» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistön kauppa on maakaaressa tarkoin säännelty määrämuotoinen oikeustoimi, joka sitoo osapuolia, kun kauppa on tehty eli kauppakirja on allekirjoitettu. Yleisesti ottaen kiinteistökauppa on yksi ihmisen elämän tärkeimpiä oikeustoimia, joten sen oikeellisuudesta ja lainmukaisuudesta tulee huolehtia tarkoin. Tässä oppaassa käydään läpi seikkoja, jotka kiinteistön myyjän ja ostajan tulisi huomioida kiinteistön kauppaan valmistautuessaan.
1. Ota selvää mitä oikeuksia ja velvollisuuksia kiinteistön myyjälle ja ostajalle kuuluu
- Myyjä
Kaupan kohteena olevan kiinteistön myyjä on vastuussa kaikista kiinteistössä ilmenevistä virheistä. Kaikkein yleisimpiä kiinteistökauppoihin liittyviä virheitä ovat kiinteistön fyysisiin ominaisuuksiin liittyvät virheet, joiden kohdalla kyse on siitä, ettei kiinteistö laadullisilta ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mistä on sovittu.
Tähän liittyy tiiviisti kiinteistön myyjälle asetettu velvollisuus informoida ostajaa kaikista niistä tiedossaan olevista kaupan kohteena olevaa kiinteistöä koskevista seikoista, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Tiedonantovelvollisuus ei kuitenkaan ulotu niihin kiinteistöä koskeviin seikkoihin, jotka ostaja on itse voinut havaita suorittamassaan tarkastuksessa. Myyjä ei myöskään ole vastuussa niistä tiedoista, joiden ei voida olettaa vaikuttaneen ostopäätökseen.
Kiinteistön kauppa sitoo sen osapuolia vasta, kun kaupanvahvistajan vahvistama, laissa säädetyt minimiehdot sisältävä kauppakirja on allekirjoitettu. Käytännössä myyjällä on siis oikeus perääntyä kaupasta aina kaupantekohetkeen saakka.
- Ostaja
Kiinteistön myyjän tiedonantovelvollisuutta rajoittaa ostajan velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kaupantekoa. Mikäli myyjän antamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisten vikojen tai vaurioiden olemassaoloa, joita ei tavanomaisessa tarkastuksessa voitaisi selvittää, voi ostaja tyytyä tavanomaiseen aistinvaraiseen tarkastamiseen.
Kiinteistöä koskevien asiakirjojen osalta ostajan olisi tärkeää tutustua ainakin seuraaviin asiakirjoihin; lainhuutotodistus, rasitustodistus, mahdolliset vuokrasopimukset, kiinteistörekisteriote, kaavaote, rakennuslupa-asiakirjat sekä liittymiin, kuten vesi- ja sähköliittymiin liittyvät sopimukset. Tämän lisäksi ostajan olisi myös hyvä selvittää, onko kiinteistöön kohdistuvat maksut, kuten kiinteistöverot maksettu.
2. Teetä oikeanlainen kuntotarkastus
Mikäli kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten vauriojälkiä tai kosteutta seinissä, on ostajan ainakin silloin suoritettava tarkempi tutkimus, joka usein edellyttää myös asiantuntijan käyttämistä. Vaikka tarkastuksen tekisi kuntotarkastaja, ei tarkastusta siltikään tarvitse ulottaa sellaisiin kiinteistöä koskeviin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä tai järjestelyjä. Kuntotarkastuksessakaan ei siis tarvitse esimerkiksi purkaa rakenteita tai ottaa niistä näytteitä.
Mikäli mahdollista, olisi asiantuntijan tekemä kuntotarkastus hyvä tehdä aina ja siksi nykypäivänä asiantuntijan suorittama kuntotarkastus onkin enemmänkin sääntö kuin poikkeus. Ostaja kun ei voi vedota laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.
3. Huolehdi, että kauppakirja on huolellisesti laadittu
Kiinteistön kauppaa sitovat tietyt laissa säädetyt määrämuotoisuudet. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että mikäli kauppakirjaa ei ole tehty maakaaressa säädetyllä tavalla, ei kauppa ole sitova. Muun muassa tästä syystä kauppakirja tulee laatia erittäin huolellisesti.
Kauppakirjan tietojen perusteella on voitava selvittää, minkä kiinteistön kaupasta on kyse. Tästä syystä luovutettava kiinteistö tulee yksilöidä tarkasti osoitteineen, sijaintikuntineen ja kiinteistötunnuksineen. Samoin toimitaan kiinteistön määräosan luovutuksen kohdalla. Mikäli kaupan osapuolet eivät muuta sovi, katsotaan kiinteistön ainesosat ja tarpeisto kuuluvaksi kaupan kohteeseen. Kauppakirjassa tai muussa erillisessä sopimuksessa olisikin siksi hyvä eritellä mitkä irtaimet esineet kuuluvat kauppaan.
Kauppakirjasta tulee käydä ilmi myös omistusoikeuden siirtymisajankohta. Jollei muuta sovita, siirtyvät kiinteistön omistus- ja hallintaoikeudet ostajalle heti, kun kaupat on tehty. Kauppakirjaan on kuitenkin mahdollista sisällyttää lykkääviä ehtoja, joiden nojalla esimerkiksi kiinteistön omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta sitten, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu.
Kauppakirjassa voidaan sopia myös mahdollisesta kaupan purkamisesta. Tällaisen purkavan ehdon ottaminen kauppakirjaan voi olla perusteltua esimerkiksi niissä tilanteissa, joissa rakennusluvan saaminen on vielä epävarmaa. Ilman purkavaa ehtoa kiinteistökaupan purkaminen toisen osapuolen vaatimuksesta on mahdollista vain, jos kaupan kohteessa on virhe tai jos toinen osapuoli on syyllistynyt sopimusrikkomukseen.
Myös ostajan saamat kiinteistöä koskevat tiedot olisi aina syytä merkitä kauppakirjaan. Näin siksi, että mahdollisissa riitatilanteissa myyjän tiedonantovelvollisuuden ja toisaalta ostajan tarkastusvelvollisuuden täyttyminen voidaan tarpeen tullen todistaa jälkikäteen.
4. Merkitse kaikki kiinteistössä havaitut virheet kauppakirjaan
Koska ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa, on kauppakirjassa syytä mainita myös ostajan tekemä tarkastus ja sen laajuus sekä ne kiinteistön ominaisuudet, jotka eivät vastaa normaalitasoa. Kyse voi olla esimerkiksi kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten vaurioista.
Lähtökohtaisesti myyjä on aina vastuussa kiinteistössä ilmenneestä virheestä, mutta kauppakirjaan voidaan kuitenkin tarvittaessa sisällyttää ehtoja, jotka rajoittavat myyjän vastuuta. Vastuunrajoitusehdoissa voidaan esimerkiksi määritellä ne kiinteistön rakenteet, joissa ilmenneistä vaurioista myyjä ei ole vastuussa.
5. Varo kiellettyjä sopimusehtoja
Vaikka kiinteistökauppa perustuu pitkälti osapuolten sopimusvapauden periaatteelle, ovat tietyt ehdot lain nojalla kiellettyjä. Tällaiset kielletyt ehdot ovat pätemättömiä eli osapuolia sitomattomia. Kiellettyjä ehtoja ovat muun muassa lunastus- ja takaisinostoehdot, joiden mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus halutessaan lunastaa kiinteistö sekä ostajan määräämisvaltaa rajoittava ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta esimerkiksi luovuttaa tai pantata kiinteistö taikka sopia sitä koskevasta vuokraoikeudesta. Myös kaupanvastuun rajoitusta tarkoittava ehto, joka rajoittaa myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoitteesta on kielletty, kuten myös muut sopimattomat ja lainvastaiset ehdot.
6. Huolehdi, että mahdollinen kaupan esisopimus on laadittu huolellisesti
Kiinteistökaupan osapuolten on mahdollista tehdä tulevaa kauppaa koskeva esisopimus, jossa osapuolet sitoutuvat tekemään kiinteistökaupan tietyin sopimuksessa määritellyin ehdoin. Tällaisen esisopimuksen sitovuus perustuu siihen, että sopimus tehdään aivan samoja määrämuotoisuuksia noudattaen kuin varsinainen kauppakirja. Koska ostaja voi esisopimuksessa määriteltyjen ehtojen täyttyessä vaatia kiinteistön myyjää tekemään lopullisen kaupan esisopimuksessa sovituilla ehdoilla vaikka tämä peruisikin kaupat, on myös esisopimus syytä laatia huolellisesti.
7. Ota selvää kiinteistönvälittäjän vastuun rajoista
Vaikka kiinteistönvälittäjällä on suhteellisen laaja selonottovelvollisuus ja velvollisuus pyrkiä selvittämään kaikki kiinteistöä koskevat tärkeät seikat, on kiinteistön myyjän on kuitenkin syytä tiedostaa, että vastuu kaupan kohteena olevan kiinteistön virheistä on lähtökohtaisesti aina kiinteistön myyjällä ja että myyjä vastaa niistä suoraan kiinteistön ostajalle. Samoin myyjä vastaa virheistä silloin, kun kyse on kiinteistönvälittäjän tekemästä virheestä, sillä kiinteistönvälittäjä vastaa aiheuttamistaan vahingoista vain kiinteistön myyjälle eli toimeksiantajalleen.
8. Laadi välittäjän toimeksiantosopimus huolella
Myyjän olisi aina syytä huolehtia siitä, että kaupan kohteena olevan kiinteistön kaikki viat ja vauriot tulevat kirjatuksi kiinteistönvälittäjän kanssa tehtävään toimeksiantosopimukseen. Näin siksi, että mahdollisissa tulevissa riitatilanteissa myyjän välittäjälle antamat tiedot voidaan tarpeen tullen todentaa jälkikäteen. Myyjä kun on edellä mainitulla tavalla vastuussa myös välittäjän antamista tiedoista ja niiden antamatta jättämisestä.
9. Varmista kiinteistökaupan oikeellisuus ottamalla yhteyttä lakimieheen
Kiinteistökauppa on yksi elämän suurimmista ja tärkeimmistä oikeustoimista. Siihen liittyy paljon tärkeitä seikkoja ja lainalaisuuksia, jotka sekä ostajan että myyjän on otettava huomioon. Ottamalla yhteyttä lakimieheemme, varmistat, että kiinteistösi kauppa tapahtuu mahdollisimman sujuvasti ja laissa säädettyjen muotovaatimusten mukaisesti. Asiantuntijan opastuksella voit tehokkaasti välttää kiinteistökaupan virheet ja siihen mahdolliset liittyvät riidat
Yhteenveto
- Koska kiinteistön kauppakirja on muodoltaan määrätty laissa, sen tekeminen on tarkkaa ja yksityiskohtaista. Hyvä kauppakirja sisältää mahdollisimman tarkasti kaupan ehdot ja tarvittavat tiedot, jotta riidoilta säästyttäisiin.
- Jotta riidoilta vältyttäisiin, kaupan molempien osapuolten tulee olla tietoisia velvollisuuksistaan ja oikeuksistaan.
- Myyjän velvollisuuksiin kuuluu mm. tiedonantovelvollisuus.
- Ostajan velvollisuuksiin kuuluu pyytää selvitykset kiinteistöä koskevista asioista, kuten lainhuutotodistuksesta tai kiinteistörekisteriotteesta.
- Ostajan velvollisuuksiin kuuluu myös kiinteistön pintapuolinen tarkastus; jos ostaja on jättänyt tarkoituksellisesti tarkastuksen tekemättä, tämä ei voi enää vedota kiinteistön virheisiin, jotka olisivat olleet havaittavissa tarkastuksella. Ostaja voi myös halutessaan järjestää asiantuntijan tarkastamaan asunnon kunnon.
- Kauppakirjan muoto on erityisen tärkeä, sillä kauppakirja ei ole sitova, mikäli se ei vastaa maakaaressa säädettyä muotoa. Kauppakirjan tulee sisältää kaikki relevantti informaatio sekä vaaditut muodollisuudet, kuten kiinteistön tarkennus sekä osapuolten allekirjoitukset.
- Kauppakirjaan kannattaa kirjata kiinteistön mahdolliset virheet sekä tarkastukset, jossa ne havaittiin.
- Esisopimukseen voi sopia kaupan ehdoista, kuten viimeisestä päivämäärästä, jolloin kaupan voi suorittaa, tai kiinteistön vastikkeesta. Muodoltaan esisopimuksen täytyy vastata kauppakirjan muodollisuuksia.
- Kauppakirjan ehdot kannattaa varmistaa niiden pitävyyden kannalta; kauppakirjaan ei saa kirjata ehtoja, jotka ovat lainvastaisia. Näitä ovat mm. tontin takaisinlunastusehdot.
- Sujuvuuden kannalta on tärkeä selvittää kiinteistönvälittäjän vastuun rajat sekä laatia välittäjän toimeksiantosopimus huolella.
- Kaikista helpoimmalla pääsee ottamalla yhteyden lakimieheen, joka pystyy varmistamaan kaupan sujuvuuden.
Summary in English
- Since the contract of sale is an estate contract, that has very specific requirements set by the law, it is important to make the contract carefully. The contract of sale should include the conditions for the sale as well as the information which is required by the law.
- To avoid any disputes, both parties in the sale should be aware of their rights and responsibilities.
- Seller's responsibilities include the obligation to inform the buyer about the estate and its qualities.
- Buyer's responsibilities include requesting certain clarifications about the estate, like the certification of registered ownership or the extract of cadastre.
- Buyer's other responsibilities include the right to inspect the property, superficially. The buyer can get professional help to complete this, but the obligation to inspect only covers defects, that can be detected "easily". Without arranging the inspection, the buyer loses their right to appeal the defect.
- The form of the contract of sale is important, since it is not binding if it is not made according to law regulated in Code of Real Estate. The contract of sale should include all relevant information about the estate with signatures from both parties.
- Possible defects should be written in the contract of sale with the inspection details of where and when they were found.
- Parties can make an agreement of sale before the purchase. This agreement can include details, like the last day to complete the sale or the compensation for the estate. Agreement of sale has the same formal requirements as the contract of sale.
- The conditions in contract of sale should be checked for formality; some conditions are not legally binding, like redemption clauses.
- To ensure the sale, parties should research the respinsibilities real estate agents have and make their assignment agreements with care.
- The easiest way to avoid disputes is to contact a lawyer to help make the contract of sale, and who could help ensure the fluidity of the process.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Miten lähden selvittämään riita-asiaa?
Riita-asiat kiinteistökaupassa kannattaa yrittää selvittää neuvottelemalla. Virheet yritetään lähtökohtaisesti korjata, ja mikäli se ei toimi, voidaan neuvotella hinnanalennuksesta kiinteistöön. Jos osapuolilla on hankala sopia aiheesta, asian voi viedä tuomioistuimen ratkaistavaksi.
Paras tapa välttää riitoja on kuitenkin hyvin valmistautuminen ja kauppakirjan laatiminen huolella.
Aiheesta muualla
- Maakaari (Finlex)
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa