Minilex - Lakipuhelin

Kuinka välttää riitoja kiinteistökaupassa?

» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »

Kiinteistön kauppa on maakaaressa tarkoin säännelty määrämuotoinen oikeustoimi, joka sitoo osapuolia, kun kauppa on tehty eli kauppakirja on allekirjoitettu. Yleisesti ottaen kiinteistökauppa on yksi ihmisen elämän tärkeimpiä oikeustoimia, joten sen oikeellisuudesta ja lainmukaisuudesta tulee huolehtia tarkoin. Tässä oppaassa käydään läpi seikkoja, jotka kiinteistön myyjän ja ostajan tulisi huomioida kiinteistön kauppaan valmistautuessaan.

 

1. Ota selvää mitä oikeuksia ja velvollisuuksia kiinteistön myyjälle ja ostajalle kuuluu

  • Myyjä

Kaupan kohteena olevan kiinteistön myyjä on vastuussa kaikista kiinteistössä ilmenevistä virheistä. Kaikkein yleisimpiä kiinteistökauppoihin liittyviä virheitä ovat kiinteistön fyysisiin ominaisuuksiin liittyvät virheet, joiden kohdalla kyse on siitä, ettei kiinteistö laadullisilta ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mistä on sovittu. 

Tähän liittyy tiiviisti kiinteistön myyjälle asetettu velvollisuus informoida ostajaa kaikista niistä tiedossaan olevista kaupan kohteena olevaa kiinteistöä koskevista seikoista, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Tiedonantovelvollisuus ei kuitenkaan ulotu niihin kiinteistöä koskeviin seikkoihin, jotka ostaja on itse voinut havaita suorittamassaan tarkastuksessa. Myyjä ei myöskään ole vastuussa niistä tiedoista, joiden ei voida olettaa vaikuttaneen ostopäätökseen. 

Kiinteistön kauppa sitoo sen osapuolia vasta, kun kaupanvahvistajan vahvistama, laissa säädetyt minimiehdot sisältävä kauppakirja on allekirjoitettu. Käytännössä myyjällä on siis oikeus perääntyä kaupasta aina kaupantekohetkeen saakka.

  • Ostaja

Kiinteistön myyjän tiedonantovelvollisuutta rajoittaa ostajan velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kaupantekoa. Mikäli myyjän antamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisten vikojen tai vaurioiden olemassaoloa, joita ei tavanomaisessa tarkastuksessa voitaisi selvittää, voi ostaja tyytyä tavanomaiseen aistinvaraiseen tarkastamiseen.

Kiinteistöä koskevien asiakirjojen osalta ostajan olisi tärkeää tutustua ainakin seuraaviin asiakirjoihin; lainhuutotodistus, rasitustodistus, mahdolliset vuokrasopimukset, kiinteistörekisteriote, kaavaote, rakennuslupa-asiakirjat sekä liittymiin, kuten vesi- ja sähköliittymiin liittyvät sopimukset. Tämän lisäksi ostajan olisi myös hyvä selvittää, onko kiinteistöön kohdistuvat maksut, kuten kiinteistöverot maksettu.

 

2. Teetä oikeanlainen kuntotarkastus

Mikäli kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten vauriojälkiä tai kosteutta seinissä, on ostajan ainakin silloin suoritettava tarkempi tutkimus, joka usein edellyttää myös asiantuntijan käyttämistä. Vaikka tarkastuksen tekisi kuntotarkastaja, ei tarkastusta siltikään tarvitse ulottaa sellaisiin kiinteistöä koskeviin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä tai järjestelyjä. Kuntotarkastuksessakaan ei siis tarvitse esimerkiksi purkaa rakenteita tai ottaa niistä näytteitä.

Mikäli mahdollista, olisi asiantuntijan tekemä kuntotarkastus hyvä tehdä aina ja siksi nykypäivänä asiantuntijan suorittama kuntotarkastus onkin enemmänkin sääntö kuin poikkeus. Ostaja kun ei voi vedota laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

 

3. Huolehdi, että kauppakirja on huolellisesti laadittu

Kiinteistön kauppaa sitovat tietyt laissa säädetyt määrämuotoisuudet. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että mikäli kauppakirjaa ei ole tehty maakaaressa säädetyllä tavalla, ei kauppa ole sitova. Muun muassa tästä syystä kauppakirja tulee laatia erittäin huolellisesti.

Kauppakirjan tietojen perusteella on voitava selvittää, minkä kiinteistön kaupasta on kyse. Tästä syystä luovutettava kiinteistö tulee yksilöidä tarkasti osoitteineen, sijaintikuntineen ja kiinteistötunnuksineen. Samoin toimitaan kiinteistön määräosan luovutuksen kohdalla. Mikäli kaupan osapuolet eivät muuta sovi, katsotaan kiinteistön ainesosat ja tarpeisto kuuluvaksi kaupan kohteeseen. Kauppakirjassa tai muussa erillisessä sopimuksessa olisikin siksi hyvä eritellä mitkä irtaimet esineet kuuluvat kauppaan.

Kauppakirjasta tulee käydä ilmi myös omistusoikeuden siirtymisajankohta. Jollei muuta sovita, siirtyvät kiinteistön omistus- ja hallintaoikeudet ostajalle heti, kun kaupat on tehty. Kauppakirjaan on kuitenkin mahdollista sisällyttää lykkääviä ehtoja, joiden nojalla esimerkiksi kiinteistön omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta sitten, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu.

Kauppakirjassa voidaan sopia myös mahdollisesta kaupan purkamisesta. Tällaisen purkavan ehdon ottaminen kauppakirjaan voi olla perusteltua esimerkiksi niissä tilanteissa, joissa rakennusluvan saaminen on vielä epävarmaa. Ilman purkavaa ehtoa kiinteistökaupan purkaminen toisen osapuolen vaatimuksesta on mahdollista vain, jos kaupan kohteessa on virhe tai jos toinen osapuoli on syyllistynyt sopimusrikkomukseen.

Myös ostajan saamat kiinteistöä koskevat tiedot olisi aina syytä merkitä kauppakirjaan. Näin siksi, että mahdollisissa riitatilanteissa myyjän tiedonantovelvollisuuden ja toisaalta ostajan tarkastusvelvollisuuden täyttyminen voidaan tarpeen tullen todistaa jälkikäteen.

 

4. Merkitse kaikki kiinteistössä havaitut virheet kauppakirjaan

Koska ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa, on kauppakirjassa syytä mainita myös ostajan tekemä tarkastus ja sen laajuus sekä ne kiinteistön ominaisuudet, jotka eivät vastaa normaalitasoa. Kyse voi olla esimerkiksi kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten vaurioista. 

Lähtökohtaisesti myyjä on aina vastuussa kiinteistössä ilmenneestä virheestä, mutta kauppakirjaan voidaan kuitenkin tarvittaessa sisällyttää ehtoja, jotka rajoittavat myyjän vastuuta. Vastuunrajoitusehdoissa voidaan esimerkiksi määritellä ne kiinteistön rakenteet, joissa ilmenneistä vaurioista myyjä ei ole vastuussa.

 

5. Varo kiellettyjä sopimusehtoja

Vaikka kiinteistökauppa perustuu pitkälti osapuolten sopimusvapauden periaatteelle, ovat tietyt ehdot lain nojalla kiellettyjä. Tällaiset kielletyt ehdot ovat pätemättömiä eli osapuolia sitomattomia. Kiellettyjä ehtoja ovat muun muassa lunastus- ja takaisinostoehdot, joiden mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus halutessaan lunastaa kiinteistö sekä ostajan määräämisvaltaa rajoittava ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta esimerkiksi luovuttaa tai pantata kiinteistö taikka sopia sitä koskevasta vuokraoikeudesta. Myös kaupanvastuun rajoitusta tarkoittava ehto, joka rajoittaa myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoitteesta on kielletty, kuten myös muut sopimattomat ja lainvastaiset ehdot.

 

6. Huolehdi, että mahdollinen kaupan esisopimus on laadittu huolellisesti

Kiinteistökaupan osapuolten on mahdollista tehdä tulevaa kauppaa koskeva esisopimus, jossa osapuolet sitoutuvat tekemään kiinteistökaupan tietyin sopimuksessa määritellyin ehdoin. Tällaisen esisopimuksen sitovuus perustuu siihen, että sopimus tehdään aivan samoja määrämuotoisuuksia noudattaen kuin varsinainen kauppakirja. Koska ostaja voi esisopimuksessa määriteltyjen ehtojen täyttyessä vaatia kiinteistön myyjää tekemään lopullisen kaupan esisopimuksessa sovituilla ehdoilla vaikka tämä peruisikin kaupat, on myös esisopimus syytä laatia huolellisesti.

 

7. Ota selvää kiinteistönvälittäjän vastuun rajoista

Vaikka kiinteistönvälittäjällä on suhteellisen laaja selonottovelvollisuus ja velvollisuus pyrkiä selvittämään kaikki kiinteistöä koskevat tärkeät seikat, on kiinteistön myyjän on kuitenkin syytä tiedostaa, että vastuu kaupan kohteena olevan kiinteistön virheistä on lähtökohtaisesti aina kiinteistön myyjällä ja että myyjä vastaa niistä suoraan kiinteistön ostajalle. Samoin myyjä vastaa virheistä silloin, kun kyse on kiinteistönvälittäjän tekemästä virheestä, sillä kiinteistönvälittäjä vastaa aiheuttamistaan vahingoista vain kiinteistön myyjälle eli toimeksiantajalleen.

 

8. Laadi välittäjän toimeksiantosopimus huolella

Myyjän olisi aina syytä huolehtia siitä, että kaupan kohteena olevan kiinteistön kaikki viat ja vauriot tulevat kirjatuksi kiinteistönvälittäjän kanssa tehtävään toimeksiantosopimukseen. Näin siksi, että mahdollisissa tulevissa riitatilanteissa myyjän välittäjälle antamat tiedot voidaan tarpeen tullen todentaa jälkikäteen. Myyjä kun on edellä mainitulla tavalla vastuussa myös välittäjän antamista tiedoista ja niiden antamatta jättämisestä.

 

9. Varmista kiinteistökaupan oikeellisuus ottamalla yhteyttä lakimieheen

Kiinteistökauppa on yksi elämän suurimmista ja tärkeimmistä oikeustoimista. Siihen liittyy paljon tärkeitä seikkoja ja lainalaisuuksia, jotka sekä ostajan että myyjän on otettava huomioon. Ottamalla yhteyttä lakimieheemme, varmistat, että kiinteistösi kauppa tapahtuu mahdollisimman sujuvasti ja laissa säädettyjen muotovaatimusten mukaisesti. Asiantuntijan opastuksella voit tehokkaasti välttää kiinteistökaupan virheet ja siihen mahdolliset liittyvät riidat

- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -


Pyydä tarjous lakipalvelusta

 

Jätä sitomaton tarjouspyyntö lakimiehen palkkaamiseksi




Lakimiehet käsittelevät tietojasi luottamuksellisesti, eikä niitä tallenneta
Minilex.fi-palveluun.


 

Aiheeseen liittyvät artikkelit


 

Selaa lakitietoa