» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Jos myydyn talon remontti on tehty ilman tarvittavaa lupaa, kiinteistössä on yleensä vallintavirhe. Kiinteistössä on vallintavirhe, jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa (maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5 kohta).
Ostaja voi vaatia vallintavirheen perusteella hinnanalennusta ja olennaisen virheen vuoksi kaupan purkua. Lisäksi ostajalla voi olla oikeus vahingonkorvaukseen (maakaaren 2 luvun 18 §).
Virheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa. Laatuvirhettä koskeva viiden vuoden takaraja ei kuitenkaan koske vallintavirhettä (maakaaren 2 luvun 25 §).
Milloin luvan puute on virhe
Vallintavirhe voi olla kyseessä, jos remontti olisi vaatinut viranomaisluvan mutta lupaa ei ole hankittu. Myyjän ei tarvitse tietää luvan puuttumisesta. Hän voi vastata virheestä myös silloin, kun remontin on tehnyt edellinen omistaja.
Jos myyjä on antanut virheellisiä tietoja luvasta tai jättänyt kertomatta tiedossaan olevasta viranomaisen päätöksestä, kyse voi olla myös maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 1 tai 3 kohdan mukaisesta vallintavirheestä. Myyjä vastaa myös välittäjän antamista tiedoista (maakaaren 2 luvun 20 §).
Sitä, tarvitaanko remonttiin lupaa, ei ratkaista maakaaressa. Asian selvittää kunnan rakennusvalvonta, joka kertoo myös, voiko luvan hakea jälkikäteen ja millä ehdoilla.
Jos remontille on asianmukainen lupa mutta työ on tehty virheellisesti, kyse voi olla laatuvirheestä eikä vallintavirheestä (maakaaren 2 luvun 17 §). Tästä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja rakennusvirhe.
Sama remontti voi olla sekä luvaton että virheellisesti tehty. Tällöin kyse voi olla sekä vallintavirheestä että laatuvirheestä, joita arvioidaan erikseen omien säännöstensä perusteella.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Mitä ostaja tiesi
Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kaupantekohetkellä (maakaaren 2 luvun 22 §). Jos myyjä on esimerkiksi kertonut ennen kauppaa, ettei saunan laajennukselle ole haettu tarvittavaa lupaa, ostaja ei yleensä voi myöhemmin vedota luvan puuttumiseen virheenä.
Laatuvirhettä koskeva ennakkotarkastusvelvollisuus ei sellaisenaan koske vallintavirhettä. Ostajalla ei siksi ole maakaaren perusteella yleistä velvollisuutta tarkistaa rakennuslupia kunnan rakennusvalvonnasta ennen kauppaa. Ratkaisevaa on, mitä ostajan täytyy olettaa tienneen kaupantekohetkellä.
Myyjä ei kuitenkaan voi vedota ostajan tietoisuuteen, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 22 §).
Mitä voit vaatia
Hinnanalennus perustuu sovitun kauppahinnan ja virheellisen kiinteistön kaupantekohetken arvon erotukseen (maakaaren 2 luvun 31 §). Luvattoman remontin kohdalla hinnanalennuksen arviointiin vaikuttavat esimerkiksi jälkikäteen haettavan luvan kustannukset, luvan edellyttämät muutostyöt ja mahdollinen rakennelman purkaminen.
Kaupan voi purkaa, jos virhe on olennainen. Hallituksen esityksen mukaan virhe on olennainen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Olennaisuutta arvioidaan objektiivisesti ja kokonaisuutena (HE 120/1994). Kaupan purku voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun asuinkäyttöön muutettua tilaa ei saa käyttää asumiseen eikä tarvittavaa lupaa voida saada kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin.
Olennaisuudesta kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purkaminen vaatii olennaista virhettä.
Ostaja voi vaatia vahingonkorvausta esimerkiksi virheen selvittämisestä ja lupamenettelystä aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista. Myyjä voi kuitenkin vapautua korvausvastuusta osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 32 §).
Jos remontin on tehnyt edellinen omistaja eikä myyjällä ollut syytä epäillä luvan puuttumista, myyjä voi välttyä vahingonkorvaukselta. Ostajalla voi silti olla oikeus hinnanalennukseen tai olennaisen virheen perusteella kaupan purkuun.
Jos osa kauppahinnasta on vielä maksamatta, ostaja voi pidättyä maksamasta vaatimustaan vastaavan osan (maakaaren 2 luvun 30 §). Liian suuren summan pidättäminen voi kuitenkin johtaa perusteettomaan maksuviivästykseen.
Esimerkki: Ostat talon 200 000 eurolla. Myyntiesitteessä mainitaan 30 neliömetrin lasikuisti. Kaupan jälkeen rakennusvalvonnasta selviää, ettei kuistille ole tarvittavaa lupaa. Jälkikäteen haettava lupa edellyttää noin 8 000 euron muutostöitä.
Voit vaatia myyjältä hinnanalennusta, jonka arvioinnissa otetaan huomioon tarvittavien muutostöiden kustannukset. Myös lupahakemuksesta aiheutuneita tarpeellisia kuluja voi vaatia vahingonkorvauksena, ellei myyjä osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan.
Mitä tehdä
Selvitä rakennusvalvonnasta, mille rakennuksille ja muutoksille on lupa ja mitä jälkikäteinen lupa edellyttäisi. Pyydä kustannusarvio tarvittavista muutostöistä.
Ilmoita epäillystä virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi myyjälle viipymättä. Tutkimusten tai kustannusarvion valmistumista ei tarvitse odottaa. Riittää, että yksilöit virheen ja kerrot, millaista hyvitystä vaadit. Euromäärä voi tarkentua myöhemmin (HE 120/1994).
Vaatimusten esittämistä ei kuitenkaan saa viivyttää tarpeettomasti. Ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat ilmoittivat virheistä ajoissa mutta yksilöivät vaatimuksensa vasta noin vuoden kuluttua. He menettivät oikeutensa vedota virheisiin.
Määräajat
Vallintavirheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se (maakaaren 2 luvun 25 §).
Viiden vuoden takaraja koskee laatuvirhettä sekä maakaaren 2 luvun 23 §:ssä ja 24 §:ssä tarkoitettuja sopimusrikkomuksia. Se ei koske vallintavirhettä, joten vallintavirheeseen voi vedota myös viiden vuoden jälkeen, kunhan muut määräajat täyttyvät (maakaaren 2 luvun 25 §; HE 120/1994).
Purkukanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §).
Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset vanhentuvat pääsääntöisesti kolmessa vuodessa siitä, kun tiesit tai sinun olisi pitänyt tietää virheestä. Lisäksi on huomioitava yleensä kymmenen vuoden enimmäisaika sopimusrikkomuksesta. Vanhentuminen on katkaistava ajoissa esimerkiksi riittävän yksilöidyllä vaatimuksella tai viemällä asia tuomioistuimeen (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 7, 10 ja 11 §).
Kaupan purkamiseen liittyvän kauppahinnan palautusvaatimuksen vanhentumisen alkamishetki on tulkinnanvarainen. Varmuuden vuoksi myös sen osalta kannattaa toimia kolmen vuoden kuluessa virheen havaitsemisesta.
Juristi selvittää rakennusvalvonnan asiakirjoista, mitä luvan puuttuminen käytännössä merkitsee. Hän arvioi, onko hinnanalennus riittävä seuraamus vai voiko virhe oikeuttaa kaupan purkamiseen. Juristi auttaa myös laatimaan virheilmoituksen ja vaatimukset niin, että mahdollinen vallintavirhe ja laatuvirhe käsitellään erikseen. Virhetyypeistä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja virhe. Jos ostamasi talon remontti on tehty ilman lupaa, voit pyytää maksuttoman selvityksen oikeuksistasi.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa