» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistökaupassa oikaisulla viitataan virheen korjaamiseen. Sanalla voidaan tarkoittaa kolmea eri asiaa: myyjän velvollisuutta korjata ostajan väärä käsitys ennen kauppaa, kauppakirjaan erehdyksessä merkityn tiedon korjaamista tulkinnalla tai kirjaamisviranomaisen tekemän virheen korjaamista. Kullekin on oma sääntönsä.
Kun myyjä ei oikaise ostajan väärää käsitystä
Kiinteistökaupassa voi olla laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa havainnut ostajan virheellisen käsityksen kiinteistön ominaisuudesta mutta jättänyt sen oikaisematta. Edellytyksenä on, että virheellinen käsitys on vaikuttanut kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön (maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 4 kohta).
Kyse voi olla myös vallintavirheestä, jos ostajan virheellinen käsitys koskee esimerkiksi kaavaa, viranomaisen päätöstä tai muuta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavaa seikkaa ja myyjä on jättänyt käsityksen oikaisematta (maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohta).
Myyjä ei lähtökohtaisesti vastaa siitä, sopiiko kiinteistö ostajan yksilöllisiin mieltymyksiin ja soveltuuko se ostajan aikomaan erityiseen käyttöön. Jos myyjä kuitenkin tietää ostajan olennaisesta väärinkäsityksestä, jolla on merkitystä kiinteistön aiotulle käytölle, hänen on oikaistava se ennen kaupantekoa.
Tällöin myyjän tulisi oikaista virhe ja kertoa ostajalle tosiasiat. Jos näin ei tapahdu kaupassa on virhe.
Jos myyjän oikaisulaiminlyönti muodostaa kaupanvastaisen virheen, ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai virheen ollessa olennainen kaupan purkamista. Ostajalla voi olla oikeus myös vahingonkorvaukseen. Myyjä vapautuu korvauksesta vain, jos hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 32 §).
Esimerkki: Ostaja kertoo esittelyssä olevansa tyytyväinen siihen, että talo on liitetty kunnan viemäriverkostoon. Myyjä tietää, että kiinteistössä onkin vanha umpisäiliö, mutta ei oikaise ostajan käsitystä. Kyseessä voi olla laatuvirhe, jonka perusteella ostaja voi vaatia hinnanalennusta ja edellytysten täyttyessä vahingonkorvausta.
Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Laatuvirheessä on lisäksi ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Määräajasta voidaan poiketa esimerkiksi silloin, kun myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 25 §).Jos kiinteistökaupasta on syntynyt riita, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistökauppariidassa.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Kun kauppakirjaan on kirjoitettu väärin
Kiinteistökaupan muotovirhe voi johtaa kaupan pätemättömyyteen, joka voidaan vahvistaa tuomioistuimessa.
Kaikki kauppakirjan virheellisyydet eivät kuitenkaan tee kaupasta pätemätöntä. Jos kauppakirjaan on esimerkiksi merkitty jokin tieto tai ehto erehdyksessä väärin, sitä voidaan tietyin edellytyksin tulkita osapuolten yhteisen alkuperäisen tarkoituksen mukaisesti. Tulkinnalla ei kuitenkaan voida sivuuttaa kiinteistökaupan pakottavia muotovaatimuksia.
Muotovirheeseen ei saa enää vedota sen jälkeen, kun kauppakirjan perusteella on myönnetty lainhuuto tai lainhuutohakemus on jätetty lepäämään (maakaaren 13 luvun 1 §).
Kun kirjaamisviranomaisen ratkaisu on virheellinen
Kirjaamisviranomaisen tekemä asiavirhe kannattaa korjata mahdollisimman pian, jotta kiinteistörekisterin tiedot pysyvät luotettavina. Asiavirheen korjaamisessa on kyse virheellisen ratkaisun poistamisesta ja asian uudelleen ratkaisemisesta tai muusta muuttamisesta.
Kirjaamisviranomainen voi tietyin edellytyksin oikaista oman ratkaisunsa, jos se perustuu selvästi virheelliseen tai puutteelliseen selvitykseen tai ilmeisen väärään lain soveltamiseen. Tällöin viranomainen voi poistaa virheellisen ratkaisun ja käsitellä asian uudelleen.
Ennen asiavirheen korjaamista on kuultava niitä, joiden oikeuteen korjaaminen vaikuttaa. Jos korjaus heikentäisi kirjatun oikeudenhaltijan asemaa, siihen tarvitaan lähtökohtaisesti hänen suostumuksensa, ellei virhe ole ilmeinen (maakaaren 8 luvun 1 §).
Teknisellä virheellä tarkoitetaan kirjaamismerkinnässä olevaa ilmeistä kirjoitus- tai laskuvirhettä tai teknisestä viasta johtuvaa virhettä. Kirjaamisviranomaisen on korjattava tällainen virhe kuultuaan ensin niitä, joille korjauksesta voi aiheutua haittaa (maakaaren 8 luvun 2 §).
Virheen korjaaminen on muutoksenhaun rinnalla käytettävä menettely. Kirjaamisviranomainen voi oikaista asiavirheen tai teknisen virheen, vaikka asiasta olisi jo vireillä valitus tai ylimääräinen muutoksenhaku. Korjausasian vireilletulosta on tällöin ilmoitettava muutoksenhakutuomioistuimelle. Päätökseen, jolla korjaushakemus hylätään, ei saa hakea muutosta valittamalla (maakaaren 8 luvun 3 §).
Kirjaamisvirheen korjaaminen ei muuta kiinteistökaupan ehtoja eikä ratkaise kaupan virheeseen perustuvia vaatimuksia. Jos epäselvyys koskee sekä kauppakirjaa että kirjaamismerkintää, juristi selvittää virheen alkuperän ja valitsee tilanteeseen sopivan menettelyn: kauppakirjan tulkinnan, myyjälle esitettävän vaatimuksen tai kirjaamisviranomaiselle tehtävän korjaushakemuksen.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa