» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistökaupassa pyritään jo ennen kaupantekoa selvittämään mahdollisimman tarkasti kiinteistön kunto, omistussuhteet sekä siihen kohdistuvat oikeudet ja rasitteet. Tarkoituksena on varmistaa kaupan pätevyys ja ehkäistä myöhempiä riitoja esimerkiksi kaupan purkamisesta tai hinnanalennuksesta.
Kiinteistökaupoissa syntyy kuitenkin toisinaan riitoja. Tavallisia riidanaiheita ovat esimerkiksi kaupanteon jälkeen ilmenevät kosteus- ja homevauriot, kattovuodot, ulkoseinien puutteellinen tuuletus sekä myyjän tiedonantovelvollisuuden ja ostajan selonottovelvollisuuden täyttäminen.
Kiinteistökauppariita pyritään yleensä ratkaisemaan sovinnollisesti osapuolten tai heidän asiamiestensä välisissä neuvotteluissa. Jos sovintoon ei päästä, asia voidaan viedä käräjäoikeuden ratkaistavaksi.
Tietyissä tilanteissa riita voidaan saattaa myös kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi. Lautakunnan ratkaisusuositus ei ole osapuolia sitova.
Oikeudenkäyntiin liittyy kuluriski, sillä hävinnyt osapuoli joutuu yleensä korvaamaan voittaneen osapuolen tarpeelliset ja kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Kulut voivat nousta huomattaviksi suhteessa riidan arvoon.
Jos kiinteistökauppa puretaan riidan seurauksena, lähtökohtana on kauppaa edeltäneen tilanteen palauttaminen. Ostaja palauttaa kiinteistön myyjälle ja myyjä palauttaa kauppahinnan ostajalle korkoineen. Lisäksi osapuolten välillä voidaan joutua korvaamaan kiinteistöstä saatuja tuottoja sekä sen hoidosta ja parantamisesta aiheutuneita kustannuksia (maakaaren 2 luvun 33 §).
Mistä kiinteistökaupoissa riidellään
Lähes jokaisessa kiinteistökauppariidassa joudutaan arvioimaan muutamia keskeisiä kysymyksiä:
- Onko kiinteistössä virhe? Esimerkiksi rakennusvirhe voi olla laatuvirhe, jota arvioidaan kauppakirjan, annettujen tietojen ja kiinteistöltä perustellusti odotettavien ominaisuuksien perusteella (maakaaren 2 luvun 17 §).
- Tiesikö myyjä viasta, tai olisiko hänen pitänyt kertoa siitä ostajalle?
- Olisiko ostajan pitänyt havaita vika ennen kaupantekoa tehdyssä tarkastuksessa (maakaaren 2 luvun 22 §)?
- Ilmoittiko ostaja virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan ajoissa (maakaaren 2 luvun 25 §)?
- Onko virhe niin olennainen, että kaupan voi purkaa, vai onko ostajalla oikeus vain hinnanalennukseen? Olennaisuus on oikeudellinen arvio, jonka tuomioistuin tekee itse (KKO 2005:123).
- Onko kyse oikeudellisesta virheestä, esimerkiksi siitä, että sivullisella on kiinteistöön omistus-, vuokra- tai panttioikeus, josta ostajalle ei kerrottu (maakaaren 2 luvun 19 §)?
- Paljonko virheen korjaaminen maksaa ja miten kustannukset vaikuttavat ostajan mahdollisiin vaatimuksiin?
Ostaja ja myyjä voivat arvioida samoja tapahtumia eri tavoin. Siksi kiinteistökauppariidan selvittäminen alkaa yleensä tosiasioiden, kauppakirjan ja muiden asiaan liittyvien asiakirjojen huolellisesta läpikäynnistä.
Mitä riidassa on pelissä
Kiinteistökauppariidoissa kyse on usein huomattavista rahasummista. Ostaja voi vaatia virheen perusteella hinnanalennusta, olennaisen virheen vuoksi kaupan purkamista sekä tietyin edellytyksin vahingonkorvausta.
Hinnanalennukselle ja kaupan purkamisen yhteydessä palautettavalle kauppahinnalle maksetaan korkoa siitä päivästä alkaen, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan (maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentti ja 33 §:n 2 momentti).
Varsinaisen riidan lisäksi merkitystä on oikeudenkäyntikuluilla. Molemmille osapuolille voi aiheutua kustannuksia esimerkiksi oikeudellisen avustajan palkkiosta, asiantuntijalausunnoista ja todistelusta.
Hävinnyt osapuoli joutuu lähtökohtaisesti maksamaan sekä omat että vastapuolen tarpeelliset ja kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Siksi riidan rahallista arvoa ja oikeudenkäynnin kuluriskiä kannattaa arvioida jo ennen asian viemistä tuomioistuimeen.
Riidan kulku vaihe vaiheelta
- Virheilmoitus, selvitys ja vaatimuskirje. Ostaja ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle. Virhe selvitetään ja myyjälle esitetään yksilöity vaatimus.
- Neuvottelu. Osapuolet tai heidän avustajansa etsivät ratkaisua, jonka kumpikin voi hyväksyä.
- Sovinto tai kuluttajariitalautakunta. Neuvottelu voi päättyä sovintosopimukseen. Jos sovintoa ei synny, asia voidaan tietyin edellytyksin viedä kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi.
- Kanne käräjäoikeudessa. Jos riitaa ei saada ratkaistua sovinnollisesti, ostaja voi nostaa kanteen käräjäoikeudessa.
Neuvottelu ja sovinto
Kiinteistökauppariita pyritään usein ratkaisemaan sovinnolla. Sovinto on yleensä oikeudenkäyntiä nopeampi ja edullisempi vaihtoehto, ja osapuolet voivat itse sopia ratkaisun sisällöstä. Sovinnossa voidaan sopia esimerkiksi hinnanalennuksesta, korjauskustannusten korvaamisesta tai kaupan purkamisesta.
Sovintosopimus on lähtökohtaisesti sitova. Ratkaisussa KKO 2014:70 myyjät ja ostajat olivat kaupanteon jälkeen sopineet, että myyjät maksavat rakennusvirheistä kertakaikkisena korvauksena 15 000 euroa eikä osapuolilla tämän jälkeen ole muita vaatimuksia toisiaan kohtaan kiinteistökaupan perusteella.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Myöhemmin kiinteistössä ilmeni uusia virheitä, joiden perusteella ostajat esittivät lisävaatimuksia. Korkein oikeus katsoi, että erillinen sovintosopimus sitoi ostajia ja esti uusien vaatimusten esittämisen.
Siksi sovintosopimus kannattaa laatia huolellisesti. Sopimuksesta on käytävä selvästi ilmi, mitä virheitä ja vaatimuksia sovinto koskee sekä ulottuuko se myös myöhemmin ilmeneviin virheisiin.
Jos sovinnon halutaan koskevan vain jo tiedossa olevia virheitä, tämä on syytä kirjata nimenomaisesti. Ratkaisu KKO 2014:70 ei tarkoita, että jokainen sovinto kattaisi automaattisesti kaikki myöhemmät virheet, vaan ratkaisevaa on sopimuksen sisältö.
Jos kiinteistökauppa puretaan osapuolten sopimuksella, purkusopimus on tehtävä samassa määrämuodossa kuin kiinteistökauppa (maakaaren 2 luvun 5 §).
Kuluttajariitalautakunta
Kuluttajariitalautakunta käsittelee asunnon kauppaan liittyviä riitoja, joita kuluttajat tai asunnon myyjinä olevat yksityishenkilöt saattavat sen käsiteltäväksi. Lautakunnan toimivaltaan kuuluvat myös yksityishenkilöiden väliset asuinkiinteistöjen, kuten omakotitalojen, kaupat (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 2 §:n 2 kohta).
Lautakunta antaa ratkaisusuosituksia, jotka eivät sido osapuolia eikä niitä voida panna täytäntöön tuomion tavoin. Jos vastapuoli ei noudata suositusta, vaatimuksen toteuttaminen voi edellyttää asian viemistä käräjäoikeuteen.
Lautakunta pyrkii myös edistämään sovintoa asian valmistelussa. Se voi tarvittaessa kuulla asiantuntijoita, hankkia selvityksiä ja toimittaa katselmuksen (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 12 ja 13 §).
Kuluttajariitalautakunnan käsittely on maksutonta, eikä siihen liity samanlaista vastapuolen oikeudenkäyntikulujen korvausriskiä kuin käräjäoikeudessa. Käsittely voi kuitenkin kestää pitkään.
Lautakuntakäsittelyn vaikutus määräaikoihin on tärkeä huomioida:
- Lautakunnalle tehty vaatimus katkaisee hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen vanhentumisen (velan vanhentumisesta annetun lain 11 §).
- Kaupan purkamista koskeva kymmenen vuoden kanneaika keskeytyy, kun asia tulee lautakunnassa vireille. Jos asiaa ei saada ratkaistua, kanne voidaan nostaa käräjäoikeudessa vielä kolmen kuukauden kuluessa lautakunnan päätöksestä, vaikka alkuperäinen kanneaika olisi jo päättynyt (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 23 §).
Oikeudenkäynti ja kuluriski
Riita-asia tulee vireille, kun haastehakemus toimitetaan käräjäoikeuden kansliaan (oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 1 §). Kiinteistön kauppaa koskevan kanteen voi nostaa vastaajan kotipaikan käräjäoikeuden lisäksi myös kiinteistön sijaintipaikan käräjäoikeudessa (oikeudenkäymiskaaren 10 luvun 8 §).
Oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen sovelletaan seuraavia pääsääntöjä:
- Hävinnyt osapuoli joutuu yleensä korvaamaan vastapuolen tarpeelliset ja kohtuulliset oikeudenkäyntikulut (oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §).
- Jos vaatimus hyväksytään vain osittain, kulut voidaan jakaa osapuolten kesken tai kumpikin voi joutua vastaamaan omista kuluistaan (oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §).
- Kuluvastuusta voidaan poiketa, jos asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että hävinneellä osapuolella oli perusteltu syy oikeudenkäyntiin. Korvattavaa määrää voidaan myös alentaa, jos täysi korvaus olisi kokonaisuutena arvioiden kohtuuton (oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a ja 8 b §).
Kiinteistökauppariidoissa ostajan vaatimukset voidaan hyväksyä vain osittain. Tämä voi vaikuttaa oikeudenkäyntikulujen jakautumiseen. Myös osapuolten tekemillä sovintotarjouksilla voi olla merkitystä kuluvastuun arvioinnissa.
KKO 2022:56: sovintotarjous ja kulut
Ratkaisussa KKO 2022:56 ostajat vaativat kiinteistökaupan virheiden perusteella 106 593 euron hinnanalennusta. Myyjät olivat tarjonneet sovinnoksi ensin 30 000 euroa ja myöhemmin 50 000 euroa, mutta ostajat eivät hyväksyneet tarjouksia. Hovioikeus tuomitsi ostajille hinnanalennusta 32 000 euroa.
Korkein oikeus katsoi, että sovintotarjoukset voitiin ottaa huomioon oikeudenkäyntikulujen jakautumista arvioitaessa. Vaikka ostajat saivat osan vaatimuksistaan hyväksytyksi, he joutuivat korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa 20 000 euroa ja hovioikeudessa 12 000 euroa.
Ratkaisuun vaikutti sovintotarjousten lisäksi se, että ostajien vaatimukset olivat olleet ylimitoitettuja ja myyjät olivat voittaneet riidan suuremmalta osin. Korkein oikeus huomioi kuitenkin myös sen, että 50 000 euron sovintotarjous olisi edellyttänyt ostajia luopumaan muistakin mahdollisista kiinteistökauppaan liittyvistä vaatimuksista.
Ratkaisu osoittaa, että vastapuolen sovintotarjous kannattaa arvioida huolellisesti. Vaikka voittaisit osan vaatimuksistasi, voit silti joutua korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikuluja. Sovintotarjouksen hylkääminen ei kuitenkaan automaattisesti johda kuluvastuuseen, vaan asia arvioidaan kokonaisuutena.
Määräajat, jotka kulkevat riidan aikana
Pelkkä neuvottelu ei pysäytä kiinteistökauppariidan määräaikoja. Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa.
Laatuvirheestä on pääsääntöisesti ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Kaupan purkamista koskeva kanne on puolestaan nostettava kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 25 ja 34 §).
Hinnanalennusta ja vahingonkorvausta koskevat saatavat vanhenevat lähtökohtaisesti kolmessa vuodessa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Vanhentuminen voidaan katkaista esimerkiksi riittävän yksilöidyllä vaatimuksella, viemällä asia kuluttajariitalautakuntaan tai nostamalla kanne (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 10 ja 11 §).
Oikeus vaatimusten esittämiseen voi kuitenkin kadota jo ennen määräaikojen päättymistä. Ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat menettivät oikeutensa vedota virheisiin, koska he ilmoittivat vaatimustensa sisällöstä vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Ratkaisussa KKO 2018:38 ostaja menetti oikeutensa vaatia kaupan purkamista, koska hän oli ollut yli neljä vuotta yhteydessä olematta myyjiin, vaikka kymmenen vuoden kanneaika ei ollut vielä päättynyt.
Siksi virheilmoituksen tekemisen jälkeen on tärkeää toimia aktiivisesti. Myyjälle on kerrottava ajoissa, mitä vaaditaan, vaikka vaatimuksen tarkka euromäärä selviäisi vasta myöhemmin. Myös asian selvittämistä ja neuvotteluja on jatkettava ilman perusteetonta viivytystä.
Esimerkki: Ostaja sai kiinteistön hallintaansa 1.4.2024 ja havaitsi kosteusvaurion 1.9.2025. Hän ilmoitti virheestä myyjälle 15.9.2025 ja vaati hinnanalennusta. Vaatimuksessa hän yksilöi virheen, perusteli vaatimuksensa ja ilmoitti hinnanalennuksen arvioidun määrän.
Vaatimus katkaisi saatavan vanhentumisen, jolloin uusi kolmen vuoden vanhentumisaika alkoi 15.9.2025. Jos neuvottelut pitkittyvät, ostajan on katkaistava vanhentuminen uudelleen esimerkiksi yksilöidyllä vaatimuksella tai nostamalla kanne viimeistään 15.9.2028, jotta hinnanalennussaatava ei vanhene.
Myyjän asema riidassa
Myyjä voi kiistää vastuunsa esimerkiksi sillä perusteella, ettei kiinteistössä ole lain tarkoittamaa virhettä, ostajan olisi pitänyt havaita vika ennen kaupantekoa tai ostaja on esittänyt vaatimuksensa liian myöhään.
Jos myyjän vastuu vaikuttaa todennäköiseltä, hänen kannattaa harkita perusteltua sovintotarjousta. Sovinto voi vähentää oikeudenkäynnistä aiheutuvia kustannuksia ja kuluriskiä.
Asiakirjat ja todisteet
Kerää kiinteistökauppariitaa varten kauppakirja, myyntiesite, myyjän täyttämät lomakkeet, kuntotarkastusraportti, osapuolten välinen viestintä ja virheilmoitukset. Säilytä myös valokuvat, mittaustulokset, asiantuntijalausunnot, korjaustarjoukset ja kuitit. Kirjaa lisäksi ylös, milloin kiinteistön hallinta luovutettiin ja milloin virhe havaittiin.
Tavalliset virheet yksin toimiessa
- Virheestä ilmoitetaan liian myöhään tai ilmoituksessa ei kerrota riittävän selvästi, mitä myyjältä vaaditaan.
- Neuvottelut pitkittyvät, jolloin vaatimus voi vanhentua tai oikeus kaupan purkamiseen voidaan menettää passiivisuuden vuoksi.
- Kaupan purkamista vaaditaan käräjäoikeudessa, mutta hinnanalennusta ei esitetä toissijaisena vaatimuksena. Myöhemmin esitettyä hinnanalennusvaatimusta ei välttämättä enää tutkita (KKO 2015:58).
Mitä juristi tekee kiinteistökauppariidassa
Juristi selvittää asiakirjojen perusteella, onko kiinteistössä virhe, kuka siitä vastaa ja mitä vaatimuksia voidaan esittää. Hän huolehtii määräajoista, laatii virheilmoitukset ja vastineet sekä neuvottelee sovinnosta. Tarvittaessa juristi arvioi oikeudenkäynnin kuluriskin ja hoitaa asian käräjäoikeudessa.
Juristin apua kannattaa hakea heti virheen ilmettyä tai vaatimuksen saavuttua. Samalla on hyvä tarkistaa, kattaako kotivakuutuksen oikeusturvavakuutus riidan kuluja.
Kysymyksiä ja vastauksia
Miten kiinteistöriidat kannattaa ratkaista?
Kiinteistökauppariita kannattaa yleensä pyrkiä ratkaisemaan neuvottelemalla. Riidat liittyvät usein kiinteistön todellisiin tai väitettyihin virheisiin.
Jos kiinteistössä on virhe, ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen. Jos sovintoa ei synny, riita voidaan viedä käräjäoikeuden ratkaistavaksi.
Miten kiinteistökauppa puretaan?
Kiinteistökauppa voidaan purkaa osapuolten sopimuksella tai tuomioistuimen päätöksellä. Jos osapuolet sopivat purkamisesta, he laativat purkusopimuksen, jossa voidaan sopia myös mahdollisista korvauksista. Purkusopimus on tehtävä samassa muodossa kuin kiinteistökauppa.
Jos sovintoa ei synny, kaupan purkamista voidaan vaatia käräjäoikeudessa, mikäli purkamiselle on lainmukainen peruste. Palautettavalle kauppahinnalle ja hinnanalennukselle maksetaan korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan. Vahingonkorvaukselle maksetaan viivästyskorkoa korkolain 7 §:n mukaisesti.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa