» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai olennaisessa virheessä purkua. Vahingonkorvausta ei pääsääntöisesti makseta.
Kiinteistökaupassa piilevällä eli salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, josta myyjä ei kaupan tekohetkellä tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää ja jota ostaja ei voinut havaita ennen kauppaa tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa.
Myyjä voi joutua vastuuseen salaisesta virheestä, vaikka hän olisi täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti ja ostaja olisi puolestaan täyttänyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Vastuu edellyttää kuitenkin, että kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa, kun otetaan huomioon muun muassa kauppahinta sekä kiinteistön ikä ja muut olosuhteet (maakaaren 2 luvun 17 §).
Jotta kyse olisi salaisesta virheestä, täytyy sen olla merkittävä. Se, mikä kussakin tapauksessa katsotaan merkittäväksi virheeksi, arvioidaan tapauskohtaisesti.
Arvioinnissa voidaan kiinnittää huomiota esimerkiksi siihen, miten kiinteistön laatu vastaa muiden samanlaisten ja samanikäisten kiinteistöjen tasoa, rakennusaikana hyväksyttyä rakentamistapaa sekä kaupan yhteydessä annettuja tietoja. Merkitystä on myös virheen laadulla ja laajuudella sekä siitä aiheutuvilla korjauskustannuksilla.
Salaisen virheen merkittävyydelle ei ole asetettu kiinteää korjauskustannusten prosenttirajaa. Ratkaisussa KKO 2015:58 korkein oikeus katsoi, että korjauskustannukset olivat olennaisesti suuremmat kuin ne kustannukset, joihin ostajan olisi pitänyt kaupantekohetkellä varautua. Ratkaisussa arvioitiin erityisesti sitä, oliko virhe niin olennainen, että ostajalla oli oikeus purkaa kauppa.
Salaisen virheen merkittävyys on erotettava kaupan purkamisen edellyttämästä virheen olennaisuudesta. Vaikka kiinteistössä todettaisiin merkittävä salainen virhe, kaupan purkaminen edellyttää lisäksi, että virhe on kokonaisuutena arvioiden olennainen.
Salaiset virheet eivät välttämättä tule esiin edes asiantuntijan tekemässä kuntotarkastuksessa, ja niistä aiheutuu suuriakin riitoja osapuolten välillä.
Salainen virhe vai muu laatuvirhe?
Ensimmäiseksi on selvitettävä, tiesikö myyjä virheestä tai olisiko hänen pitänyt tietää siitä.
Jos myyjä tiesi virheestä tai hänen olisi pitänyt tietää siitä mutta hän jätti kertomatta ostajalle, kyse voi olla salaisen virheen sijaan myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä (maakaaren 2 luvun 17 §).
Hallituksen esityksen HE 120/1994 vp mukaan myyjän on kerrottava ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joiden perusteella voidaan perustellusti epäillä esimerkiksi rakenteissa olevan vikoja. Myyjä ei siis välttämättä vapaudu vastuusta sillä perusteella, ettei hän tiennyt vian tarkkaa syytä tai laajuutta.
Myyjä voi siis joutua vastuuseen myös sellaisesta salaisesta virheestä, josta hän ei tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää, jos salaisen virheen muut lakisääteiset edellytykset täyttyvät.
Ero on ostajan kannalta tärkeä kahdesta syystä:
- Salainen virhe edellyttää, että kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavalta kiinteistöltä voidaan perustellusti odottaa. Tiedonantovirheessä puolestaan riittää, että ilmoittamatta jätetyn tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (maakaaren 2 luvun 17 §).
- Salaisen virheen perusteella ostajalla ei lähtökohtaisesti ole oikeutta vahingonkorvaukseen. Tiedonantovirheestä voi sen sijaan saada hinnanalennuksen lisäksi vahingonkorvausta, ellei myyjä osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 17 § ja 32 §).
Virheilmoituksessa kannattaa ensisijaisesti vedota myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntiin, jos on perusteita katsoa, että myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää virheestä. Toissijaisesti voidaan vedota salaiseen virheeseen, jos sen edellytykset täyttyvät. Molemmat perusteet on hyvä tuoda esiin, jos tapauksen tosiseikat tukevat niitä.
Mihin kiinteistöä verrataan?
Hallituksen esityksen HE 120/1994 vp mukaan salaisen virheen arvioinnissa kiinteistöä verrataan samalla seudulla sijaitseviin, iältään ja laadultaan vastaaviin kiinteistöihin. Arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa rakennusten ikä, kunto ja mahdolliset peruskorjaukset. Salaisena virheenä ei voida pitää seikkaa, josta ostaja tiesi ennen kauppaa tai joka on jo otettu huomioon kauppahinnassa.
Käytännössä tämä tarkoittaa:
- Vanhan talon ostajan on varauduttava rakennuksen ikää vastaavaan tavanomaiseen kulumiseen ja korjaustarpeisiin. Ne eivät yleensä sellaisinaan muodosta salaista virhettä.
- Uudemmalta tai hiljattain peruskorjatulta rakennukselta voidaan yleensä odottaa parempaa kuntoa kuin vanhalta, peruskorjaamattomalta rakennukselta. Myös tehtyjen korjausten laajuudella ja laadulla on merkitystä.
- Alhainen kauppahinta voi viitata siihen, että kiinteistön kunto tai korjaustarpeet on otettu huomioon hinnassa. Pelkkä alhainen kauppahinta ei kuitenkaan automaattisesti sulje pois salaista virhettä.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »KKO 2015:58: milloin piilevä vika on merkittävä?
Ostaja osti vuonna 2011 kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus. Kauppahinta oli 68 000 euroa. Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa ei havaittu myöhemmin ilmenneitä kosteusvaurioita. Kaupan jälkeen rakennuksen alapohjasta ja pesutiloista löytyi kosteus- ja lahovaurioita. Terveystarkastaja suositteli, ettei rakennuksessa asuttaisi ennen alapohjan korjaamista.
Hovioikeus arvioi tarpeellisiksi korjauskustannuksiksi noin 20 000 euroa eli noin 29 prosenttia kauppahinnasta. Se katsoi, ettei virhe ollut niin olennainen, että kauppa voitaisiin purkaa.
Korkein oikeus päätyi toiseen lopputulokseen. Se totesi, että vanhan rakennuksen ostajan on varauduttava rakennuksen ikään ja kuntoon nähden tavanomaisiin korjauksiin. Alapohjan vauriot olivat kuitenkin vakavia, ja niiden korjaaminen oli välttämätöntä. Korjauskustannukset olivat merkittävät ja olennaisesti suuremmat kuin ostaja oli voinut kaupantekohetkellä odottaa. Lisäksi kustannusten lopulliseen määrään ja korjausten onnistumiseen liittyi huomattavaa epävarmuutta.
Korkein oikeus katsoi virheen olennaiseksi ja purki kaupan.
Ratkaisu osoittaa, ettei kaupan purkamisen edellytyksiä voida arvioida pelkästään vertaamalla korjauskustannuksia kauppahintaan. Kiinteää prosenttirajaa ei ole, vaan ratkaisevaa on virheen kokonaismerkitys. Arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa rakennuksen ikä ja kunto, korjausten välttämättömyys, kustannusten suuruus suhteessa ostajan perusteltuihin odotuksiin sekä korjauksiin liittyvä epävarmuus (KKO 2015:58).
KKO 2019:41: vanha materiaali ei yksin ole virhe
Ostajat ostivat vuonna 2011 kiinteistön, jolla sijaitsi 1950-luvun lopulla rakennettu asuinrakennus. Vuonna 2015 he havaitsivat rakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa kivihiilipikeä eli kreosoottia. Käräjäoikeus ja hovioikeus purkivat kaupan, mutta korkein oikeus hylkäsi ostajien kanteen.
Korkeimman oikeuden mukaan vanhan, peruskorjaamattoman rakennuksen ostaja voi lähtökohtaisesti odottaa, että rakennus on rakennettu rakennusaikana yleisesti hyväksytyn rakennustavan mukaisesti. Kiinteistössä ei yleensä ole virhettä pelkästään siksi, että rakentamisessa on käytetty materiaalia, jonka käyttö on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveysriskien vuoksi.
Jos ostaja on kuitenkin voinut odottaa saamiensa tietojen perusteella kohteena olevan rakennuksen soveltuvan välittömästi asumiseen, on asumisen estävä terveyshaitta yleensä virhe rakennusajasta riippumatta. Näin on ainakin, jos haittaa ei voida poistaa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin.
Tässä tapauksessa korkein oikeus katsoi jääneen näyttämättä, että rakenteissa olleesta kivihiilipiestä olisi ennen rakenteiden avaamista haihtunut huoneilmaan terveydelle haitallisia yhdisteitä haitallisessa määrin. Huoneilmasta ei ollut otettu näytteitä, eikä materiaalinäytteiden perusteella voitu luotettavasti päätellä huoneilman pitoisuuksia. Myöskään muu näyttö ei riittänyt osoittamaan väitettyä terveyshaittaa tai kivihiilipien poistamisen välttämättömyyttä.
Ratkaisu osoittaa, ettei pelkkä haitalliseksi tunnetun materiaalin löytyminen vanhan rakennuksen rakenteista automaattisesti tarkoita kiinteistön laatuvirhettä. Virhettä arvioitaessa on selvitettävä materiaalin todelliset vaikutukset rakennuksen käyttöön ja asumisterveyteen. Näyttöä voidaan esittää esimerkiksi sisäilmatutkimuksilla ja muilla luotettavilla asiantuntijaselvityksillä (KKO 2019:41).
Mitä salaisesta virheestä voi vaatia?
- Hinnanalennus on salaisen virheen tavallisin seuraamus. Sen määrä perustuu siihen, kuinka paljon virhe on alentanut kiinteistön arvoa kaupantekohetkellä (maakaaren 2 luvun 31 §). Laskutavasta kerrotaan artikkelissa Hinnanalennuksen mahdollisuus kiinteistökaupassa.
- Kaupan purkaminen on mahdollista, jos virhe on olennainen. Purkamisen edellyttämä olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaisen virheen merkittävyyskynnys (KKO 2015:58). Valinnasta kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purku vai hinnanalennus.
- Salaisen virheen perusteella ostajalla ei lähtökohtaisesti ole oikeutta vahingonkorvaukseen. Esimerkiksi virheen selvittämisestä aiheutuneita tutkimuskuluja tai väliaikaisen asumisen kustannuksia ei yleensä korvata vahingonkorvauksena pelkän salaisen virheen perusteella (maakaaren 2 luvun 17 § 2 momentti).
- Jos ostaja myy virheellisen kiinteistön edelleen, uuden kaupan välityspalkkiota ei lähtökohtaisesti korvata hinnanalennuksena tai virheen selvittämiskuluna. Ratkaisussa KKO 2007:8 korkein oikeus katsoi, että kiinteistön käypä arvo voidaan selvittää myös ilman kiinteistön myymistä.
Salaisen virheen vahingonkorvausvastuuseen liittyy kuitenkin poikkeus. Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä, myyjä voi olla velvollinen korvaamaan myös salaisesta virheestä aiheutuneet tarpeelliset korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset.
Tällainen vastuu ei edellytä myyjän huolimattomuutta, vaan korvausvelvollisuus voi syntyä, vaikka myyjä olisi toiminut huolellisesti (maakaaren 2 luvun 10 § 3 kohta).
Kuntotarkastus ja ostajan tarkastus
Ostaja ei voi vedota virheeseen, joka olisi voitu havaita tavanomaisessa ennen kauppaa tehtävässä tarkastuksessa (maakaaren 2 luvun 22 §).
Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita poikkeavia toimenpiteitä. Jos kuntotarkastusraportti kuitenkin varoittaa riskirakenteista ja suosittelee lisätutkimuksia, ostajalle voi syntyä tällainen erityinen syy selvittää rakenteiden kuntoa tavanomaista perusteellisemmin ennen kaupantekoa.
Ratkaisussa KKO 2019:16 korkein oikeus katsoi, etteivät ostajat voineet vedota kaupanteon jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin. Kuntotarkastusraportissa oli jo ennen kauppaa kuvattu alapohjan lahovaurioita ja kosteusrasitusta sekä suositeltu lisätutkimuksia. Ostajilla oli siten erityinen syy edellyttää tarkempia tutkimuksia ennen kauppaa.
Aiheesta kerrotaan tarkemmin artikkeleissa Kiinteistökauppa ja virhevastuu ja Kiinteistökauppa ja rakennusvirhe.
Miten salainen virhe näytetään?
Ostajan on voitava osoittaa, että kiinteistössä on virhe ja että virheen perusteena oleva puute oli olemassa jo kaupantekohetkellä. Lisäksi on osoitettava, että kiinteistö poikkeaa virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavalta kiinteistöltä voidaan perustellusti odottaa.
Käytännössä tarvitaan:
- Rakennusalan asiantuntijan lausunto virheen laadusta, syystä ja arvioidusta syntyajasta.
- Kosteusmittaukset, tarvittaessa sisäilmatutkimukset sekä valokuvat vaurioista.
- Korjaussuunnitelma ja kustannusarvio.
- Tarvittaessa terveysviranomaisen kannanotto rakennuksen asumiskelpoisuudesta.
- Selvitys siitä, miten kiinteistön kunto poikkeaa siitä, mitä vastaavan ikäiseltä ja laatuiselta rakennukselta voidaan perustellusti odottaa.
Ilmoita havaitsemastasi virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa. Ilmoitus kannattaa tehdä ennen rakenteiden purkamista tai korjaustöiden aloittamista, jotta myyjällä on mahdollisuus tutustua virheeseen ja sen laajuuteen.
Ratkaisussa KKO 2008:8 ostaja purki kiinteistöllä sijainneen rakennuksen ennen kuin ilmoitti havaitsemistaan virheistä myyjille. Korkein oikeus katsoi, että virheistä olisi pitänyt ilmoittaa kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta ja joka tapauksessa ennen rakenteiden täydellistä purkamista. Koska ilmoitus tehtiin liian myöhään ja myyjien mahdollisuus selvittää virheitä oli vaarantunut, ostaja menetti oikeutensa vedota kyseisiin virheisiin.
Määräajat
Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Jos ilmoitusta ei tehdä ajoissa, ostaja menettää lähtökohtaisesti oikeutensa vedota virheeseen.
Salaisesta virheestä on ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta luovutettiin. Tämä määräaika koskee myös muita kiinteistön laatuvirheitä (maakaaren 2 luvun 25 §).
Viiden vuoden takaraja ei kuitenkaan koske elinkeinonharjoittajaa, joka ammattimaisesti myy kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi (maakaaren 2 luvun 10 §).
Ostaja voi vedota virheeseen määräajan päättymisestä huolimatta myös silloin, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (maakaaren 2 luvun 25 §). Salaisen virheen tapauksessa myyjä ei kuitenkaan lähtökohtaisesti ole ollut tietoinen virheestä, joten tällaisen poikkeuksen soveltaminen ei yleensä tule kyseeseen.
Hinnanalennussaatava vanhentuu lähtökohtaisesti kolmen vuoden kuluttua siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se ja hänellä oli tarvittavat tiedot vaatimuksensa esittämiseksi. Vanhentumiseen sovelletaan myös kymmenen vuoden enimmäisaikaa, joka lasketaan sopimusrikkomuksesta. Vanhentuminen voidaan katkaista esimerkiksi yksilöidyllä maksuvaatimuksella tai nostamalla kanne. Vaatimuksesta on käytävä ilmi sen peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tarkkuudella (vanhentumislain 4, 7, 10 ja 11 §).
Esimerkki: Kiinteistön hallinta luovutettiin ostajalle 1.8.2021. Ostaja havaitsee alapohjassa laajan lahovaurion 10.5.2026. Viiden vuoden määräaika päättyy 1.8.2026, joten virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava viimeistään siihen mennessä. Ilmoitus on kuitenkin tehtävä myös kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta, joten viiden vuoden takarajaan ei välttämättä voi odottaa. Jos ostaja ilmoittaa virheestä vasta 15.8.2026, hän menettää lähtökohtaisesti oikeutensa vedota virheeseen, ellei jokin laissa säädetty poikkeus sovellu.
Kaksi esimerkkiä
Esimerkki 1: Ostaja hankkii kymmenen vuotta vanhan omakotitalon 300 000 eurolla. Kaupan jälkeen lattiarakenteista löytyy jo rakennusaikana syntynyt kosteusvaurio, jota ei voitu havaita tavanomaisessa kuntotarkastuksessa. Vaurion korjaaminen maksaa 45 000 euroa. Näin vakava ja kallis korjaustarve voi poiketa merkittävästi siitä, mihin ostajan oli talon iän ja kunnon perusteella syytä varautua. Kyseessä voi siten olla salainen virhe, jonka perusteella ostaja voi vaatia hinnanalennusta.
Esimerkki 2: Ostaja hankkii saman talon suoraan ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavalta tai myyvältä rakennusliikkeeltä perheensä asunnoksi. Jos kyseessä on maakaaren tarkoittama salainen virhe, rakennusliike voi olla velvollinen korvaamaan virheen korjaamisesta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset ja muut laissa tarkoitetut tarpeelliset kulut, vaikka se olisi toiminut huolellisesti. Ostajan on kuitenkin ilmoitettava virheestä ja vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa. Rakennusliike ei voi vedota tavallisesti sovellettavaan viiden vuoden reklamaation takarajaan.
Mitä myyjä voi väittää?
- Vaurio johtuu rakennuksen iästä tai tavanomaisesta kulumisesta, eikä kiinteistön kunto siten poikkea merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa.
- Korjaussuunnitelmaan sisältyy rakennuksen tasonparannusta tai sen käyttöikää pidentäviä toimenpiteitä, joten vaadittu hinnanalennus tai korvaus on liian suuri.
Muista myyjän vastaväitteistä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purku ja myyjä.
Milloin juristista on hyötyä?
Salaisen virheen riita ratkaistaan usein asiantuntijaselvitysten ja muun näytön perusteella. Keskeistä on osoittaa, että virhe oli olemassa jo kaupantekohetkellä ja että se on riittävän merkittävä. Myös sillä on merkitystä, tiesikö myyjä virheestä tai olisiko hänen pitänyt tietää siitä.
Juristi auttaa arvioimaan, onko kyse salaisesta virheestä vai myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä. Erottelu on tärkeä, sillä se voi vaikuttaa ostajan oikeuteen saada hinnanalennuksen lisäksi vahingonkorvausta.
Juristi voi auttaa hankkimaan tarvittavat asiantuntijaselvitykset, laatimaan virheilmoituksen ja vaatimukset määräajassa, arvioimaan hinnanalennuksen määrää sekä neuvottelemaan myyjän kanssa. Oikeudellista apua kannattaa hakea mahdollisimman pian vaurion havaitsemisen jälkeen ja viimeistään ennen laajojen purku- tai korjaustöiden aloittamista.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Auttaako kauppakirjan ehto "myydään siinä kunnossa kuin se on"?
Yleensä ei. Pelkkä yleisluonteinen ehto, jonka mukaan kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on, ei tavallisesti riitä rajoittamaan myyjän vastuuta kiinteistön virheistä. Tällaiset ehdot eivät kauppaa tehtäessä anna ostajalle riittävää kuvaa siitä, miltä osin lainmukaisesta vastuusta poiketaan.
Maakaaren 2 luvun 9 § 2 momentin mukaan ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain yksilöidyllä sopimusehdolla, josta käy selvästi ilmi, miten ostajan asema poikkeaa lain mukaisesta. Vastuunrajoitusehdon merkitys arvioidaan sen sisällön ja kaupan olosuhteiden perusteella (maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentti; HE 120/1994 vp).
Vastuunrajoituksista kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja virhevastuu.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa