» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2016:69 oli kysymys kiinteistön kaupan laatuvirheen reklamoinnista. Ostajat olivat kanteessaan katsoneet, että heidän myyjiltä ostamassaan kiinteistössä oli ollut laatuvirheitä. Ostajat olivat vaatineet kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta. Myyjät olivat vastustaneet tätä sillä perusteella, että ostajat eivät olleet reklamoineet laatuvirheistä sekä niihin perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun he olivat havainneet virheet taikka kun heidän olisi pitänyt ne havaita. Ostajat olivat ostaneet kiinteistön 18.8.2011 ja he olivat ilmoittaneet virheistä myyjille 6.2.2012 ja 28.12.2012, ja niihin perustuvat vaatimukset vasta haastehakemuksessa. Laatuvirheet olivat olleet asuinrakennuksen ylä- sekä alapohjassa. Yläpohjan osalta virhe oli tullut ostajan tietoon viimeistään 13.12.2011 ja alapohjan osalta 28.3.2013.
Käräjäoikeus oli katsonut, ettei ostajien reklamaatiota ollut tehty maakaaren edellyttämällä tavalla, kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta. Ostajien ensimmäisessä reklamaatiokirjeessä oli varattu mahdollisuus esittää korvausvaatimuksia myös alapohjan osalta, mutta kirjeessä ei ollut vaatimuksia edes yläpohjan virheiden osalta. Ostajat valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että reklamaatio virheistä oli tehty liian myöhään koska niiden osalta yksilöidyt vaatimukset oli esitetty vasta haastehakemuksessa. Ostajat valittivat korkeimpaan oikeuteen, jossa korkein oikeus arvioi kysymystä, olivatko ostajat ilmoittaneet myyjille virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun he havaitsivat virheet taikka kun heidän olisi pitänyt ne havaita.
Korkein oikeus katsoi ostajien menettäneen oikeutensa vedota virheisiin. Korkein oikeus perusteli kantaansa vedoten maakaaren esitöihin ja aikaisempaan oikeuskäytäntöön. Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momenttia koskevan hallituksen esityksen mukaan ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei kuitenkaan tarvitse tässä vaiheessa olla yksilöityjä. Aikaisemmassa oikeuskäytännössä on korostunut, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta, että hänellä on tilaisuus perehtyä väitettyihin väitteisiin, osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa vaatimuksiin ja mahdollisesti korjata virheet tai tehdä sovintotarjous. Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, mikäli ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Säännöksen kohtuullinen aika on joustava ja määräytyy tapauskohtaisesti. Asian arvioinnissa korkein oikeus katsoi, ettei sillä ollut merkitystä, että myyjät olivat tehneet virheilmoitukset omille saantomiehilleen. Korkeimman oikeuden ratkaisu on perusteluineen erittäin johdonmukainen sekä selkeä linjaus reklamaatiovelvollisuuden täyttymisestä.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa