» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Myyjä voi joutua vastuuseen vaarallisista sähköasennuksista, jos vika oli olemassa jo kaupantekohetkellä, kyse on maakaaren mukaisesta laatuvirheestä eikä ostaja ole laiminlyönyt tarkastusvelvollisuuttaan. Vastuu voi syntyä, vaikka vika havaittaisiin vasta kaupan jälkeen (maakaaren 2 luvun 17, 21 ja 22 §).
Jos vika syntyi vasta kaupan jälkeen, esimerkiksi myrskyssä tai ostajan omassa remontissa, vastuu on yleensä ostajalla (maakaaren 2 luvun 16 §).
Myyjä voi kuitenkin vastata myös kaupanteon jälkeen syntyneestä vahingosta, jos hän on aiheuttanut sen huolimattomuudellaan tai laiminlyönyt velvollisuutensa huolehtia kiinteistöstä asianmukaisesti (maakaaren 2 luvun 23 §).
Milloin sähköasennus on virhe
Pelkkä sähköasennusten vaarallisuus ei vielä ratkaise myyjän vastuuta. Olennaista on, mistä maakaaren mukaisesta laatuvirheestä on kyse, sillä se vaikuttaa myös ostajan oikeuteen saada vahingonkorvausta.
- Virheellinen tieto. Jos myyjä tai hänen välittäjänsä kertoi esimerkiksi, että sähkötyöt on tehnyt ammattilainen, mutta tieto osoittautuu vääräksi, kyse voi olla virheellisestä tiedosta (maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohta ja 20 §).
- Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti. Jos myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää esimerkiksi itse tekemistään sähkökytkennöistä, toistuvasti palaneista sulakkeista tai aiemmista sähkövioista mutta jätti kertomatta niistä, kyse voi olla tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä (17 §:n 1 momentin 3 kohta).
- Salainen virhe. Jos vaarallinen sähköasennus oli rakenteiden sisällä eikä kumpikaan osapuoli tiennyt siitä tai voinut havaita sitä, kyse voi olla salaisesta virheestä. Tämä edellyttää, että kiinteistö poikkeaa virheen vuoksi merkittävästi siitä, mitä vastaavalta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää (17 §:n 1 momentin 5 kohta).
Salaisen virheen arvioinnissa otetaan huomioon talon ikä ja tehdyt peruskorjaukset (HE 120/1994). Rakennusaikana tavanomainen ja hyväksytty ratkaisu ei yleensä ole laatuvirhe pelkästään siksi, ettei se vastaa nykyisiä vaatimuksia (KKO 2019:41).
Vanhat sähköasennukset eivät siis sellaisinaan ole laatuvirhe. Jos asennuksista kuitenkin aiheutuu todellinen palovaara, on arvioitava, poikkeaako talo sen vuoksi merkittävästi siitä, mitä vastaavalta talolta voidaan perustellusti odottaa.
Salaisen virheen kynnyksestä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja piilevä virhe.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Olisiko ostajan pitänyt huomata vika
Ostaja ei saa vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita ennen kauppaa tehdyssä tavanomaisessa tarkastuksessa. Ostajan ei kuitenkaan tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän antamia tietoja eikä tehdä teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia tutkimuksia (maakaaren 2 luvun 22 §).
Sähköasennusten mittaamista tai rasioiden avaamista ei siksi yleensä edellytetä. Erityinen syy lisätutkimuksiin voi kuitenkin syntyä esimerkiksi palojäljistä, poikkeavasti lämpenevästä sähkötaulusta tai ristiriitaisista tiedoista tehdyistä sähkötöistä. Jos kuntotarkastuksessa on suositeltu sähkötarkastusta, voit pyytää maksuttoman selvityksen tarkastusvelvollisuudestasi.
Ratkaisussa KKO 2004:78 korkein oikeus katsoi, ettei ostajilta voitu edellyttää lattian poraamista ja kaivutöitä, vaikka he tiesivät talossa olleista kosteusvaurioista. Toisaalta kuntotarkastusraportin havainnot ja lisätutkimussuositukset voivat antaa ostajalle erityisen syyn selvittää asiaa tarkemmin. Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajat eivät voineet vedota myöhemmin havaittuihin alapohjan vaurioihin, koska he olivat jättäneet tekemättä aiheelliset lisätutkimukset. Jos raportissa on suositeltu sähkötarkastusta eikä ostaja ole teettänyt sitä, myyjä voi vastaavasti vedota ostajan tarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin.
Myyjä ei voi vedota ostajan tarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 22 §). Näin voi olla esimerkiksi silloin, jos myyjä on tietoisesti peittänyt vaarallisen sähkökytkennän tai väittänyt omia sähkötöitään ammattilaisen tekemiksi.
Mitä voit vaatia
Voit vaatia hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua (maakaaren 2 luvun 17 §).
Kaupan purkamisen kynnys on korkea. Vaarallinenkaan sähköasennus ei yleensä oikeuta kaupan purkuun, jos vika voidaan korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin.
Purkukynnyksestä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purkaminen vaatii olennaista virhettä.
Voit saada vahingonkorvausta esimerkiksi tarpeellisista tarkastus- ja selvityskuluista, jos myyjä on antanut virheellisiä tietoja tai laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa. Myyjä voi kuitenkin vapautua korvausvastuusta osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 32 §).
Pelkästään salaisen virheen perusteella ei yleensä saa vahingonkorvausta (maakaaren 2 luvun 17 §). Poikkeuksena on tilanne, jossa olet ostanut talon asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavalta tai myyvältä elinkeinonharjoittajalta. Tällöin myyjä voi joutua korvaamaan myös salaisesta virheestä aiheutuneet tarpeelliset korjaus- ja muut kustannukset ilman, että hänen huolimattomuuttaan tarvitsee osoittaa (maakaaren 2 luvun 10 §).
Esimerkki 1: Myyjä kertoi, että talon sähköasennukset on uusinut sähköurakoitsija. Kaupan jälkeen sähköasentaja toteaa, että myyjä on tehnyt osan asennuksista itse ja ne aiheuttavat palovaaran. Korjaaminen maksaa noin 6 000 euroa. Koska myyjän antama tieto oli väärä, voit vaatia hinnanalennusta, jonka arvioinnissa otetaan huomioon korjauskustannukset. Voit myös vaatia tarpeellisia tarkastuskuluja vahingonkorvauksena. Myyjän voi olla vaikea osoittaa toimineensa huolellisesti, jos hän on itse tehnyt vaaralliset asennukset.
Esimerkki 2: 1970-luvulla rakennetun talon seinän sisältä löytyy remontin yhteydessä vaarallinen sähköliitos, jota ei voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa ja josta myyjä ei tiennyt. Jos talo poikkeaa sen vuoksi merkittävästi siitä, mitä vastaavalta talolta voi perustellusti odottaa, kyse voi olla salaisesta virheestä ja voit vaatia hinnanalennusta. Tarkastus- ja muita kuluja et yleensä saa vahingonkorvauksena pelkän salaisen virheen perusteella. Poikkeuksena on tilanne, jossa olet ostanut talon asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavalta tai myyvältä elinkeinonharjoittajalta.
Mitä tehdä heti
- Jos sähköasennus on vaarallinen, katkaise virta vaarallisesta osasta, jos voit tehdä sen turvallisesti, ja tilaa tarkastus sähköalan ammattilaiselta. Välttämättömät toimet vaaran poistamiseksi voi tehdä heti. Dokumentoi tilanne mahdollisuuksien mukaan ennen korjausta ja pyydä tarkastuksesta kirjallinen raportti.
- Ilmoita myyjälle virheestä ja vaatimuksistasi mahdollisimman pian. Anna myyjälle mahdollisuus tutustua virheeseen ennen laajempia korjauksia, jos se on turvallisesti mahdollista. Ratkaisussa KKO 2008:8 ostaja menetti oikeutensa vedota virheisiin, kun hän oli purkanut rakenteita ennen kuin myyjälle annettiin mahdollisuus selvittää virheet ja ilmoitus viivästyi. Korjausten ajoituksesta ja näytöstä kerrotaan artikkelissa Ostaja aloitti korjaukset ennen myyjän tarkastusta: miten virhe todistetaan?.
- Säilytä kauppakirja, myyntiesite, myyjän antamat tiedot, kuntotarkastusraportti, sähköasentajan raportti ja korjaustarjoukset.
Määräajat
Laatuvirheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se. Laatuvirheeseen on pääsääntöisesti vedottava viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun talon hallinta luovutettiin sinulle (maakaaren 2 luvun 25 §).
Viiden vuoden takaraja ei suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 25 §). Se ei myöskään koske ammattimaista myyjää, kun kiinteistö on ostettu asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi (maakaaren 2 luvun 10 §).
Hinnanalennus- ja vahingonkorvaussaatavat vanhentuvat pääsääntöisesti kolmessa vuodessa siitä, kun tiesit tai sinun olisi pitänyt tietää virheestä. Vanhentuminen on katkaistava ajoissa. Lisäksi on huomioitava yleensä kymmenen vuoden enimmäisaika sopimusrikkomuksesta (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 7, 10 ja 11 §).
Kaupan purkamista koskeva kanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §). Kaupan purkamiseen liittyvän kauppahinnan palautusvaatimuksen vanhentumisen alkamishetki on tulkinnanvarainen. Varmuuden vuoksi myös sen osalta kannattaa toimia kolmen vuoden kuluessa virheen havaitsemisesta.
Myyjän ja ostajan vastuun jakautumisesta yleisesti kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja virhevastuu. Jos ostamasi talon sähköasennukset ovat vaaralliset, voit pyytää maksuttoman selvityksen myyjän vastuusta.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa