» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Ei tarvitse. Kiinteistön kaupassa myyjällä ei ole lakiin perustuvaa oikeutta korjata virhettä eikä velvollisuutta korjata sitä, mutta korjaamisesta voidaan sopia (HE 120/1994).
Ostajan oikeudet ovat hinnanalennus, olennaisessa virheessä kaupan purku ja tietyissä virheissä vahingonkorvaus (maakaaren 2 luvun 17–19 §). Jos myyjä tarjoaa korjausta, voit hyväksyä sen tai pitää kiinni lain mukaisista vaatimuksistasi.
Tämä on eri asia kuin liikkeestä ostetussa tavarassa, jossa virheen korjaus tai tavaran vaihto on ensisijainen keino. Talon kaupassa kumpikaan ei voi pakottaa toista korjausratkaisuun.
Poikkeus: korjaus ennen luovutusta
Ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen kuin kiinteistö luovutettiin ostajalle (maakaaren 2 luvun 21 §). Jos virhe huomataan kaupan ja muuttopäivän välillä, myyjä voi siis vielä korjata sen niin, ettei virhettä enää ole. Korjauksen on silloin oltava asianmukainen ja valmis ennen luovutusta. Luovutuksen jälkeen korjaus on mahdollinen vain sopimalla.
Miksi tarjous voi silti vaikuttaa
Myyjän korjaustarjous voi vaikuttaa siihen, onko virhe niin olennainen, että kaupan saa purkaa. Lain esitöiden mukaan olennaisuuden arvioinnissa merkitystä on sillä, voiko ostaja käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla ja voidaanko virhe korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin (HE 120/1994).
Jos virhe voidaan korjata nopeasti ja asianmukaisesti, kaupan purkamisen edellytykset eivät välttämättä täyty.
Myyjän korjaustarjous ei sellaisenaan poista oikeuttasi hinnanalennukseen. Jos talossa on maakaaren mukainen laatuvirhe, voit vaatia hinnanalennusta, vaikka myyjä tarjoaisi virheen korjaamista. Hinnanalennus ei edellytä olennaista virhettä, mutta virheen on oltava kaupan kannalta merkityksellinen. Ratkaisussa KKO 2009:39 korkein oikeus myönsi hinnanalennuksen, vaikka korjauskustannukset olivat vain noin prosentin kauppahinnasta. Ratkaisuun vaikutti se, että puute haittasi talon käyttämistä asumiseen.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Salaisen virheen kohdalla edellytetään lisäksi, että talo poikkeaa merkittävästi siitä, mitä vastaavalta talolta voidaan perustellusti odottaa (maakaaren 2 luvun 17 §).
Myyjän korjaustarjous voi vaikuttaa myös vahingonkorvaukseen. Jos kieltäydyt ilman perusteltua syytä kohtuullisesta korjaustarjouksesta ja vahinko sen vuoksi kasvaa, esimerkiksi kosteusvaurion laajentuessa, vahingonkorvausta voidaan sovitella. Arvioinnissa otetaan huomioon myös oma myötävaikutuksesi vahinkoon (maakaaren 2 luvun 32 §).
Miten tarjousta arvioidaan
Ennen kuin vastaat, selvitä ainakin nämä:
- Korjaako tarjottu tapa virheen kokonaan vai vain näkyvän osan?
- Kuka työn tekee ja onko tekijällä ammattitaito juuri tähän työhön?
- Kauanko korjaus kestää ja voitko asua talossa sen aikana?
- Kuka vastaa, jos korjaus epäonnistuu tai virhe osoittautuu arvioitua laajemmaksi?
- Voiko korjaaminen hävittää näyttöä virheen alkuperäisestä laajuudesta?
Viimeinen kohta on erityisen tärkeä. Jos myyjän urakoitsija avaa ja sulkee rakenteet ilman riippumatonta dokumentointia, virheen alkuperäistä laajuutta voi olla myöhemmin vaikea todistaa. Teetä tarvittaessa oma asiantuntijatarkastus ennen korjausten aloittamista.
Jos sovitte korjauksesta
Tee sopimus kirjallisesti ja kirjaa siihen ainakin
- mikä virhe korjataan ja millä tavalla
- kuka tekee työn ja milloin se valmistuu
- kuka maksaa ja kuka vastaa korjauksen virheistä
- korvataanko korjausajan muut kulut, kuten tilapäinen asuminen
- mitä tapahtuu, jos korjaus ei onnistu tai virhe osoittautuu laajemmaksi
- että et luovu muista vaatimuksista, ellei niin nimenomaan sovita.
Viimeinen kohta on erityisen tärkeä. Ratkaisussa KKO 2014:70 ostajat ja myyjät tekivät kaupan jälkeen erillisen sovintosopimuksen, jossa myyjät maksoivat rakennusvirheistä 15 000 euron kertakorvauksen. Samalla osapuolet sopivat, ettei heillä ollut enää muita kauppaan perustuvia vaatimuksia toisiaan kohtaan. Sopimus sitoi ostajia myös myöhemmin ilmenneiden virheiden osalta. Korjaussopimuksella voi olla samanlainen vaikutus, jos siinä sovitaan, että virheeseen liittyvät vaatimukset on lopullisesti ratkaistu. Siksi sopimuksessa kannattaa määritellä tarkasti, mistä vaatimuksista luovut ja mitä oikeuksia pidät itselläsi.
Esimerkki 1: Kolme kuukautta muuton jälkeen huomaat, että kylpyhuoneen vedeneristys vuotaa. Myyjä tarjoutuu teettämään korjauksen tutulla urakoitsijalla. Voit hyväksyä tarjouksen, jos sovitte kirjallisesti työn laajuudesta ja siitä, että myyjän vastuu mahdollisista muista vaurioista säilyy. Voit myös kieltäytyä tarjouksesta ja vaatia hinnanalennusta, jonka määrää voit perustella esimerkiksi hankkimallasi korjaustarjouksella.
Esimerkki 2: Havaitset katon vuodon kaupanteon jälkeen mutta ennen hallinnan luovutusta. Myyjä korjaa katon asianmukaisesti ennen avainten luovuttamista. Jos virhe on korjattu kokonaan eikä siitä ole jäänyt haittaa tai vahinkoa, hinnanalennukselle ei yleensä ole perustetta. Jos vuoto on kuitenkin ehtinyt kastella yläpohjan rakenteita, myös niiden kunto on selvitettävä.
Ilmoitus ja määräajat
Ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se (maakaaren 2 luvun 25 §). Pelkkä neuvottelu korjaamisesta ei välttämättä riitä virheilmoitukseksi, joten kerro vaatimuksesi selvästi myös korjausneuvottelujen aikana.
Laatuvirheeseen on pääsääntöisesti vedottava viimeistään viiden vuoden kuluessa talon hallinnan luovutuksesta. Viiden vuoden takaraja ei kuitenkaan suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 25 §). Takaraja ei myöskään koske ammattimaista myyjää, jolta asuinkiinteistö on hankittu.
Kaupan purkamista koskeva kanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §).
Hinnanalennus- ja vahingonkorvaussaatavat vanhentuvat pääsääntöisesti kolmessa vuodessa siitä, kun tiesit tai sinun olisi pitänyt tietää virheestä. Vanhentuminen on katkaistava ajoissa. Lisäksi on huomioitava yleensä kymmenen vuoden enimmäisaika sopimusrikkomuksesta (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 7, 10 ja 11 §).
Kaupan purkamiseen liittyvän kauppahinnan palautusvaatimuksen vanhentumisen alkamishetki on tulkinnanvarainen. Varmuuden vuoksi myös sen osalta kannattaa toimia kolmen vuoden kuluessa virheen havaitsemisesta.
Jos korjausneuvottelut pitkittyvät, huolehdi vanhentumisen katkaisemisesta esimerkiksi esittämällä myyjälle kirjallinen vaatimus, jossa yksilöit saatavan perusteen ja määrän niin tarkasti kuin se on mahdollista.
Voit saada vahingonkorvausta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetuista laatuvirheistä sekä vallintavirheistä ja oikeudellisista virheistä, ellei myyjä osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 32 §).
Pelkästään salaisen virheen perusteella ei yleensä saa vahingonkorvausta. Poikkeuksena on tilanne, jossa olet ostanut talon asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavalta tai myyvältä elinkeinonharjoittajalta (maakaaren 2 luvun 10 §).
Valinnasta purun ja hinnanalennuksen välillä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purku vai hinnanalennus. Jos myyjä tarjoaa talon virheen korjaamista, voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, kannattaako tarjous hyväksyä.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa