» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Ei välttämättä, mutta oikeutta ei ole aina vielä menetetty. Virheestä ja vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai olisi pitänyt havaita.
Välittäjälle tehty ilmoitus ei automaattisesti vastaa myyjälle tehtyä reklamaatiota. Se voi kuitenkin riittää esimerkiksi silloin, kun välittäjä on ollut valtuutettu vastaanottamaan ilmoituksen myyjän puolesta. Myös sillä voi olla merkitystä, että myyjä sai tiedon ilmoituksesta kohtuullisessa ajassa.
Jos olet ilmoittanut vain välittäjälle, lähetä sama ilmoitus heti myyjälle. Mitä vähemmän aikaa havainnosta on kulunut, sitä todennäköisemmin olet yhä ajoissa.
Kenelle reklamaatio tehdään?
Kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita (maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentti). Ilmoituksen vastaanottaja on siis myyjä. Jos myyjiä on useita, esimerkiksi puolisot tai kuolinpesän osakkaat, ilmoitus kannattaa lähettää jokaiselle.
Reklamaatio on vapaamuotoinen. Siitä on käytävä ilmi, mitä virhe koskee, miten se ilmenee ja mitä vaadit. Euromäärän ei tarvitse olla vielä tarkka (HE 120/1994).
Sisällöstä kerrotaan tarkemmin artikkelissa Miten kiinteistön virheestä reklamoidaan oikein?.
Kohtuulliseen aikaan sisältyy aika tutkia vikaa ja kysyä neuvoa asiantuntijalta. Laissa ei ole kiinteää kuukausirajaa. Laatuvirheestä on kuitenkin ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta luovutettiin sinulle (25 §:n 2 momentti).
Takaraja ei koske oikeudellista virhettä eikä vallintavirhettä. Myyjä ei myöskään voi vedota siihen, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (25 §:n 3 momentti).
Miksi välittäjälle tehty ilmoitus ei ole varma?
Välittäjä hoitaa kaupan myyjän toimeksiannosta. Myyjä vastaa välittäjän antamista tiedoista ja siitä, jos välittäjä jättää kertomatta jotain, mikä olisi pitänyt kertoa (maakaaren 2 luvun 20 §). Säännös koskee kuitenkin tietoja, joita ostaja saa ennen kauppaa. Laissa ei ole säännöstä, jonka mukaan välittäjä ottaisi kaupan jälkeen vastaan reklamaatioita myyjän puolesta.
Reklamaation tarkoitus on, että myyjä saa tietää virheestä ja vaatimuksista ajoissa. Silloin hän voi käydä katsomassa vikaa, hankkia omaa selvitystään ja harkita sovintoa. Jos viesti jää välittäjän sähköpostiin, tämä tarkoitus ei toteudu. Myyjä voi silloin vedota siihen, ettei hänelle ilmoitettu ajoissa.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Milloin välittäjälle tehty ilmoitus voi riittää?
Välittäjälle tehty ilmoitus voi täyttää reklamaation vaatimukset, jos välittäjä on ollut valtuutettu vastaanottamaan ilmoituksen myyjän puolesta. Myös sillä voi olla merkitystä, että myyjä sai välittäjän kautta tiedon virheestä ja vaatimuksista kohtuullisessa ajassa tai oli itse ohjannut ostajan asioimaan välittäjän kanssa. Näiden tilanteiden oikeudellinen arviointi riippuu kuitenkin olosuhteista, eikä välittäjälle tehty ilmoitus automaattisesti korvaa myyjälle tehtävää reklamaatiota. Asemaasi vahvistaa, jos
- välittäjä välitti viestisi myyjälle ja siitä jäi kirjallinen todiste, kuten edelleenlähetetty sähköposti tai myyjän vastaus
- myyjä oli itse pyytänyt, että yhteydenpito hoidetaan välittäjän kautta
- viestissä kerrottiin selvästi virhe ja vaatimus, ei vain "talossa on ongelmia"
- myyjä vastasi asiaan tai kävi katsomassa vikaa
Asemaasi heikentää, jos välittäjä ei koskaan välittänyt viestiä, viesti oli epämääräinen tai myyjä kuuli asiasta vasta kuukausien päästä. Jos asiasta riidellään, sinun kannattaa pystyä näyttämään, milloin ja miten myyjä sai tiedon.
Välittäjälle lähetetystä viestistä on hyötyä silloinkin, kun se ei yksin riitä. Se osoittaa, milloin havaitsit virheen ja että toimit nopeasti.
Esimerkki 1: Huomaat kylpyhuoneen lattialla kosteutta ja ilmoitat siitä välittäjälle. Kahden viikon päästä selviää, ettei välittäjä välittänyt viestiä eteenpäin. Lähetät reklamaation nyt myyjälle. Koska havainnosta on kulunut vähän aikaa, ilmoitus on todennäköisesti vielä ajoissa.
Esimerkki 2: Välittäjä lähettää viestisi myyjälle samana päivänä, ja myyjä vastaa kiistävänsä vastuun. Myyjä on saanut tiedon heti, joten reklamaation tarkoitus on todennäköisesti toteutunut. Lähetä silti oma ilmoitus myyjälle, jotta vaatimuksesi on varmasti esitetty hänelle itselleen.
Esimerkki 3: Ilmoitit välittäjälle vuosi sitten, eikä myyjä ole kuullut asiasta. Myyjä voi perustellusti väittää, että reklamaatio on myöhässä. Silloin kannattaa selvittää, voiko vedota myyjän kunnianvastaiseen menettelyyn tai välittäjän omaan vastuuseen.
Mitä teet nyt?
- Lähetä reklamaatio suoraan myyjälle mahdollisimman pian. Käytä sähköpostia tai kirjattua kirjettä, jotta lähettäminen voidaan näyttää.
- Kerro, mikä virhe on, miten se ilmenee ja mitä vaadit: hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua. Jos summa ei ole vielä tiedossa, anna summittainen arvio.
Vaatimuksen määrän arvioimisesta kerrotaan artikkelissa Kiinteistövirheen korjaushinta ei ole vielä tiedossa: miten yksilöin vaatimukseni?.
- Kerro, milloin ilmoitit asiasta välittäjälle, ja liitä mukaan kopio silloisesta viestistä.
- Lähetä kopio välittäjälle tiedoksi.
- Säilytä valokuvat, mittaustulokset ja asiantuntijan lausunnot. Älä pura rakenteita tai aloita korjauksia ennen kuin myyjä on saanut tilaisuuden nähdä vian, ellei kiireellinen vahingon estäminen sitä vaadi.
Viimeinen kohta on tärkeä. Ratkaisussa KKO 2008:8 ostaja purki kiinteistöllä olleen rakennuksen ennen kuin ilmoitti siinä havaituista virheistä myyjälle. Korkein oikeus katsoi, että ostaja oli menettänyt oikeutensa vedota virheisiin, koska hän ei ollut reklamoinut kohtuullisessa ajassa ennen rakennuksen purkamista. Purkaminen oli vienyt myyjältä mahdollisuuden selvittää virheiden olemassaoloa ja merkitystä. Ilmoita siis virheestä myyjälle ennen korjaus- tai purkutöitä ja varaa hänelle mahdollisuus tutustua vaurioon, jos se on olosuhteissa mahdollista.
Vanhentuminen katkaistaan myyjää kohtaan
Reklamaatio ja vanhentumisen katkaisu ovat eri asioita. Hinnanalennus ja vahingonkorvaus vanhenevat kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se (vanhentumislain 4 § ja 7 §:n 1 momentin 1 kohta). Vanhentuminen katkeaa esimerkiksi, kun velkoja vaatii velalliselta suoritusta tai muistuttaa häntä velasta (10 §:n 1 momentin 3 kohta).
Myyjään kohdistuvan vaatimuksen velallinen on myyjä. Pelkkä välittäjälle lähetetty vaatimus ei välttämättä katkaise myyjään kohdistuvan saatavan vanhentumista. Katkaisu voi kuitenkin olla mahdollinen, jos välittäjä on valtuutettu vastaanottamaan vaatimuksen myyjän puolesta tai jos riittävästi yksilöity vaatimus välitetään myyjälle siten, että katkaisutoimen edellytykset täyttyvät (10 §:n 1 momentin 3 kohta ja 2 momentti).
Lähetä vaatimus suoraan myyjälle ja säilytä siitä todiste. Vaatimuksesta on käytävä ilmi sen peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla.
Jos asiasta neuvotellaan pitkään, lue artikkeli Kiinteistövirheestä neuvotellaan: miten estän korvausvaatimuksen vanhentumisen?.
Välittäjän oma vastuu on eri asia
Joskus vika liittyy myös välittäjän toimintaan. Välitysliikkeen on kerrottava ostajalle kaikki tiedot, joiden se tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen (laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 9 §). Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä myyjältä saamiensa tietojen oikeellisuutta, sen on tarkistettava tiedot tai kerrottava, ettei niitä ole voitu tarkistaa (11 §). Ostaja voi saada välitysliikkeeltä korvauksen vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut (14 §).
Esimerkiksi välittäjä tiesi aiemmasta vesivahingosta, mutta jätti sen pois esitteestä. Silloin voit vaatia korvausta sekä myyjältä että välitysliikkeeltä, mutta samaa vahinkoa ei korvata kahteen kertaan. Hinnanalennusta voit kuitenkin vaatia vain myyjältä, koska välittäjä ei ole kaupan osapuoli. Jos välitysliike maksaa korvausta ja myyjä oli tahallaan tai huolimattomuudesta antanut sille vääriä tietoja, välitysliike voi periä maksamaansa myyjältä siltä osin kuin se harkitaan kohtuulliseksi (15 §).
Välittäjän mahdollinen vahingonkorvausvastuu on eri asia kuin myyjän virhevastuu. Myyjän vastuuseen vetoaminen edellyttää maakaaren mukaista oikea-aikaista reklamaatiota. Siksi ilmoitus kannattaa aina lähettää myös suoraan myyjälle, vaikka olisit jo ollut yhteydessä välittäjään.
Mitä myyjä voi väittää?
Myyjä voi väittää, että hän kuuli virheestä liian myöhään, ettei välittäjä edustanut häntä kaupan jälkeen tai ettei välittäjälle lähetetystä viestistä käynyt ilmi, mitä vaadit. Vastaa näihin ajankohdilla ja asiakirjoilla: milloin havaitsit vian, milloin ilmoitit välittäjälle, mitä viestissä luki ja milloin myyjä sai tiedon. Myyjä voi myös kiistää koko virheen, esimerkiksi vedoten siihen, että vika olisi pitänyt havaita tarkastuksessa ennen kauppaa (maakaaren 2 luvun 22 §).
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, jos välittäjälle lähetetystä viestistä on kulunut jo kuukausia tai myyjä kiistää saaneensa tiedon. Juristi kokoaa aikajanan ja näytön siitä, milloin myyjä sai tiedon, ja laatii reklamaation tai sen täydennyksen myyjälle. Hän arvioi, kannattaako vaatimus kohdistaa myös välitysliikkeeseen, ja huolehtii, että vanhentuminen katkeaa oikealla tavalla.
Jos myyjä ei suostu, juristi vie asian kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen. Lautakunnan ratkaisu on suositus, joka ei sido. Jatkosta kerrotaan artikkelissa Myyjä ei vastaa kiinteistöreklamaatioon: milloin asia kannattaa viedä eteenpäin?.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Riittääkö, että soitin myyjälle?
Reklamaatio on vapaamuotoinen, joten puhelukin voi riittää. Puhelua on kuitenkin vaikea näyttää jälkikäteen. Vahvista puhelu heti sähköpostilla, jossa kerrot virheen, vaatimuksesi ja puhelun ajankohdan.
2. En tiedä myyjän nykyistä osoitetta. Mitä teen?
Myyjän nimi löytyy kauppakirjasta, ja välittäjältä voi pyytää hänen yhteystietonsa. Jos myyjä on kuollut, ilmoitus tehdään kuolinpesälle. Etsi yhteystiedot heti, koska kohtuullinen aika kuluu myös etsimisen aikana.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa