Purkuvaatimus on kiinteistökaupan järeä keino, jossa talo palautetaan myyjälle ja kauppahinta korkoineen ostajalle, kuin kauppaa ei olisi tehty. Siksi vaatimuksessa pitää näkyä sekä se, miksi virhe on olennainen, että se, mitä kummankin on purussa palautettava. Jos harkitset ostajana purkua tai olet myyjä, joka on saanut purkuvaatimuksen, juristimme arvioi purun edellytykset, laskee rahaerät ja laatii vaatimuksen tai vastauksen. Alkuun riittää kauppakirja ja selvitys virheestä.
Mitä saat juristilta
- Arvion kaupan purun mahdollisuudesta: punnitsemme kuntotutkimuksen ja korjausarvion perusteella, onko kaupan purku mahdollinen vai onko hinnanalennus realistisempi tavoite, ja kerromme, mitä lisäselvitystä vielä tarvitaan.
- Yksilöidyn purkuvaatimuksen: kirjaamme, mitä palautetaan, mistä päivästä korkoa lasketaan ja mitä kuluja ja vahinkoja vaaditaan, sekä euromääräisen hinnanalennuksen toissijaiseksi vaatimukseksi.
- Palautuslaskelman: otamme mukaan kauppahinnan koron, hoito- ja parannuskulut, mahdolliset vuokratulot sekä asuntolainan ja panttikirjojen järjestelyn.
- Vastauksen myyjälle: jos purkua vaaditaan sinulta, arvioimme, onko virhe olennainen ja täsmäävätkö vaaditut rahaerät.
- Neuvottelun ja edustamisen: neuvottelemme purku- tai hinnanalennussovinnon ja hoidamme asian tarvittaessa käräjäoikeudessa.
Pelkän purun vaatiminen on riskialtista
Jos käräjäoikeus pitää virhettä merkittävänä mutta ei olennaisena ja ostaja on vaatinut vain purkua, voi hän jäädä ilman mitään hyvitystä. Korkeimman oikeuden ratkaisemassa riidassa ostajan purkukanne hylättiin lopullisesti, eikä hän voinut enää myöhemmin hakea samoista vioista hinnanalennusta. Toissijaisena vaatimuksena hinnanalennus euromäärineen kuuluu siksi jo käräjäoikeudessa esitettävään kanteeseen.
Ajoissa lähetetty virheilmoitus ei myöskään turvaa purkua loputtomiin. Purulle on kymmenen vuoden kanneaika hallinnan luovutuspäivästä, mutta jos ostaja jää ilmoituksen jälkeen vuosiksi toimettomaksi, purkuoikeus voidaan menettää jo aiemmin. Myyjän kielteinen vastaus virheilmoitukseen on siksi merkki siirtyä neuvotteluun tai kanteeseen eikä jäädä odottamaan.
Mikä tekee virheestä olennaisen
Maakaaren mukaan kaupan purkuun tarvitaan olennainen virhe, ja silloin ostaja saa valita purun tai hinnanalennuksen. Lain esitöiden mukaan virhe on olennainen, kun kiinteistöä ei voi käyttää aiotulla tavalla eikä vikaa saa korjattua kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Pelkkä prosenttiraja ei ratkaise asiaa: korkein oikeus on esimerkiksi purkanut vanhan talon kaupan, vaikka korjauskulut jäivät alle kolmannekseen kauppahinnasta, koska korjaus oli välttämätön ja kiireellinen ja sen hintaan liittyi epävarmuutta. Siksi purkuun riittävän olennaisen virheen näyttäminen nojaa eriteltyyn korjausarvioon, arvioon korjauksen kestosta ja tarvittaessa huoneilmamittauksiin tai terveysviranomaisen kannanottoon.
Myyjälle on kerrottava kohtuullisessa ajassa sekä virheestä että siitä, mitä vaadit. Laatuvirheen ilmoitukselle on lisäksi viiden vuoden enimmäisaika kiinteistön luovutuksesta, eikä siihen voi vedota myyjä, joka on toiminut kunnianvastaisesti tai törkeän huolimattomasti, eikä yritys, joka rakentaa tai myy kiinteistöjä ammatikseen ja myi kohteen ostajan asunnoksi. Ostaja ei voi kuitenkaan vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi pitänyt huomata tavanomaisessa tarkastuksessa.
Kiinteistökaupan purun seuraukset
Purun seuraukset sisältävät kauppahinnan lisäksi muitakin rahaeriä. Myyjä maksaa palautettavalle hinnalle korkoa siitä päivästä, jona sai rahat, ja korvaa kohtuullisesti kiinteistön hoidon tarpeelliset kustannukset sekä arvoa lisänneet parannukset, joten kuitit tehdyistä parannuksista kannattaa säilyttää. Ostaja korvaa kiinteistöstä saamansa merkittävän tuoton, kuten vuokratulot, mutta tavallisesta omasta asumisesta ei yleensä makseta. Kumpikaan ei ole velvollinen luovuttamaan omaa suoritustaan ennen kuin toinen maksaa tai antaa vakuuden.
Jos talo on pankin lainan vakuutena, laina on järjestettävä ennen kuin kiinteistö palaa myyjälle, joten asia kannattaa sopia pankin kanssa heti. Kun virhe ei ole salainen vaan perustuu esimerkiksi myyjän väärään tietoon, voi purun lisäksi vaatia vahingonkorvausta, kuten väliaikaisen asumisen kulut tai vastaavan talon kalliimman hinnan. Maksetun varainsiirtoveron voi purun jälkeen hakea Verohallinnolta takaisin. Jos purusta sovitaan, sopimus tehdään samassa muodossa kuin kauppa ja siihen kirjataan virhe, johon purku perustuu.
Eteneminen ja kuluriski
Purkuriidassa on pelissä koko kauppahinta, ja näyttö edellyttää yleensä rakennusteknisiä tutkimuksia. Hävinnyt osapuoli joutuu tavallisesti maksamaan käräjäoikeudessa myös vastapuolen kulut, joten näytön riittävyys ja kuluriski tulee aina arvioida perusteellisesti ennen asian viemistä tuomioistuimeen.
Kun riidan kohteena on koko kauppahinta, voi väärin rajattu vaatimus johtaa siihen, ettei samaa virhettä voi enää käsitellä uudessa oikeudenkäynnissä. Jos vastapuolella on oma juristi, auttaa juristimme myös arvioimaan tämän perustelut. Juristi rakentaa vaatimukset ensisijaisiksi ja toissijaisiksi ja punnitsee kuluriskin ennen kannetta. Kun riita on syntynyt, oikeusturvavakuutuksen ehdoista selviää, korvataanko osa oikeudenkäynnin kustannuksista.
Näin pääset alkuun
Sinun ei tarvitse olla varma kaupan purun edellytyksistä, ennen kun otat yhteyttä. Alkuun tarvitsemme kauppakirjan ja kuntotutkimuksen tai muun selvityksen virheestä. Muut asiakirjat, kuten virheilmoitus, kuitit, lainatiedot ja kirjeenvaihto ehtivät mukaan myöhemmin. Arvioimme ensin kaupan purun olennaisuuden ja määräajat, minkä jälkeen ostaja ratkaisee, vaaditaanko purkua vai hinnanalennusta, ja myyjä, millä perusteilla vaatimukseen vastataan. Olemme sinuun yhteydessä mahdollisimman pian, ja maksullinen työ alkaa vasta, kun sen sisällöstä ja hinnasta on sovittu.
Soita asiakaspalveluun 0400 4111 43