Minilex - Lakipuhelin

Kiinteistön kauppa ja saamisen vanhentuminen - KKO:2012:75


>> Lakipuhelin neuvoo vuosien kokemuksella - Soita 0600 12 450 >>

  • Kiinteistönvälitys
    Vahingonkorvaus
    Saamisen vanhentuminen
    Vapaamuotoinen katkaisutoimi

Tapauksessa Aki P oli ostanut 26.4.1996 ostanut kiinteistön Aili M:ltä 270 000 markalle eli noin 45 000 eurolla. Kauppakirjan mukaan Aki P osti kiinteistön vakituiseksi asunnokseen. Alun perin rakennukselle oli myönnetty rakennuslupa vuonna 1952, jolloin rakennusluvan kohdalla oli lukenut ”uudisrakennus lomarakennus”. Aki P:n ottaessa selvää mahdollisuuksia asuinrakennuksen laajentamiseen vuonna 2005 kävi ilmi, että rakennuslupa oli 1952 myönnetty lomarakennusta varten.  Aki oli yrittänyt saada poikkeuslupaa rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamisesta lomarakennuksesta vakituiseksi asunnoksi, mutta sitä ei hyväksytty. Hän valitti päätöksestä hallinto-oikeuteen, mutta valitus hylättiin. Aki P lähetti Aili M:lle sekä kiinteistövälittäjä Christina V:lle 15.4.2005 reklamaatiokirjeet. Hän vaati Aili M:ltä hinnanalennusta rakennuksen osalta sen verran, että arvo vastaa vapaa-ajan kiinteistön hintaa kaupantekohetkellä. Hän lisäsi vielä, että yksilöi alennuksen sitten kun on tarvittavat arviot sekä selvitykset hankittu. Kiinteistövälittäjältä hän vaati vahingonkorvausta, koska hän ei ollut kertonut ettei kiinteistö sovellu vakituiseen asumiseen ja näin ollen kiinteistö ei ole vastannut sitä mitä oli sovitun. Hän lisäsi tähän vielä, että tulee yksilöimään vahinkojen määrän sitten kun tarvittavat arviot sekä selvitykset on hankittu. 30.8.2006 Aki P lähetti molemmille kirjeet, jossa oli yksilöinyt vaatimustensa määrät.

Aki P nosti kanteen käräjäoikeudessa Aili M:ää ja Christina V:tä vastaan. Hän vetosi kohteessa olevan maakaaren vallintavirhe, koska kumpikaan ei ollut kertonut hänelle, että rakennuslupa oli lomarakennukselle myönnetty, vaikka kauppakirjaan oli otettu nimenomainen ehto vakituisesta asumisesta. Näin ollen Aili M oli laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa. Lisäksi loma-asunto on arvoltaan paljon vähäisempi (20 000e)kuin vakituisesti asuttava. Christina V sen sijaan oli Aki P:n mielestä laiminlyönyt tiedonanto- että selonottovelvollisuutensa, kun ei ollut kertonut rakennusluvasta Aki P:lle. Aki P vaati tuottamuksen nojalla vahingonkorvausta häneltä. Aki P vaati vastaajia vielä korvaamaan hänelle aiheutuneet vahingot siitä, kun hän on pyrkinyt korjaamaan vahingon lautakunnassa ja hallinto-oikeudessa. Aili M ja Christina V vastasivat vaatien kanteen hylkäämistä ja vedoten saatavien vanhentumiseen. Aki P:n 15.4.2005 tekemät reklamaatiot eivät katkaisseet vanhentumista, koska niissä saatavien määrää ei oltu yksilöity vanhentumislain 10 §:n 2 momentissa vaaditulla tavalla. Aki oli yksilöinyt määrän vasta 30.8.2008. Aki P vastasi tähän katkaisseensa vanhentumisen reklamaatiolla 15.4.2005, koska oli siinä ilmoittanut vaatimuksen arvioimiseksi tarpeelliset seikat kohtuudella vaadittavalla tavalla.

Vanhentumislain 10 §:n 2 momentin mukaan velan vanhentumisen katkaiseminen vaatii sen, että velka yksilöidään katkaisutoimessa. Mikäli kysymyksessä on 7 §:n vahingonkorvaus tai hyvitys, velkojan tekemästä reklamaatiosta on käytävä ilmi velan peruste sekä kohtuudella vaadittavalla tavalla sen määrä. Selvää tässä asiassa on, että vanhentumislain 7 §:n 2 momentissa tarkoitettu 10 vuoden määräaika lasketaan kaupanteosta eli 26.4.1996 ja Aki P on reklamaatiossaan 15.4.2005 ilmoittanut vaatimusten perusteen kohtuudella vaadittavalla tavalla. Reklamaatiokirjeessä ei tarvitse lain esitöiden mukaan ilmoittaa tarkkaa summaa vaatimuksilleen, vaan kohtuudella vaadittavalla tavalla.Käräjäoikeus päätti lain sanamuodon sekä esitöiden perusteella, että Aili M:lle lähetetyssä reklamaatiokirjeessä 15.4.2005 ei ole käynyt ilmi kohtuudella vaadittavalla tavalla vahingonkorvausten määrä. Myöskään Christina V:lle lähetetyssä kirjeessä ei vahingonkorvausten määrää ilmoitettu kohtuudella vaadittavalla tavalla. Käräjäoikeus hylkäsi kanteen, koska kaikki Aki P:n esittämät hinnanalennus- sekä vahingonkorvausvaatimukset olivat vanhentuneet 26.4.2006.

Aki P valitti asiasta hovioikeuteen. Hovioikeudessa tutkittavana oli asia, onko Aki P reklaamatiokirjeissä Aili M:lle ja Christina V:lle 15.4.2005 ilmoittanut kohtuudella vaadittavalla tavalla hinnanalennus- sekä korvausvaatimusten määrän ja oliko hän näin ollen katkaissut velan vanhentumisen vanhentumislain 10 §:n mukaan.  

Hovioikeus totesi, että kaikissa tapauksissa ratkaistaan erikseen velan yksilöinnin riittävyys. Tähän vaikuttavat esimerkiksi velan selvyys, osapuolten asemat sekä osapuolten välillä olevat velkasuhteet. Vanhentumislain 7 §:ssä tarkoitetusta hyvityksestä tai vahingonkorvauksesta tekemästä muistutuksesta on tultava ilmi velan peruste että määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla, jolleivät tarkat määrät ole tiedossa vielä. Säännös ei siis sanamuotonsa perusteella vaadi tarkkaa rahallista määrää eikä määrä sido ketään myöhemmin. Tapauksessa hovioikeus katsoi, että Aki P oli riittävällä kohtuudella yksilöinyt velan Aili M:lle lähettämässä reklamaatiokirjeessä. Aili M oli nimittäin tiennyt talon arvon vapaa-ajan kiinteistönä ja tiennyt näin ollen, paljonko hinnanalennus tulisi olemaan. Myös Christina V:lle lähettämässä reklamaatiokirjeessä Aki P oli yksilöinyt vahingonkorvausvaatimuksensa vaadittavalla tavalla, koska Christina V:n on kiinteistönvälittäjänä ymmärtänyt vaatimuksen olevan myyjän hinnanalennuksen verran ja näin ollen kiinteistön välittäneenä henkilönä tiennyt sen määrän. Hän olisi myös voinut ottaa määrän selville. Hovioikeus siis totesi, ettei kummankaan osalta käräjäoikeuden olisi pitänyt hylätä kannetta vanhentuneena. Näin ollen käräjäoikeuden tuomio kumottiin ja asia palautettiin käräjäoikeuteen uudestaan käsiteltäväksi.

Aili M ja Christina V saivat valitusluvan korkeimpaan oikeuteen. He vaativat korkeimmassa oikeudessa hovioikeuden päätöksen kumoamista sekä käräjäoikeuden tuomion pysyttämistä. Aki P vastasi vaatien valitusten hylkäämistä.

Vastuun perusteesta korkein oikeus totesi, että Aili M:n vastuu Aki P:lle perustuu sopimusvastuuseen. Vanhentumista koskeva asia ratkaistaan siis sopimusvastuun oikeusohjeiden avulla. Sen sijaan kiinteistönvälittäjän vastuusta säädetään kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetussa laissa (686/1988) ja näin ollen hänen ja Aki P:n välillä ei ole sopimusvastuuta. Kuitenkin välittäjän korvausvastuu toimeksiantajan vastapuolelle on samankaltaista kuin hänen vastuunsa toimeksiantajalle. Näin ollen toimeksiantajan vastapuolen oikeus korvaukseen perustuu sopimusoikeudessa noudatettavien periaatteiden mukaan kiinteistövälittäjältä ja sopimusvastuun vanhentuminen määritellään sopimusvastuun vanhentumista koskevien oikeusohjeiden mukaisesti. Vanhentumislain mukaan yleinen vanhentumisaika velalle on 10 vuotta ja tässä tapauksessa uuden kiinteistökauppaa koskevasta sopimuksesta ei ollut kulunut vielä kymmentä vuotta, joten Aili M:ään ja Christina V:hen kohdistetut vaatimukset eivät olleet vanhentuneet.

Korkein oikeus katsoi, että Aki P on 15.4.2005 lähettämissään kirjeissään katkaissut vaatimiensa hinnanalennuksen sekä vahingonkorvauksen vanhentumisen vanhentumislain mukaisesti. Vanhentumislain 4 §:n mukaisesti velka vanhentuu kolmen vuoden kuluttua saman lain 5-7 §:ssä tarkoitetusta ajankohdasta, ellei vanhentumista ole sitä ennen muuten katkaistu. Vanhentumisaika sopimusrikkomukseen perustuvassa hyvityksessä alkaa vanhentumislain 7 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan siitä, kun ostaja on virheen tai puutteen havainnut taikka se olisi hänen pitänyt havaita. Saman kohdan 2 momentin mukaan kuitenkin vahingonkorvaukseen tai 1 momentissa tarkoitettu velan vanhentuminen on katkaistava 10 vuoden kuluessa sopimusrikkomuksesta, vahinkoon johtaneesta tai edunpalautuksen perustava olevasta tapahtumasta.  Aki P:n katsotaan katkaisseen vanhentumisajan 15.4.2005 lähettämillään reklamaatiokirjeillä Aili M:lle ja Christina V:lle. Kolmen vuoden mukainen vanhentumisaika on alkanut maaliskuusta 2005, jolloin hän sai virheen tietoonsa. Tämän määräajan hän on katkaissut 15.4.2005 sekä 30.8.2006 lähettimillään kirjeillä lisäksi. Kanne sen sijaan tuli vireille 27.3.2009 eli kolmen vuoden sisällä tapahtuneen katkaisutoimen tekemisestä. Näin ollen vaaditut velat eivät ole vanhentuneet Aili M:n ja Christina V:n osalta. Korkein oikeus päätti, ettei hovioikeuden lopputulosta muuteta.  

 

Selaa lakitietoa