» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Ostajat olivat havainneet ostamassaan kiinteistössä laatuvirheitä. Kiinteistölle kuuluvan rakennuksen ylä- ja alapohjassa oli rakennusvirheitä ja vaurioita. Ostajat olivat ilmoittaneet virheistä myyjille 6.2.2012 ja 27.12.2012, oikeastaan 28.12.2012, mutta virheisiin perustuvat purku- ja hinnanalennusvaatimukset oli esitetty vasta haastehakemuksessa 2013. Myyjät katsoivat, että reklamaatio oli tehty liian myöhään, sillä heidän mukaansa osa virheistä oli tullut ostajien tietoon jo joulukuussa 2011.
Käräjäoikeus totesi, että reklamaatiota ei oltu esitetty maakaaren tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa. Varsinaiset vaatimukset myyjiä kohtaan oli esitetty vasta haastehakemuksessa lokakuussa 2013. Aiemmat reklamaatiokirjeet olivat koskeneet vain mahdollisuutta esittää myöhemmin yksilöidympiä vaatimuksia eikä niitä voida katsoa maakaaren muikaiseksi reklamaatioksi. Käräjäoikeus hylkäsi ostajien kanteen kaupan purkamisesta ja hinnanalennuksesta.
Hovioikeus oli käräjäoikeuden kanssa samoilla linjoilla ja hylkäsi ostajien kanteen.
Ostajat valittivat Korkeimpaan oikeuteen. Korkein oikeus totesi ensin yleisesti, että maakaaren mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Lain esitöiden mukaan virheestä ja vaatimuksista ei kuitenkaan tarvitse tehdä ilmoitusta samanaikaisesti, vaan virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää. Tästä huolimatta molempien ilmoituksien tulee tapahtua kohtuullisessa ajassa. Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen kohtuullisena pidettävän reklamaatioajan arvioimiseen. Seuraavaksi Korkein oikeus siirtyi arvioimaan kohtuullisen ajan käsitettä kyseissä tapauksessa. Sekä ylä- että alapohjan virheiden osalta se katsoi ostajien ilmoittaneen itse virheestä myyjille kohtuullisessa ajassa. Sen sijaan virheisiin perustuvat vaatimukset oli esitetty liian myöhään, sillä yksilöidyt vaatimukset oli ilmoitettu vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Ostajat eivät Korkeimman oikeuden mukaan esittäneet selvitystä siitä, miksi miksi he eivät olleet riittävän ajoissa ryhtyneet selvittämään korjauskustannuksia, jotka olisivat olleet tarpeen summittaisen vaatimuksen ilmoittamista varten. Korkein oikeus ei muuttanut hovioikeuden lopputulosta ja totesi ostajien menettäneen oikeutensa vedota virheisiin.
Tapaus korostaa ostajien velvollisuutta aktiivisuuteen kiinteistön virhetilanteissa. Pelkkä virheen ilmoittaminen ei riitä, vaan myös virheeseen perustuvat vaatimukset tulee ilmoittaa kohtuullisessa ajassa. Ostajan tulee aktiivisesti ryhtyä toimiin, joilla korjauskustannusarvio saadaan selville ja edes summittainen vaatimus esitettyä. Vuosi virheen havaitsemisesta ei ole enää kohtuullinen aika esittää vaatimuksia myyjälle. Myyjänkin vastuu loppuu aikanaan.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa