» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Ostajan tärkein velvollisuus on maksaa kauppahinta sovitussa ajassa. Jollei muuta ole sovittu, ostajan on maksettava kauppahinta samana ajankohtana, kun asunnon hallinta ja asunnon omistus- tai hallintaoikeuden osoittava asiakirja luovutetaan ostajalle tai annetaan suostumus hänen omistuksensa kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin (asuntokauppalain 4 luvun 29 §).
Käytetyn asunnon kaupassa ostajalla on ennen maksamista oltava kohtuullinen tilaisuus tarkastaa asunto ja asiakirjat (asuntokauppalain 6 luvun 22 §).
Uuden asunnon kaupassa kauppahinta maksetaan yleensä erissä kauppakirjan maksuehtojen mukaan.
Jos ostaja laiminlyö tämän velvollisuuden eli ei maksa kauppahintaa sovitussa ajassa, myyjällä on oikeus vaatia viivästyskorkoa. Viivästyskorko on seitsemän prosenttiyksikköä korkeampi kuin kulloinkin voimassa oleva viitekorko (korkolain 4 §).
Käytetyn asunnon kaupassa oikeus viivästyskorkoon syntyy, kun ostaja ei maksa kauppahintaa tai sen osaa ajoissa (asuntokauppalain 6 luvun 23 §). Uuden asunnon kaupassa ostajan on maksettava viivästyskorkoa, jos maksuviivästys ei johda kaupan purkamiseen tai peruuttamiseen (asuntokauppalain 4 luvun 33 §).
Uuden asunnon kaupassa myyjä voi purkaa kaupan, jos ostajan maksuviivästys on olennainen tai ostaja ei maksa myyjän asettamassa kohtuullisessa lisäajassa (asuntokauppalain 4 luvun 34 §). Purkuoikeus kuitenkin loppuu, kun ostajalle on luovutettu osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat tai annettu suostumus omistuksen kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin. Purkuoikeus päättyy myös, jos ostaja maksaa myöhästyneen kauppahinnan korkoineen ennen kaupan purkamista.
Myyjällä voi lisäksi olla oikeus vaatia vahingonkorvausta. Ostaja voi kuitenkin vapautua korvausvastuusta, jos maksuviivästys johtuu esimerkiksi maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta hänen vaikutusmahdollisuuksiensa ulkopuolisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella ole voinut välttää tai voittaa (asuntokauppalain 4 luvun 35 §).
Mitkä säännökset koskevat ostajan viivästystä?
- Käytetyn asunnon kauppa: Asuntokauppalain 6 luvun 22 § koskee kauppahinnan maksamisen ajankohtaa, 23 § viivästyskorkoa, 24 § myyjän oikeutta purkaa kauppa ja 25 § myyjän oikeutta vahingonkorvaukseen.
- Uuden asunnon kauppa: Kun myyjänä on perustajaosakas tai muu elinkeinonharjoittaja, viivästyskorosta säädetään asuntokauppalain 4 luvun 33 §:ssä, myyjän purkuoikeudesta 34 §:ssä ja vahingonkorvauksesta 35 §:ssä.
- Elinkeinonharjoittajan myymä käytetty asunto: Jos elinkeinonharjoittaja myy käytetyn asunnon kuluttajalle, ostajan vahingonkorvausvastuuseen sovelletaan uuden asunnon kauppaa koskevaa 4 luvun 35 §:ää (asuntokauppalain 6 luvun 25 §).
Kuinka paljon viivästyskorko on?
Viivästyskorko on vuotuista korkoa, joka on seitsemän prosenttiyksikköä korkeampi kuin kulloinkin voimassa oleva viitekorko (korkolain 4 §). Viitekorko vahvistetaan puolen vuoden välein. Viivästyskorkoa maksetaan vain erääntyneelle, maksamatta olevalle summalle ja ainoastaan maksuviivästyksen ajalta.
Jos ostaja hankkii asunnon itselleen tai perheenjäsenelleen, häntä ei sido kauppakirjan ehto, jonka mukaan hänen pitäisi maksaa korkolaissa säädettyä korkeampaa viivästyskorkoa. Myöskään viivästyksen perusteella sovitut palkkiot ja muut vastaavat maksut eivät saa yhdessä viivästyskoron kanssa ylittää lain sallimaa määrää. Sääntö koskee myös tilanteita, joissa myyjänä on yksityishenkilö (korkolain 2 §).
Viivästyskoron laskemisesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa: “Asuntokauppa ja viivästyskorko”.
Milloin myyjä saa purkaa kaupan?
Myyjä voi purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen takia, jos viivästys on olennainen. Arvioitaessa olennaisuutta huomioidaan erityisesti viivästyksen kesto ja maksamatta olevan summan suuruus. Sen sijaan viivästyksen syyllä ei yleensä ole merkitystä purkuoikeuden kannalta.
Myyjä voi myös asettaa ostajalle maksamista varten lisäajan, joka ei saa olla kohtuuttoman lyhyt. Jos ostaja ei maksa kauppahintaa lisäajan kuluessa, myyjä voi purkaa kaupan. Lisäajan kuluessa myyjä saa purkaa kaupan vain, jos ostaja ilmoittaa, ettei hän maksa tämän ajan kuluessa.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Säännöt ovat samat sekä uuden että käytetyn asunnon kaupassa. (4 luvun 34 §:n 2 momentti ja 6 luvun 24 §:n 2 momentti).
Myyjä menettää oikeutensa kaupan purkamiseen maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle taikka suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin on annettu.
Myyjä ei myöskään saa purkaa kauppaa maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun viivästynyt osa on korkoineen maksettu.
Uuden asunnon kaupassa myyjä ei voi purkaa kauppaa myöskään enää sen jälkeen, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan, eikä omistuksenpidätysehdosta muuta johdu (asuntokauppalain 4 luvun 34 §:n 3 momentti). Käytetyn asunnon kaupassa pelkkä hallinnan luovutus ei vielä estä purkua, jos osakekirja tai kirjaussuostumus on edelleen myyjällä (asuntokauppalain 6 luvun 24 §).
Sekä uuden asunnon että käytetyn asunnon kaupassa ostaja voi siis estää kaupan purkamisen maksamalla viivästyneen kauppahinnan korkoineen ennen kuin myyjä käyttää purkuoikeuttaan.
Purun edellytyksistä, lisäajan asettamisesta ja siitä, mitä purun jälkeen tapahtuu, kerrotaan tarkemmin artikkelissa: “Myyjän oikeus asuntokaupan purkuun”.
Vahingonkorvaus myyjälle
Jos myyjä purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi, myyjällä voi olla oikeus saada korvausta viivästyksestä aiheutuneista vahingoista. Myyjällä on esimerkiksi oikeus saada korvaus asunnon uudelleen myymisen aiheuttamista kustannuksista. Käytetyn asunnon kaupassa korvausta voi saada myös silloin, kun kauppaa ei pureta.
Vahingonkorvausta koskevat säännöt riippuvat siitä, onko kyse uuden vai käytetyn asunnon kaupasta:
- Käytetyn asunnon kauppa yksityishenkilöiden välillä: Myyjällä on oikeus korvaukseen ostajan maksuviivästyksen aiheuttamasta vahingosta (asuntokauppalain 6 luvun 25 §).
- Uuden asunnon kauppa, jossa myyjänä on elinkeinonharjoittaja: Myyjällä on oikeus korvaukseen asunnon uudelleenmyynnistä aiheutuvista kustannuksista sekä kauppaan liittyvistä erityisistä kustannuksista, joista hän ei voi hyötyä muulla tavalla. Muusta vahingosta myyjällä on oikeus kohtuulliseen korvaukseen. Sen määrää arvioitaessa otetaan huomioon muun muassa sovittu kauppahinta, kaupan purkamisen ajankohta ja muut olosuhteet (asuntokauppalain 4 luvun 35 §).
- Jos elinkeinonharjoittaja myy käytetyn asunnon kuluttajalle, ostajan vahingonkorvausvastuuseen sovelletaan uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä (asuntokauppalain 6 luvun 25 §).
Ostaja voi kuitenkin vapautua vahingonkorvausvastuusta, jos hän osoittaa maksuviivästyksen johtuneen lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytymisestä tai muusta vastaavasta esteestä, jota hän ei kohtuudella ole voinut välttää eikä voittaa (asuntokauppalain 6 luvun 25 § ja 4 luvun 35 §). Tavallinen rahoituksen viivästyminen ei yleensä ole este, jonka perusteella ostaja vapautuu vahingonkorvausvastuusta.
Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos sen määrä olisi kohtuuton olosuhteisiin nähden. Arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa viivästyksen syy, myyjän mahdollinen myötävaikutus vahinkoon, osapuolten varallisuusolot, asunnon kauppahinta ja ostajan mahdollisuudet ennakoida ja estää viivästyminen. Korvauksen sovittelu tulee kysymykseen erityisesti, jos ostaja on joutunut maksuvaikeuksiin sairauden, työttömyyden tai muun erityisen syyn vuoksi pääasiassa omatta syyttään (asuntokauppalain 4 luvun 38 § ja 6 luvun 29 §).
Esimerkkejä
Esimerkki 1, lyhyt maksuviivästys: Käytetyn asunnon kauppahinta on 200 000 euroa, ja se on sovittu maksettavaksi kaupantekopäivänä. Ostajan pankki maksaa kauppahinnan kuitenkin 12 päivää myöhässä.
Jos viitekorko on 2 prosenttia, viivästyskorko on 9 prosenttia vuodessa. Myyjä voi vaatia tällöin korkoa noin 590 euroa.
Näin lyhyt viivästys ei yleensä oikeuta myyjää purkamaan kauppaa.
Esimerkki 2, osakekirja luovutetaan ennen koko kauppahinnan maksamista: Myyjä luovuttaa osakekirjan ostajalle, vaikka kauppahinnasta jää 15 000 euroa maksettavaksi. Loppusumma erääntyy kuukauden kuluttua, mutta ostaja ei maksa sitä.
Myyjä ei voi enää purkaa kauppaa maksuviivästyksen perusteella, koska osakekirja on jo luovutettu. Myyjä voi kuitenkin vaatia maksamatta olevan 15 000 euron suoritusta viivästyskorkoineen.
Esimerkki 3, uuden asunnon viimeinen maksuerä jää maksamatta: Ostaja on jo muuttanut uuteen asuntoon, mutta kauppahinnan viimeinen 20 000 euron erä on edelleen maksamatta.
Koska asunto on luovutettu ostajan hallintaan, myyjä ei yleensä voi enää purkaa kauppaa maksuviivästyksen vuoksi, ellei kauppakirjassa ole omistuksenpidätysehtoa.
Myyjä voi silti vaatia maksamatta olevan 20 000 euron erän suorittamista viivästyskorkoineen.
Näin toimit
- Ostajana: Jos maksusi viivästyy, ilmoita siitä myyjälle mahdollisimman pian. Kerro viivästyksen syy ja realistinen arvio siitä, milloin pystyt maksamaan. Maksa erääntynyt summa viivästyskorkoineen mahdollisimman nopeasti, sillä maksaminen ennen kaupan purkamista estää yleensä purun maksuviivästyksen perusteella. Jos yrität vielä järjestää rahoitusta, älä ilmoita myyjälle, ettet aio maksaa sovitussa lisäajassa.
- Myyjänä: Älä luovuta osakekirjaa tai anna suostumusta omistuksen kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin ennen kuin koko kauppahinta on maksettu, ellei muusta järjestelystä ole sovittu. Lähetä maksumuistutus kirjallisesti. Jos harkitset kaupan purkamista, aseta ostajalle kohtuullinen lisäaika maksamista varten ja ilmoita, että kauppa voidaan purkaa, ellei maksua suoriteta määräajassa.
- Molemmille osapuolille: Säilytä kauppakirja, maksuehdot, tiliotteet ja kauppaan liittyvät viestit. Niistä voi olla hyötyä, jos maksamisesta tai sen viivästymisestä syntyy myöhemmin erimielisyyttä.
Milloin juristista on hyötyä?
Pienestä viivästyskorosta voidaan yleensä sopia ilman juristin apua. Juristin puoleen kannattaa kuitenkin kääntyä, jos myyjä harkitsee kaupan purkamista tai on jo purkanut kaupan, vaatii huomattavaa vahingonkorvausta tai sopimussakkoa tai jos ostaja vetoaa maksuviivästyksen aiheuttaneeseen esteeseen. Asiantuntijan apu voi olla tarpeen myös silloin, kun on epäselvää, oliko myyjän asettama maksun lisäaika riittävän pitkä.
Tarkista lisäksi, kattaako kotivakuutukseesi sisältyvä oikeusturvavakuutus asian hoitamisesta aiheutuvia oikeudenkäynti- ja asianajokuluja.
Kysymyksiä ja vastauksia
Voiko myyjä purkaa kaupan, jos maksu on muutaman päivän myöhässä?
Yleensä ei. Muutaman päivän maksuviivästys ei tavallisesti ole niin olennainen sopimusrikkomus, että se oikeuttaisi kaupan purkamiseen.
Myyjä voi kuitenkin vaatia viivästyskorkoa ja asettaa ostajalle kohtuullisen lisäajan maksamista varten. Jos ostaja ei maksa lisäajan kuluessa, myyjällä voi olla oikeus purkaa kauppa.
Voiko myyjä purkaa kaupan, vaikka olen jo muuttanut asuntoon?
Myyjä ei yleensä voi enää purkaa kauppaa maksuviivästyksen vuoksi, jos asunto on jo luovutettu hallintaasi. Omistuksenpidätysehto voi kuitenkin vaikuttaa asiaan.
Käytetyn asunnon kaupassa pelkkä asuntoon muuttaminen ei estä kaupan purkamista. Jos osakekirjaa ei ole vielä luovutettu eikä suostumusta omistuksen kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin ole annettu, myyjällä voi edelleen olla oikeus purkaa kauppa.
Vapauttaako pankkilainan viivästyminen vahingonkorvauksesta?
Ei yleensä. Tavallinen pankkilainan viivästyminen ei vapauta ostajaa vahingonkorvausvastuusta. Vapautuminen edellyttää esimerkiksi maksuliikenteen keskeytymistä tai muuta vastaavaa estettä, jota ostaja ei ole kohtuudella voinut välttää eikä voittaa.
Vahingonkorvausta voidaan kuitenkin sovitella, jos ostaja on joutunut maksuvaikeuksiin pääasiassa ilman omaa syytään esimerkiksi työttömyyden tai sairauden vuoksi.
Voiko kauppakirjassa sopia lakia korkeammasta viivästyskorosta?
Ei, jos ostaja hankkii asunnon itselleen tai perheenjäsenelleen. Tällöin ostajaa ei sido kauppakirjan ehto, jonka mukaan hänen pitäisi maksaa korkolaissa säädettyä korkeampaa viivästyskorkoa (korkolain 2 §). Lakia alhaisemmasta viivästyskorosta voidaan sen sijaan sopia.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa