4. Koskeeko tämä rivitalo- tai kerrostaloasuntoa?
Ei suoraan. Jos ostit asunnon osakkeina, kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia, ei maakaarta. Asuntokauppalaissa ei ole vastaavaa viiden vuoden reklamaation takarajaa. Rakenteiden kosteusvaurion korjaaminen kuuluu yleensä taloyhtiölle.
Asunto-osakkeen kaupasta kerrotaan artikkelissa Asuntokaupan purkaminen.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa