» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Myyjä saa purkaa asuntokaupan, jos ostaja ei maksa kauppahintaa ajoissa ja viivästys on olennainen. Myyjä voi myös antaa ostajalle kohtuullisen lisäajan maksaa ja purkaa kaupan, jos maksua ei tule sen aikana. Purkuoikeus päättyy, kun ostajalle on luovutettu osakekirja tai muut omistusoikeutta osoittavat asiakirjat taikka kun myyjä on antanut suostumuksensa omistusoikeuden kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin. Uudessa asunnossa oikeus loppuu yleensä myös, kun asunto on luovutettu ostajalle. Myyjällä ei ole oikeutta purkaa kauppaa, jos ostaja suorittaa viivästyneen maksun korkoineen ennen kuin myyjä on käyttänyt purkuoikeuttaan.
Myyjällä on oikeus purkaa kauppa ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen. Sopimusrikkomuksen olennaisuutta arvioitaessa otetaan huomioon muun muassa viivästyksen kesto, viivästyneen summan suuruus ja viivästyksen tosiasiallinen merkitys myyjälle (asuntokauppalain 4 luvun 34 § ja 6 luvun 24 §).
Myyjä voi myös asettaa ostajalle lisäajan maksun suorittamista varten, mutta lisäaika ei saa olla kohtuuttoman lyhyt. Mikäli se ei ole liian lyhyt, myyjä voi purkaa kaupan, jos maksua ei suoriteta kyseisen lisäajan puitteissa. Tällöin myyjän ei tarvitse erikseen osoittaa, että maksuviivästys on olennainen. Lisäajan kuluessa myyjä voi kuitenkin purkaa kaupan vain, jos ostaja ilmoittaa, ettei hän suorita maksua lisäajan kuluessa.
Ostajan maksuviivästys ei oikeuta myyjää purkamaan kauppaa, jos asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle. Näin on sekä käytetyn että uuden asunnon kaupassa. Sama koskee tilannetta, jossa myyjä on antanut suostumuksen ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin. Uuden asunnon kaupassa sama sääntö pätee myös silloin, kun asunto on jo luovutettu ostajan hallintaan, ellei omistuksenpidätysehdosta muuta johdu.
Myyjällä ei ole oikeutta kaupan purkamiseen ostajan maksuviivästyksen perusteella enää sen jälkeen, kun viivästynyt maksu korkoineen on suoritettu.
Milloin tilanne syntyy käytännössä?
Käytetyn asunnon kaupassa kauppahinta maksetaan yleensä kaupanteon yhteydessä, samalla kun asunto ja osakekirja luovutetaan tai myyjä antaa suostumuksen omistusoikeuden kirjaamiseen. Kauppakirjassa voidaan kuitenkin sopia myös toisenlaisesta maksuaikataulusta (asuntokauppalain 6 luvun 22 §). Myyjän purkuoikeus voi käytännössä tulla kyseeseen, kun:
- ostajan pankkilaina ei järjesty kaupantekopäivään mennessä;
- kaupassa on sovittu, että osa kauppahinnasta maksetaan myöhemmin, mutta asiakirjat luovutetaan vasta, kun kaikki on maksettu;
- uuden asunnon kaupassa ostaja ei maksa rakennusaikaista kauppahintaerää.
Jos myyjä luovuttaa osakekirjan tai antaa kirjaussuostumuksen ennen kuin koko kauppahinta on maksettu, myyjä ei lähtökohtaisesti voi enää purkaa kauppaa myöhemmän maksuviivästyksen vuoksi. Silloin myyjällä on jäljellä vain oikeus periä maksu viivästyskorkoineen.
Lisäajan asettaminen
Lisäaika kannattaa asettaa kirjallisesti. Kerro viestissä maksamatta oleva summa, uusi määräpäivä ja se, että purat kaupan, jos maksua ei tule määräpäivään mennessä. Lisäajan riittävyys arvioidaan tapauskohtaisesti. Siihen vaikuttavat esimerkiksi summan suuruus ja se, kuinka nopeasti ostajan voi odottaa järjestävän rahoituksen.
Esimerkki 1, lisäaika: Kauppa käytetystä asunnosta tehdään 3.3.2026 niin, että ostaja maksaa 250 000 euroa ja saa osakekirjan samana päivänä. Ostajan pankki ei ehdi maksaa, joten osakekirja jää myyjälle. Myyjä ilmoittaa 5.3.2026 sähköpostitse, että kauppahinnan on oltava hänen tilillään viimeistään 19.3.2026. Samalla myyjä ilmoittaa, että hän purkaa kaupan, jos ostaja ei maksa kauppahintaa tämän lisäajan kuluessa. Jos maksua ei ole suoritettu 19.3.2026 mennessä, myyjä voi purkaa kaupan 20.3.2026. Jos ostaja kuitenkin ilmoittaa jo 10.3.2026, ettei hän saa lainkaan rahoitusta kauppahinnan maksamiseen, myyjä voi purkaa kaupan heti ilman, että hänen tarvitsee odottaa 19.3.2026 asti.
Esimerkki 2, liian myöhään: Myyjä luovuttaa osakekirjan ostajalle, vaikka 20 000 euroa kauppahinnasta jää maksamatta sovitusti viikon päähän. Ostaja ei maksa. Myyjä ei enää voi purkaa kauppaa, mutta voi periä 20 000 euroa viivästyskorkoineen.
Esimerkki 3, maksu ennen purkua: Ostaja on kaksi viikkoa myöhässä, ja myyjä harkitsee purkua. Ennen kuin myyjä ilmoittaa purusta, ostaja maksaa puuttuvan summan korkoineen. Myyjä ei voi enää purkaa kauppaa tämän maksuviivästyksen perusteella.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Mitä purun jälkeen tapahtuu?
- Myyjä palauttaa jo saamansa kauppahinnan. Purun yhteydessä myyjän on maksettava palautettavalle summalle korkoa siitä päivästä, jona se sai rahat. Korko on viitekoron suuruinen, ei viivästyskorko (asuntokauppalain 4 luvun 36 §, 6 luvun 28 § ja korkolain 3 §:n 2 momentti).
- Ostaja palauttaa asunnon ja asiakirjat, jos hän on jo saanut ne.
- Jos ostaja on ennen purkua käyttänyt asuntoa tai saanut siitä muuta merkittävää hyötyä, hän voi joutua suorittamaan siitä kohtuullisen korvauksen.
- Myyjä voi vaatia vahingonkorvausta. Perustellun korvauksen se voi yleensä vähentää palautettavasta summasta.
Myyjän vahingonkorvaus
- Uusi asunto ja kauppa, jossa elinkeinonharjoittaja myy kuluttajalle: myyjä saa korvauksen uudelleenmyynnin kuluista ja kaupasta aiheutuneista erityisistä kuluista, joista se ei voi hyötyä muuten. Muusta vahingosta myyjä saa kohtuullisen korvauksen, jossa huomioidaan kauppahinta, purun ajankohta ja muut seikat. Ennalta määrätty sopimussakko voidaan periä vain, jos se on kohtuullinen (asuntokauppalain 4 luvun 35 § ja 6 luvun 25 §:n 2 momentti).
- Käytetty asunto yksityisten kesken: myyjä voi saada korvausta maksuviivästyksen aiheuttamasta vahingosta. Vahinkoa voi tietyissä tilanteissa syntyä esimerkiksi siitä, että asunto joudutaan myymään myöhemmin halvemmalla (6 luvun 25 §).
- Molemmissa: korvausta ei makseta, jos ostajan viivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta vastaavasta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa. Tavallinen rahoituksen puuttuminen ei yleensä ole tällainen este.
Esimerkki 4: Ostaja ei maksa, ja myyjä purkaa käytetyn asunnon kaupan. Myyjä myy asunnon uudelleen kaksi kuukautta myöhemmin 240 000 eurolla alkuperäisen 250 000 euron sijaan ja maksaa uuden myynnin välityspalkkion. Myyjä voi tietyin edellytyksin vaatia ostajalta korvausta jälleenmyynnistä aiheutuneesta vahingosta, kuten hinnan laskusta ja uuden myynnin kuluista. Korvausta voidaan sovitella, jos se olisi kohtuuton (asuntokauppalain 6 luvun 29 § ja 4 luvun 38 §).
Rajanvetoja
- Ostotarjous ja käsiraha: jos kauppaa ei vielä ole tehty ja ostaja vetäytyy sitovasta ostotarjouksesta, seurauksena voi olla käsirahan menettäminen tai vakiokorvauksen maksaminen. Laissa on näille tilanteille omat sääntönsä, ja ostaja voi menettää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta (asuntokauppalain 3 luvun 3 ja 6 §). Tämä ei ole maksuviivästystä eikä purkua.
- Ostajan peruutus uuden asunnon kaupassa: jos ostaja peruuttaa kaupan ennen asunnon luovutusta, hän rikkoo sopimuksen, ja myyjällä on oikeus korvaukseen aiheutuvasta vahingosta (4 luvun 32 ja 35 §). Peruutus on ostajan oma ratkaisu, ei myyjän purku.
- Myyjän viivästys: jos myyjä ei luovuta asuntoa ajoissa, ostajalla on oma oikeutensa pidättyä maksusta ja purkaa kauppa. Silloin ostaja ei ole maksuviivästyksessä.
Näin toimit myyjänä
- Älä luovuta osakekirjaa tai anna kirjaussuostumusta ennen kuin koko kauppahinta on tilillä, ellei toisin ole sovittu.
- Kun maksu myöhästyy, lähetä kirjallinen maksumuistutus ja aseta kohtuullinen lisäaika.
- Kerro viestissä, että purat kaupan, jos ostaja ei suorita maksua lisäajan kuluessa.
- Ilmoita purusta kirjallisesti, jos maksua ei tule.
- Säilytä kuitit uudelleenmyynnin kuluista ja muista vahingoista.
Näin toimit ostajana
- Kerro myyjälle heti, jos rahoitus viivästyy, ja kerro realistinen maksupäivä.
- Maksa myöhästynyt summa korkoineen mahdollisimman pian. Jos maksu suoritetaan ennen kuin myyjä käyttää purkuoikeuttaan, myyjä ei voi enää purkaa kauppaa tämän maksuviivästyksen perusteella.
- Jos et pysty maksamaan lisäajan kuluessa, ota myyjään heti yhteyttä ja kerro tilanteesta realistisesti. Huomaa, että ilmoitus siitä, ettet suorita maksua lisäajan kuluessa, voi antaa myyjälle oikeuden purkaa kaupan jo ennen lisäajan päättymistä.
- Jos myyjä ei ole luovuttanut asuntoa tai asiakirjoja sovitusti, selvitä, onko sinulla oikeus pidättyä maksusta.
Milloin juristista on hyötyä
Juristin apu on paikallaan erityisesti, kun
- kauppahinta on suuri ja riita purusta näyttää todennäköiseltä;
- myyjä vaatii suurta vahingonkorvausta tai sopimussakkoa;
- osakekirja tai kirjaussuostumus on jo annettu, mutta rahat puuttuvat;
- epäselvää on, oliko lisäaika riittävä tai maksuviivästys olennainen.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Voiko myyjä purkaa kaupan, jos ostaja maksaa päivän myöhässä?
Pelkkä yhden päivän viivästys ei yleensä oikeuta myyjää purkamaan kauppaa, koska purku edellyttää lähtökohtaisesti olennaista maksuviivästystä. Arvio riippuu kuitenkin kaikista olosuhteista. Myyjä voi lisäksi purkaa kaupan, jos ostaja ei maksa kohtuullisen lisäajan kuluessa.
2. Mikä on kohtuullinen lisäaika?
Laki ei anna päivämäärää. Lisäaika ei saa olla kohtuuttoman lyhyt, ja riittävyys arvioidaan tapauskohtaisesti. Myyjän kannattaa antaa ostajalle realistinen aika järjestää rahoitus ja ilmoittaa lisäaika kirjallisesti.
3. Voiko myyjä purkaa kaupan, jos ostaja on jo muuttanut asuntoon?
Käytetyn asunnon kaupassa ratkaisevaa on, onko lain tarkoittama osakekirja tai muut asiakirjat luovutettu tai kirjaussuostumus annettu. Jos ei ole, purku voi olla mahdollinen. Uuden asunnon kaupassa purku ei yleensä ole mahdollinen enää sen jälkeen, kun asunto on luovutettu ostajalle, ellei omistuksenpidätysehdosta muuta johdu.
4. Mitä myyjä voi vaatia, jos ostaja ei maksa eikä kauppaa pureta?
Myyjä voi vaatia kauppahinnan ja viivästyskorkoa korkolain mukaan. Yksityisten välisessä käytetyn asunnon kaupassa myyjä voi lisäksi vaatia vahingonkorvausta viivästyksen aiheuttamasta vahingosta, ellei viivästys johdu lain säännöksestä, maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta vastaavasta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa (6 luvun 25 §).
5. Voiko myyjä pitää ostajan maksamat rahat purun jälkeen?
Ei. Myyjän on palautettava saamansa kauppahinta korkoineen. Myyjä voi kuitenkin vaatia vahingonkorvausta ja vähentää sen palautettavasta summasta, jos vaatimus on perusteltu.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa