» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistönkaupan purkaminen tarkoittaa, että osapuolet palauttavat toisilleen kaupasta saamansa suoritukset. Käytännössä myyjä saa kiinteistön takaisin ja ostaja saa maksamansa kauppahinnan takaisin korkoineen.
Ostajan on lisäksi korvattava myyjälle kiinteistöstä saamansa merkittävä tuotto tai hyöty. Myyjän puolestaan on maksettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön tarpeellisista hoitokustannuksista ja sen arvoa lisänneistä kustannuksista. Palautettavalle kauppahinnalle maksetaan korkolain mukaista korkoa (maakaaren 2 luvun 33 §).
Kauppa voidaan purkaa, jos siihen on laissa säädetty peruste, kuten olennainen virhe tai muu sopimusrikkomus. Purkaminen voi perustua myös kauppakirjaan otettuun purkuehtoon. Lisäksi myyjä ja ostaja voivat sopia kaupan purkamisesta jälkikäteen.
Kauppakirjaan otettava purkuehto
Kiinteistön kauppakirjaan voidaan ottaa purkava ehto, jonka perusteella kauppa voidaan purkaa esimerkiksi silloin, jos ostaja ei maksa kauppahintaa sovitussa ajassa tai kiinteistölle ei saada rakentamislupaa. Ehto voidaan sopia molempien osapuolten tai vain toisen osapuolen hyväksi.
Purkava ehto on sitova vain, jos se on otettu kauppakirjaan. Se voi olla voimassa enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä. Jos voimassaoloaikaa ei ole sovittu, ehto on voimassa viisi vuotta.
Kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on nostettava kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä (maakaaren 2 luvun 2 §:n 2 momentti).
Purkava ehto ei yleensä johda kaupan purkautumiseen automaattisesti. Purkuun vetoavan osapuolen on ilmoitettava vaatimuksestaan toiselle osapuolelle. Jos purkamisesta syntyy erimielisyys, asia voidaan joutua ratkaisemaan tuomioistuimessa.
Ehtojen kirjoittamisesta kerrotaan artikkelissa Oikeudet ja velvollisuudet purkavin tai lykkäävin ehdoin tehdyssä kaupassa.
Esimerkki: Ostat rakentamattoman tontin 60 000 eurolla. Kauppakirjaan kirjataan ehto, jonka mukaan voit purkaa kaupan, jos omakotitalon rakentamislupaa ei myönnetä kahden vuoden kuluessa. Rakentamislupa evätään, joten voit vedota purkavaan ehtoon ja vaatia kauppahinnan palauttamista, vaikka tontissa ei olisi virhettä.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Ilman ehtoa luvan epääminen olisi purkuperuste vain, jos kyse olisi olennaisesta virheestä, esimerkiksi myyjän virheellisestä tiedosta kaavasta (vallintavirhe) tai siitä, ettei tontti ole sovitusti rakennuskelpoinen (laatuvirhe).
Kauppakirjassa voidaan rajoittaa ostajan oikeuksia kiinteistön virheen perusteella. Rajoituksessa on sovittava yksilöidysti, miten ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä (maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentti).
Ratkaisussa KKO 2012:72 liikekiinteistön ostanut yritys oli kauppakirjassa ottanut vastattavakseen korjauskustannukset myös piilevien virheiden osalta. Korkein oikeus katsoi, että ostaja oli tietoisesti ottanut riskin eikä vastuunrajoitusehto ollut yllättävä tai kohtuuton. Ehto sitoi ostajaa, eikä hänellä ollut oikeutta hinnanalennukseen.
Poikkeus koskee tilannetta, jossa ammattimaisesti kiinteistöjä rakentava tai myyvä elinkeinonharjoittaja myy kiinteistön ostajalle asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi. Tällöin ostajan oikeuksia ei voida rajoittaa hänen vahingokseen maakaaren säännöksistä poikkeavalla ehdolla (maakaaren 2 luvun 10 §).
Lain mukaiset purkuperusteet
Ostajalla on lain nojalla oikeus purkaa kiinteistönkauppa, jos kiinteistössä ilmenee olennainen virhe. Kyse voi olla laatuvirheestä, vallintavirheestä tai oikeudellisesta virheestä.
Ostaja voi purkaa kaupan myös silloin, jos myyjä on huolimattomuudellaan vahingoittanut kiinteistöä tai käyttänyt sitä oikeudettomasti kaupanteon jälkeen, laiminlyönyt muun kauppaan liittyvän suoritusvelvollisuutensa tai viivästynyt kiinteistön hallinnan luovutuksessa. Hallinnan luovutuksen viivästyessä purkaminen edellyttää myös, ettei ostaja ota kiinteistöä vastaan.
Jos kiinteistökauppaan liittyy epäselvyyksiä tai riita, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistökaupassa.
Kaupan purkaminen edellyttää pääsääntöisesti, että virhe tai muu sopimusrikkomus on olennainen.
Ostaja voi vaatia kaupan purkamisen lisäksi vahingonkorvausta, jos korvauksen edellytykset täyttyvät. Salainen laatuvirhe ei kuitenkaan lähtökohtaisesti oikeuta vahingonkorvaukseen. Poikkeuksena ovat tietyt ammattimaisen myyjän ja asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi ostavan väliset kiinteistökaupat.
Myyjällä on oikeus purkaa kiinteistönkauppa, jos ostaja ei maksa kauppahintaa tai suorita muuta sovittua vastiketta ajallaan ja viivästys on olennainen. Purkaminen edellyttää lisäksi, että kauppakirjassa on sovittu kauppahinnan maksamisen olevan omistusoikeuden siirtymisen tai pysymisen ehtona.
Myyjä ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa, jos ostajan maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta vastaavasta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää (maakaaren 2 luvun 28 §).
Myyjä voi purkaa kaupan myös ennen kauppahinnan tai sen olennaisen osan erääntymistä, jos on ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan. Tämäkin edellyttää, että kauppakirjassa on edellä mainittu omistusoikeutta koskeva ehto. Ennen eräpäivää kauppaa ei saa purkaa, jos maksamatta oleva määrä on epäolennainen tai ostaja asettaa siitä hyväksyttävän vakuuden kohtuullisessa ajassa maksukehotuksen jälkeen (maakaaren 2 luvun 29 §).
Myyjä voi lisäksi vaatia vahingonkorvausta, jos sen edellytykset täyttyvät.
Perusteista kerrotaan tarkemmin artikkelissa Kiinteistökaupan purkuperusteet.
Määräajat
Ostajan on nostettava kaupan purkamista koskeva kanne viimeistään kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §). Purkuoikeuden voi kuitenkin menettää jo aiemmin, jos ostaja ei ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun hänen olisi pitänyt havaita se.
Laatuvirheestä on pääsääntöisesti ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Määräaikaan on poikkeuksia, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti taikka kyseessä on maakaaren 2 luvun 10 §:ssä tarkoitettu ammattimainen myyjä (maakaaren 2 luvun 25 §).
Jos kiinteistön palauttamista vaaditaan kauppakirjaan otetun ehdon perusteella, on lisäksi noudatettava kolmen kuukauden kanneaikaa ehdon voimassaolon päättymisestä.
Purkaminen sopimuksella
Osapuolet voivat myös sopia kaupan purkamisesta. Sopimus on tehtävä samassa muodossa kuin kiinteistökauppa: kirjallisesti, molempien allekirjoittamana ja kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä (maakaaren 2 luvun 1, 3 ja 5 §).
Ostajan maksama varainsiirtovero palautetaan vain, jos kauppa olisi voitu purkaa tuomiolla sopimusrikkomuksen tai kauppakirjan ehdon vuoksi (varainsiirtoverolain 40 §:n 2 momentti). Siksi purkusopimukseen kannattaa kirjata purun peruste.
Tästä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan vapaaehtoinen purkaminen.
Palautuksista, korosta ja kustannusten korvaamisesta kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purkamisen seuraukset.
Juristi auttaa jo kauppakirjan laatimisvaiheessa muotoilemaan purkuehdot ja mahdolliset vastuunrajoitukset niin, että ne ovat lainmukaisia ja sitovia. Riitatilanteessa juristi selvittää, perustuuko purkuoikeus lakiin vai kauppakirjan ehtoon, tarkistaa määräajat, laatii purkuilmoituksen tai purkusopimuksen ja hoitaa tarvittaessa oikeudenkäynnin. Jos harkitset kiinteistökaupan purkamista, voit pyytää maksuttoman selvityksen purkuedellytyksistä.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa