Minilex - Lakipuhelin

Olennainen virhe kiinteistön kaupassa - KKO:2015:58


» Lakipuhelin neuvoo kokemuksella - Soita 0600 12 450 »

  • Kiinteistön kauppa
    Laatuvirhe
    kaupan purkaminen
    Maakaari

Tapauksessa A oli ostanut 2011 vuonna kauppakirjalla kiinteistön, jossa sijaitsi 1955 rakennettu asuinrakennus. Kaupan teon jälkeen asuinrakennuksen alapohjassa sekä pesutiloissa oli havaittu kosteudesta johtuvia vaurioita, jotka piti korjata ilman aiheetonta viivytystä. Korjauskustannukset olivat merkittävät suuruusluokaltaan ja olennaisesti suuremmat kuin mitä A olisi voinut olettaa kauppaa tehtäessä. Tapauksessa käsiteltiin, olivatko virheet niin olennaiset, että A:lla on oikeus purkaa kauppa maakaaren mukaan.

A vaati käräjäoikeuden kanteessa, että kiinteistön kauppa puretaan ja B velvoitetaan palauttamaan kauppahinta 68 000 euroa korkojen kanssa, koska rakennuksen pesu- ja saunatiloissa sekä alapohjassa oli kosteus, - home- sekä lahovaurioita.  B oli kiistänyt kanteen.  Riidatonta oli, että B ei ollut tiennyt pesuhuoneessa tai alapohjassa olevista kosteus- sekä lahovaurioista. Pesuhuone oli kuitenkin teknisen ikänsä lopussa ja vauriot olivat olleet paikallisia. Remontin hinta oli ollut kauppahinnasta 21,5 prosenttia ja näin ollen kiinteistön virhe ei olisi olennainen. Lisäksi kiinteistön korjaaminen A:n kertomalla tavalla johtaisi nykyisen tason parannukseen.

Käräjäoikeus mainitsi, että viitaten maakaaren 2 luvun 17 §:ään sekä hallituksen esitykseen HE 120/1994, kiinteistön kaupan purkukynnys on korkea. Yleensä virheen korjauskustannusten tulee olla vähintään 40 prosenttia kauppahinnasta, ennen kuin virhettä voidaan pitää olennaisena. Kuitenkin asiat ratkaistaan joka kerta tapauskohtaisesti. Kyseisessä asiassa vastaanotettuaan näytön, käräjäoikeus katsoi, että kiinteistöllä oleva talo on poikennut laadultaan merkittävästi kosteusvaurioiden takia siitä, mitä sen kaltaisilla 1950-luvun taloilta voitaisiin kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen edellyttää perustellusti. Todistajien mukaan korjauskustannukset talossa olisivat arviolta 30 000- 45 000 euroa.  Tämä remontti myös johtaisi selvään tasonparannukseen rakennuksessa verrattuna siihen, mitä se oli myyntihetkellä. Terveystarkastaja oli lisäksi lausunnossaan suositellut, että talossa ei asuttaisi ennen alapohjan korjaamista, koska rakennuksesta voisi aiheutua terveyshaittaa. Näin ollen käräjäoikeus katsoi virheen olevan olennainen ja A:lla olevan oikeus purkaa kauppa.  Tässä tapauksessa kaupan purkaminen ei johda B:n kannalta kohtuuttoman lopputulokseen. Käräjäoikeus totesi vielä, että on kaupan purkaminen on oikeudenmukaisempaa tässä tilanteessa kuin kaupan pysyttäminen. Käräjäoikeus purki kiinteistön kaupan ja velvoitti B:n maksamaan kauppahinnan korkoineen takaisin A:lle.

B valitti hovioikeuteen vaatien A:n kanteen hylkäämistä. Hovioikeus totesi esitetyn selvityksen perusteella, että asuinrakennuksen saunassa sekä pesuhuoneessa että alapohjassa oli kosteus – ja lahovaurioita. Näin ollen kaupan kohteessa oli laatuvirhe. Hovioikeus myös lausui, ettei terveystarkastaja ole käynyt kiinteistöllä eikä pelkästään hänen lausunnolla voida sanoa rakennuksen olevan asuinkelvoton virheiden johdosta. Virheiden korjaaminen ei myöskään vaadi koko alapohjan uusimista vaan osan siitä (30-35 %) ja näin ollen kustannukset olisivat remonttien osalta noin 20 000 euroa. Hovioikeuskin totesi, että kaupan kohteessa on olennainen virhe, mikäli virheen korjauskulut ovat vähintään 40 % kauppahinnasta. Tässä tarpeelliset kulut olisivat vain 29 %. Hovioikeus lisäksi katsoi, että virheet olisi korjattavissa kohtuullisessa ajassa, kahdesta viikosta pariin kuukauteen. Näin ollen hovioikeus katsoi, ettei kaupan kohteessa ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaista olennaista virhettä eikä kaupan purkamisella ole ollut edellytyksiä. Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion sekä hylkäsi kanteen.

Valituslupa korkeimpaan oikeuteen myönnettiin. A vaati, että hovioikeuden tuomio kumottaisiin ja tehty kiinteistön kauppa kumotaan. Lisäksi hän vaati, että B velvoitetaan maksamaan A:lle kauppahinta 68 000 euroa takaisin korkoineen. Toissijaisesti hän vaati, että B velvoitetaan suorittamaan hinnanalennus 44 300 euroa viivästyskorkoineen. B sen sijaan vaati, ett ä valitus hylätään ja toissijainen vaatimus hylätään tai jätetään tutkimatta.

Ensimmäiseksi korkein oikeus otti kantaan hinnanalennus vaatimukseen. Se jätettiin tutkimatta vedoten oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 1 §:n 1 momentin 3 kohtaan, jossa sanotaan, ettei tällaista vaatimusta saa esittää enää ylemmässä tuomioistuimessa.  A oli myös korkeimmassa oikeudessa vedonnut uuteen seikkaan sanoen, että B:n olisi pitänyt huomata kylmä veto rakennuksessa ja kertoa tästä A:lle. Korkein oikeus kuitenkin katsoi, ettei tähän seikkaan saa vedota oikeudenkäymiskaaren 3 luvun 7 §:n 1 momentin takia. Sen mukaan muutoksenhakija saa vedota ainoastaan sellaisiin seikkoihin sekä todisteisiin, jotka esitetty jo ali- tai hovioikeudessa paitsi jos hän saattaa todennnäköiseksi, ettei ole voinut tehdä tätä aiemmin tai hänellä on muu pätevä syy. Tällaista A:lle ei ollut näyttää.

Riidatonta asiassa oli, että asuinrakennuksessa oli kosteusvaurioiden takia laatuvirhe. Kysymyksenä nyt oli, oliko virhe niin olennainen, että A:lla on oikeus purkaa kauppa. Olennaisena virheenä on yleensä pidetty korjauskuluja, jotka ovat 40 % kauppahinnasta. Aina täytyy kuitenkin katsoa kokonaistilannetta eikä voida pelkällä prosenttimäärällä arvioida virheen olennaisuutta, koska se voisi johtaa kohtuuttomaan lopputulokseen ostajan tai myyjän kannalta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat olla olemassa esimerkiksi silloin, jos kauppaa ei olisi virheen takia syntynyt edes alennettuun hintaan tai virheen korjaaminen on tehtävä niin nopeasti, ettei kiinteistöä voida käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti tai syntyy riski, että korjauskustannukset virheen korjaamiselle nousevat kohtuuttomiksi.

Korkein oikeus päätti kumota hovioikeuden tuomion ja jättää asian käräjäoikeuden tuomion varaan. Perusteluissaan korkein oikeus totesi, että korjauskustannukset ovat olleet suuruudeltaan merkittävät ja olennaisesti sitä suuremmat, mihin A olisi voinut kauppaa tehtäessä joutua varautumaan. Virhe oli myös korjattava välittömästi, jolloin rakennus ei soveltunut asuinkäyttöön. Korjauskustannuksista oli myös epävarmuutta, mutta tämä ei voi olla esteenä kaupan purkamiselle, koska korjauskustannukset kuitenkin tulevat olemaan suuret suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Virhe katsottiin maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan olevan olennainen ja sen vuoksi A:lla olevan oikeus purkaa kauppa. 

 

Selaa lakitietoa

 

» Lakipalvelut jopa 40 % edullisemmin - nopeasti ja luotettavasti »