» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistökaupan kohteessa oleva virhe voidaan luokitella joko laatuvirheeksi, vallintavirheeksi tai oikeudelliseksi virheeksi. Rakennusvirheet kuuluvat yleensä laatuvirheisiin.
Kiinteistössä on laatuvirhe, jos se ei vastaa sitä, mitä ostaja ja myyjä ovat sopineet. Kiinteistön ominaisuuksista voidaan sopia suullisesti tai kirjallisesti.
Jos ostaja on tiennyt rakennusvirheestä ja hyväksynyt sen osaksi kauppaa, hän ei yleensä voi myöhemmin vedota samaan virheeseen. Virhettä arvioitaessa on siksi olennaista, mitä kiinteistön ominaisuuksista on sovittu ja mitä ostaja tiesi kauppaa tehtäessä.
Myyjällä on myös velvollisuus antaa ostajalle tietoja kiinteistön ominaisuuksista ja tiedossaan olevista kauppaan vaikuttavista seikoista. Virhearvioinnissa otetaan huomioon myyjän antamat tiedot niiden esittämistavasta riippumatta. Jos myyjä on esimerkiksi ilmoittanut, ettei rakennustavassa ole virheitä, mutta myöhemmin ilmenee muuta, ostajalla voi olla oikeus vedota laatuvirheeseen.
Myyjän on kerrottava ostajalle myös sellaisista kiinteistön vioista, joita hänellä on perusteltu syy epäillä. Jos myyjä esimerkiksi epäilee rakennuksessa havaittujen merkkien perusteella rakennusvirhettä, hänen on ilmoitettava epäilystään ostajalle ennen kauppaa. Jos myyjä laiminlyö tiedonantovelvollisuutensa ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, kiinteistössä voi olla laatuvirhe (maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohta).
Laatuvirhe voi syntyä myös silloin, kun myyjä huomaa ostajan erehtyneen kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa sen soveltumiseen aiottuun käyttöön, mutta jättää oikaisematta erehdyksen ennen kauppaa.
Ostaja ei yleensä voi vedota rakennusvirheeseen, josta hän tiesi kaupantekohetkellä tai joka hänen olisi pitänyt havaita ennen kauppaa tehdyssä tavanomaisessa tarkastuksessa. Myyjän tiedonantovelvollisuuden lisäksi ostajalla on siis selonottovelvollisuus kaupan kohteesta. Ostaja voi kuitenkin vedota virheeseen tarkastusvelvollisuuden laiminlyönnistä huolimatta, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Rakennusvirhe voi olla myös piilevä eli salainen laatuvirhe. Tällöin kumpikaan kaupan osapuolista ei tiennyt virheestä eikä hänen olisi pitänyt sitä havaita. Salaisesta laatuvirheestä on kyse, jos kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä vastaavalta kiinteistöltä voidaan perustellusti odottaa.
Poikkeaman on siis oltava merkittävä. Vähäiset puutteet eivät yleensä oikeuta ostajaa vetoamaan salaiseen laatuvirheeseen.
Jos kiinteistössä on laatuvirhe, ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai virheen ollessa olennainen kaupan purkamista. Ostajalla voi lisäksi olla oikeus vahingonkorvaukseen.
Salaisen laatuvirheen perusteella ostaja voi yleensä vaatia vain hinnanalennusta tai kaupan purkamista, ei vahingonkorvausta. Poikkeuksena on tilanne, jossa ammattimainen kiinteistöjen rakentaja tai myyjä on myynyt kiinteistön ostajan omaksi tai hänen perheensä asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi. Tällöin myyjä voi joutua korvaamaan myös salaisesta virheestä aiheutuneet tarpeelliset korjauskustannukset ja muut laissa tarkoitetut kustannukset (maakaaren 2 luvun 10 §).
Ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ilmoitus on pääsääntöisesti tehtävä viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta.
Viiden vuoden määräaika ei kuitenkaan suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 25 §). Myös tällöin ostajan on lähtökohtaisesti reklamoitava kohtuullisessa ajassa.
Mihin rakennusta verrataan
Taloa verrataan siihen, mitä samanikäiseltä ja -laatuiselta kiinteistöltä samalla seudulla voi kauppahinta huomioon ottaen perustellusti odottaa (HE 120/1994).
Vanhan talon ostaja ei voi edellyttää uudisrakennuksen tasoa. Terveydelle haitallinen kosteus- tai homevaurio voi kuitenkin muodostaa merkittävän laatuvirheen myös vanhassa talossa.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Rakennusajan rakennustapa
Peruskorjaamattomalta talolta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää rakennusaikana yleisen ja hyväksytyn rakennustavan noudattamista. Myöhemmin kielletyn materiaalin käyttö ei siksi yleensä yksin muodosta laatuvirhettä, jos materiaali oli rakennusaikana yleisesti hyväksytty.
Asumisen estävä terveyshaitta on kuitenkin yleensä laatuvirhe, jos ostaja on voinut perustellusti odottaa talon olevan heti asumiskelpoinen. Terveyshaitta on osoitettava luotettavalla selvityksellä, esimerkiksi huoneilmamittauksilla tai asiantuntijalausunnoilla (KKO 2019:41). Jos ostamassasi kiinteistössä on rakennusvirhe, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistön virheriidassa.
Ratkaisusta kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja piilevä virhe.
Kuntotarkastus ja ostajan tarkastusvelvollisuus
Ostajan on tarkastettava kiinteistö ennen kauppaa. Hänen ei kuitenkaan tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä tehdä teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, kuten avata rakenteita (maakaaren 2 luvun 22 §).
Kuntotarkastus voi vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuteen. Jos raportissa havaitaan vaurioita tai riskirakenteita, ostajalle voi syntyä erityinen syy selvittää niiden laajuutta tarkemmin. Kuntotarkastus ei kuitenkaan vapauta myyjää tiedonantovelvollisuudestaan.
Ratkaisussa KKO 2019:16 kuntotarkastusraportissa kuvattiin riskirakenteita ja lahovaurioita sekä suositeltiin lisätutkimuksia. Korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli erityinen syy selvittää alapohjan kunto ennen kauppaa. Koska he eivät näin tehneet, he eivät voineet myöhemmin vedota alapohjan vaurioihin. Jos kuntotarkastusraportissa suositellaan lisätutkimuksia, niiden tarve kannattaa selvittää ennen kauppaa.
Mitä voit vaatia ja millä edellytyksillä
Vahingonkorvauksesta myyjä vapautuu, jos hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 32 §:n 2 momentti).
Hinnanalennus lasketaan vähentämällä kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä (maakaaren 2 luvun 31 §).
Käytännössä hinnanalennuksen arvioinnissa käytetään usein korjauskustannuksia. Jos korjaus samalla parantaa rakennuksen tasoa tai pidentää sen käyttöikää, hinnanalennus voi jäädä korjauskustannuksia pienemmäksi (KKO 2009:31).
Kaupan purkaminen edellyttää olennaista virhettä. Virheen olennaisuus arvioidaan tapauskohtaisesti kokonaisuutena, eikä korjauskustannuksille ole kiinteää prosenttirajaa suhteessa kauppahintaan (KKO 2015:58).
Olennaisuudesta kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purkaminen vaatii olennaista virhettä, ja valinnasta purun ja hinnanalennuksen välillä artikkelissa Kiinteistökaupan purku vai hinnanalennus.
Esimerkki: Rintamamiestalon alapohjasta löytyy kaupan jälkeen kosteus- ja lahovaurio, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt ja jota ei olisi voitu havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. Korjauskustannukset ovat 25 000 euroa.
Jos vaurio on merkittävästi suurempi kuin mitä vastaavanikäiseltä ja -hintaiselta talolta voidaan perustellusti odottaa, kyseessä on salainen laatuvirhe. Ostaja voi vaatia hinnanalennusta, mutta ei yleensä vahingonkorvausta esimerkiksi tilapäisen asumisen kuluista, jos myyjä on yksityishenkilö.
Esimerkki: Myyjä oli huomannut ulkoseinän alaosassa kosteusjälkiä mutta jättänyt kertomatta niistä ostajalle. Kaupan jälkeen seinärakenteesta löytyy laaja kosteusvaurio.
Koska myyjällä oli perusteltu syy epäillä vauriota, kyse voi olla tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä. Ostaja voi vaatia hinnanalennusta ja mahdollisesti vahingonkorvausta, jos laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myyjän voi tällöin olla vaikea osoittaa toimineensa huolellisesti.
Esimerkki: Rakennusliike myi uuden omakotitalon perheelle asunnoksi. Kuusi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen seinärakenteesta löytyy piilevä kosteusvaurio, jota kumpikaan osapuoli ei olisi voinut havaita.
Koska myyjä on ammattimainen rakentaja ja talo on ostettu perheen asunnoksi, myyjä voi joutua korvaamaan tarpeelliset korjauskustannukset ja muut laissa tarkoitetut kulut, vaikka virhe olisi salainen eikä johtuisi myyjän huolimattomuudesta. Myyjä ei myöskään voi vedota viiden vuoden reklamaatioajan enimmäisrajaan. Ostajan on kuitenkin ilmoitettava virheestä ja vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta.
Rakennusvirheen näyttäminen
Virheeseen vetoavan ostajan on näytettävä, että virhe oli olemassa jo kaupantekohetkellä. Myyjä vastaa silloin olleesta virheestä, vaikka se ilmenee vasta myöhemmin (maakaaren 2 luvun 21 §).
Rakennusvirheen osoittamisessa keskeistä näyttöä ovat yleensä asiantuntijan laatimat selvitykset:
- kosteuskartoitus ja rakennetutkimus;
- tarvittaessa sisäilmamittaukset, jos epäillään terveyshaittaa;
- valokuvat ja näytteet ennen rakenteiden avaamista ja niiden aikana;
- arvio vaurion syntyajankohdasta, jos sillä on merkitystä virheen arvioinnissa;
- korjaussuunnitelma ja kustannusarvio.
Ilmoita virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa ja anna hänelle mahdollisuus tutustua siihen ennen rakenteiden purkamista tai korjaamista. Ratkaisussa KKO 2008:8 ostaja menetti oikeutensa vedota virheisiin, koska hän reklamoi vasta purettuaan rakennuksen eikä myyjä enää voinut selvittää väitettyjä virheitä.
Toimintajärjestyksestä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa purku.
Määräajat
- Virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita (maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentti). Kohtuulliseen aikaan sisältyy myös tarpeellinen aika virheen selvittämiseen (HE 120/1994 vp). Ostajan on ilmoitettava, vaatiiko hän esimerkiksi hinnanalennusta vai kaupan purkamista. Tarkka euromäärä voi täsmentyä myöhemmin (KKO 2016:69).
- Laatuvirheestä on pääsääntöisesti ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentti). Jos hallinta luovutettiin 15.6.2021, ilmoitus on tehtävä viimeistään 15.6.2026. Takaraja ei suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, eikä ammattimaista myyjää asunnoksi ostetun kiinteistön kaupassa.
- Kaupan purkamista koskeva kanne on pääsääntöisesti nostettava kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentti).
- Hinnanalennus ja vahingonkorvaus vanhenevat pääsääntöisesti kolmessa vuodessa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Vanhentuminen voidaan katkaista esimerkiksi riittävästi yksilöidyllä vaatimuksella, joka kannattaa tehdä kirjallisesti (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 10 ja 11 §).
Vanhentumisesta ja katkaisusta kerrotaan artikkelissa Kanne kiinteistökaupan purkamiseksi.
Riidan kulusta neuvottelusta oikeudenkäyntiin kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppariidat.
Milloin juristista on hyötyä
Rakennusvirheitä koskevissa riidoissa on yleensä kyse kolmesta kysymyksestä: onko havaittu vika lain tarkoittama virhe, olisiko ostajan pitänyt havaita se ennen kauppaa ja millaiseen hyvitykseen ostajalla on oikeus. Arviointiin vaikuttavat esimerkiksi kuntotarkastusraportin havainnot ja suositukset sekä kauppakirjan vastuunrajoitusehdot, joiden merkitystä ostajan voi olla vaikea arvioida itse.
Juristi selvittää, onko kyse virheellisestä tiedosta, tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä vai salaisesta virheestä. Tällä on merkitystä erityisesti vahingonkorvausoikeuden kannalta. Juristi huolehtii myös reklamaation oikea-aikaisuudesta ja sisällöstä, auttaa hankkimaan tarvittavat asiantuntijaselvitykset, laatii vaatimuskirjeen ja neuvottelee mahdollisesta sovinnosta. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen rakennusvirheeseen perustuvista vaatimuksista.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa