» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Myyjän vaikeneminen ei tarkoita, että hän hyväksyy vaatimuksesi, eikä se pysäytä määräaikoja. Kun olet reklamoinut ajoissa, lähetä myyjälle kirjallinen muistutus ja ilmoita siinä määräaika vastaukselle. Jos vastausta ei tule, vie asia kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen ennen kuin vanhentuminen tai purkuoikeuden menettäminen uhkaa.
Mitä myyjän hiljaisuus tarkoittaa?
Laissa ei ole sääntöä, jonka mukaan vastaamatta jättäminen olisi hyväksyntä. Myyjä voi myöhemmin kiistää virheen, väittää reklamaation myöhästyneen tai vedota siihen, että vaatimus on vanhentunut. Hiljaisuus ei myöskään katkaise vanhentumista. Odottaminen hyödyttää siis lähinnä myyjää.
Tarkista ensin oma reklamaatiosi
Ennen kuin viet asiaa eteenpäin, varmista, että reklamaatio kestää. Virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on pitänyt ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt se havaita (maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentti). Ilmoituksesta pitää käydä ilmi, mitä virhe koskee, miten se ilmenee ja mitä vaadit. Rahamäärää ei tarvitse yksilöidä heti (HE 120/1994).
Jos ilmoitit pelkästä virheestä etkä kertonut vaatimuksiasi, täydennä ilmoitus heti. Ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat ilmoittivat virheistä ajoissa, mutta täsmensivät vaatimuksiaan liian myöhään. He menettivät oikeutensa vedota virheisiin.
Korkein oikeus korosti, että virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista voidaan ilmoittaa vaiheittain. Rahamääräisestä vaatimuksesta riittää aluksi summittainen arvio, mutta vaatimusten sisältö ja ainakin niiden suuruusluokka on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa.
Reklamaation sisällöstä kerrotaan artikkelissa Miten kiinteistön virheestä reklamoidaan oikein?.
Laatuvirheestä on lisäksi ilmoitettava viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta luovutettiin, ellei myyjä ole menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (25 §:n 2 ja 3 momentti).
Lähetä muistutus, joka katkaisee vanhentumisen
Hinnanalennus ja vahingonkorvaus vanhenevat kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt se havaita (velan vanhentumisesta annetun lain 4 § ja 7 §:n 1 momentin 1 kohta). Myyjälle osoitettu kirjallinen vaatimus katkaisee vanhentumisen, jos siitä käyvät ilmi vaatimuksen peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla (10 §:n 1 momentin 3 kohta ja 2 momentti). Katkaisusta alkaa uusi kolmen vuoden aika (10 ja 13 §).
Vanhentumislain 7 §:n 2 momentin mukaan vahingonkorvauksen tai muun hyvityksen vanhentuminen on pääsääntöisesti katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta. Tämä enimmäisaika ei kuitenkaan rajoita oikeutta vaatia korvausta henkilö- tai ympäristövahingosta.
Kiinteistökaupan hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksissa on siksi huomioitava sekä kolmen vuoden vanhentumisaika että kymmenen vuoden määräaika, jonka kuluessa vanhentuminen on viimeistään katkaistava. Jos vanhentuminen katkaistaan ajoissa, vaatimusta voidaan tietyin edellytyksin esittää myös kymmenen vuoden määräajan jälkeen.
Malliteksti: "Lähetin [päivämäärä] reklamaation talon alapohjan kosteusvauriosta, enkä ole saanut vastausta. Vaadin hinnanalennusta, jonka määrä on asiantuntijan arvion mukaan noin 30 000 euroa. Pyydän kirjallista vastaustasi viimeistään [päivämäärä]. Jos en saa vastausta, vien asian kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen."
Laki ei määrää vastausaikaa. Esimerkiksi kahden viikon vastausaika on yleensä riittävä. Lähetä muistutus todisteellisesti, esimerkiksi sähköpostilla ja kirjattuna kirjeenä myyjän osoitteeseen. Jos myyjiä on useita, lähetä se jokaiselle.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Milloin asiaa ei kannata enää odottaa?
Vie asia eteenpäin heti, jos jokin näistä täyttyy:
- vanhentumisaika lähestyy eikä myyjä ole tunnustanut vaatimusta
- vaadit kaupan purkua
- vaurio on pakko korjata pian, ja näyttö katoaa korjauksen myötä
- myyjä myy tai siirtää omaisuuttaan
Purkuvaatimuksessa odottaminen on erityisen riskialtista. Purkukanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentti), mutta ratkaisussa KKO 2018:38 purkuoikeus meni jo aiemmin. Ostaja oli reklamoinut ja vaatinut purkua ajoissa, mutta nosti kanteen vasta yli neljä vuotta viimeisen yhteydenottonsa jälkeen. Ostaja menetti purkuoikeutensa passiivisuuden vuoksi.
Jos myyjä siirtää omaisuuttaan, katso artikkeli Myyjä siirtää omaisuuttaan kiinteistöriidan aikana: miten turvaan korvaussaatavani?.
Miten riidan voi ratkaista?
Tuomioistuinsovittelu sopii hiljaisen myyjän kanssa huonosti. Sovittelun aloittaminen edellyttää kaikkien osapuolten suostumusta (riita-asioiden sovittelusta ja sovinnon vahvistamisesta yleisissä tuomioistuimissa annetun lain 4 §). Jos myyjä ei vastaa, sovittelu ei yleensä käynnisty.
Kuluttajariitalautakunta käsittelee myös yksityishenkilöiden välisiä omakotitalon kauppaa koskevia riitoja. Sekä ostaja että myyjä voivat viedä tällaisen riidan lautakuntaan (laki kuluttajariitalautakunnasta 2 §:n 1 momentin 2 kohta). Käsittely on maksuton, ja kumpikin vastaa omista kuluistaan.
Lautakunta antaa ratkaisusuosituksen, joka ei sido myyjää. Vireillepano katkaisee vanhentumisen (velan vanhentumisesta annetun lain 11 §) ja purkukanteen kymmenen vuoden määräajan. Kanteen saa silloin nostaa kolmen kuukauden kuluessa lautakunnan päätöksestä (laki kuluttajariitalautakunnasta 23 §).
Käräjäoikeus antaa sitovan tuomion. Kanteen voi nostaa myyjän kotipaikan tai kiinteistön sijaintipaikan käräjäoikeudessa. Kaikki virheet ja perusteet kannattaa esittää jo haastehakemuksessa.
Jos vaadit purkua, esitä toissijaisesti hinnanalennusta jo käräjäoikeudessa, sillä ratkaisussa KKO 2015:58 korkeimmassa oikeudessa ensimmäistä kertaa esitettyä hinnanalennusvaatimusta ei tutkittu.
Hävinnyt osapuoli joutuu yleensä korvaamaan vastapuolen kohtuulliset oikeudenkäyntikulut (oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §). Tarkista kotivakuutuksesi oikeusturvaehdot ennen kanteen nostamista.
Kanteesta kerrotaan artikkelissa Kanne kiinteistökaupan purkamiseksi.
Esimerkki 1: Vaadit 5 000 euron hinnanalennusta, ja myyjä vaikenee. Kuluttajariitalautakunta on edullinen tie, koska et joudu maksamaan myyjän kuluja. Suositus ei sido, mutta se antaa puolueettoman arvion ja katkaisee vanhentumisen.
Esimerkki 2: Vaadit kaupan purkua 250 000 euron talossa, ja myyjä on ollut hiljaa puoli vuotta. Asiantuntijalausunnot ovat valmiit. Odottaminen on riski purkuoikeudelle, ja suurissa summissa sitova tuomio on usein tarpeen, joten kanteen valmistelu kannattaa aloittaa.
Jos kauppahintaa on vielä maksamatta
Jos osa kauppahinnasta on vielä maksamatta ja sinulla on myyjän sopimusrikkomukseen perustuva vaatimus, voit pidättyä maksamasta vaatimustasi vastaavan osan (maakaaren 2 luvun 30 §:n 1 momentti). Pidätettävän määrän on oltava suhteessa siihen hyvitykseen, johon sinulla on oikeus. Jos pidätät liikaa kauppahintaa, voit joutua maksuviivästykseen perusteettomasti pidätetyn osuuden osalta ja maksamaan siitä viivästyskorkoa. Ilmoita pidätyksestä, sen määrästä ja perusteesta myyjälle kirjallisesti.
Mitä myyjä voi myöhemmin väittää?
Hiljainen myyjä vastaa usein vasta lautakunnassa tai oikeudessa. Varaudu silloin ainakin näihin väitteisiin:
- reklamaatio tai vaatimukset tulivat liian myöhään
- vika olisi pitänyt huomata ennen kauppaa tehdyssä tarkastuksessa tai siitä oli kerrottu ostajalle
- kyse on vanhan talon tavallisesta kulumisesta eikä virheestä
- korjauskustannukset sisältävät parannuksia, joista ostaja hyötyy
Jokaiseen väitteeseen vastataan näytöllä, joten kokoa aineisto jo nyt.
Kokoa nämä asiakirjat
- kauppakirja liitteineen, myyntiesite ja kuntotarkastusraportti
- reklamaatio, muistutukset ja todisteet niiden lähettämisestä
- valokuvat, kosteusmittaukset ja asiantuntijan lausunnot
- korjaustarjoukset ja muut euromäärien perusteet
- kirjallinen selvitys siitä, milloin havaitsit virheen ja milloin sait talon hallintaasi
Milloin juristista on hyötyä?
Kun myyjä vaikenee, juristin vaatimuskirje saa usein vastauksen. Juristi tarkistaa ensin, että reklamaatiosi on tehty ajoissa ja asianmukaisesti, ja täydentää sitä tarvittaessa. Hän laskee vanhentumis- ja kanneajat, valitsee lautakunnan tai käräjäoikeuden summan ja näytön mukaan, arvioi kuluriskin ja oikeusturvavakuutuksen kattavuuden ja laatii haastehakemuksen niin, että toissijaiset vaatimukset ovat mukana. Jos myyjä herää neuvottelemaan, juristi huolehtii, ettei vanhentuminen pääse kulumaan neuvottelujen aikana.
Kysymyksiä ja vastauksia
Voinko korjata virheen itse, kun myyjä ei vastaa?
Voit, jos olet ensin ilmoittanut virheestä ja dokumentoinut sen huolellisesti. Varaa muistutuksessa myyjälle tilaisuus tutustua vaurioon ennen korjausta. Silloin myyjän on vaikea myöhemmin väittää, ettei hän saanut nähdä virhettä.
Riittääkö, että soitin myyjälle?
Puhelu on ilmoitus, mutta sen sisältöä ja ajankohtaa on riidassa vaikea näyttää. Lähetä aina myös kirjallinen viesti.
Entä jos myyjä vastaa vasta neuvotellakseen?
Pelkkä neuvottelujen käyminen ei automaattisesti katkaise vanhentumista. Varmista katkaisu esimerkiksi lähettämällä myyjälle kirjallinen, riittävästi yksilöity vaatimus. Säilytä todiste sen lähettämisestä.
Tästä kerrotaan artikkelissa Kiinteistövirheestä neuvotellaan: miten estän korvausvaatimuksen vanhentumisen?.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa