» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Korjausten aloittaminen ennen kuin myyjä on nähnyt virheen ei automaattisesti vie oikeutta vedota siihen. Korjaaminen voi kuitenkin aiheuttaa kaksi ongelmaa: virheilmoitus viivästyy tai näyttö alkuperäisestä virheestä katoaa. Kumpikin voi johtaa vaatimusten hylkäämiseen.
Jos olet jo aloittanut korjaukset, ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle heti. Säilytä valokuvat, raportit ja muu jäljellä oleva näyttö alkuperäisestä tilanteesta. Anna myyjälle myös mahdollisuus tutustua siihen, mikä virheestä on vielä nähtävissä (maakaaren 2 luvun 25 §).
Ilmoitus ennen rakenteiden purkamista
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se (maakaaren 2 luvun 25 §). Ilmoituksen tarkoitus on, että myyjä voi tutustua virheeseen ennen kuin se korjataan.
Ratkaisussa KKO 2008:8 omakotitalon ostaja havaitsi rakennuksessa virheitä kesällä, purki talon ja alkoi rakentaa tilalle uutta. Myyjille hän ilmoitti virheistä vasta joulukuussa. Korkein oikeus katsoi, että ostajan olisi pitänyt ilmoittaa virheistä kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta ja joka tapauksessa ennen rakenteiden purkamista. Näin myyjät olisivat voineet tutustua virheisiin ja arvioida niiden merkitystä. Ostaja menetti oikeutensa vedota virheisiin, vaikka hänen vaatimuksensa olivat lähes kauppahinnan suuruiset.
Ratkaisu korostaa, että myyjälle on annettava todellinen mahdollisuus tutustua virheeseen ennen sen korjaamista tai peittämistä. Se ei kuitenkaan tarkoita, että ostajan pitäisi lykätä välttämättömiä korjauksia tai odottaa myyjää rajattomasti.
Virheilmoituksessa on kerrottava, mikä virhe on, miten se ilmenee ja millaista hyvitystä vaadit. Vaatimuksen tarkkaa euromäärää ei tarvitse vielä tietää, vaan sitä voi täsmentää myöhemmin (HE 120/1994). Vaatimusten esittämistä ei kuitenkaan saa viivyttää tarpeettomasti. Ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat ilmoittivat virheistä ajoissa mutta kertoivat vaatimustensa sisällön vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. He menettivät oikeutensa vedota virheisiin.
Laki ei edellytä virheilmoitukselta tiettyä muotoa. Ilmoitus kannattaa kuitenkin tehdä sähköpostilla tai kirjeellä, jotta sen sisältö ja lähettämisajankohta voidaan tarvittaessa todistaa.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Kun korjausta ei voi odottaa
Joskus korjausta ei voi lykätä, esimerkiksi jos vettä pääsee sisään, vuoto kastelee rakenteita tai kosteusvaurio pahenee. Silloin on perusteltua tehdä välttämättömät toimet vahingon pahenemisen estämiseksi. Ennen korjausta kannattaa mahdollisuuksien mukaan kuvata tilanne ja ilmoittaa myyjälle, jotta hän voi tutustua virheeseen tai lähettää paikalle oman asiantuntijansa. Jos korjausta ei voi turvallisesti lykätä ilmoituksen tekemiseksi, ilmoita myyjälle heti sen jälkeen ja kerro, miksi kiireelliset toimet olivat välttämättömiä.
Vahingon rajoittaminen on eri asia kuin koko vaurion korjaaminen. Esimerkiksi vuodon pysäyttäminen ja kastuneiden eristeiden poistaminen voivat olla välttämättömiä vahingontorjuntatoimia. Sen sijaan koko kylpyhuoneen uusiminen ennen kuin myyjälle on ilmoitettu virheestä ei yleensä ole perusteltua, ellei siihen ole erityistä syytä. Jos talossa on kiireellinen vesivahinko, voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, mitä saat korjata ennen myyjän käyntiä.
Mitä sinun on näytettävä
Riidassa ostajan on yleensä osoitettava, että virhe oli olemassa jo kaupantekohetkellä (maakaaren 2 luvun 21 §) ja että kyse on maakaaren mukaisesta laatuvirheestä. Salaisen virheen kohdalla tämä tarkoittaa, että talon on poikettava merkittävästi siitä, mitä vastaavalta talolta voidaan perustellusti odottaa (maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohta). Ostajan on myös perusteltava vaatimuksensa määrä esimerkiksi korjauskustannuksilla.
Ennen myyjän tarkastusta aloitetut korjaukset voivat vaikeuttaa virheen todistamista. Myyjä voi väittää, että vaurio syntyi vasta kaupan jälkeen, oli väitettyä pienempi tai ettei näin laaja korjaus ollut tarpeen. Jos alkuperäinen tilanne on jo hävinnyt, ostajan voi olla vaikeampi osoittaa väitteet vääriksi.
Näyttö arvioidaan kokonaisuutena, eikä yksittäinen puute välttämättä kaada vaatimusta. Virheen osoittamisessa voidaan käyttää esimerkiksi
- valokuvia ja videoita ennen korjauksia ja niiden aikana
- asiantuntijan tutkimusraporttia, kosteusmittauksia ja materiaalinäytteitä
- korjaustyön tehneen urakoitsijan pöytäkirjaa, laskuja ja kertomusta todistajana
- purettuja rakenneosia, jos ne on säilytetty
- kuntotarkastusraporttia ja myyjän ennen kauppaa antamia tietoja.
Jos vaatimus perustuu terveyshaittaan, myös haitasta on esitettävä näyttöä. Ratkaisussa KKO 2019:41 rakennusmateriaalien sisältämien haitallisten aineiden ei katsottu yksin osoittavan, että sisäilmasta olisi aiheutunut terveyshaittaa. Materiaalinäytteiden perusteella ei voitu päätellä haitallisten aineiden pitoisuuksia huoneilmassa. Huoneilmamittaus kannattaa siksi tehdä ennen kuin rakenteita avataan.
Myyjä voi lisäksi väittää, että olisit voinut havaita virheen jo ennen kauppaa tehdyssä tavanomaisessa tarkastuksessa (maakaaren 2 luvun 22 §). Ostajan tarkastusvelvollisuudesta ja sen rajoista kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja virhevastuu.
Esimerkki 1: Muutat taloon ja huomaat kylpyhuoneen lattialla kosteutta. Purat laatat seuraavana viikonloppuna ja viet ne kaatopaikalle. Myyjä kiistää virheen, eikä sinulla ole valokuvia tai mittaustuloksia ennen purkamista. Virheen todistaminen vaikeutuu, ja vaarana on myös, että virheilmoituksen katsotaan viivästyneen.
Esimerkki 2: Putki vuotaa välikattoon, ja vettä valuu olohuoneeseen. Suljet vedentulon, kuvaat vuotokohdan ja tilaat vahinkoliikkeen kuivaamaan rakenteet. Samana iltana ilmoitat virheestä myyjälle sähköpostilla ja annat hänelle mahdollisuuden tutustua avattuun rakenteeseen ennen varsinaisia korjauksia. Asemasi on selvästi vahvempi, vaikka rakenteita jouduttiin avaamaan ennen myyjän käyntiä.
Mitä tehdä
- Kuvaa ja mittauta virhe ennen korjausten aloittamista. Säilytä puretut osat, jos mahdollista.
- Ilmoita myyjälle virheestä ja niihin perustuvista vaatimuksistasi, ja ehdota lähipäiviltä aikaa, jolloin hän voi tulla tutustumaan virheeseen.
- Tee ennen myyjän käyntiä vain välttämättömät toimet vahingon rajoittamiseksi, ja dokumentoi sekin.
- Jos myyjä ei vastaa tai ei tule paikalle kohtuullisessa ajassa, kirjaa se ja anna asiantuntijan dokumentoida rakenteiden avaaminen huolellisesti.
- Teetä asiantuntijalla raportti virheen syystä, syntyajasta, laajuudesta ja korjauskustannuksista.
Seuraamukset ja määräajat
Laatuvirheen perusteella voit vaatia hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua (maakaaren 2 luvun 17 §). Voit saada vahingonkorvausta 17 §:n 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetuista virheistä, ellei myyjä osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 32 §).
Pelkästään salaisen virheen perusteella ei yleensä saa vahingonkorvausta. Poikkeuksena on tilanne, jossa olet ostanut talon asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavalta tai myyvältä elinkeinonharjoittajalta. Tällöin myyjä voi joutua korvaamaan myös salaisesta virheestä aiheutuneet tarpeelliset korjaus- ja muut kustannukset (maakaaren 2 luvun 10 §).
Jos osa kauppahinnasta on vielä maksamatta, voit pidättyä maksamasta vaatimustasi vastaavan osan (maakaaren 2 luvun 30 §).
Laatuvirheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Laatuvirheeseen on pääsääntöisesti vedottava viimeistään viiden vuoden kuluessa talon hallinnan luovutuksesta. Viiden vuoden takaraja ei kuitenkaan suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 25 §). Takaraja ei myöskään koske edellä tarkoitettua ammattimaista myyjää (maakaaren 2 luvun 10 §).
Kaupan purkamista koskeva kanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §).
Hinnanalennus- ja vahingonkorvaussaatavat vanhentuvat pääsääntöisesti kolmessa vuodessa siitä, kun tiesit tai sinun olisi pitänyt tietää virheestä. Vanhentuminen on katkaistava ajoissa. Lisäksi on huomioitava yleensä kymmenen vuoden enimmäisaika sopimusrikkomuksesta (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 7, 10 ja 11 §).
Kaupan purkamiseen liittyvän kauppahinnan palautusvaatimuksen vanhentumisen alkamishetki on tulkinnanvarainen. Varmuuden vuoksi myös sen osalta kannattaa toimia kolmen vuoden kuluessa virheen havaitsemisesta.
Kosteusvaurioriidan etenemisestä kerrotaan artikkelissa Omakotitalosta löytyi kosteusvaurio kaupan jälkeen: miten korvausriita aloitetaan?. Jos olet jo aloittanut korjaukset ennen myyjän tarkastusta, voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, miten virhe voidaan vielä näyttää.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa