» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Vuokraoikeuden ja sillä olevan omakotitalon kaupassa oli myyjän vastuuta rajoitettu suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Myöhemmin talossa oli havaittu yläpohjan kosteusvaurio, jonka johdosta ostaja vaati hinnanalennusta. Tapauksessa oli kyse rajoitusehdon merkityksestä myyjän vastuuseen. Kysymys oli myös kuntotarkastuksesta johtuvasta ostajan selonottovelvollisuudesta.
Asiassa esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoi, että rakennuksen yläpohjassa oli ollut kosteusvaurioita. Näin ollen käräjäoikeus totesi, että A, joka oli asunut talossa yli 20 vuotta, oli tullut tietoiseksi tai hänen olisi pitänyt tietää näistä vaurioista viimeistään kesäkuussa 2003 teetättämässään kuntotarkastuksessa tai jo aikaisemmin. A ei kuitenkaan ollut ennen kauppaa kertonut B:lle yläpohjan kosteusvaurioista. A oli siten jättänyt ilmoittamatta B:lle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voitiin olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kaupan kohteessa oli näin ollen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe.
Käräjäoikeus jatkoi, että maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kohteen tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Käräjäoikeuden mukaan ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kohteesta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknistä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Käräjäoikeus katsoi, että ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen.
Asia eteni hovioikeuteen. Hovioikeus lausui, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Hovioikeus katsoi, että B:llä olisi kuntotarkastusraportissa mainittujen havaintojen vuoksi ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy tarkistaa rakennuksen kunnosta annettujen tietojen paikkansapitävyys sekä selvittää yläpohjan kunto ennen kauppaa. Koska B oli ollut tietoinen katon kuntoon liittyvistä epävarmuustekijöistä, hänen olisi tullut ymmärtää, hän voi niiltä osin joutua itse vastaamaan ilmenevistä vioista ja vahingoista. Näin ollen A ei ollut vastuussa kysymyksessä olevasta laatuvirheestä. Hovioikeus hylkäsi kanteen ja vapautti A:n korvausvelvollisuudesta.
Asia eteni korkeimpaan oikeuteen. Korkein oikeus lausui että, maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei kuitenkaan voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siten edellyttänyt rakenteiden purkamista, joka on tavanomaisesta poikkeava toimenpide, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli ollut kosteusvaurio. Korkein oikeus katsoi edellä mainittujen seikkojen perusteella, ettei B:llä ole ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi hän ei ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan. Näin ollen A oli velvollinen suorittamaan B:lle hinnanalennusta.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa