» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Pariskunta oli ostanut kiinteistön myyjältä siinä sijaitsevine rakennuksineen 690 000 markan hinnalla. Kauppakirjaan oli merkitty ehto, että ostajat ovat selvillä rakennuksessa havaituista kosteusvaurioista, jolloin myyjä ei ole vastuussa rakennusvirheistä, eikä niiden aiheuttamista vaurioista. Kyseessä oli myyjän vastuunrajoitusehto kauppakirjassa, jolla ostajat luopuvat mahdollisuudestaan vedota kyseisen rakennuksen virheisiin. Tämän ostajat olivat allekirjoittaneet. Ostajat olivat myöhemmin huomanneet, että vaurion laajuus oli huomattavasti suurempi, kuin mitä kuntokartoituksessa ilmeni, ja että rakennusvirheet olivat olennaisia. Muun muassa salaojituksia puuttui, jolloin rakennuksen alle kertyi vettä, joka aiheutti kosteusvaurioita alimman kerroksen seinärakenteissa. Tapauksessa oli kyse laatuvirheestä, jonka perusteella haettiin hinnanalennusta. Asiaa käsiteltiin Rauman käräjäoikeudessa, Turun hovioikeudessa, sekä Korkeimmassa oikeudessa.
Ostajat nostivat laatuvirhettä koskevan kanteen käräjäoikeudessa, vaatien hinnanalennusta huomattavasta rakennusvirheestä. Myyjä vetosi kauppakirjan vastuunrajoitukseen. Käräjäoikeus katsoi, että kohteen normaalissa tarkastuksessa ei voitu huomata kyseisiä virheitä, jolloin vastuunrajoitus voitiin sivuuttaa osittain. Vastuunrajoitus otettiin huomioon kuitenkin hinnanalennusta laskettaessa, sillä ostajat olivat osittain tietoisia rakennuksessa olevista virheistä. Myyjä vetosi myös siihen, että korjaustoimenpiteillä rakennuksen arvo nousisi myyntihintaa korkeammaksi, joka tulisi huomioida hinnanalennuksessa. Mikäli myyjä olisi joutunut hinnanalennuksena siis korvaamaan vaurioiden korjauttamisen, olisi rakennuksen arvo kohonnut myyntihintaa arvokkaammaksi, jonka takia ostajat olisivat saaneet etua tästä.
Käräjäoikeus katsoi, etteivät korjaustoimenpiteet oleellisesti lisänneet käyttöikää. Korjauskustannuksiksi käräjäoikeus arvioi 185 000 markkaa, josta vähennettäisiin vastuunrajoituksen ehto, jonka mukaan ostajat olivat osittain tietoisia virheistä, joten myyjä velvoitettiin maksamaan ostajille hinnanalennuksena 165 000 markkaa.
Molemmat valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus katsoi, että rakennus oli korjauksilla tullut rakennusmääräysten mukaiseksi, muttei ostohetkeä parempaan kuntoon, jolloin myyjän vaatimaa arvonnousua ei otettu huomioon. Hovioikeus oli käräjäoikeuden kanssa samaa mieltä siitä, että ostajat olivat ottaneet tietoisen riskin hyväksymällä kauppakirjan vastuunrajoitusehdon, eikä täten muuttanut käräjäoikeuden ratkaisua. Tietoisena riskinä pidetään ryhtymistä toimintaan, jonka perusteella voi tapahtua jotain, mutta tapahtumisesta ei olla täysin varmoja. Tietoisessa riskissä siis tiedetään riskin olemassaolo, mutta sen syntymahdollisuutta ei tehdessä ajatella.
Myyjä haki valituslupaa korkeimmasta oikeudesta samoilla vaatimuksillaan. Ostajat vaativat valituksen hylkäämistä. Korkein oikeus oli samaa mieltä aiempien oikeusasteiden kanssa, ettei ostaja voinut tietää rakennusvirheiden ja niiden aiheuttamien vahinkojen laajuudesta enempää, kuin mitkä tiedot heillä oli kaupantekohetkellä. Ainoastaan rakenteisiin poraamalla, rakenteita purkamalla ja tutkimusnäytteitä ottamalla heillä olisi ollut mahdollisuus tietää vahinkojen laajuus kokonaisuudessaan. Nämä toimenpiteet olisivat kajonneet taas myyjän silloiseen omaisuuteen niin laajalti, ettei tällaiseen tutkimustoimenpiteeseen ollut laissa säädettyä velvollisuutta. Korkein oikeus oli samaa mieltä aiempien oikeusasteiden kanssa siitä, että hinnanalennusta määriteltäessä tuli huomioida vastuunrajoitusehto, mutta ei korjauksella syntyvää arvonnousu. Näillä perusteilla korkein oikeus tuli samaan tulokseen hovioikeuden kanssa, joten myyjän tuli maksaa ostajille 165 000 markkaa hinnanalennuksena.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa