Minilex - Lakipuhelin

Virhe kaupan kohteessa - KKO:2012:72


» Lakipuhelin neuvoo kokemuksella - Soita 0600 12 450 »

  • Laatuvirhe
    Kauppaehto
    Vastuunrajoitus

Kuopion Rouvasväenyhdistys r.y. oli ostanut Nordea Pankki Suomi Oyj:hin sittemmin sulautuneelta kiinteistöosakeyhtiöltä 16.12.2002 päivätyllä kauppakirjalla Kuopiossa sijaitsevan tontin rakennuksineen 815 000 euron kauppahinnalla. Kauppahinta jakautui siten, että tontin osuus siitä oli 85 000 euroa ja rakennuksen osuus 730 000 euroa.

Pankki oli teettänyt kohteesta 23.8.2001 päivätyn peruskuntoarvion ja 24.10.2002 päivätyn kustannusarvion. Ostaja oli hallinnut osaa kaupan kohteena olleesta rakennuksesta jo vuodesta 1992, jolloin kellaritilat oli muutettu kylmistä varastotiloista opetustiloiksi.

Kauppakirjaan otetun vastuunrajoitusehdon mukaan ostaja otti vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, oliko niitä huomioitu kustannusarviossa, olivatko ne olleet kaupantekohetkellä mahdollisesti piileviä, tai oliko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia. Tämä seikka oli huomioitu kauppahintaa alentavana tekijänä. Ostaja ilmoitti, ettei sillä ollut mitään vaatimuksia myyjää kohtaan kaupan kohteessa sijaitsevan rakennuksen perusteella. Myyjä puolestaan otti vastattavakseen maaperän laadusta. Kiinteistöllä oli aikaisemmin harjoitettu erilaista teollista toimintaa, muun muassa huoltoasematoimintaa.

Yhdistys kertoi 30.4.2008 vireille panemassaan kanteessa, että kaupanteon jälkeen rakennuksessa oli todettu vakavia sisäilmaongelmia, jotka johtuivat rakennuksen rakenteissa olevista mikrobivaurioista. Niitä oli todettu rakennuksen alapohjarakenteissa erityisesti kellarikerroksen tiloissa. Mikrobivaurioiden poistaminen ja niiden uusiutumisen estäminen oli edellyttänyt maanvaraisten lattiarakenteiden uusimista vaurioalueella.

Lisäksi kaupanteon jälkeen oli todettu, että ikkunoiden tiivistäminen seinärakenteisiin oli tehty puutteellisesti, mistä oli aiheutunut hallitsemattomia ilmavuotoja. Virhe oli edellyttänyt ikkunarakenteiden uudelleen tiivistämistä.

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen. Myös hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun johtopäätökset ja pysytti käräjäoikeuden tuomion.

Maakaaren mukaan ostajalla on laatuvirheiden perusteella oikeus hinnanalennukseen ja lisäksi oikeus saada korvausta vahingostaan. Maakaaren mukaan myyjän ja ostajan oikeuksia ja velvoitteita koskevista lain säännöksistä saadaan poiketa sopimuksella. Ostajan oikeuksia voidaan kuitenkin rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Lain esitöiden mukaan vastuunrajoitusehtojen osalta edellytetään täsmällistä yksilöintiä, jotta ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa

Korkein oikeus katsoi, että yhdistys on kauppakirjan allekirjoittaessaan ottanut tietoisen liiketaloudellisen riskin siitä, että rakennuksen korjaustarpeet osoittautuvat ennakkoarviointeja suuremmiksi. Jo niiden mukaan korjauskustannukset nousivat yli kahden ja puolen miljoonan euron. Sillä, että yhdistys ei mahdollisesti ole omassa hinta-arviossaan ottanut muita korjaustarpeita mielestään riittävässä määrin huomioon, ei edellä kerrotuissa olosuhteissa ole merkitystä ehdon sitovuutta arvioitaessa. Vastuunrajoituslausekkeen vaikutusta ei voida pitää yhdistyksen kannalta yllättävänä ja kohtuuttomana. Näin ollen vastuunrajoitusehto sitoo yhdistystä, jonka hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset ovat siten perusteettomia. Näin ollen Korkein oikeus ei muuttanut hovioikeuden tuomion lopputulosta.

 

Selaa lakitietoa

 

» Lakipalvelut jopa 40 % edullisemmin - nopeasti ja luotettavasti »