» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistön kauppaa koskevista asioista säädetään maakaaressa. Kiinteistössä oleva virhe voi olla laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe. Jos elinkeinonharjoittaja myy kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi, hän voi olla velvollinen korvaamaan myös salaisesta laatuvirheestä aiheutuneet tarpeelliset korjauskustannukset (maakaaren 2 luvun 10 §).
Ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt havaita se. Laatuvirheestä on lisäksi ilmoitettava myyjälle viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Jos ilmoitusta ei tehdä määräajassa, ostaja menettää lähtökohtaisesti oikeutensa vedota virheeseen (maakaaren 2 luvun 25 §).
Viiden vuoden määräajasta voidaan kuitenkin poiketa, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Määräaika ei myöskään koske maakaaren elinkeinonharjoittajaa, joka on myynyt kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi.
Ostajalla ei ole oikeutta vedota kiinteistön laatuvirheeseen, jonka hän olisi voinut havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkastaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Tarkastusta ei myöskään tarvitse ulottaa sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tutkimuksia tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa vedota myöskään sellaiseen seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä (maakaaren 2 luvun 22 §).
Kiinteistön virheen perusteella ostajalla on oikeus hinnanalennukseen. Jos virhe on olennainen, ostajalla voi olla oikeus myös kaupan purkamiseen (maakaaren 2 luvun 17–19 §).
Kaupan purkamisen edellytyksiä arvioidaan kokonaisuutena. Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2015:58 mukaan lähtökohtana voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi syntynyt edes alennettuun hintaan, jos ostaja olisi tiennyt virheestä ennen kaupantekoa.
Virheen olennaisuutta arvioitaessa merkitystä on erityisesti virheen laadulla ja laajuudella, korjausten välttämättömyydellä sekä korjauskustannusten suuruudella suhteessa kauppahintaan. Lisäksi huomioon otetaan se, millaisiin korjauskustannuksiin ostajan olisi rakennuksen ikä, kunto ja muut kaupan olosuhteet huomioon ottaen pitänyt varautua. Merkitystä voi olla myös korjauskustannuksiin ja korjausten onnistumiseen liittyvällä epävarmuudella.
Pelkkä korjauskustannusten määrä ei kuitenkaan ratkaise virheen olennaisuutta. Kaupan purkamiselle ei ole asetettu kiinteää prosenttirajaa. Mikäli korjauskustannusten tulisi nousta johonkin tiettyyn prosenttimäärään, se voisi johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen (KKO 2015:58).
Jos myyjä on kaupan tekemisen jälkeen laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen hoidon, oikeudettomasti käyttänyt kiinteistöä tai muutoin huolimattomuuttaan vahingoittanut sitä, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen. Jos kiinteistölle aiheutunut vahinko on olennainen, ostajalla on oikeus myös purkaa kauppa (maakaaren 2 luvun 23 §).
Kaupan purkamista koskeva kanne on nostettava viimeistään kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Tämä määräaika ei kuitenkaan estä ostajaa vetoamasta oikeuksiinsa, jos hänen saantonsa on julistettu tehottomaksi (maakaaren 2 luvun 34 §).
Lisäksi ostajalla on oikeus saada korvausta virheestä aiheutuneesta vahingosta, ellei kyse ole salaisesta virheestä tai myyjä osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 17 § ja 32 §).
Ostajalla on samat oikeudet ja oikeus vahingonkorvaukseen myös silloin, jos myyjä on kaupanteon jälkeen oikeudettomasti perustanut kiinteistöön kohdistuvan panttioikeuden tai muun erityisen oikeuden.
Jos myyjä laiminlyö kauppaan liittyvän rakentamisvelvollisuuden tai muun sovitun suoritusvelvollisuuden, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen. Jos sopimusrikkomus on koko kaupan kannalta olennainen, ostajalla voi olla oikeus myös purkaa kauppa (maakaaren 2 luvun 24 §).
Myös myyjällä on tietyissä tilanteissa oikeus purkaa kiinteistön kauppa. Myyjä voi purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen perusteella, jos kauppakirjassa on sovittu, että omistusoikeuden siirtyminen edellyttää kauppahinnan maksamista, ja maksuviivästys on olennainen (maakaaren 2 luvun 28 ja 29 §).
Jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle (maakaaren 2 luvun 33 §). Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Tavanomaisesta omasta asumisesta ei yleensä tarvitse maksaa korvausta.
Myyjän on puolestaan suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista. Lisäksi myyjän on korvattava sellaiset hyödylliset kustannukset, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.
Myyjän on lisäksi maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lähtien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Ostajalla on oikeus kohtuullisessa ajassa viedä pois kiinteistöltä rakentamansa rakennukset ja sellaiset hankkimansa laitteet, jotka eivät ole kiinteistön tavanomaisen käytön kannalta välttämättömiä tai joiden irrottamisesta ei aiheudu huomattavaa vahinkoa kiinteistölle.
Jos ostaja on perustanut kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden tai kiinteistön arvo on alentunut ostajan toiminnan tai laiminlyönnin vuoksi, kaupan purkaminen edellyttää, että ostaja korvaa myyjälle kiinteistön arvon alentumisen.
Jos ostaja on perustanut kiinteistöön kohdistuvan panttioikeuden, kaupan purkaminen edellyttää lisäksi, että ostaja maksaa myyjälle määrän, joka panttioikeuden perusteella voidaan periä kiinteistöstä.
Purkuperusteet yhdellä silmäyksellä
- Laatuvirhe: Kiinteistö ei vastaa sovittua, myyjä on antanut virheellisiä tietoja tai jättänyt kertomatta olennaisia tietoja taikka kiinteistössä on merkittävä salainen virhe. Kaupan purkaminen edellyttää, että virhe on olennainen.
- Vallintavirhe: Kiinteistön käyttöön tai rakentamiseen liittyvissä oikeudellisissa rajoituksissa on virhe. Myyjä on esimerkiksi antanut virheellistä tietoa kaavoituksesta tai rakennuskiellosta, tai rakennukselta puuttuu tarvittava lupa. Kaupan purkaminen edellyttää olennaista virhettä.
- Oikeudellinen virhe: Kiinteistöön kohdistuu sivullisen oikeus, josta ostajalle ei ole asianmukaisesti kerrottu. Esimerkiksi kiinteistön omistusoikeus kuuluu toiselle henkilölle tai kiinteistöä rasittaa ilmoittamaton panttioikeus tai vuokraoikeus. Kaupan purkaminen edellyttää olennaista virhettä.
- Myyjän kaupanteon jälkeinen menettely: Myyjä on laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen hoidon, käyttänyt sitä oikeudettomasti tai muutoin huolimattomuudellaan vahingoittanut sitä. Kaupan purkaminen edellyttää, että kiinteistölle aiheutunut vahinko on olennainen.
- Myyjän suoritusvelvollisuuden laiminlyönti: Myyjä ei täytä kauppaan liittyvää velvollisuuttaan, kuten sovittua rakentamisvelvollisuutta. Kaupan purkaminen edellyttää, että sopimusrikkomus on koko kaupan kannalta olennainen.
- Myyjän viivästys: Myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa tai tarvittavia asiakirjoja sovittuna ajankohtana. Kaupan purkaminen edellyttää, että viivästys on olennainen eikä ostaja ole ottanut kiinteistöä vastaan (maakaaren 2 luvun 27 §).
Kiinteistön kauppa voidaan purkaa myös osapuolten yhteisellä sopimuksella tai kauppakirjaan otetun purkuehdon perusteella. Kaupan purkamista koskeva sopimus on tehtävä samassa määrämuodossa kuin kiinteistön kauppa: kirjallisesti kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisesti Maanmittauslaitoksen kiinteistövaihdannan palvelussa (maakaaren 2 luvun 5 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Milloin virhe on olennainen?
Virheen olennaisuutta arvioidaan objektiivisesti sen kokonaismerkityksen perusteella, eikä pelkästään ostajan oman käsityksen mukaan. Virhe voi olla olennainen, jos se estää ostajaa käyttämästä kiinteistöä aiotulla tavalla eikä virhettä voida korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin (HE 120/1994).
Kaupan purkamiselle ei ole asetettu kiinteää korjauskustannusten prosenttirajaa suhteessa kauppahintaan. Kaupan purkaminen voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun kiinteistön virheet edellyttävät korjaamista ilman aiheetonta viivytystä, korjauskustannukset ovat merkittävät suhteessa kauppahintaan ja niiden lopulliseen määrään liittyy huomattavaa epävarmuutta (KKO 2015:58).
Jos kiinteistössä on olennainen virhe, ostaja voi lähtökohtaisesti valita kaupan purkamisen ja hinnanalennuksen välillä.
Määräajat yhdessä paikassa
- Virheilmoitus eli reklamaatio: kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se. Ilmoita myös, mitä vaadit. Jos vaatimukset esitetään vasta paljon myöhemmin, oikeus voi mennä (maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentti; KKO 2016:69).
- Viiden vuoden takaraja: laatuvirheestä sekä 23 §:n 1 momentin ja 24 §:n rikkomuksista on ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Takaraja ei koske vallintavirhettä eikä oikeudellista virhettä, eikä se suojaa kunnianvastaista tai törkeän huolimatonta myyjää eikä asunnoksi myyvää ammattimyyjää. (25 §:n 2 ja 3 momentti ja 10 §)
- Purkukanne: viimeistään kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (34 §:n 3 momentti). Kuluttajariitalautakunnassa vireille tullut asia katkaisee määräajan (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 23 §). Pitkä toimettomuus vaatimuksen jälkeen voi viedä purkuoikeuden jo aiemmin (KKO 2018:38).
- Hinnanalennus ja vahingonkorvaus vanhenevat kolmessa vuodessa siitä, kun virhe havaittiin tai olisi pitänyt havaita, ja viimeistään kymmenessä vuodessa sopimusrikkomuksesta, ellei vanhentumista katkaista yksilöidyllä vaatimuksella tai kanteella (vanhentumislain 4, 7, 10 ja 11 §).
Näin purku etenee käytännössä
- Ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Tee ilmoitus mieluiten kirjallisesti, jotta voit tarvittaessa osoittaa, milloin ja mitä olet ilmoittanut.
- Selvitä virheen laatu ja laajuus tarvittaessa asiantuntijan avulla ennen korjaustöiden aloittamista tai rakenteiden purkamista. Anna myyjälle mahdollisuus tutustua virheeseen ja sen syihin.
- Esitä myyjälle perusteltu ja yksilöity kaupan purkuvaatimus. Ilmoita, mitä suorituksia vaadit palautettaviksi, mitä korkoja, kustannuksia ja vahingonkorvauksia vaadit sekä mihin vaatimuksesi perustuvat.
- Pyri neuvottelemaan sovinnosta. Osapuolet voivat sopia kaupan purkamisesta tai hinnanalennuksesta. Sovintosopimuksen ehdot on syytä määritellä huolellisesti, sillä sopimus voi sitovasti estää myöhempien vaatimusten esittämisen myös sellaisten virheiden perusteella, jotka ilmenevät vasta sopimuksen tekemisen jälkeen (KKO 2014:70).
- Jos sovintoa ei synny, voit nostaa kaupan purkamista koskevan kanteen käräjäoikeudessa. Hinnanalennusta kannattaa vaatia samassa oikeudenkäynnissä toissijaisesti siltä varalta, ettei kaupan purkamisen edellytysten katsota täyttyvän. Jos purkuvaatimus hylätään lainvoimaisesti, myöhempi hinnanalennuskanne samoista virheistä voi jäädä tutkimatta tuomion oikeusvoiman vuoksi (KKO 2013:23).
Asiakirjat, jotka kannattaa koota
Kokoa talteen kauppakirja, myyntiesite, kuntotarkastusraportti ja muut myyjän antamat tiedot. Säilytä myös kosteusmittausten ja muiden tutkimusten tulokset, valokuvat, asiantuntijalausunnot, korjauskustannusarviot sekä mahdolliset terveysviranomaisen lausunnot ja kannanotot.
Lisäksi kannattaa säilyttää virheilmoitus eli reklamaatio, siihen liittyvät vaatimukset ja kaikki myyjän kanssa käyty kirjeenvaihto. Kaupan mahdollista purkamista varten on hyvä selvittää myös kiinteistöön kohdistuvat lainat, kiinnitykset ja panttioikeudet.
Milloin juristista on hyötyä?
Kaupan purkaminen on kiinteistökaupan merkittävin seuraamus, sillä siinä palautetaan lähtökohtaisesti koko kauppahinta. Purkua koskevaan oikeudenkäyntiin liittyy myös huomattava kuluriski: jos häviät asian, voit joutua maksamaan omien oikeudenkäyntikulujesi lisäksi vastapuolen kuluja, jotka voivat nousta kymmeniin tuhansiin euroihin.
Juristi auttaa arvioimaan, onko virhe niin olennainen, että kaupan purkaminen on mahdollista, vai olisiko hinnanalennus perustellumpi vaihtoehto. Hän voi myös vertailla vaihtoehtojen taloudellisia vaikutuksia, tarkistaa reklamaation asianmukaisuuden ja määräajat sekä laatia perustellut ja yksilöidyt purku- ja korvausvaatimukset.
Lisäksi juristi voi neuvotella myyjän kanssa ja laatia sovintosopimuksen siten, ettei ostaja luovu oikeuksistaan tahattomasti. Jos asia etenee oikeuteen, juristi voi laatia haastehakemuksen, esittää hinnanalennuksen toissijaisena vaatimuksena ja avustaa oikeudenkäynnissä.
Oikeudellista apua kannattaa hakea mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, jos epäilet kiinteistössä olennaista virhettä. Jo ensimmäisen virheilmoituksen sisältö ja ajankohta voivat vaikuttaa siihen, millaisia vaatimuksia voit myöhemmin esittää.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Saanko varainsiirtoveron takaisin?
Voit saada maksamasi varainsiirtoveron takaisin, jos kiinteistön kauppa puretaan tuomioistuimen päätöksellä tai osapuolten sopimuksella tilanteessa, jossa kaupan purkamiselle olisi ollut myös oikeudelliset perusteet.
Varainsiirtoveron palautusta on haettava Verohallinnolta kymmenen vuoden kuluessa verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta (varainsiirtoverolain 40 §).
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa