» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Jos kiinteistökauppa puretaan, ostajan on palautettava kiinteistö myyjälle ja myyjän palautettava saamansa kauppahinta korkoineen. Korko lasketaan siitä päivästä, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan (maakaaren 2 luvun 33 §).
Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä kohtuullinen korvaus myyjälle. Tällaista tuottoa voivat olla esimerkiksi vuokratulot. Myyjän on puolestaan korvattava ostajalle kiinteistön hoidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset sekä kohtuulliset kustannukset sellaisista hyödyllisistä toimenpiteistä, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.
Ostajalla on lisäksi oikeus kohtuullisessa ajassa viedä pois kiinteistöltä rakentamansa rakennukset ja hankkimansa laitteet. Edellytyksenä laitteiden pois viennille kuitenkin on, ettei niiden irrottaminen vahingoita kiinteistöä huomattavasti tai estä sen normaalia käyttöä. Ostaja ei siten esimerkiksi saa irrottaa lämmitys- tai sähkölaitteistoa, jonka puuttuminen estää kiinteistön tavanomaisen käytön.
Kumpikin osapuoli saa pidättyä omasta suorituksestaan, kunnes toinen on täyttänyt palautus- ja korvausvelvollisuutensa tai asettanut niiden täyttämisestä hyväksyttävän vakuuden.
Tämä artikkeli käsittelee sitä, mitä purun jälkeen tapahtuu.
Korko palautettavalle kauppahinnalle
Jos kauppahinta on maksettu erissä, korko lasketaan kullekin erälle sen maksupäivästä alkaen.
Palautettavalle kauppahinnalle maksetaan korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa, joka vastaa korkolain 12 §:ssä tarkoitettua viitekorkoa. Viitekorko määräytyy Euroopan keskuspankin korkotason perusteella, ja se vahvistetaan puolivuosittain. Kyse ei ole viivästyskorosta, joka on pääsääntöisesti seitsemän prosenttiyksikköä viitekorkoa korkeampi.
Esimerkki: Myyjä sai 200 000 euron kauppahinnan 1.3.2023, ja kauppa puretaan siten, että kauppahinta palautetaan 1.3.2026. Jos viitekorko olisi koko ajan 3 prosenttia, korkoa kertyisi noin 6 000 euroa vuodessa eli yhteensä noin 18 000 euroa kolmessa vuodessa. Todellinen korkosumma lasketaan kuitenkin kunkin puolivuotisjakson voimassa olleen viitekoron mukaan.
Jos myyjä purkaa kaupan ostajan olennaisen maksulaiminlyönnin vuoksi, ostaja voi joutua korvaamaan myyjälle myös kiinteistön markkina-arvon laskusta aiheutuneen vahingon (maakaaren 2 luvun 28 §; KKO 2002:44). Ratkaisussa ostajille ei tuomittu korkoa palautettavalle kauppahinnan osalle, mutta kauppa oli tehty ennen nykyisen maakaaren voimaantuloa. Nykyisin palautettavalle kauppahinnalle on lähtökohtaisesti maksettava korkoa maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaisesti.
Vuokratulot vai oma asuminen
Lain esitöiden mukaan kiinteistöstä saatavaa merkittävää tuottoa, josta ostajan on maksettava korvaus myyjälle, ovat esimerkiksi vuokratulot ja puun myynnistä saadut tulot. Tavanomaisesta käytöstä, kuten lyhytaikaisesta asumisesta, saatua hyötyä ei sen sijaan yleensä korvata. Ostajan omalla työllä aikaansaatu tuotto, esimerkiksi viljelystä saatu sato, jää lähtökohtaisesti ostajalle (HE 120/1994 vp).
Esimerkki: Ostaja vuokrasi omakotitalon pihapiirissä sijaitsevan erillisen asunnon kahdeksi vuodeksi 600 eurolla kuukaudessa ja sai vuokratuloja yhteensä 14 400 euroa. Kaupan purkautuessa myyjä voi vaatia kohtuullista korvausta tästä tuotosta. Sen sijaan ostajan omasta asumisesta päärakennuksessa ei yleensä tarvitse maksaa korvausta.
Jos purun yhteydessä palautettavista summista on erimielisyyttä, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistökaupan purkuun.
Mitä myyjä korvaa ostajan kuluista
Esimerkkejä korvattavista kustannuksista:
- Kiinteistön hoidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset, esimerkiksi myrskyn rikkoman katon välttämätön korjaus.
- Hyödylliset kustannukset, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa, esimerkiksi uusi lämmitysjärjestelmä.
Korvaus on kohtuullinen eikä välttämättä vastaa remontin koko hintaa. Esimerkiksi ostajan oman maun mukaisesta pintaremontista ei välttämättä makseta korvausta, jos se ei ole lisännyt kiinteistön arvoa. Jos arvonnousu jää remonttikustannuksia pienemmäksi, myös korvaus voi olla kustannuksia pienempi.
Kuitit, urakkasopimukset sekä ennen ja jälkeen otetut valokuvat ovat tärkeitä todisteita kustannuksista ja tehdyistä töistä. Ilman niitä kulujen määrää, tarpeellisuutta ja vaikutusta kiinteistön arvoon voi olla vaikea osoittaa.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Laitteet ja oma irtaimisto
Laitteiden poistamisessa ratkaisevaa on, ovatko ne tarpeen kiinteistön tavanomaisessa käytössä tai aiheuttaako niiden irrottaminen kiinteistölle huomattavaa vahinkoa. Oman irtaimistonsa ostaja saa lähtökohtaisesti viedä mukanaan.
Ostaja voi tilanteen mukaan joko poistaa hankkimansa laitteen tai vaatia siitä korvausta kiinteistön arvoa lisänneenä hyödyllisenä kustannuksena. Esimerkiksi ilmalämpöpumpun voi yleensä irrottaa, jos poistaminen ei aiheuta huomattavaa vahinkoa. Jos lämpöpumppu on talon ainoa lämmönlähde, sen poistaminen voi kuitenkin vaikeuttaa kiinteistön tavanomaista käyttöä.
Arvon alentuminen
Ostaja voi purkaa kaupan vain, jos hän pystyy palauttamaan kiinteistön myyjälle. Jos ostaja on toiminnallaan alentanut kiinteistön arvoa muutoin kuin tavanomaisella käytöllä, purkaminen edellyttää arvon alenemisen korvaamista.
Sama koskee ostajan kiinteistöön perustamaa erityistä oikeutta, kuten pitkäaikaista vuokraoikeutta. Jos oikeus alentaa kiinteistön arvoa, ostajan on korvattava arvon aleneminen myyjälle (maakaaren 2 luvun 34 §).
Pankkilaina ja panttioikeus
Kiinteistökauppa rahoitetaan usein pankkilainalla, jonka vakuutena on kiinteistöön kohdistuva panttioikeus. Panttioikeus pysyy lähtökohtaisesti voimassa, vaikka kauppa puretaan (maakaaren 17 luvun 13 §). Ostajan on tarvittaessa maksettava myyjälle määrä, joka panttioikeuden perusteella voidaan periä kiinteistöstä.
Käytännössä tämä tarkoittaa, että ostajan laina on maksettava pois tai järjestettävä muuten ennen kuin kiinteistö palaa myyjälle. Usein palautettavasta kauppahinnasta sovitaan, että se maksetaan suoraan pankille lainan kuittaamiseksi, ja panttikirjat luovutetaan myyjälle. Pankki kannattaa ottaa mukaan heti, kun purku on todennäköinen.
Pidätysoikeus: kumpikaan ei luovuta ensin
Kumpikin osapuoli saa pidättyä omasta palautussuorituksestaan, kunnes toinen täyttää velvoitteensa tai asettaa niistä hyväksyttävän vakuuden, esimerkiksi pankkitakauksen (HE 120/1994 vp).
Osapuolet voivat myös sopia palautussuoritusten toteuttamisesta samanaikaisesti esimerkiksi pankissa. Näin kumpikaan ei joudu luovuttamaan omaa suoritustaan ilman vastasuoritusta.
Vahingonkorvaus purun lisäksi
Kaupan purkaminen palauttaa osapuolten suoritukset, mutta ei välttämättä korvaa kaikkia ostajalle aiheutuneita vahinkoja. Ostaja voi vaatia purkamisen lisäksi vahingonkorvausta esimerkiksi silloin, kun kiinteistö ei vastaa sovittua, myyjä on antanut siitä virheellisiä tietoja tai jättänyt kertomatta tiedossaan olleesta olennaisesta seikasta (maakaaren 2 luvun 17 §).
Lain esitöiden mukaan korvattavaa voi olla esimerkiksi (HE 120/1994):
- vastaavan kiinteistön hankkimisesta aiheutuva hinnanero, jos uuden kiinteistön hinta ylittää palautettavan kauppahinnan;
- virheen selvittämisestä ja asiantuntijatutkimuksista aiheutuneet kustannukset;
- tilapäisen asumisen tarpeelliset lisäkustannukset;
- saamatta jäänyt tuotto.
Myyjä vapautuu korvausvastuusta, jos hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Korvausta voidaan myös sovitella, jos se on kohtuuton (maakaaren 2 luvun 32 §).
Salainen laatuvirhe ei yleensä oikeuta vahingonkorvaukseen. Poikkeus koskee tilannetta, jossa ammattimainen kiinteistöjen rakentaja tai myyjä myy kiinteistön ostajalle tämän omaksi tai perheensä asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi. Tällöin myyjä voi joutua korvaamaan myös salaisesta virheestä aiheutuneet tarpeelliset korjauskustannukset ja muut välttämättömät kulut sekä virheen vuoksi hyödyttömiksi jääneistä toimenpiteistä aiheutuneet kustannukset (maakaaren 2 luvun 10 §).
Esimerkki purun rahavirroista
Esimerkki: Ostaja maksoi omakotitalosta 240 000 euroa 1.6.2024 ja sai kiinteistön hallintaansa samana päivänä. Kaupan jälkeen talosta paljastuu olennainen salainen kosteusvaurio, jonka perusteella kauppa puretaan 1.6.2027.
Ostaja on asunut talossa itse ja maksanut 2 000 euroa myrskyn vaurioittaman katon välttämättömästä korjauksesta. Asuntolainaa on jäljellä 170 000 euroa, ja pankilla on kiinteistöön kohdistuva panttioikeus.
- Kauppahinnalle kertyy korkoa 1.6.2024 alkaen. Jos viitekorko olisi koko ajan 3 prosenttia, kolmen vuoden korko olisi noin 21 600 euroa.
- Katon paikkaus on tarpeellinen hoitokustannus. Jos 2 000 euron kustannus katsotaan kohtuulliseksi, myyjä korvaa sen.
- Ostajan omasta asumisesta ei yleensä makseta korvausta myyjälle.
- Jäljellä oleva 170 000 euron laina maksetaan pankille palautettavasta kauppahinnasta, ja kiinteistö vapautetaan pankin panttioikeudesta.
- Ostajalle jää palautettavasta kauppahinnasta, korosta ja katon korjauskustannusten korvauksesta yhteensä noin 93 600 euroa. Lisäksi ostaja voi hakea maksamansa varainsiirtoveron palautusta Verohallinnolta, jos palautuksen edellytykset täyttyvät.
Koska virhe on salainen eikä myyjä ole ammattimyyjä, ostaja ei saa vahingonkorvausta esimerkiksi uuden asunnon kalliimmasta hinnasta.
Esimerkki: Sama talo, mutta myyjä oli kertonut ostajalle, että kylpyhuone on remontoitu ammattilaisen toimesta, vaikka hän oli tehnyt työn itse ilman vedeneristystä. Kyse on myyjän antamasta virheellisestä tiedosta. Jos vastaava talo maksaa purkuhetkellä 260 000 euroa alkuperäisen 240 000 euron sijasta, ostaja voi palautusten lisäksi vaatia 20 000 euron hinnaneroa sekä esimerkiksi tilapäisen asumisen tarpeellisia lisäkustannuksia.
Korvausten saaminen edellyttää kuitenkin vahingon, syy-yhteyden ja muiden korvausvastuun edellytysten osoittamista. Myyjä voi vedota huolelliseen toimintaansa tai vaatia vahingonkorvauksen sovittelua, joten lopputulos ratkaistaan tapauskohtaisesti.
Varainsiirtovero takaisin
Kiinteistökaupasta maksetaan varainsiirtoveroa nykyisin 3 prosenttia kauppahinnasta. Ennen 12.10.2023 tehdyissä kaupoissa verokanta oli 4 prosenttia (varainsiirtoverolain 6 §).
Jos kauppa puretaan tuomioistuimen päätöksellä, maksettu varainsiirtovero palautetaan hakemuksesta. Vero voidaan palauttaa myös silloin, kun kauppa puretaan osapuolten sopimuksella ja kauppa olisi voitu purkaa tuomioistuimessa sopimusrikkomuksen tai kauppakirjan ehdon perusteella (varainsiirtoverolain 40 §).
Varainsiirtoveron palautusta on haettava Verohallinnolta kymmenen vuoden kuluessa veron maksuvuotta seuraavan vuoden alusta. Jos vero on maksettu vuonna 2023, hakemus on tehtävä viimeistään 31.12.2033 (varainsiirtoverolain 40 §:n 3 momentti).
Jos kauppa puretaan sopimuksella, purkusopimukseen kannattaa kirjata selkeästi purkamisen peruste, esimerkiksi kiinteistössä todettu virhe. Pelkkä maininta siitä, että osapuolet ovat sopineet kaupan purkamisesta, ei välttämättä riitä osoittamaan, että kauppa olisi voitu purkaa myös tuomioistuimen päätöksellä.
Lainhuuto ja kirjaukset
Kun kauppa puretaan, omistus palaa myyjälle, ja tiedot lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä on saatettava ajan tasalle.
Määräajat, jotka vaikuttavat purun rahoihin
Kaupan purkamisen lisäksi vaadittava vahingonkorvaus vanhenee pääsääntöisesti kolmessa vuodessa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Vanhentuminen on kuitenkin mahdollista katkaista. Korvausvaatimuksen vanhentuminen on katkaistava viimeistään kymmenen vuoden kuluessa sopimusrikkomuksesta.
Kun purusta sovitaan
Purkusopimuksessa kannattaa sopia kaikista palautettavista rahamääristä, koroista, laitteista, lainan maksamisesta, muuttopäivästä ja purkamisen perusteesta. Sopimus on tehtävä samassa muodossa kuin kiinteistön kauppa (maakaaren 2 luvun 5 §).
Asiakirjat, jotka kannattaa koota
Kokoa kauppakirja ja maksutositteet, lainasopimus ja panttikirjatiedot, remontti- ja hoitokulujen kuitit, vuokratulojen tositteet, valokuvat kiinteistön kunnosta, varainsiirtoveron maksutosite sekä selvitykset kiinteistön virheistä ja aiheutuneista vahingoista.
Tavalliset virheet purussa
- Ostaja luovuttaa avaimet ennen kuin kauppahinta on palautettu tai sen palauttamisesta on asetettu hyväksyttävä vakuus.
Milloin juristista on hyötyä
Kaupan purkamiseen liittyvät rahamäärät voivat olla huomattavia, ja huomioimatta jäänyt korvauserä voi jäädä saamatta. Juristi laskee kauppahinnan palautuksen, korot, kulukorvaukset ja mahdolliset vahingonkorvaukset sekä laatii purkuvaatimuksen tai purkusopimuksen. Siinä huomioidaan kaikki rahaerät, maksujärjestelyt, pankin osuus ja varainsiirtoveron palautuksen edellytykset.
Asiantuntija-apua kannattaa hankkia viimeistään ennen purkuvaatimuksen esittämistä tai purkusopimuksen allekirjoittamista.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa