» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kaupan jälkeen havaittu kattovuoto voi olla myyjän vastuulle kuuluva laatuvirhe, jos vuodon syy oli olemassa jo kaupantekohetkellä ja katto poikkeaa sovitusta tai siitä, mitä vastaavanikäiseltä talolta voi perustellusti odottaa (maakaaren 2 luvun 17 ja 21 §).
Myyjä ei kuitenkaan vastaa siitä, että vanha katto saavuttaa normaalin käyttöikänsä. Arvioinnissa ratkaisevia ovat katon ikä ja korjaushistoria, myyjän antamat tiedot sekä se, mitä ostajan olisi pitänyt havaita ennen kauppaa tehdyssä tarkastuksessa.
Virhe vai kuluminen
Salaista virhettä arvioidaan vertaamalla taloa samalla seudulla oleviin, iältään ja laadultaan vastaaviin taloihin. Huomioon otetaan erityisesti rakennuksen ikä, tehdyt peruskorjaukset ja kauppahinta (HE 120/1994).
Vanhan talon ostajan on varauduttava tavanomaiseen kulumiseen ja korjaustarpeisiin. Salainen virhe on laatuvirhe vain, jos talo poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja voi perustellusti odottaa (maakaaren 2 luvun 17 §). Merkittävyyttä arvioidaan kokonaisuutena. Huomioon otetaan muun muassa vaurion laajuus, korjauskustannukset ja se, kuinka suuriin korjauksiin ostajan oli perusteltua varautua (maakaaren 2 luvun 17 §; KKO 2015:58).
Tavanomaisesta kulumisesta on todennäköisemmin kyse, jos katto on alkuperäinen ja lähellä käyttöikänsä loppua, sen kunnosta on kerrottu ostajalle ennen kauppaa ja vaurio olisi voitu havaita tavallisessa tarkastuksessa. Laatuvirhe on todennäköisempi, jos vuoto johtuu rakennus- tai asennusvirheestä, katto on uusittu hiljattain tai vaurio on huomattavasti laajempi kuin talon iän perusteella voisi odottaa.
Myyjä vastaa virheestä, joka oli olemassa jo kaupantekohetkellä, vaikka se havaittaisiin vasta myöhemmin (maakaaren 2 luvun 21 §).
Jos katto vaurioituu vasta kaupan jälkeen esimerkiksi myrskyssä, kyse ei yleensä ole kaupan virheestä. Ostaja vastaa myyjästä riippumattomasta syystä kaupanteon jälkeen syntyneestä vahingosta, vaikka myyjä asuisi talossa vielä (maakaaren 2 luvun 16 §). Myyjä voi kuitenkin joutua vastuuseen vahingosta, jos hän on laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen hoidon tai aiheuttanut vahingon huolimattomuudellaan (maakaaren 2 luvun 23 §).
Myyjän antamilla tiedoilla on suuri merkitys. Jos myyjä on antanut virheellisiä tietoja katon kunnosta tai jättänyt kertomatta aiemmista vuodoista, joista hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, kyse voi olla maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 tai 3 kohdan mukaisesta laatuvirheestä. Tällöin virheen ei tarvitse olla merkittävä, kuten salaisen virheen kohdalla. Riittää, että virheellisen tiedon tai kertomatta jättämisen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Myyjä vastaa myös kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista (maakaaren 2 luvun 20 §). Jos katto vuotaa pian kaupan jälkeen, voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, onko kyse virheestä.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Mitä tarkastuksessa olisi pitänyt huomata
Ostaja ei saa vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita ennen kauppaa tehdyssä tavanomaisessa tarkastuksessa. Ilman erityistä syytä ostajan ei kuitenkaan tarvitse tarkistaa myyjän antamia tietoja eikä tehdä tavanomaisesta poikkeavia tutkimuksia, kuten purkaa rakenteita (maakaaren 2 luvun 22 §). Esimerkiksi sisäkaton vesiläikät tai selvästi rikkoutunut vesikate ovat merkkejä, jotka ostajan pitäisi yleensä havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.
Ratkaisussa KKO 2009:31 vuonna 1977 rakennetun talon kuntotarkastuksessa havaittiin vesikatteessa poimuja, joiden taakse vesi lammikoitui. Katon uusimista suositeltiin harkittavaksi muutaman vuoden kuluessa. Yläpohjaa ei voitu tarkastaa, koska tarkastusluukkua ei ollut. Kaupan jälkeen yläpohjasta löytyi laaja kosteusvaurio. Korkein oikeus katsoi, etteivät kuntotarkastuksessa havaitut katon riskitekijät antaneet ostajalle erityistä syytä epäillä yläpohjan kosteusvauriota. Ostajan ei siksi tarvinnut ryhtyä rakenteita rikkoviin tutkimuksiin. Ostajalla oli oikeus hinnanalennukseen. Kauppakirjan vastuunrajoitusehto ei estänyt vaatimusta, koska se koski vain kuntotarkastusraportissa yksilöityjä vikoja ja puutteita, ei myöhemmin löytynyttä yläpohjan kosteusvauriota.
Ratkaisu osoittaa, että tiedossa oleva katon korjaustarve ja rakenteiden sisällä piilevä vaurio ovat eri asioita. Jos kuntotarkastusraportissa kerrotaan, että katto on uusittava lähiaikoina, uusimiskustannukset jäävät yleensä ostajan vastuulle. Katon alla oleva piilevä ja odotettua laajempi vaurio voi silti olla myyjän vastuulle kuuluva laatuvirhe.
Jos ostaja tietää kosteusvauriosta ennen kauppaa, hänen tarkastusvelvollisuutensa voi laajentua. Se ei kuitenkaan automaattisesti edellytä porauksia, kaivutöitä tai muita rakenteisiin kajoavia tutkimuksia. Ratkaisussa KKO 2004:78 ostajilta ei vaadittu tällaisia toimenpiteitä, joihin he eivät olisi voineet ryhtyä omin päin ilman myyjän suostumusta.
Myyjä ei voi vedota ostajan tarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 22 §).
Mitä voit vaatia
Ostaja voi vaatia laatuvirheen perusteella hinnanalennusta tai olennaisen virheen vuoksi kaupan purkua (maakaaren 2 luvun 17 §).
Hinnanalennus perustuu virheen vaikutukseen kiinteistön arvoon kaupantekohetkellä. Sen arvioinnissa käytetään usein lähtökohtana korjauskustannuksia (maakaaren 2 luvun 31 §). Jos korjaus samalla parantaa talon tasoa, hinnanalennus voi jäädä korjauskustannuksia pienemmäksi.
Ratkaisussa KKO 2009:31 korkein oikeus pienensi hinnanalennusta, koska vanha tasakatto oli korvattu tiilikatteisella harjakatolla, mikä nosti kiinteistön arvoa. Hinnanalennusta pienensi myös rakennuskustannusten nousu kaupanteon ja korjausten välillä.
Ostaja voi vaatia vahingonkorvausta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetuista laatuvirheistä. Myyjä voi kuitenkin vapautua korvausvastuusta osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 32 §).
Pelkkä salainen virhe ei yleensä oikeuta vahingonkorvaukseen yksityiseltä myyjältä. Poikkeuksena on ammattimainen rakentaja tai kiinteistöjen myyjä, jolta talo on ostettu asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi. Tällöin myyjä vastaa myös salaisesta virheestä aiheutuvista tarpeellisista kustannuksista, vaikka olisi toiminut huolellisesti (maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentti ja 10 §). Tilapäisen asumisen kuluja ei voida vaatia salaisen virheen tilanteessa myyjältä suorana vahingonkorvauksena, ellei myyjä ole toiminut huolimattomasti (KKO 2009:31). Asumiskelvottomuudesta aiheutunut haitta ja siitä koituneet ylimääräiset asumiskustannukset voidaan kuitenkin ottaa huomioon ostajalle tuomittavan hinnanalennuksen määrää korottavana tekijänä.
Jos kauppahintaa on vielä maksamatta, ostaja voi pidättyä maksamasta virheeseen perustuvaa vaatimustaan vastaavan osan (maakaaren 2 luvun 30 §).
Esimerkki: Ostat 40 vuotta vanhan talon, jonka myyntiesitteessä kerrotaan alkuperäisestä huopakatosta. Kahden vuoden päästä katto vuotaa, koska huopa on haurastunut. Kyse on todennäköisesti normaalista kulumisesta. Jos esitteessä olisi kerrottu katon uusimisesta viisi vuotta sitten ja vuoto johtuisi asennusvirheestä, kyse olisi todennäköisemmin virheestä.
Mitä tehdä ja mihin mennessä
Estä vuotovahingon paheneminen esimerkiksi suojaamalla vuotokohta. Valokuvaa vuoto ja vauriot sekä pyydä asiantuntijaa selvittämään vuodon syy, syntyajankohta ja korjauskustannukset. Ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle ennen laajoja korjauksia ja anna hänelle mahdollisuus tutustua vaurioon. Kiireellisiä vahingonrajoitustoimia ei kuitenkaan pidä viivyttää. Ratkaisussa KKO 2008:8 ostaja menetti oikeutensa vedota virheisiin, kun hän purki talon ja ilmoitti virheistä vasta myöhemmin.
Riidan etenemisestä kerrotaan artikkelissa Omakotitalosta löytyi kosteusvaurio kaupan jälkeen: miten korvausriita aloitetaan?.
Laatuvirheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se. Ilmoitus on yleensä tehtävä viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Takaraja ei kuitenkaan suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, eikä asunnoksi myyvää ammattimaista myyjää (maakaaren 2 luvun 10 ja 25 §).
Purkukanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §).
Hinnanalennus- ja vahingonkorvaussaatava vanhenevat kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se, ja vanhentuminen on katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 7, 10 ja 11 §).
Kaupan purkamiseen liittyvän kauppahinnan palautusvaatimuksen vanhentumisen alkamishetki on tulkinnanvarainen. Siksi myös sen osalta on turvallisinta toimia kolmen vuoden kuluessa virheen havaitsemisesta.
Juristi käy läpi kuntotarkastusraportin, myyntiesitteen ja asiantuntijan selvityksen sekä arvioi, onko kyse laatuvirheestä vai tavanomaisesta kulumisesta. Hän auttaa laatimaan virheilmoituksen ja arvioimaan perustellun hinnanalennusvaatimuksen. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen kattovuodon korvaamisesta ennen virheilmoituksen tekemistä.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa