» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Oikeudellinen virhe koskee sitä, kenellä on oikeuksia kiinteistöön, ei talon kuntoa. Tyypillisiä tilanteita ovat myyjän kertomatta jättämä panttioikeus tai vuokraoikeus, lainhuudon epääminen myyjän puutteellisen saannon vuoksi ja se, että joku muu väittää omistavansa kiinteistön. Virheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa, mutta laatuvirheiden viiden vuoden takaraja ei koske oikeudellista virhettä.
Kiinteistössä voi olla oikeudellinen virhe esimerkiksi silloin, kun ostaja voi menettää kiinteistön sen oikealle omistajalle. Oikeudellinen virhe voi syntyä myös silloin, kun myyjä on antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka jättänyt tällaisen tiedon antamatta. Edellytyksenä on, että tiedon tai sen antamatta jättämisen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (maakaaren 2 luvun 19 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohta).
Myyjä voi joutua antamaan hinnanalennusta tai hyväksymään kaupan purun, vaikka hän ei olisi tiennyt virheestä. Vahingonkorvausvastuusta myyjä voi kuitenkin vapautua osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 32 §:n 2 momentti).
Kiinteistössä on oikeudellinen virhe esimerkiksi silloin, kun ostaja voi menettää omistusoikeutensa kiinteistöön sen oikealle omistajalle tai kauppa voidaan julistaa tehottomaksi muun henkilön kuin myyjän vaatimuksesta. Oikeudelliseksi virheeksi luokitellaan myös tilanne, jossa ostaja ei voi saada lainhuutoa myyjän epäselvän omistusoikeuden vuoksi.
Kyse voi olla oikeudellisesta virheestä myös silloin, kun myyjä on ennen kauppaa antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta tai kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen omistuksesta taikka jättänyt tällaisen tiedon antamatta. Lisäksi edellytetään, että tiedon tai laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Ostajalla on oikeudellisen virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Jos virhe on olennainen, ostaja saa vaatia kaupan purkua. Lisäksi ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan.
Miten oikeudellinen virhe eroaa muista virheistä?
Kiinteistön virheet jaetaan kolmeen ryhmään. Laatuvirhe koskee kiinteistön kuntoa ja ominaisuuksia, kuten kosteusvauriota. Vallintavirhe koskee viranomaisen päätöksiä ja lupia, kuten kaavaa tai puuttuvaa rakennuslupaa.
Oikeudellinen virhe koskee omistusta ja toisten oikeuksia kiinteistöön. Virheen olemassaolo arvioidaan kaupantekohetken mukaan, vaikka virhe tulisi ilmi vasta myöhemmin (maakaaren 2 luvun 21 §).
Ero on tärkeä, koska säännöt poikkeavat. Salaisesta laatuvirheestä ei pääsääntöisesti saa vahingonkorvausta, mutta oikeudellisesta virheestä voi vaatia myös korvausta (maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentti ja 19 §:n 3 momentti). Lisäksi laatuvirheiden viiden vuoden ilmoitusraja ei koske oikeudellista virhettä, kuten alla kerrotaan.
Tavallisia tilanteita
Esimerkki 1: Ostat mökkitilan 150 000 eurolla. Myyjä kertoi, ettei tila ole minkään lainan vakuutena, mutta kaupan jälkeen selviää, että se on yhä myyjän yrityksen 30 000 euron lainan vakuutena. Kyse voi olla oikeudellisesta virheestä, jos myyjän virheellisen tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Tilanne voidaan ratkaista esimerkiksi niin, että myyjä maksaa velan ja tila vapautuu vakuudesta. Sovi järjestelystä kirjallisesti.
Esimerkki 2: Haet lainhuutoa ostamallesi talolle, mutta kirjaamisviranomainen hylkää hakemuksen, koska myyjän omistusoikeutta ei ole selvitetty. Tämä on oikeudellinen virhe. Ilmoita myyjälle heti ja pyydä puuttuvat asiakirjat. Jos asia ei korjaannu, voit vaatia hinnanalennusta, korvausta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua.
Esimerkki 3: Myynti-ilmoituksen mukaan talossa on maalämpö. Muuton jälkeen selviää, että lämpöpumppu on rahoitusyhtiön omaisuutta ja sopimuksesta on maksamatta 8 000 euroa. Myyjä jätti kertomatta laitteen omistuksesta, joten kyse voi olla oikeudellisesta virheestä, jos tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Mitä ostajan pitää itse tietää?
Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehdessään (maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentti). Jos kiinnitys tai kirjattu vuokraoikeus ilmeni ennen kauppaa saamastasi rasitustodistuksesta, tämä voi heikentää mahdollisuuttasi vedota oikeudelliseen virheeseen. Pelkkä kiinnitysmerkintä ei kuitenkaan tarkoita, että kiinteistö olisi edelleen jonkin velan vakuutena.
Myyjällä on myös velvollisuus antaa oikeat tiedot kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista. HE 120/1994:n mukaan myyjän katsotaan toimineen huolimattomasti, jos hän ei ole kertonut ostajalle rekistereistä ilmenevistä rasituksista. Myyjä ei myöskään voi vedota ostajan tietoisuuteen vapautuakseen virhevastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 22 §:n 3 momentti).
Ennen kauppaa kannattaa käydä läpi lainhuutotodistus (kuka omistaa), rasitustodistus (kiinnitykset ja kirjatut oikeudet) ja kiinteistörekisteriote sekä kysyä myyjältä kirjallisesti vuokrasopimuksista ja toisen omistamista laitteista. Kauppakirjaan kirjataan, miten myyjän lainat ja niiden vakuudet hoidetaan kaupassa.
Kun joku väittää omistavansa kiinteistön
Ostajan ei tarvitse odottaa, että riita ratkeaa. Oikeudelliseen virheeseen voi vedota jo silloin, kun joku väittää, että hänellä on oikeus kiinteistöön, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita (maakaaren 2 luvun 19 §:n 2 momentti). Ilmoita asiasta myyjälle heti.
Ostaja ei aina menetä kiinteistöä. Jos myyjällä oli lainhuuto eikä ostaja tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjä ollut oikea omistaja, kauppa jää yleensä pysyväksi (13 luvun 4 §). Poikkeuksia ovat esimerkiksi väärennetty luovutuskirja (13 luvun 5 §). Jos ostaja menettää kiinteistön, hän voi kohdistaa vaatimuksensa myyjään tai siihen myyjän edeltäjään, jonka saannossa virhe oli (3 luvun 2 §).
Määräajat
Ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt se havaita. Muuten menetät oikeuden vedota virheeseen, ellei myyjä ole menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 ja 3 momentti). Lain esitöiden mukaan oikeudelliseen virheeseen voi vedota myös viiden vuoden jälkeen, kunhan ilmoitus tehdään ajoissa (HE 120/1994).
Rahavaatimukset vanhenevat erikseen. Hinnanalennus ja vahingonkorvaus vanhenevat kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt se havaita, ellei vanhentumista katkaista esimerkiksi myyjälle esitetyllä vaatimuksella (vanhentumislain 4 §, 7 §:n 1 momentti ja 10 §). Vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta (7 §:n 2 momentti).
Kaupan purkua koskeva kanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Tämä raja ei estä vetoamasta oikeuksiin, jos ostajan saanto on julistettu tehottomaksi (maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentti).
Korkein oikeus on katsonut, että purkuoikeuden voi menettää jo aiemmin. Ostaja oli ilmoittanut virheestä ja vaatinut purkua ajoissa, mutta nosti kanteen vasta yli neljä vuotta viimeisen yhteydenoton jälkeen, ja purkuoikeus oli menetetty passiivisuuden vuoksi (KKO 2018:38). Kun olet vaatinut purkua, vie asia eteenpäin.
Mitä myyjä voi vastata?
Myyjä voi vedota siihen, että tiesit virheestä tai sinun olisi pitänyt tietää siitä kaupan asiakirjojen perusteella. Myyjä voi myös väittää, ettei virheellinen tieto vaikuttanut kauppaan, että ilmoitit virheestä liian myöhään tai ettei virhe ole riittävän olennainen kaupan purkamiseksi. Vahingonkorvauksesta myyjä voi lisäksi vapautua osoittamalla, että hän toimi huolellisesti. Hinnanalennuksesta hän ei vapaudu sillä, ettei tiennyt virheestä.
Asiakirjat, jotka kannattaa koota
- kauppakirja, myynti-ilmoitus ja myyntiesite
- lainhuuto- ja rasitustodistus sekä kiinteistörekisteriote kaupan ajalta
- kirjaamisviranomaisen päätös, jos lainhuutoa ei myönnetty
- myyjän oma saantokirja, jos se on saatavilla
- vuokra-, leasing- tai rahoitussopimukset, joista virhe johtuu
- viestit myyjän ja välittäjän kanssa sekä oma ilmoituksesi myyjälle
Milloin juristista on hyötyä?
Juristi selvittää saantoketjun ja rekisteritiedot, arvioi, onko kyse oikeudellisesta, laatu- vai vallintavirheestä, ja laatii myyjälle ilmoituksen, josta käyvät ilmi virhe ja vaatimukset. Apu on tarpeen erityisesti silloin, kun joku vaatii kiinteistöä itselleen, lainhuutoa ei saada tai harkitset kaupan purkua. Juristi huolehtii myös vaatimusten vanhentumisen katkaisemisesta ja voi neuvotella sovinnon, jossa myyjä esimerkiksi järjestää kiinteistön vapauttamisen lainan vakuudesta.
Usein kysyttyä
Vastaako myyjä kiinteistöverosta, joka koskee aikaa ennen kauppaa?
Kyllä. Myyjä vastaa kiinteistöstä menevistä julkisoikeudellisista maksuista, kuten kiinteistöverosta, jotka kohdistuvat kaupantekoa edeltävään aikaan (maakaaren 2 luvun 15 §). Kyse on omasta vastuusäännöstään, eikä sinun tarvitse näyttää oikeudellista virhettä.
Entä jos myyjä perustaa kiinteistöön panttioikeuden kaupan jälkeen?
Jos myyjä on kaupan jälkeen oikeudettomasti perustanut kiinteistöä rasittavan panttioikeuden tai muun erityisen oikeuden, voit vaatia hinnanalennusta, korvausta ja, jos vahinko on olennainen, purkua (maakaaren 2 luvun 23 §). Ilmoita asiasta myyjälle kohtuullisessa ajassa.
Koskevatko nämä säännöt myös vanhoja kauppoja?
Maakaaren säännöt koskevat maakaaren voimassa ollessa tehtyjä kauppoja. Jos kauppa on tehty ennen maakaaren voimaantuloa, sovelletaan aiempaa lakia, jolloin kannattaa tarkistaa asia juristilta.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa