Minilex - Lakipuhelin

Kiinteistössä oleva vallintavirhe sekä ostajien oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen - KKO:2015:72


>> Lakipuhelin neuvoo vuosien kokemuksella - Soita 0600 12 450 >>

  • Kiinteistön kauppa
    Vallintavirhe
    Hinnanalennus
    Kiinteistönvälitys
    Vahingonkorvaus

Myyjä oli jättänyt ilmoittamatta ostajalle, että kiinteistön osa oli osoitettu kaavarungossa uimaranta- ja venevalkama-alueeksi. Tämä sijaan myyjä oli ilmoittanut, että kiinteistön oli kaavarungossa merkitty kokonaisuudessaan asuinkäyttöön. Korkeimmassa oikeudessa oli kyse siitä, onko kiinteistössä maakaaren mukainen vallintavirhe ja mikäli on, onko ostajalla oikeus hinnanalennukseen. Toiseksi Korkein oikeus käsitteli välittäjän tiedonantovelvollisuutta ja ostajan oikeutta vahingonkorvaukseen.

Ostaja oli ostanut myyjältä noin hehtaarin suuruisen kiinteistön 400 000 eurolla. Kaupassa oli käytetty kiinteistönvälittäjää. Alueella oli kaavoituksen valmistelua varten laadittu kaavarunko, jossa suurin osa kiinteistöstä oli merkitty rantaan rajoittuvaksi erillispientaloalueeksi. Kiinteistölle oli kuitenkin tehty aluevaraukset myös uimarannalle ja uimarannalle, jossa saa säilyttää veneitä. Kaavarunko oli valmistunut 2007 ja kauppa oli tehty 2009.

Kiinteistöstä laaditussa myyntiesitteessä oli kerrottu kiinteistöllä olevan rantaviivaa 250 metriä sekä tenniskenttä. Lisäksi oli mainittu, että alueella oli laadittu kaavarunko, jossa kiinteistö oli merkitty rantaan rajoittuvaksi erillispientaloalueeksi. Alueelle vahvistettiin yleiskaava 2012, jossa kiinteistöstä osoitettiin reilun 2000 neliömetrin suuruinen alue lähivirkistysalueeksi, johon kuului 40 metriä rantaviivaa, jättäen sisäänsä tenniskentän sekä kiinteistön jätevesisäiliön ja sähköpääkeskuksen. Edellä kuvatuista syistä ostaja vaati myyjältä hinnanalennusta ja välittäjältä vahingonkorvausta.

Maakaaren mukaan kiinteistöllä katsotaan olevan vallintavirhe muun muassa silloin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Vallintavirhe on olemassa myös silloin, jos myyjä on jättänyt ilmoittamatta päätöksestä, joka vaikuttaa kiinteistön käyttöön ja arvoon ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Edelleen kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekoa jättänyt oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen edellä mainitusta päätöksestä tai siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla. Vallintavirheen perusteella ostaja on oikeutettu hinnanalennukseen ja korvaukseen kärsimästään vahingosta. Mikäli virhe on olennainen ostajalla on oikeus kaupan purkuun.

Korkeimman oikeuden tuli tässä asiassa ratkaista oliko kaavarunko maakaaren mukainen viranomaisen päätökseen rinnastettava seikka. Oikeus totesi kaavarungon olevan yleispiirteinen suunnitelma asemakaavan pohjaksi. Kaavarunko on kuitenkin suunnittelutarkkuudeltaan tarkempi kuin yleiskaava. Kaavarungon valmistelussa maanomistajille varataan yleisesti tilaisuus lausua mielipiteensä suunnitelmasta ja kyseisessä asiassa myös kunnan asemakaava-arkkitehti oli todistanut, että kaavarungolla oli vahva alueen asemakaavoitusta ohjaava vaikutus. Korkein oikeus katsoi, että vaikkei kaavarunko ole maakaaressa tarkoitettu viranomaisen päätös, voidaan sitä pitää viranomaisen päätökseen verrattavana seikkana, joilloin vallintavirhettä koskevaa säännöstä voidaan soveltaa.

Kaavarunko oli ollut myyjän ja kiinteistövälittäjän saatavilla. Myyjä oli lisäksi neuvotellut alueen maankäytöstä kaavoitusviranomaisten kanssa ja kaupunki oli erikseen antanut myyjälle velvoitteen ilmoittaa kaavarunkoon merkityistä virkistysaluevarauksista mahdollisille ostajille. Myyjä oli siten ollut tietoinen kaavarungon sisällöstä ja sen kaavoitusta ohjaavasta vaikutuksesta. Myyntiesitteessä ei ollut ollut lainkaan mainintaa virkistysaluevarauksista. Asiassa oli myös selvää, ettei ostajalle oltu annettu kaavarunkoa koskevia asiakirjoja ennen kaupan tekoa. Korkein oikeus katsoi, että koska myyntiesitteessä oli mainittu alueen olevan merkitty kaavarungossa erillispientaloalueeksi ilman mainintaa virkistysaluevarauksista, oli ostajalla puutteelliset ja harhaanjohtavat tiedot aluevarauksista. Ostajalle oli siten muodostunut virheellinen kuva kaavarungon aluevarauksista.

Korkein oikeus katsoi, ettei ostaja ollut laiminlyönyt omaa selonottovelvollisuuttaan kaavoituksen suhteen. Tätä perusteltiin sillä, että ostajan myyntiesitteestä ja muualta saama tieto kaavarungosta oli harhaanjohtavaa. Koska ostajaa ei oltu myöskään erikseen kehotettu ottamaan selkoa erityisesti kaavarungon virkistysaluevarauksista, ei selonottoon ole ollut tarvetta.

Myyjä oli ollut tietoinen aluevarauksista ja niiden vaikutuksista kiinteistöön. Myyjä oli tiennyt ostajan etsivän nimenomaisesti rauhallista ja suojaa tarjoavaa kiinteistöä, johon aluevarausten toteutuminen merkittävästi vaikuttaisi. Tällä perusteella myyjän oli tullut tietää, että tieto kaavarungon virkistysaluevarauksista olisi ollut ostajalle merkityksellinen ja ostajalle myyntiesitteessä ja suullisesti annetut tiedot olivat harhaanjohtavia ja puutteellisia.

Välitystehtävää suorittavan on kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaan otettava huomioon toimeksiantajan sekä tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata markkinoinnissa annettuja tietoja. Välitysliikkeen on kohdetta tarjotessaan annettava mahdolliselle ostajalle kaikki ne tiedot, joiden se tietää tai pitäisi tietää vaikuttavan kauppaan. Myyntiesitteestä oli puuttunut tieto kaavarungon virkistysaluevarauksista. Sen sijaan välittäjä oli kertonut ostajalle, että kaupunki voi haluta lunastaa pienen alueen tenniskentän takaa. Suunnitellut aluevaraukset kattoivat kuitenkin kiinteistön pinta-alasta noin 20 prosenttia ja 15 prosenttia rantaviivasta, joten kyseiset tiedot olivat kauppaan vaikuttavia seikkoja. Välittäjän antamat tiedot siitä, että kaupunki haluaisi vain pienen alueen tenniskentän takaa oli siten harhaanjohtava. Välittäjä oli laiminlyönyt velvollisuutensa toimia huolellisesti ja ammattitaitoisesti.

Korkein oikeus totesi, että kohteessa oli maakaaren mukainen vallintavirhe, jonka perusteella ostaja oli oikeutettu hinnanalennukseen. Ostajilla oli myös oikeus vahingonkorvaukseen vahingosta, jonka välittäjän virheellinen menettely oli aiheuttanut. Myyjä ja välittäjä velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan hinnanalennusta ja vahingonkorvausta 35 000 euroa.

 

Selaa lakitietoa