Jos omakotitalon, tontin tai mökin kauppakirjaan on kirjattu epämääräisesti kiinteistön kunto, virhevastuu, maksu tai hallinnan luovutus, jää ehtojen tulkinta myöhemmin myyjän ja ostajan kiisteltäväksi. Kauppa sitoo vain, jos kauppakirja on tehty kirjallisesti, myyjä ja ostaja ovat allekirjoittaneet sen ja kaupanvahvistaja on vahvistanut sen, tai jos kauppa tehdään sähköisesti Maanmittauslaitoksen kiinteistövaihdannan palvelussa. Kauppakirjaan on merkittävä ainakin kauppahinta, osapuolet, myytävä kiinteistö ja se, että kiinteistö luovutetaan. Olitpa myyjä tai ostaja, juristimme laatii kauppakirjan, jossa myös muut ehdot on sovittu selvästi. Alkuun riittää kiinteistötunnus ja sovittu kauppahinta.
Mitä saat juristilta
- Kauppakirjan: laadimme asiakirjan, jossa kiinteistö, kauppahinta, maksuehdot ja omistusoikeuden siirtyminen on kirjattu yksiselitteisesti.
- Kuntoa koskevat ehdot: kirjaamme, mitä ostajalle on kerrottu ja mitä kuntotarkastuksessa havaittiin. Muotoilemme mahdollisen vastuunrajoituksen niin, että siinä nimetään rajoituksen kohde.
- Rasitteiden ja kiinnitysten läpikäynnin: vertaamme ehtoja kiinteistörekisteriotteeseen sekä lainhuuto- ja rasitustodistukseen ja sovimme panttikirjojen luovuttamisesta.
- Luovutuspäivän ja riskin siirtymisen: sovimme, milloin hallinta, avaimet ja kulut siirtyvät ja kumpi vastaa kiinteistön vahingoittumisesta siihen saakka.
- Maksun turvaavat ehdot: kun kauppahinta maksetaan erissä, kirjaamme omistuksenpidätyksen tai purkavan ehdon laissa sallitussa muodossa.
Muista lainhuuto ja varainsiirtovero
Ostajan on haettava lainhuutoa Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Kiinteistön kaupasta menee varainsiirtoveroa 3 prosenttia, ja veron maksaa ostaja. Ensiasunnon ostajan vapautusta verosta ei enää ole. Myyjä taas vastaa kiinteistöön kohdistuvista julkisista maksuista, jotka koskevat kauppaa edeltävää aikaa. Sopikaa kauppakirjassa myös, kumpi maksaa kaupanvahvistajan palkkion ja muut kaupasta syntyvät kulut.
Virhevastuu ja pätemättömät ehdot
Maakaaren mukaan kiinteistössä voi olla laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe, jolla tarkoitetaan kolmannen oikeutta kiinteistöön. Ostaja ei voi vedota laatuvirheenä siihen, mikä olisi pitänyt huomata tarkastuksessa, mutta myyjän vastuu jatkuu kaupan jälkeen. Virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa, ja laatuvirheestä viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Vallintavirhettä ja oikeudellista virhettä tämä takaraja ei koske.
Ostajan lakisääteisiä oikeuksia voi rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, miten hänen asemansa poikkeaa laista. Lauseke ”myydään siinä kunnossa kuin se on” ei siksi yksinään turvaa myyjää. Kaikki kiinteistön kauppakirjan ehdot eivät myöskään ole sallittuja: esimerkiksi myyjän oikeus lunastaa kiinteistö takaisin tai ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta myydä tai pantata kiinteistö on pääsääntöisesti pätemätön. Jos myyjä on kiinteistöjä ammattimaisesti rakentava tai myyvä yritys ja ostaja hankkii kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi, ostajan vahingoksi laista poikkeavat virhe-ehdot eivät ole lainkaan päteviä.
Kiinteistörekisteriin merkityt rasitteet jäävät yleensä voimaan, vaikka kauppakirja ei niitä mainitsisi. Jos myyjä jättää kertomatta esimerkiksi alueeseen kohdistuvasta vuokraoikeudesta, kyse voi olla oikeudellisesta virheestä, joten kauppakirjaan kirjataan myös rasitukset, jotka eivät näy rekisterissä. Myyjälle on puolestaan eduksi kertoa kirjallisesti tuntemistaan vaurioista ja korjauksista, koska ostajalle kerrottuun puutteeseen on myöhemmin vaikea vedota virheenä.
Kirjaa riskit ennen allekirjoitusta
Laki siirtää vastuun kiinteistön vahingoittumisesta ostajalle jo kaupantekohetkellä, vaikka myyjä asuisi talossa vielä kuukausia. Jos talo palaa tai myrsky vaurioittaa sitä tuona aikana, ostaja kantaa vahingon, ellei kauppakirjassa ole sovittu toisin. Myös omistuksenpidätys maksuun asti sitoo vain kauppakirjaan kirjattuna ja enintään viisi vuotta. Juristi tarkistaa nämä kohdat ennen kaupantekoa ja kirjaa ne niin, ettei kumpikaan osapuoli joudu yllätetyksi.
Näin pääset alkuun
Kauppakirjan ehtojen ei tarvitse olla valmiiksi sovittuja, kun otat yhteyttä. Kiinteistötunnus, kauppahinta ja mahdollinen kuntotarkastusraportti riittävät alkuun. Lopullisista ehdoista päättävät myyjä ja ostaja keskenään. Työn aluksi käymme läpi kiinteistörekisteriotteen sekä lainhuuto- ja rasitustodistuksen, jotta rasitteet ja kiinnitykset tunnetaan ennen ehtojen kirjoittamista. Olemme sinuun yhteydessä mahdollisimman pian, ja maksullinen työ alkaa vasta, kun sen sisällöstä ja hinnasta on sovittu.
Soita asiakaspalveluun 0400 4111 43
Aihealueen lakipalvelut