Minilex - Lakipuhelin

Kiinteistön kauppakirjan laadinta

» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »

Kiinteistön kauppaa koskeva kauppakirja on myyjän ja ostajan välinen kiinteistön vastikkeellista luovutusta koskeva sopimus, jota sitovat tietyt laissa säädetyt määrämuotoisuudet. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että mikäli kauppakirjaa ei ole tehty maakaaressa säädetyllä tavalla, ei kauppa ole sitova. Kiinteistön kauppa on ensinnäkin tehtävä kirjallisesti eikä kaupasta näin ollen voida sopia vaikkapa suullisesti. Jotta kauppa olisi pätevä, tulee kauppakirjan myös sisältää tietyt kiinteistökaupan minimiehdot. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on lisäksi allekirjoitettava kauppakirja, jonka jälkeen kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kauppakirjan voi allekirjoittaa myös kaupan osapuolen valtuuttama asiamies. Valtuutus kiinteistönkauppaan on tehtävä kirjallisesti. Valtakirja on allekirjoitettava ja siitä on käytävä ilmi valtuutettu asiamies sekä myytävä kiinteistö. Asiamies voi toimia myyjän tai ostajan puolesta myös sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä joko sähköisen valtakirjan nojalla tai asiointijärjestelmän ylläpitäjälle toimitetun valtakirjan nojalla. Nykyisin kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös verkossa Maanmittauslaitoksen tarjoamassa sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. ​Kiinteistövaihdannan palvelu on Maanmittauslaitoksen ylläpitämä sähköinen asiointipalvelu. Palvelun avulla voi laatia ja allekirjoittaa kiinteistöjen luovutuksia koskevia sopimuksia. Kauppakirjan voi siis laatia sähköisesti yhdessä myyjän kanssa. Palvelun käyttö edellyttää vahvaa tunnistautumista. Kiinteistön kauppa ei ole sitova eikä kiinteistön omistusoikeus siirry kauppakirjaan ostajaksi merkitylle taholle, jos sitä ei ole tehty vaaditulla tavalla.

Mitä kauppakirjasta on käytävä ilmi?

Jotta kiinteistön kauppa olisi pätevä eli kaikkia osapuolia sitova, on kauppakirjassa mainittava ainakin seuraavat vähimmäisehdot:

1) Luovutustarkoitus

Luovutustarkoitus käy yleensä ilmi jo asiakirjan otsikossa (esim. kauppakirja, luovutuskirja).

2) Luovutettava kiinteistö eli kaupan kohde

Luovutettava kiinteistö tulee yksilöidä tarkasti osoitteineen, sijaintikuntineen ja kiinteistötunnuksineen. Samoin toimitaan kiinteistön määräosan luovutuksen kohdalla. Kauppakirjan tietojen perusteella on voitava selvittää, minkä kiinteistön kaupasta on kyse.

Kun kyse on kiinteistön määräalan luovutuksesta, kauppakirjasta tulee lisäksi käydä ilmi kaupan kohteena olevan määräalan rajat ja sijainti. Määräala voidaan ilmoittaa esimerkiksi kartan avulla. Määräalan luovutuksen kohdalla on myös huomattava, että erilaisten rasitusoikeuksien siirtymisestä on sovittava erikseen.

Huomaathan, että mikäli kaupan osapuolet eivät muuta sovi, katsotaan kiinteistön aineosat ja tarpeisto kuuluvaksi kaupan kohteeseen. Kauppakirjassa tai muussa erillisessä sopimuksessa olisikin siksi hyvä eritellä mitkä irtaimet esineet kuuluvat kauppaan. Samoin kauppakirjassa olisi hyvä sopia ainakin niistä kiinteistön ominaisuuksista, jotka eivät vastaa niin sanottua normaalitasoa. Kyse voi olla esimerkiksi kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten vaurioista.

3) Sopijapuolet eli myyjä ja ostaja

Kauppakirjaan merkitään kaikki kaupan osapuolet tarpeellisine henkilö- ja yhteystietoineen. Lisäksi on syytä merkitä osapuolten henkilötunnukset taikka yhteisötunnukset mikäli kyse on yrityksestä/yhteisöstä.

4) Kauppahinta ja muu vastike

Kauppahinta voidaan ilmoittaa joko kiinteämääräisenä taikka esimerkiksi neliöhinnan mukaan. Vastike voi luonnollisesti olla myös vaihtoesine, kuten toinen kiinteistö. Mikäli vastikkeena on jotain muuta omaisuutta kuin rahaa, vastikkeena annettava esine tai muu oikeus tulee yksilöidä riittävän tarkasti, ettei sekaannusvaaraa ole. Mahdollisesta maksuaikataulusta voidaan sopia joko kauppakirjassa tai sen ulkopuolella.

Kiinteistön kauppakirjassa määritelty kauppahinta on sitova. Tämä tarkoittaa sitä, että vaikka myyjä ja ostaja olisivat keskenään sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, ei myyjällä ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty. Tässä yhteydessä on myös hyvä huomata, että mikäli tällaisella kauppakirjan ulkopuolella sovitulla kauppahinnalla pyritään verojen välttämiseen, on kyse lainvastaisesta toiminnasta, joka voi tietyissä tapauksissa täyttää jopa rikoksen tunnusmerkistön.

Mistä muusta kauppakirjassa voidaan sopia?

  • Lykkäävä ehto eli omistuksenpidätysehto

Kauppakirjasta tulisi käydä ilmi omistusoikeuden siirtymisajankohta. Jollei muuta sovita, siirtyvät kiinteistön omistus- ja hallintaoikeudet ostajalle heti, kun kaupat on tehty. Kauppakirjaan on kuitenkin mahdollista ottaa lykkäävä ehto, jolloin kiinteistön omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta kun tietty kauppakirjassa määritelty ehto on toteutunut. Yleensä kyse on siitä, että myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu.

Jotta tällainen omistuksen pidätystä koskeva ehto tulisi osapuolia sitovaksi, on se aina merkittävä kauppakirjaan. Lisäksi on myös huomattava, ettei lykkäävä ehto saa olla voimassa yli viittä vuotta. Jos ehtoa ei ole otettu kauppakirjaan taikka ehto on sovittu olemaan voimassa yli viisi vuotta kaupantekopäivästä, ei ehto ole sitova. Mikäli ehto on merkitty kauppakirjaan, mutta sen voimassaoloa ei ole määritelty, on ehto voimassa viisi vuotta.

  • Purkava ehto

Kauppakirjassa voidaan sopia myös mahdollisesta kaupan purkamisesta. Tällaisen purkavan ehdon ottaminen kauppakirjaan voi olla perusteltua esimerkiksi niissä tilanteissa, joissa rakennusluvan saaminen on vielä epävarmaa. Mikäli ostaja ei saa kaupan edellytyksenä olevaa rakennuslupaa, voidaan kauppa ostajan vaatimuksesta purkaa. Purkava ehto voidaan ottaa myös omistuksenpidätysehdon eli lykkäävän ehdon yhteyteen. Tällöin voidaan todeta myyjällä olevan oikeus purkaa kauppa mikäli kauppahintaa ei ole maksettu kauppakirjassa sovitulla tavalla. Purkava ehto on aina merkittävä kauppakirjaan ja se voi olla voimassa korkeintaan viisi vuotta kaupan tekemisestä. Ellei kauppakirja sisällä mainintaa voimassaoloajasta, on ehto voimassa viisi vuotta.

Ilman purkavaa ehtoa kiinteistökaupan purkaminen toisen osapuolen vaatimuksesta on mahdollista vain, jos kaupan kohteessa on virhe tai jos toinen osapuoli on syyllistynyt sopimusrikkomukseen.

  • Vastuunrajoitusehdot

Lähtökohtaisesti myyjä on aina vastuussa kiinteistössä ilmenneestä virheestä. Kiinteistökauppakirjaan voidaan kuitenkin tarvittaessa sisällyttää ehtoja, jotka rajoittavat myyjän vastuuta. Tärkeintä tällaisten vastuunrajoitusehtojen kohdalla on niiden yksilöinti. Vastuunrajoitusehdoissa voidaan esimerkiksi määritellä ne kiinteistön rakenteet, joissa ilmenneistä vaurioista myyjä ei ole vastuussa.

  • Ostajan tarkastusvelvollisuus

Lain mukaan ostajan on aina ennen kaupan tekemistä tarkastettava kaupan kohde. Mikäli ostaja laiminlyö velvollisuutensa tarkastaa kiinteistö, ei ostaja saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa. Tästä syystä kauppakirjassa olisikin aina hyvä mainita ostajan tekemä tarkastus ja sen laajuus.

Millaiset ehdot ovat kauppakirjassa kiellettyjä?

Vaikka kiinteistökauppa perustuu pitkälti osapuolten sopimusvapauden periaatteelle, ovat tietyt ehdot lain nojalla kiellettyjä. Tällaiset kielletyt ehdot ovat pätemättömiä eli osapuolia sitomattomia. Kiinteistön kaupassa pätemättömiä ovat seuraavanlaiset ehdot:

1)    Lunastus- ja takaisinostoehto, jonka mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus halutessaan lunastaa kiinteistö taikka jonka mukaan ostajalla on velvollisuus tarjota kiinteistö myyjän tai jonkun muun ostettavaksi ennen sen luovuttamista uudelle omistajalle.

2)    Ostajan määräämisvaltaa rajoittava ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen, pantata kiinteistö, sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perustamisesta kiinteistöön taikka muutoin näihin verrattavalla tavalla oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä.

3)    Kaupanvastuun rajoitusta tarkoittava ehto, joka rajoittaa myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoitteesta eli kaupanvastuusta.

4)    Muut sopimattomat ehdot, jotka rajoittavat ostajan henkilökohtaista vapautta tai jotka ovat muutoin sopimattomia taikka joiden noudattaminen on lainvastaista.

Kiinteistökaupan esisopimus

Esisopimuksella tarkoitetaan kaupan osapuolien tekemää sopimusta siitä, että lopullinen kiinteistökauppa tullaan tekemään myöhemmin. Esisopimuksessa voidaan esimerkiksi määritellä ehdot kaupan tekemiselle taikka antaa osapuolille oikeus vetäytyä kaupasta ilman erityistä syytä. Esisopimus on käytännöllinen esimerkiksi niissä tilanteissa, joissa kiinteistön kaavoitus tai rakentamislupa-asia on vielä epäselvä.

Esisopimus on tehtävä noudattamalla edellä mainittuja kiinteistökauppakirjaa koskevia muotomääräyksiä. Sopimuksessa on lisäksi mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti. Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.

Osapuolella on oikeus vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Osapuolella on lisäksi oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos kiinteistö on vastoin esisopimusta luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä.

Sähköinen kaupankäyntijärjestelmä

Suurin osa tavanomaisista kiinteistökaupoista voidaan nykypäivänä tehdä myös sähköisesti Maanmittauslaitoksen tarjoamassa sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Yksi sähköisen järjestelmän etu on se, ettei kaupanvahvistajaa tarvita vaan järjestelmä itse varmentaa kauppakirjan määrämuotoisuuden.

Kysymyksiä ja vastauksia

Mitä kaupanvahvistaja tekee ja mihin sitä tarvitaan? Mistä kaupanvahvistajan löytää?

Kaupanvahvistaja varmistaa, että kiinteistön kauppaa koskevat asiakirjat ovat oikeelliset ja että kauppa tehdään lain edellyttämällä tavalla. Toisin kuin asunto-osakekaupoissa, kiinteistökaupoissa kaupanvahvistajan käyttäminen on aina pakollista. Kaupanvahvistajat on listattu Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä kaupanvahvistajarekisterissä. 

Mitä tarkoitetaan kaupan pätemättömyydellä?

Pätemättömyydellä tarkoitetaan sitä, ettei kauppa ole sitova. Pätemättömyyden johdosta kaupan osapuolta ei voida velvoittaa kauppakirjan mukaiseen suoritukseen.

Miten voin varmistaa, että kauppakirja on lain vaatimien muotomääräysten mukainen ja sisältää kaikki tarvittavat tiedot ja ehdot?

Ota yhteys lakimieheemme varmistaaksesi, että kauppakirja on pätevä ja tarkoituksenmukainen juuri Sinun tapauksessasi. Asiantuntijan opastuksella voit tehokkaasti välttää mahdolliset kiinteistökauppaan liittyvät riidat.

- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -


Pyydä tarjous lakipalvelusta

 

Jätä sitomaton tarjouspyyntö lakimiehen palkkaamiseksi




Lakimiehet käsittelevät tietojasi luottamuksellisesti, eikä niitä tallenneta
Minilex.fi-palveluun.


 

Aiheeseen liittyvät artikkelit


 

Selaa lakitietoa