» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Aki P on 27.3.2009 vireille tulleella kanteella vaatinut 26.4.1996 tehdyn kiinteistön kaupan johdosta hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kiinteistön myyjältä Aili M:ltä ja vahingonkorvausta kaupassa kiinteistönvälittäjänä toimineelta Christina V:ltä. Asiassa on kysymys siitä, ovatko Aki P:n vaatimat saatavat vanhentuneet huomioon ottaen sen, että Aki P on esittänyt reklamaation kiinteistön kaupassa olevasta virheestä Aili M:lle ja Christina V:lle lähettämissään 15.4.2005 ja 30.8.2006 päivätyissä kirjeissä.
Käräjäoikeus katsoi, että kaikki Aki P:n esittämät hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset olivat vanhentuneet 26.4.2006. Sen vuoksi kanne oli hylättävä.
Aki P:n reklamaatiokirjeissä oli ollut kysymys velkojan suorittamasta velan vapaamuotoisesta katkaisutoimesta eikä velan maksamisen lopullisesta vaatimuksesta. Vanhentumislain 10 §:n 2 momentin mukaan velan vanhentumisen katkaiseminen edellyttää, että velka yksilöidään katkaisutoimessa. Jos kysymys on 7 §:ssä tarkoitetusta vahingonkorvauksesta tai hyvityksestä, velkojan tekemästä muistutuksesta on käytävä ilmi velan peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla, jolleivät ne ole velallisen tiedossa. Hovioikeus katsoi, että velan määrä oli Aili M:lle lähetetyssä reklamaatiokirjeessä kohtuudella vaadittavalla tavalla yksilöity. Hovioikeus katsoi, että velan määrä oli myös Christina V:lle lähetetyssä reklamaatiokirjeessä kohtuudella vaadittavalla tavalla yksilöity.
Hovioikeus katsoi, että käräjäoikeuden ei olisi tullut mainitsemillaan perusteilla hylätä kannetta kummankaan vastaajan osalta vanhentuneena. Sen vuoksi käräjäoikeuden tuomio oli kumottava ja asia palautettava käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.
Kauppaa tehtäessä kiinteistönvälittäjän vastuusta säädettiin kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetussa laissa (686/1988). Lain 6 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälittäjän on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Lain 8 §:n 1 momentin mukaan välittäjän on annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen ja 9 §:n mukaan hänen on myös selvitettävä tietojen oikeellisuus, jos hänellä on aihetta epäillä saamiensa tietojen olevan virheellisiä tai puutteellisia. Edelleen lain 13 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella oli oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe oli hänelle aiheuttanut. Välittäjän korvausvastuu toimeksiantajan vastapuolelle on siten samankaltaista kuin hänen vastuunsa toimeksiantajalle.
Kaupan tekemisen aikaan saatavan vanhentumisesta säädettiin määräajasta velkomisasioissa sekä julkisesta haasteesta annetussa asetuksessa (vanhentumisasetus). Sen 1 §:n mukaan jokaisen, jolla oli toiselta saatavana rahaa, taikka jotain muuta, piti vaatia sitä velalliselta ulos tai häntä siitä toteennäytettävästi muistuttaa kymmenessä vuodessa sen päivän jälkeen, jona velka tehtiin. Sopimukseen perustuvan saatavan vanhentuminen alkoi siis sopimuksen tekemisestä. Oikeuskäytännössä (KKO 1992:151 ja 2002:74) on katsottu, että myös sopimusrikkomukseen perustuvan korvaussaatavan vanhentuminen alkoi sopimuksen tekemisestä.
Velan vanhentumisesta annettu laki (vanhentumislaki) on tullut voimaan 1.1.2004. Sen voimaantulo- ja siirtymäsäännöksen mukaan lakia sovelletaan myös velkaan, jonka oikeusperuste on syntynyt ennen lain voimaantuloa. Velka vanhentuu kuitenkin vanhentumislain nojalla aikaisintaan kolmen vuoden kuluttua lain voimaantulosta, jollei kyseinen velka myös aikaisemmin voimassa olleiden säännösten mukaan vanhentuisi tätä ennen. Kun kiinteistön kauppaa koskevan sopimuksen tekemisestä ei ollut 1.1.2004 kulunut vielä kymmentä vuotta, Aili M:ään ja Christina V:hen kohdistetut vaatimukset eivät ole olleet vanhentuneita vanhentumislain voimaan tullessa. Velan vanhentumista ja sen vanhentumislain voimaantulon jälkeen tapahtunutta vanhentumisen katkaisemista arvioidaan siten vanhentumislain säännösten perusteella.
Vanhentumislain 10 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan velan vanhentuminen katkeaa, jos velkoja vaatii velalliselta suoritusta tai muutoin muistuttaa velallista velasta. Pykälän 2 momentin mukaan velan vanhentumisen katkaiseminen edellyttää, että velka yksilöidään katkaisutoimessa. Jos kysymys on 7 §:ssä tarkoitetusta vahingonkorvauksesta tai hyvityksestä, velkojan tekemästä muistutuksesta on käytävä ilmi velan peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla, jolleivät ne ole velallisen tiedossa.
Korkein oikeus katsoi, että Aki P on Aili M:lle ja Christina V:lle lähettämillään 15.4.2005 päivätyillä kirjeillä katkaissut vaatimiensa hinnanalennuksen ja vahingonkorvausten vanhentumisen vanhentumislain edellyttämin tavoin.
Korkein oikeus ei muuttanut hovioikeuden päätöksen lopputulosta.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa