» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Myyjä vastaa valesokkelin korjauskuluista, jos rakenteessa tai sen aiheuttamassa vauriossa on maakaaren mukainen laatuvirhe, ostaja ei ole laiminlyönyt tarkastusvelvollisuuttaan ja virheestä on ilmoitettu ajoissa myyjälle (maakaaren 2 luvun 17, 22 ja 25 §).
Pelkkä valesokkelirakenne ei yleensä ole laatuvirhe. Ratkaisevaa on esimerkiksi se, mitä myyjä kertoi rakenteesta, mitä kuntotarkastuksessa havaittiin ja onko rakenteessa vaurioita.
Myyjällä ei yleensä ole velvollisuutta korjata valesokkelia itse. Ostaja voi saada hyvitystä hinnanalennuksena ja tietyissä tilanteissa myös vahingonkorvauksena.
Rakenne vai vaurio
Valesokkelilla tarkoitetaan rakennetta, jossa seinän alaosan puurakenteet sijaitsevat matalalla ja voivat altistua kosteudelle. Pelkkä valesokkelirakenne ei yleensä ole laatuvirhe, jos se oli rakennusaikanaan yleinen ja hyväksytty rakennustapa. Korkein oikeus on katsonut, että peruskorjaamattomalta talolta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää rakennusaikana yleisesti hyväksyttyä rakennustapaa, ei nykyisten vaatimusten mukaista rakentamista (KKO 2019:41). Ratkaisu koski rakenteissa ollutta kivihiilipikeä, mutta sama periaate soveltuu myös vanhan talon rakenneratkaisujen arviointiin.
Valesokkelin aiheuttama kosteus- tai lahovaurio voi olla salainen virhe. Kyseessä on maakaaren mukainen laatuvirhe, jos talo poikkeaa vaurion vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavalta talolta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää (maakaaren 2 luvun 17 §). Arvioinnissa otetaan huomioon erityisesti talon ikä ja tehdyt peruskorjaukset (HE 120/1994). Merkitystä on myös vaurion laajuudella, korjauskustannuksilla ja mahdollisella terveyshaitalla.
Ratkaisussa KKO 2015:58 korkein oikeus piti virhettä kaupan purkamiseen oikeuttavalla tavalla olennaisena muun muassa siksi, että korjauskustannukset olivat huomattavasti suuremmat kuin ostaja oli voinut perustellusti ennakoida. Kiinteää prosenttirajaa virheen merkittävyydelle tai olennaisuudelle ei ole.
Jos ostaja on voinut perustellusti odottaa talon olevan heti asumiskelpoinen, asumisen estävä terveyshaitta on yleensä laatuvirhe rakennusajasta riippumatta. Näin on erityisesti silloin, kun haittaa ei voida poistaa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin.
Terveyshaitta on kuitenkin näytettävä toteen. Ratkaisussa KKO 2019:41 ostajien kanne hylättiin, koska ei ollut osoitettu, että rakenteissa olevasta kivihiilipiestä olisi päässyt huoneilmaan terveydelle haitallisia määriä yhdisteitä ennen rakenteiden avaamista. Huoneilmaa ei ollut tutkittu, eikä pelkkä haitallisen aineen löytyminen rakenteista riittänyt osoittamaan väitettyä laatuvirhettä.
Salaisesta virheestä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja piilevä virhe.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Myyjän tieto muuttaa tilanteen
Jos myyjä on antanut virheellisiä tietoja talon rakenteista tai jättänyt kertomatta kosteusongelmista, joista hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, kyse voi olla laatuvirheestä (maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohta). Tällöin virheen ei tarvitse olla merkittävä, kuten salaisen virheen kohdalla. Riittää, että virheellisen tiedon tai kertomatta jättämisen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Myyjä vastaa myös välittäjän antamista tiedoista (maakaaren 2 luvun 20 §). Myyjän tietoisuutta kosteusongelmista voivat osoittaa esimerkiksi seinän alaosan aiemmat korjaukset, vanhat kosteusmittaukset tai korjauslaskut. Jos talosta löytyi valesokkeli kaupan jälkeen, voit pyytää maksuttoman selvityksen myyjän vastuusta.
Mitä kuntotarkastus kertoi
Ostaja ei saa vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita ennen kauppaa tehdyssä tavanomaisessa tarkastuksessa. Ilman erityistä syytä ostajan ei kuitenkaan tarvitse tarkistaa myyjän antamia tietoja eikä tehdä tavanomaisesta poikkeavia tutkimuksia, kuten avata rakenteita (maakaaren 2 luvun 22 §).
Kuntotarkastusraportti voi joko lisätä ostajan tarkastusvelvollisuutta tai antaa perusteen luottaa siihen, ettei lisätutkimuksia tarvita.
Ratkaisussa KKO 2019:16 raportissa kerrottiin alapohjan vaurioista ja riskirakenteista sekä suositeltiin lisätutkimuksia. Ostajat eivät selvittäneet alapohjan kuntoa tarkemmin eivätkä voineet myöhemmin vedota sen vaurioihin. Ratkaisussa KKO 2020:23 ostajat saivat sen sijaan luottaa kosteusmittauspöytäkirjaan, jonka mukaan kellarin yläpuoliset rakenteet oli todettu porausmittauksilla kuiviksi. He eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan. Ratkaisussa KKO 2004:78 ostajat tiesivät rakennuksen kosteusongelmista, mutta saatujen tietojen perusteella heillä ei ollut erityistä syytä ryhtyä rakenteita rikkoviin lisätutkimuksiin. He eivät siksi olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan.
Jos raportti mainitsee valesokkelin riskirakenteena ja suosittelee lisätutkimuksia, teetä ne tai sovi riskistä myyjän kanssa ennen kauppaa.
Myyjän ja ostajan välisestä vastuunjaosta kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja virhevastuu.
Mitä myyjä maksaa
Myyjällä ei ole lain perusteella velvollisuutta eikä oikeutta korjata virhettä itse, mutta ostaja ja myyjä voivat sopia korjaamisesta (HE 120/1994).
Ostaja voi vaatia laatuvirheen perusteella hinnanalennusta ja olennaisen virheen vuoksi myös kaupan purkua (maakaaren 2 luvun 17 §). Hinnanalennus perustuu virheen vaikutukseen kiinteistön arvoon kaupantekohetkellä (maakaaren 2 luvun 31 §). Sen arvioinnissa käytetään usein lähtökohtana korjauskustannuksia. Jos korjaus samalla parantaa talon tasoa, hinnanalennus voi olla korjauskustannuksia pienempi.
Ostaja voi saada vahingonkorvausta esimerkiksi tutkimuskuluista ja tilapäisestä asumisesta, jos kyseessä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1–4 kohdan mukainen virhe. Myyjä voi kuitenkin vapautua korvausvastuusta osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 17 § ja 32 §).
Pelkkä salainen virhe ei yleensä oikeuta vahingonkorvaukseen yksityiseltä myyjältä. Poikkeuksena on ammattimainen rakentaja tai kiinteistöjen myyjä, jolta ostaja hankkii talon asunnokseen tai vapaa-ajan asunnokseen. Tällainen myyjä voi joutua korvaamaan myös salaisen virheen korjaamisesta aiheutuvat tarpeelliset kustannukset, vaikka hän ei olisi toiminut huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 10 §).
Esimerkki: Ostat 1970-luvulla rakennetun omakotitalon 160 000 eurolla. Kuntotarkastuksessa ei havaita kosteutta eikä suositella lisätutkimuksia. Vuoden kuluttua seinän alaosasta löytyy laaja lahovaurio, jonka korjaaminen maksaa noin 40 000 euroa.
Jos vaurio poikkeaa merkittävästi siitä, mitä tämänikäiseltä talolta voi perustellusti odottaa, voit vaatia hinnanalennusta. Jos myyjä tiesi aiemmista kosteusongelmista mutta jätti kertomatta niistä, voit vaatia myös vahingonkorvausta, jos sen edellytykset täyttyvät.
Mitä tehdä ja mihin mennessä
Kuvaa vaurio ja ilmoita siitä sekä vaatimuksistasi myyjälle mahdollisimman pian. Anna myyjälle tilaisuus tutustua vaurioon ennen rakenteiden avaamista tai korjausten aloittamista, jos se on mahdollista. Kiireellisiä vahingonrajoitustoimia ei kuitenkaan pidä viivyttää. Ratkaisussa KKO 2008:8 ostaja purki talon ja ilmoitti virheistä vasta myöhemmin. Hän menetti oikeutensa vedota virheisiin.
Teetä asiantuntijalla kosteus- ja rakennetutkimus ja hanki korjauskustannusarvio. Riidan etenemisestä kerrotaan artikkelissa Omakotitalosta löytyi kosteusvaurio kaupan jälkeen: miten korvausriita aloitetaan?.
Laatuvirheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se. Ilmoitus on yleensä tehtävä viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Takaraja ei kuitenkaan suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 25 §), eikä ostajalle asunnoksi myyvää ammattimyyjää (maakaaren 2 luvun 10 §).
Purkukanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §).
Hinnanalennus- ja vahingonkorvaussaatava vanhenevat pääsääntöisesti kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se. Lisäksi on huomioitava yleensä kymmenen vuoden enimmäisaika sopimusrikkomuksesta. Vanhentuminen on katkaistava ajoissa esimerkiksi riittävän yksilöidyllä vaatimuksella tai viemällä asia tuomioistuimeen (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 7, 10 ja 11 §).
Kaupan purkamiseen liittyvän kauppahinnan palautusvaatimuksen vanhentumiseen liittyy tulkintakysymyksiä. Siksi purkuvaatimuksen ja siihen liittyvien rahavaatimusten kanssa ei kannata odottaa määräaikojen loppuun.
Juristi voi arvioida, onko kyse salaisesta virheestä vai myyjän antamista virheellisistä tai puutteellisista tiedoista. Tämä vaikuttaa erityisesti mahdollisuuteen saada vahingonkorvausta. Juristi auttaa myös arvioimaan kuntotarkastusraportin merkitystä sekä laatimaan virheilmoituksen ja vaatimukset ajoissa. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen valesokkelin korjauskulujen vaatimisesta.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa