» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Ostaja voi vaatia kiinteistökaupan purkamista maakaaressa säädetyillä perusteilla.
Kaupan purkaminen voi tulla kyseeseen, jos myyjä viivästyy olennaisesti kiinteistön hallinnan luovuttamisessa tai lainhuudon saamiseksi tarvittavien asiakirjojen toimittamisessa. Hallinnan luovutuksen viivästyessä purkuoikeus edellyttää lisäksi, ettei ostaja ole ottanut kiinteistöä vastaan (maakaaren 2 luvun 27 §).
Ostaja voi vaatia kaupan purkamista myös kiinteistön olennaisen laatuvirheen, vallintavirheen tai oikeudellisen virheen perusteella (maakaaren 2 luvun 17–19 §).
Purku voi olla mahdollinen myös silloin, kun myyjä laiminlyö kaupanteon jälkeen kiinteistön hoidon, käyttää kiinteistöä oikeudettomasti tai vahingoittaa sitä huolimattomuudellaan ja vahinko on olennainen. Samoin purku voi tulla kyseeseen, jos myyjä laiminlyö rakentamisvelvollisuutensa tai muun sovitun suoritusvelvollisuuden ja sopimusrikkomus on koko kaupan kannalta olennainen (maakaaren 2 luvun 23 ja 24 §).
Myyjä ja ostaja voivat myös keskenään sopia kaupan purkamisesta. Sopimus kaupan purkamisesta on tehtävä lain vaatimassa määrämuodossa. Purkusopimus on tehtävä samassa määrämuodossa kuin kiinteistökauppa eli kirjallisesti kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä (maakaaren 2 luvun 5 §).
Jos kiinteistössä on virhe, mutta se ei ole olennainen, ostaja voi vaatia hinnanalennusta. Kaupan purkaminen edellyttää olennaista virhettä, jonka merkitys arvioidaan tapauskohtaisesti kokonaisuutena.
Lain esitöiden mukaan virhe on olennainen esimerkiksi silloin, kun ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aiotulla tavalla eikä virhettä voida korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Nämä eivät kuitenkaan ole purkamisen ehdottomia edellytyksiä. Virheen olennaisuudelle tai korjauskustannusten osuudelle kauppahinnasta ei ole asetettu kiinteää prosenttirajaa (HE 120/1994 vp; KKO 2015:58).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Milloin ostaja menettää purkuoikeuden
Ostaja voi menettää oikeutensa vedota kiinteistön virheeseen ja vaatia kaupan purkamista, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se.
Laatuvirheestä sekä maakaaren 2 luvun 23 §:ssä ja 24 §:ssä tarkoitetuista sopimusrikkomuksista on lisäksi ilmoitettava pääsääntöisesti viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Viiden vuoden takaraja ei koske vallintavirhettä eikä oikeudellista virhettä.
Määräajoista voidaan poiketa esimerkiksi silloin, kun myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Ammattimyyjän tekemissä asuin- ja vapaa-ajan kiinteistökaupoissa sovelletaan lisäksi erityissäännöksiä (maakaaren 2 luvun 10 ja 25 §).
Kaupan purkaminen edellyttää lähtökohtaisesti myös sitä, että ostaja voi palauttaa kiinteistön myyjälle. Jos ostaja on jo myynyt kiinteistön edelleen, purkaminen ei yleensä ole mahdollista. Ostaja voi kuitenkin edelleen vaatia hinnanalennusta ja edellytysten täyttyessä vahingonkorvausta (maakaaren 2 luvun 34 §).
Jos kiinteistökauppaan liittyy epäselvyyksiä tai riita, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistökaupassa.
Kaupan purkaminen voi edellyttää ostajalta korvausta, jos hän on alentanut kiinteistön arvoa tai rasittanut sitä:
- Arvon alentuminen: Jos ostaja on perustanut kiinteistöön erityisen oikeuden, kuten vuokraoikeuden, tai alentanut sen arvoa omalla toiminnallaan tai laiminlyönnillään, kaupan purkaminen edellyttää arvon alentumista vastaavan korvauksen maksamista myyjälle
- Panttioikeus: Jos ostaja on pantannut kiinteistön esimerkiksi asuntolainansa vakuudeksi, kaupan purkaminen edellyttää, että hän maksaa myyjälle määrän, joka panttioikeuden perusteella voidaan periä kiinteistöstä.
Kiinteistön tavanomaisesta käytöstä aiheutuva kuluminen ei estä kaupan purkamista eikä lähtökohtaisesti velvoita ostajaa maksamaan siitä korvausta myyjälle (HE 120/1994 vp).
Myös ostajan omat tiedot ja ennakkotarkastusvelvollisuus rajoittavat oikeutta vedota kiinteistön virheeseen. Ostaja ei voi vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kaupantekohetkellä, eikä laatuvirheeseen, jonka hän olisi voinut havaita tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa.
Ostajan ei kuitenkaan tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai teettää teknisiä tutkimuksia. Myyjä ei myöskään voi vedota ostajan tarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 22 §).
Jos myyjä viivästyy kiinteistön hallinnan luovuttamisessa, ostaja menettää lähtökohtaisesti oikeutensa purkaa kauppa viivästyksen perusteella otettuaan kiinteistön vastaan. Ostajan voidaan katsoa vastaanottaneen kiinteistön muuttamalla sinne tai esimerkiksi hakemalla rakentamislupaa kiinteistölle (HE 120/1994 vp).
Esimerkki: Ostat talon 220 000 eurolla 180 000 euron pankkilainalla. Kiinteistö on lainan vakuutena. Talon perustuksista löytyy olennainen virhe, jonka perusteella vaadit kaupan purkamista.
Purkamisen yhteydessä on ratkaistava myös kiinteistöön kohdistuva panttioikeus. Ostajan on huolehdittava siitä, ettei kiinteistö jää myyjän vastuulle ostajan lainan vakuudeksi. Siksi pankin kanssa kannattaa sopia lainan takaisinmaksusta ja vakuuksien vapauttamisesta hyvissä ajoin ennen kaupan purkamisen toteuttamista.
Mitä purku tarkoittaa ostajalle
Kun kiinteistökauppa puretaan, ostajan on palautettava kiinteistö myyjälle ja korvattava siitä saamansa merkittävä tuotto tai hyöty. Tavanomaisesta asumisesta ei yleensä makseta korvausta, mutta esimerkiksi kiinteistöstä saadut vuokratulot voivat olla korvattavaa hyötyä (HE 120/1994 vp).
Myyjän on puolestaan palautettava kauppahinta korkoineen sekä korvattava ostajalle kiinteistön hoidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset ja kiinteistön arvoa lisänneet hyödylliset kustannukset kohtuullisessa määrin (maakaaren 2 luvun 33 §).
Kanneaika
Kiinteistökaupan purkamista koskeva kanne on pääsääntöisesti nostettava viimeistään kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §).
Kymmenen vuotta ei kuitenkaan ole turvallinen odotusaika. Ratkaisussa KKO 2018:38 ostaja oli ilmoittanut virheestä ja vaatinut kaupan purkamista ajoissa, mutta nosti kanteen vasta yli neljä vuotta viimeisen yhteydenoton jälkeen. Korkein oikeus katsoi ostajan menettäneen purkuoikeutensa pitkäaikaisen passiivisuuden vuoksi, vaikka kymmenen vuoden määräaika ei ollut vielä päättynyt.
Juristi arvioi virheen olennaisuuden ja purkuoikeuden säilymisen, selvittää pankin kanssa lainan ja vakuuksien järjestelyt sekä laatii purkuvaatimuksen myyjälle. Tarvittaessa hän nostaa purkukanteen ja esittää hinnanalennuksen toissijaisena vaatimuksena.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa