» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistön kauppa on maakaaressa tarkoin säännelty määrämuotoinen oikeustoimi, joka sitoo osapuolia vasta, kun kauppa on tehty eli kauppakirja on allekirjoitettu. Käytännössä myyjä siis voi peruuttaa kaupan aina siihen saakka, kun nimet on paperissa. Myyjä on kuitenkin aina korvausvelvollinen ostajalle aiheuttamistaan kaupan peruuntumiseen liittyvistä kuluista. Tämä korvausvelvollisuus ja sen laajuus riippuu pääasiassa siitä, ovatko osapuolet sopineet kiinteistökaupan tekemisestä esisopimuksella.
Voiko myyjä perua kiinteistökaupan?
Kiinteistön kauppa sitoo sen osapuolia vasta, kun kaupanvahvistajan vahvistama, laissa säädetyt määrämuodot sisältävä kauppakirja on allekirjoitettu. Käytännössä myyjällä on siis oikeus perääntyä kaupasta aina kaupantekohetkeen saakka. Tämä johtuu siitä, että toisin kuin asuntokaupassa, kiinteistökauppojen kohdalla pelkkä tarjous ei missään tilanteessa velvoita myyjää tekemään lopullista kauppaa. Kiinteistökaupasta ei myöskään voida sopia pätevästi suullisesti. Tässä kohtaa on syytä muistuttaa lukijaa asunto- ja kiinteistökaupan erosta. Asuntokaupalla tarkoitetaan asunto-osakkeiden esimerkiksi kerros-, rivi- tai erillistalojen kauppaa ja sitä sääntelee asuntokauppalaki. Kiinteistökaupalla taas tarkoitetaan kiinteistöjen eli omistajan omalla maalla olevien rakennusten tai maapohjan kauppa ja sitä sääntelee maakaari. On myös syytä huomata, että vaikka omakotitalon kauppa usein onkin maakaaren sääntelemää kiinteistön kauppa, niin vuokratontilla sijaitsevan omakotitalon kauppaa sääntelee asuntokauppalaki. Tällä erottelulla on merkittäviä ja kauaskantoisia vaikutuksia kaupan osalpuolten asemaan aina kaupan pätevyydestä esimerkiksi reklamaatioaikaan tai virhevastuuseen.
Kun osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta esisopimusta ei ole tehty tai sitä ei ole tehty lain edellyttämällä tavalla, on myyjän kaupan tekemisestä kieltäytyessään korvattava ostajalle ne välittömät kustannukset, jotka ostajalle on kaupan valmistelemisesta aiheutunut. Tällaisia kustannuksia ovat esimerkiksi kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.
Voiko myyjä perua kiinteistökaupan, vaikka siitä olisi tehty esisopimus?
Kiinteistökaupan osapuolten on mahdollista tehdä tulevaa kauppaa koskeva esisopimus, jossa osapuolet sitoutuvat tekemään kiinteistökaupan tietyin sopimuksessa määritellyin ehdoin. Tällaisen esisopimuksen sitovuus perustuu siihen, että sopimus tehdään aivan samoja määrämuotoisuuksia noudattaen kuin varsinainen kauppakirja. Näin ollen esimerkiksi kaupanvahvistajan tulee vahvistaa sopimus.
Esisopimuksessa määriteltyjen ehtojen täyttyessä ostaja voi käräjäoikeuteen toimitetulla kanteella vaatia kiinteistön myyjää tekemään lopullisen kaupan esisopimuksessa sovituilla ehdoilla vaikka tämä peruisikin kaupat. Toisaalta esisopimuksessa voidaan sopia tietystä vakiokorvauksesta tai sopimussakosta, jonka kaupasta vetäytyvä osapuoli on velvollinen maksamaan kiinteistökaupan peruuntumisen johdosta.
Ostajalla on siis oikeus myyjän vetäytymisen johdosta saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Näin esimerkiksi silloin, kun kiinteistö on vastoin esisopimusta myyty toiselle ostajalle. Koska lopullinen kauppa syrjäyttää aina esisopimuksen, ei esisopimus sinänsä estä myyjää luovuttamasta kiinteistöä toisaalle.
Huomaathan, että vaikka esisopimus on tavallisesti molempia osapuolia velvoittava, voidaan sopimus määritellä sitomaan vain toista kaupan osapuolta. Näin esimerkiksi silloin, kun myyjä velvoitetaan myymään kiinteistö ostajan rahoituksen saamista koskevan ehdon täyttyessä.
Yhteenveto
- Kiinteistökaupassa myyjällä on oikeus peruuttaa kiinteistön kauppa siihen pisteeseen saakka, kunnes osapuolten allekirjoitukset ovat kauppakirjassa. Tällöin myyjä on kuitenkin korvausvelvollinen ostajalle niistä kuluista, jotka ovat aiheutuneet ostajalle aiotun kaupan seurauksena.
- Esisopimus määrittelee kulujen ja korvausten laajuuden, sillä esisopimukseen on voitu sopia mahdollisista sopimussakoista etukäteen.
- Esisopimus tehdään samoja määrämuotoja noudattaen kuin kiinteistön kauppakirja ja esisopimukseen vedoten molemmilla osapuolilla on oikeus vaatia toista tekemään kauppa.
- Kiinteisökaupassa tarjous ei välttämättä sido tekijäänsä.
- Ostajalla on oikeus saada korvaus myös esisopimuksen rikkomisesta, jos myyjä on esimerkiksi myynyt kiinteistön toiselle osapuolelle esisopimuksen ollessa voimassa.
Summary in English
- The seller of an estate has technically a right to terminate the sale up to the point where they have signed the contract of sale. However, in that scenario, the seller is obligated to compensate the buyer for the expenses, that have occured from the sale.
- An agreement of sale can alter the amount of compensation; sometimes the agreement of sale can include clauses about cancellation, that obligate the parties for certain amounts.
- An agreement of sale is made with the same formal requirements as the contract of sale. With the agreement of sale, both parties have the right to demand the sale.
- In real estate sale a bid is not allways binding.
- The buyer has a right to get compensation if the seller breaks the agreement of sale, by, for example, selling the estate to a third party while the agreement exists.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Voiko ostaja vaatia kiinteistön myyjää viemään kaupan loppuun?
Mikäli kiinteistökaupasta on tehty esisopimus määrämuotoisesti lain edellyttämällä tavalla, voi ostaja vaatia kiinteistön myyjää tekemään lopulliset kaupat. Pelkkä tarjous sen sijaan ei ole sellainen sopimus, jonka katsottaisiin velvoittavan vielä kauppojen tekemiseen.
2. Mitä voin tehdä, jos myyjä peruu kiinteistökaupan?
Myyjän peruuttaessa kiinteistökaupan, voi ostaja vaatia vahingonkorvausta myyjältä itseltään taikka myyjältä ja kiinteistönvälittäjältä yhteisvastuullisesti. Mikäli kaupasta on tehty esisopimus, voi ostaja vaatia sopimuksen täyttämistä myyjältä, viime kädessä tuomioistuimessa.
Aiheesta muualla
- Maakaari (Finlex)
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa