» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistönkaupan purkamista voivat tietyin edellytyksin vaatia sekä ostaja että myyjä.
Kaupan purkaminen tarkoittaa, että osapuolet palauttavat toisilleen kaupasta saamansa suoritukset. Käytännössä myyjä palauttaa ostajalle kauppahinnan korkoineen ja ostaja palauttaa kiinteistön myyjälle.
Ostajalla on useita laissa säädettyjä perusteita kaupan purkamiseen. Myyjän purkuoikeus perustuu puolestaan ostajan maksuviivästykseen ja edellyttää, että kauppakirjassa on sovittu purkuoikeudesta (maakaaren 2 luvun 17–19, 23, 24 ja 27–29 §).
Ostajan purkuoikeus
Ostaja voi purkaa kiinteistönkaupan, jos kiinteistössä on olennainen virhe. Virheet jaetaan laatuvirheisiin, vallintavirheisiin ja oikeudellisiin virheisiin. Ne voivat koskea esimerkiksi kiinteistön kuntoa tai ominaisuuksia, siitä annettuja virheellisiä tietoja, kiinteistön käyttöä rajoittavia viranomaispäätöksiä tai sivullisen oikeuksia kiinteistöön.
Ostajalla voi olla oikeus purkaa kauppa myös silloin, kun myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna aikana, vahingoittaa kiinteistöä tai käyttää sitä oikeudettomasti kaupanteon jälkeen taikka laiminlyö muun sopimusvelvollisuutensa.
Kaupan purkaminen edellyttää pääsääntöisesti, että virhe tai muu sopimusrikkomus on olennainen. Olennaisuutta arvioitaessa otetaan huomioon esimerkiksi virheen vaikutus kiinteistön käyttöön, kauppahinta sekä viivästystilanteessa viivästyksen kesto. Hallinnan luovutuksen viivästymisessä lisäksi edellytetään, ettei ostaja ota kiinteistöä vastaan.
Ostaja ei voi kuitenkaan lähtökohtaisesti purkaa kauppaa, jos hän ei pysty palauttamaan kiinteistöä takaisin myyjälle. Jos ostaja on pantannut kiinteistön lainansa vakuudeksi, hänen on ennen purkua maksettava myyjälle se, mikä panttioikeuden nojalla voidaan periä kiinteistöstä. Jos kiinteistön arvo on alentunut ostajan toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi, hänen on korvattava arvon alentuminen (maakaaren 2 luvun 34 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Myyjän purkuoikeus
Myyjä voi purkaa kiinteistökaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi vain, jos kauppakirjassa on sovittu omistuksenpidätysehdosta tai purkavasta ehdosta.
Omistuksenpidätysehto tarkoittaa, että omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta, kun kauppahinta on maksettu tai muu sovittu ehto täyttyy. Purkavan ehdon mukaan omistusoikeus siirtyy ostajalle heti, mutta kauppa voidaan purkaa, jos sovittu ehto ei täyty.
Jos ostaja ei maksa kauppahintaa tai suorita muuta sovittua vastiketta ajallaan, myyjä voi purkaa kaupan, jos viivästys on olennainen.
Myyjä voi purkaa kaupan myös jo ennen maksun erääntymistä, jos on ilmeistä, ettei ostaja kykene maksamaan kauppahintaa eräpäivänä. Tätä kutsutaan ennakkoviivästykseksi. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi silloin, kun ostaja asetetaan konkurssiin tai todetaan ulosotossa varattomaksi.
Ennakkoviivästyksen perusteella kauppaa ei kuitenkaan saa purkaa, jos maksamatta oleva määrä on epäolennainen tai ostaja asettaa hyväksyttävän vakuuden kohtuullisessa ajassa maksukehotuksen jälkeen (maakaaren 2 luvun 29 §:n 2 momentti).
Tavallisessa maksuviivästyksessä purkaminen edellyttää olennaista viivästystä. Myyjä ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa, jos viivästys johtuu lain säännöksestä, maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta vastaavasta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää.
Kauppakirjassa voidaan myös erikseen sopia, että kauppa voidaan purkaa muulla kuin jollain edellä mainitulla perusteella.
Omistuksenpidätys- tai purkava ehto voi olla voimassa enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä. Kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on nostettava kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä (maakaaren 2 luvun 2 §:n 2 momentti).
Esimerkki: Myyt mökin 80 000 eurolla. Ostaja maksaa kaupanteossa 30 000 euroa ja loput 50 000 euroa on sovittu maksettavaksi puolen vuoden kuluttua. Kauppakirjassa on ehto, jonka mukaan omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta, kun koko kauppahinta on maksettu.
Ostaja jättää loppuerän maksamatta maksukehotuksesta huolimatta, ja maksu viivästyy useita kuukausia. Koska maksamatta on huomattava osa kauppahinnasta ja viivästys on pitkä, sitä voidaan todennäköisesti pitää olennaisena. Voit tällöin purkaa kaupan ja vaatia korvausta viivästyksen aiheuttamasta vahingosta.
Ilman kauppakirjaan otettua purkuehtoa et voisi purkaa kauppaa pelkän maksuviivästyksen vuoksi. Voisit kuitenkin vaatia maksamatta olevaa kauppahintaa viivästyskorkoineen sekä korvausta aiheutuneesta vahingosta.
Mikä purku ei ole
Koska kaupan purkaminen edellyttää virheen tai muun sopimusrikkomuksen olennaisuutta, kiinteistön virhetilanteissa käytetään usein purkamisen sijasta hinnanalennusta tai vaaditaan vahingonkorvausta silloin, kun siihen on oikeus.
Jos virhe on olennainen, ostaja voi valita, vaatiiko hän kaupan purkamista vai hinnanalennusta (HE 120/1994). Hinnanalennuksessa kauppa pysyy voimassa ja kauppahintaa alennetaan virhettä vastaavasti (maakaaren 2 luvun 17–19 ja 31 §).
Kaupan purkaminen ja pätemättömyys ovat eri asioita. Purkamisessa alun perin pätevä kauppa puretaan esimerkiksi olennaisen virheen vuoksi. Pätemätön kauppa taas ei ole oikeudellisesti sitova alun alkaenkaan. Näin on esimerkiksi silloin, jos kiinteistön kauppakirjaa ei ole tehty laissa säädetyssä muodossa.
Osapuolet voivat myös sopia kaupan purkamisesta. Tällöin sopimus on tehtävä samassa muodossa kuin kiinteistökauppa (maakaaren 2 luvun 5 §).
Määräajat
Ostajan on nostettava kaupan purkamista koskeva kanne kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on kuitenkin ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se.
Laatuvirheestä on pääsääntöisesti ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Määräaikaan on poikkeuksia esimerkiksi silloin, kun myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 25 §). Määräaika ei koske myöskään kiinteistöjä ammattimaisesti myyvää elinkeinonharjoittajaa, jolta ostaja on ostanut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi (maakaaren 2 luvun 10 §).
Pitkä toimettomuus voi johtaa purkuoikeuden menettämiseen jo ennen kymmenen vuoden kanneajan päättymistä. Ratkaisussa KKO 2018:38 ostaja oli ilmoittanut virheestä ja vaatinut kaupan purkamista ajoissa, mutta nosti kanteen vasta yli neljän vuoden kuluttua viimeisestä yhteydenotostaan myyjään. Korkein oikeus katsoi, että ostaja oli menettänyt oikeutensa vaatia kaupan purkamista.
Juristi arvioi, onko virhe tai muu sopimusrikkomus olennainen ja onko kaupan purkaminen vai hinnanalennus tarkoituksenmukaisempi vaihtoehto. Hän tarkistaa kauppakirjan ehdot, laatii tarvittavat ilmoitukset ja vaatimukset, neuvottelee vastapuolen kanssa ja nostaa tarvittaessa kanteen määräajassa.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa